Сообщений в теме: 2080

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Ruslan M]

На крыша.кз появилась интересная вкладка "Оценка". Пока делает оценку только по квартирам. Кто пользовался?

Только обратил внимание благодаря Вашему сообщению.
Ввел данные двух разных объектов класса комфорт и эконом в разных районах, по которым у меня есть реальные цифры. По классу комфорт оказались цена завышена на 8%, по классу эконом цена была занижена на 14%.
Поэтому разброс достаточно велик. Но тут ведь дело такое, что сравнивает с базой данных, параметры которых указаны продавцами. Например по классу эконом я точно знаю, что в том районе в в 5-ти этажках нет кухни 10м2 и площади 55м2. Там кухня максимум 8м2 и общая площадь также с учетом балконов 52. Кроме того, видимо вводится поправочный коэффициент на состояние: я точно знаю, что на объекте, где есть реальная цифра, то там требует ремонта (и я ввожу требует ремонта), но всех аналогичных объектах пишут, что евроремонт или минимум "хорошее". Но поверьте, что нет там даже уровня "хорошее" и близко.
В общем для "ориентира" пойдет конечно. 

Также ввел данные квартиры, которая планируется к продаже. Так там вывела цену 22,1млн., собственник тоже "рассчитал" по своим "таблицам 27, млн. по моим прогнозам 25 млн.тенге. За 22 млн, если честно я бы продал за 1-3 дня. А предложения на уровне 25-26 уже были недавно, но собственник "не дозрел" до этой цены ещё.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 12.07.2021, 23:50:57

[•••ツVERY GOODツ•••]

В общем для "ориентира" пойдет конечно.

Затестил, очень грубая оценка, имхо. Как я понял этажность тоже не учитывается при оценке, а на цену она точно влияет. Процентов так +/-10% в зависимости от этажа.

[Tony666]

Возможно эта статейка уже была:

https://tengrinews.k...i-rosta-442471/

 

Меня тут больше заинтересовали даже не выкладки по влиянию стройматериалов на конечную цену, с этим можно спорить, а объемы ипотечного кредитования, 2.5 трлн за последний год (это как все пресловутые ЕПВ вместе взятые), это же дичь, господа, 5.7 ярдов баксов! Причем, я так понимаю, что значительную, если не большую часть составляют гос.программы и гос.средства в том или ином виде? Откуда рост цен на жилье понятно, но ИМХО, добром это кончиться не может. Вангую в обозримой перспективе или кризис неплатежей (государство не получит назад розданные ранее деньги) или девал с обесценением долгов населения перед заемщиком.

[Ruslan M]

https://tengrinews.k...i-rosta-442471/

мне вот это понравилось из статьи:

удорожание стальной арматуры за прошедший год на 200 тенге - с 250 до 450 тенге за килограмм - приведет к удорожанию одного квадратного метра жилья в монолитном доме на 14 тысяч тенге, в доме из ЖБИ - на шесть тысяч тенге, а в кирпичном - на три тысячи тенге.

"Детальный анализ удорожания цен на другие основные строительные материалы показывает гораздо меньшее удорожание, чем стальной прокат, и существенно меньшее влияние на стоимость квадратного метра жилья, чем декларируют застройщики", - объясняет генеральный директор АО "КазНИИСА" Бегман Кульбаев.

И что теперь скажет Ассоциация застройщиков? Мне как экономисту сразу стало понятно, что разговор с удорожанием и в результате его непомерный рост цен, это ересь какая-то, а не обоснование. Спекуляция и не более. Кто там про 6% прибыли пел???))))

[Мамма]

В общем для "ориентира" пойдет конечно.

Затестил, очень грубая оценка, имхо. Как я понял этажность тоже не учитывается при оценке, а на цену она точно влияет. Процентов так +/-10% в зависимости от этажа.

После первичной оценки появляется кнопка "Дополнительные факторы" там есть этажность, площадь и тд.

[arni2007]

 

 

В общем для "ориентира" пойдет конечно.

