Сообщений в теме: 5001

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Sulmaxx]

Всех тонкостей я не знаю, я исхожу из того, что квартира в ипотеке, и живет в ней тот, на кого оформлена ипотека, без каких либо просрочек по платежам, т.е. не проблемная. Наступает час Х, какую цену выставить на продажу? Чел не спекулянт и начинает считать, взял за 90к у.е., по курсу 155, из них 15к у.е. первоначалка, остальное конвертируется в кредит (ипотеку) в тенге 11,6 млн, сегодня курс у.е. 306, за два года ежемесячная оплата вышла 3,5 млн, считает 15к у.е.+(3,5млн/306)+(11,4млн/306)=63,7к у.е. справедливая цена, еще можно процентов 10 заложить на торг. А вот если бы чел взял квартиру за нал 90к? Печальная картина выходит. А жизнь в аренде 2 года, это 100к*24мес=2,4 млн на ветер, типа экономия, есть конечно своих плюсы, при хорошем депозите в у.е.. 

Так что, как бы это парадоксально не звучало, ипотека - сложно и дорого, но дешевле)). Ну и аренда наверное как золотая середина. Аренда - проще и дешево, но дороже. Ну а покупка за нал, это всегда будет сложно и дорого, для спекуляций не пригодна, только для жития на долгие года, бизнеса или сдачу в аренду.

Ну а если цены отвязать от у.е., так вообще другая жизнь, с недвигой напряга будет меньше и люди вздохнут. 

[Mur2Nuk]

кто кого переждет

а можно и не ждать. некоторые хоть и держат цену на крыше, но при личном разговоре в принципе готовы отдать за адекватную на настоящий момент цену.  Надо всего лишь встречаться, смотреть, разговаривать. 

[Mur2Nuk]

справедливая цена, еще можно процентов 10 заложить на торг

забыли учесть, что люди хотят продать свое текущее жилье и купить более дешевое. Не на улицу же идти с закрытым кредитом и проданной квартирой. 

[Sulmaxx]

 

справедливая цена, еще можно процентов 10 заложить на торг

забыли учесть, что люди хотят продать свое текущее жилье и купить более дешевое. Не на улицу же идти с закрытым кредитом и проданной квартирой. 

 

Ну это уже перекупщиков касается, продать дешево и купить дешевле (только те у кого есть большие деньги могут себе это позволить, иначе это уже авантюра). А вот если улучшить свои жилищные условия, то думаю, что продавец, что покупатель, все в равных условиях. Ну или даже по какой либо другой причине, продают же не для того, что бы на улице остаться, значит есть какой то вариант, который вписывается в бюджет.  

[Mur2Nuk]

Ну это уже перекупщиков касается

ошибаетесь. ситуация такова, что люди сейчас будут продавать кредитное жилье, чтобы как раз таки ухудшить свои жилищные условия, только лишь бы снять с себя неподъемное бремя кредитов. 

[Sulmaxx]

 

Ну это уже перекупщиков касается

ошибаетесь. ситуация такова, что люди сейчас будут продавать кредитное жилье, чтобы как раз таки ухудшить свои жилищные условия, только лишь бы снять с себя неподъемное бремя кредитов. 

 

Возможно и так

 

 

Ну это уже перекупщиков касается

ошибаетесь. ситуация такова, что люди сейчас будут продавать кредитное жилье, чтобы как раз таки ухудшить свои жилищные условия, только лишь бы снять с себя неподъемное бремя кредитов. 

 

Соглашусь, сейчас время продаж залоговых квартир, они первые в очереди. Но вот при таком рынке, когда те кто копил у.е. для покупки 1шки, могут уже взять 2шку, и соответственно они уже не хотят 2шку в микрах, а хотят в центре)), то рынок продаж будет мал. Проще ипотечную сдать в аренду, и самим взять в аренду меньшей площадью или в другом районе, на время пока тенге не начнет укрепляться. Как раз таки аренда видимо поэтому в тенге не просела и даже подросла + сезонность.

[Harmont&Blane]

Проверку всей юр истории владения

Это справка "сведения об изменении права собственности". Выдается бесплатно.

правоустанавливающих документов и т.д.

На соответствие правилам оформления сделки с недвижимостью занимается нотариус

Может возникнуть ситуация, когда нет обремениния, а квартира проходит по делам в судах

Пока не наложен арест это не препятствуют праву отчуждения собственником. Кроме того, суд может проходить в другом районе, и даже в другом городе, если напрямую не связанно с данной квартирой, но объектом ареста может стать данная квартира в рамках взыскания по судебному делу. Во все суды РК будете высылать запросы?