Затестил, очень грубая оценка, имхо. Как я понял этажность тоже не учитывается при оценке, а на цену она точно влияет. Процентов так +/-10% в зависимости от этажа.

После первичной оценки появляется кнопка "Дополнительные факторы" там есть этажность, площадь и тд.

 

 

а толку от этой оценки ....

 

вот если бы сайт крыша сам ставил бы цену продавцов (не давая ставить цену за хату самому продавцу), из своей базы данных (BigData for example) то тогда 

цены на квартиры были бы чуть дешевле...имхо

 

тогда просто вставал бы вопрос, а что является источником правды в цене квадратного метра  .....

так как крыша берет цену откуда то, источника его мы не знаем....

[Ruslan M]

После первичной оценки появляется кнопка "Дополнительные факторы" там есть этажность, площадь и тд.

 благодарю за уточнение. но я сразу так и  делал. после этого опубликовал результаты. 

[Ruslan M]

цены на квартиры были бы чуть дешевле...имхо

 у меня первый тест показал на 8% превышение над реальной ценой (как по сделке, так и по факту предложений). это первое.
второе: вся "аналитика" КРЫША состоит из предложений продавцов))) таким образом, данное "рационализаторское" предложение невыполнимо, так как просто не будет предложений от продавцов)))

 

источника его мы не знаем....

там всё написано. оно берёт из опубликованных предложений.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 13.07.2021, 15:26:09

[Tony666]

Кстати, про цену продавцов. На торгах на Адилете мне попадалась оценка квартиры от независимых оценщиков. Занимательная штука, там они в одном из методов оценки (по аналогии) использовали как раз предложения с Крыши (3 квартиры), но учитывали понижающий коэффициент за амортизацию (если скажем на торгах квартира 2006 года, а в качестве аналога с крыши квартира 2012 года, вот за эти 6 лет разницы учитывали "амортизацию дома"), так еще и отняли от цены Крыши 15% (типа торг и реальная цена продажи в среднем на 15% ниже хотелок продавцов). Руслан, вы свою статистику не ведете, на сколько в среднем цена сделки отличается от исходного запроса продавца. Да и вообще, интересно, чисто психологически, сколько у нас продавцы сразу закладывают на торг?

[Мамма]

Кстати, про цену продавцов. На торгах на Адилете мне попадалась оценка квартиры от независимых оценщиков. Занимательная штука, там они в одном из методов оценки (по аналогии) использовали как раз предложения с Крыши (3 квартиры), но учитывали понижающий коэффициент за амортизацию (если скажем на торгах квартира 2006 года, а в качестве аналога с крыши квартира 2012 года, вот за эти 6 лет разницы учитывали "амортизацию дома"), так еще и отняли от цены Крыши 15% (типа торг и реальная цена продажи в среднем на 15% ниже хотелок продавцов). Руслан, вы свою статистику не ведете, на сколько в среднем цена сделки отличается от исходного запроса продавца. Да и вообще, интересно, чисто психологически, сколько у нас продавцы сразу закладывают на торг?

Вот и я о том же. Пару раз делала оценку квартиры для Жссб. Оценочная компания тупо делала выборку аналогичных квартир из Крыши. Дальше минусовали 10-15%. Этот отчёт и идёт в банк. Так и я могу оценщиком поработать.)))).

[RedRus]

Про снижение цен, то все эти прогнозы общеказахстанские. В Алмате снижения практически не будет. Это единственный город куда едут люди.

 

На этот ваш факт я тоже могу привести свой аргумент. А вы видели сколько в Алматы строят жилья? В остальных городах масштабы строительства такие же?

Вы видели например что происходит на Сатпаева возле тюбетейки? Это же жуть, или как это называют на рынке недвижимости - кровавый океан. Там и раньше были немаленькие Тенгиз с

Бухар Жырау Тауэрс а теперь там ещё воткнули Престиж, Central Esentai Residence и биай ещё свой Riverside воздвигает. Как там люди будут жить не представляю 

Так что на мой взгляд то что в Алматы едут люди компенсируется в разы более высокими темпами строительства, да и у большинства кто в Алматы едет денег на недвигу да ещё и по таким ценам нет.