Юридическая оценка, конечно, нужна.
Вот с юридической экспертизой проблема. Ни одна такая экспертиза не даст гарантии на 100% защиты интересов покупателя. Об этом я уже много лет говорил. А в одном из интервью в этом году более весомый юрист Кленчин также озвучил это. Где-то здесь на сайте выкладывали его.

Спасибо за совет, первая сделка как-никак предстоит

[Приверженец конструктива]

 Проще ипотечную сдать в аренду, и самим взять в аренду меньшей площадью или в другом районе, на время пока тенге не начнет укрепляться. 

 

 

Не фига себе с учетом наших банковских ставок, страховок, комиссий и расходов на переезд...очень сомневаюсь в рациональности подобной схемы.

[Sulmaxx]

 

 Проще ипотечную сдать в аренду, и самим взять в аренду меньшей площадью или в другом районе, на время пока тенге не начнет укрепляться. 

 

 

Не фига себе с учетом наших банковских ставок, страховок, комиссий и расходов на переезд...очень сомневаюсь в рациональности подобной схемы.

 

Не так страшен черт как его малюют. Продать со значительным дисконтом, не каждый согласится, если не все 95% ипотечных семей. А рынок аренды, который шире, позволяет быть гибче или мобильнее, аренда быстрее реагирует на изменения в стране.  

[Mur2Nuk]

Наглядно о том, почему я не беру кредиты

 

Почему стоит брать кредиты

[Mur2Nuk]

Проще ипотечную сдать в аренду

 ничего простого не бывает. арендаторов, которые будут исправно платить, не будут нервировать соседней, не убьют квартиру и не украдут вещи, днем с огнем не сыщешь. Сдавать за дорого - это месяц сдавать, 3 месяца искать. Сдавать за дешево - сомнительная выгода, так как амортизация ремонта убьют весь бакшиш от аренды. 

 

Тоже самое касается и арендаторов. При этом снимать за дешево - шанс, что завтра попросят выехать или будут продавать квартиру, весьма велик. 

 

аренда видимо поэтому в тенге не просела и даже подросла

аренда уже идет вниз, а после НГ еще больше опустится.

[R503]

Аренда в тенге как минимум осталась на том же уровне как и до обвала.
И в некоторых случаях даже идет вниз в тенге.

Не могу представить ситуацию, что будет сильно выгодно сдать ипотечную квартиру и снять другую попроще.
Представим что платеж по ипотеке 150 тыс. В аренду двушку с хорошим ремонтом сдать с натяжкой те же 150 тыс. А на какие деньги снимать квартиру?

[Aristo95]

Аренда в тенге как минимум осталась на том же уровне как и до обвала.
И в некоторых случаях даже идет вниз в тенге.

Не могу представить ситуацию, что будет сильно выгодно сдать ипотечную квартиру и снять другую попроще.
Представим что платеж по ипотеке 150 тыс. В аренду двушку с хорошим ремонтом сдать с натяжкой те же 150 тыс. А на какие деньги снимать квартиру?

На высвободившиеся 150 тыс. Причём снимать не за 150 а за 50 у черта на куличках но с экономией в 100 тыс. Думая неплохой вариант в тяжёлое время.

[R503]

Аренда в тенге как минимум осталась на том же уровне как и до обвала.
И в некоторых случаях даже идет вниз в тенге.

Не могу представить ситуацию, что будет сильно выгодно сдать ипотечную квартиру и снять другую попроще.
Представим что платеж по ипотеке 150 тыс. В аренду двушку с хорошим ремонтом сдать с натяжкой те же 150 тыс. А на какие деньги снимать квартиру?

На высвободившиеся 150 тыс. Причём снимать не за 150 а за 50 у черта на куличках но с экономией в 100 тыс. Думая неплохой вариант в тяжёлое время.

так я понял, посыл в том что у ипотечника денег нет на то чтобы гасить ипотеку. Откуда взяться высвободившимся 150 тыс?
И если они есть, то почему с них просто не платить свою ипотеку и жить нормально в своей квартире.

[Aristo95]

так я понял, посыл в том что у ипотечника денег нет на то чтобы гасить ипотеку. Откуда взяться высвободившимся 150 тыс?
И если они есть, то почему с них просто не платить свою ипотеку и жить нормально в своей квартире.

Почему продают? Потому что не тянут платёж в 150 тыс. А могут например 90. Вот и выход не продавать свою квартиру. А со 150-ю это я погоречился.

[R503]

так я понял, посыл в том что у ипотечника денег нет на то чтобы гасить ипотеку. Откуда взяться высвободившимся 150 тыс?
И если они есть, то почему с них просто не платить свою ипотеку и жить нормально в своей квартире.

Почему продают? Потому что не тянут платёж в 150 тыс. А могут например 90. Вот и выход не продавать свою квартиру. А со 150-ю это я погоречился.