 

 

И что теперь скажет Ассоциация застройщиков? Мне как экономисту сразу стало понятно, что разговор с удорожанием и в результате его непомерный рост цен, это ересь какая-то, а не обоснование. Спекуляция и не более. Кто там про 6% прибыли пел???))))

 

Да ничего не скажут, им деньги рекой текут, плевать они на всё хотели.

А статья шикарная просто. Я, когда тут кто-то начал про стройматериалы писать, тоже задавал вопрос а какова их доля в общей стоимости жилья. А тут точный ответ с точными цифрами.

Как и думалось цифры совершенно несопоставимы с разницей в цене.

[Ruslan M]

Да ничего не скажут

Да я и не ждал ответа))) 

[Ruslan M]

на сколько в среднем цена сделки отличается от исходного запроса продавца.

 

Раньше вёл. Также делал расчетные таблицы для оценки (но в большинстве случае на них просто не обращали внимания, а времени уходила уйма). Во-первых, этот показатель менялся (у меня были реальные данные). И он плавал от 3,5 до 12%% в различные периоды и ситуации (закономерность была только одна: чем меньше предложений на рынке, тем меньше скидка).
Сколько закладывает на торг: так это индивидуально. Нет "стандарта". Я на эту тему даже пост на ФБ писал.
Меня вопрос "закладывание" скидки при торге меньше всего волнует (но волнует почему-то покупателей и большинство вопросов: сколько скинешь?).
Меня заботит всего три вещи:
- подходит объект клиенту или нет

- соотношение выставленной цены к оценочной (учет также предстоящих затрат)

- мотивация продавца к продаже

Всё. Больше мне ничего не нужно. Хоть он пусть там перезакладывается.
Не подходит объект - так чего торговаться?
Выше крыши цена и к диалогу не готов - ну подождем когда созреет, будем искать другие варианты.

Играет в ромашку "продам-не продам" или сам не знает чего хочет - не в силах помочь, я не переделаю людей, если они к этому не готовы.

Нередко лично я продаю вообще без скидки или с символической скидкой. Но для этого надо подготовить объект, выставить правильную цену, определить потенциального покупателя и работать в этом направлении.
Но для кого-то, да, приходится поэтапно всё проходить.

[Ruslan M]

учитывали понижающий коэффициент за амортизацию

абсолютно правильно делали. есть разные корректирующие коэффициенты, если сравнение идет объектов с отличающимися параметрами. по идее эти коэффициенты должны рассчитываться на массиве данных за определенный период с территориальной привязкой, либо на основании экспертных мнений, либо на аналитических отчетах актуальных. со временем (1-3 раза в год надо пересчитывать). Но я сомневаюсь, что это так скрупулёзно делают и обоснование есть. причем для разных видов недвижимости (квартира, участок, дом, коммерция) они могут различаться.

Коэффициенты есть по году постройки, по этажу, угловая/неугловая/планировка, состояние, по развитости инфраструктуры, корректировка на коммуникации, торговая скидка, корректировка на местоположение, корректировка на площадь (объекты с разной площадью могут иметь стоимость 1 кв.м). Может ещё чего есть. Это общие показатели.

[Ice iceberg]

 

 

В общем для "ориентира" пойдет конечно.

Затестил, очень грубая оценка, имхо. Как я понял этажность тоже не учитывается при оценке, а на цену она точно влияет. Процентов так +/-10% в зависимости от этажа.

После первичной оценки появляется кнопка "Дополнительные факторы" там есть этажность, площадь и тд.

 

Мне понравилась ,эта функция удобна использовать ,особенно когда меняешь квартиру при обмене на большее или меньшее с доплатой или без,хорошо что подсказали ,плюсую.

[Буш младший]

Почему все ждут обвала? По мне так стагнация рынка недвижимости наиболее очевидна. Кредитование остановилось, рынок недвижимости очень локальный и маленький, люди годами продают и сидят на своих квадратах, падение реально располагаемых доходов населения, миграция населения низкая. Одни продать за дешево не хотят - другие купить за дорого не могут. Патовая ситуация.