Ну в этом случае такой вариант возможен.

[R503]

Стало интересно мнение форумчан, выгодно ли сейчас брать ипотеку на покупку квартиры.
Плюсы:
- цена (кредит) будет зафиксирована сразу в тенге - нет риска в связи с дальнейшим падением тенге
- продавцы сейчас готовы рассматривать ипотеку
- избавится от платы за аренду (здесь двояко с учётом высокой выплаты (процентная ставка поднялась) и заморозкой/снижением аренды на сегодня - возможно выгоднее вариант аренда+депозит в уе из остатка

Минусы:
- высокий процент, раньше был 13,5, а сейчас 16,5
- риск дальнейшего падения стоимости в дальнейшем
- при классическом варианте аренда+остаток на депозит (то есть без ипотеки) - есть шанс заработать, если депозит в уе (представим ситуацию человек накопил за 2 года 20 тыс уе и тут после обвала они из 3,5 млн превратились в 6,1 млн. Можно идти и вносить первоначалку в Глобал и брать рассрочку по 10% на 5-10 лет - уже выгоднее чем ипотека

В моём понимании ключевые моменты: фиксация цены в ТЕНГЕ сейчас и риск ПАДЕНИЯ цены далее. Всегда считал, что ипотека может быть рассмотрена только потому, что все знали - купил в этом году за 50 квартиру, в следующем будет уже 55-60, а к тому времени когда закроешь кредит через 5 лет все 80-100. На это и был расчёт у основной массы (моё имхо). Другая сторона, что после обвала курса за 2 года в два раза - цены в уе в два раза не упали, т.е. шанс того, что выгодно сейчас в тенге зафиксировать расходы свои на недвижимость имеется. По ситуации на сегодня крыше индекс в ТЕНГЕ после августа вырос (не смотря на его падение в уе).
Но на падающем рынке и при возросшей ставке как относится к ипотеке в ТЕНГЕ?
П.с. прошу добавить существенные факторы которые упустил возможно.

Сообщение отредактировал R503: 15.11.2015, 18:31:18

[Harmont&Blane]

ничего простого не бывает. арендаторов, которые будут исправно платить, не будут нервировать соседней, не убьют квартиру и не украдут вещи, днем с огнем не сыщешь. Сдавать за дорого - это месяц сдавать, 3 месяца искать. Сдавать за дешево - сомнительная выгода, так как амортизация ремонта убьют весь бакшиш от аренды.

Тут я готов с Вами поспорить сдаю однушку в медеуском долгие годы. Как привел квартиру в хорошее состояние (ремонт, техника, мебель) с тех пор сдаю хорошим арендатором, которые живут минимум год, часто бывают в командировках, квартира пустует. Платят исправно, живут чисто. Иногда даже сами там что-то обновляют по-мелочи. Причем это уже второй арендатор такой. Может мне везет)) Аренду в тенге фиксирую, весь год не меняю.

[Атырау.]

Полностью согласен! Сам сдавал ,6 лет был один арендатор.Потом стали попадатся такие ,3-4месяца.Между ними по 2недели паузы в аренде а значит потери.В паузах между ними стал сдавать посуточно.Был удивлен!Квартира не убивается,прибыль двойная.

[Harmont&Blane]

Стало интересно мнение форумчан, выгодно ли сейчас брать ипотеку на покупку квартиры.
Плюсы:
- цена (кредит) будет зафиксирована сразу в тенге - нет риска в связи с дальнейшим падением тенге
- продавцы сейчас готовы рассматривать ипотеку
- избавится от платы за аренду (здесь двояко с учётом высокой выплаты (процентная ставка поднялась) и заморозкой/снижением аренды на сегодня - возможно выгоднее вариант аренда+депозит в уе из остатка

Минусы:
- высокий процент, раньше был 13,5, а сейчас 16,5
- риск дальнейшего падения стоимости в дальнейшем
- при классическом варианте аренда+остаток на депозит (то есть без ипотеки) - есть шанс заработать, если депозит в уе (представим ситуацию человек накопил за 2 года 20 тыс уе и тут после обвала они из 3,5 млн превратились в 6,1 млн. Можно идти и вносить первоначалку в Глобал и брать рассрочку по 10% на 5-10 лет - уже выгоднее чем ипотека


Но на падающем рынке и при возросшей ставке как относится к ипотеке в ТЕНГЕ?
П.с. прошу добавить существенные факторы которые упустил возможно.

Объемы ипотеки сейчас значительно упали. Причины основные - тенговая ликвидность ограничена, ставки высокие. Можете посчитать какая будет переплата на срок кредитования.
И самое главное с девальвацией цены в тенге выросли, выросли относительно наших реальных доходах в тенге