Рынок стагнировал с 2010 года по 2020, будет вторая волна. Инфляция догонит цены и также рывком на какой-нибудь новости взлетим, лет через 10.

[bestmanever]

Почему все ждут обвала? По мне так стагнация рынка недвижимости наиболее очевидна. Кредитование остановилось, рынок недвижимости очень локальный и маленький, люди годами продают и сидят на своих квадратах, падение реально располагаемых доходов населения, миграция населения низкая. Одни продать за дешево не хотят - другие купить за дорого не могут. Патовая ситуация.

Рынок стагнировал с 2010 года по 2020, будет вторая волна. Инфляция догонит цены и также рывком на какой-нибудь новости взлетим, лет через 10.

"Кредитование остановилось" - 70% ипотеки выдает жссб, баспана и 7-20-25 имели не существенную долю. 

"Люди годами продают" - многие как раз продали в эти месяцы ажиотажа (250 тыс. сделок за 5 месяцев с февраля, такого никогда не было)

"Падение реальных доходов" - это правда, с 2014 года реальные доходы только падают, инфляция съедает реальный доход, поэтому большинство берут ипотеку в жссб 

имхо - цены в тенге в Алматы и Нур-Султане будут стабильными и будут постепенно расти, цены в долларах могут упасть. Цены в регионах в тенге должны упасть, в связи с необоснованным ажиотажем этой весной. 

[Буш младший]

70% ипотеки выдает жссб, баспана и 7-20-25 имели не существенную долю

ЖССБ немного из другой оперы. Там накопления нужны и 50% от стоимости жилья. Чего у подавляющего числа покупателей нет. Субсидированная государственная ипотека - это 99,9% от всего ипотечного кредитования в стране. Рыночной банковской ипотеки нет, ибо под более 20% ГЭСВ никто брать не будет.

многие как раз продали в эти месяцы ажиотажа (250 тыс. сделок за 5 месяцев с февраля, такого никогда не было)

Обратно же рассказываю из своего окружения. Все носились, чтобы снять деньги с пенсионнки. Никто в реальности не покупал квартиру. У меня все друзья живут в теперь уже бывших своих квартирах переписанных на близких людей. Через год обратно на себя перепишут, чтобы под налоги не попасть. Другие вообще под другими схемами шли. Количество сделок выросло, в большей части из-за различных схем.

 

цены в тенге в Алматы и Нур-Султане будут стабильными

Они будут стагнирующими, рынок в Алматы и Астане перегрет больше всего, чем в регионах. Цены может и будут стабильными, но сделки по таким ценам проходить не будут долго. Рынок замрет и люди останутся со своими квадратами, дешево не продашь, за дорого никто не купит. Инфляция пока не догонит. Рынок у нас очень специфичный и узкий. В долларах будет падать это 100%, я бы даже сказал лететь. 

[bestmanever]

Здесь была отдельная тема "Катастрофа на рынке недвижимости: крах цен не избежен", она была открыта в 2009, было 5 частей, последнее сообщение было написано в 2014 году. Интересно что ожидаемый крах все таки случился, после девала 2015 года, но упали цены только в долларах (почти в 2 раза), в тенге они постояли и снова пошли вверх, сейчас уже в два раза выше чем в 2015 году. Поэтому цены в тенге в Алматы могут упасть, но не существенно, пока нет к этому предпосылок. Согласен что рынок может замереть в следующие полгода, но сильного краха цен в тенге не стоит ждать. При нынешней инфляции, никто не будет отдавать жилье за даром, лучше уж детям оставят, в аренду сдадут, но продавать по бросовым ценам это из фантастики. 

[Shiney]

Здесь была отдельная тема "Катастрофа на рынке недвижимости: крах цен не избежен", она была открыта в 2009, было 5 частей, последнее сообщение было написано в 2014 году. Интересно что ожидаемый крах все таки случился, после девала 2015 года, но упали цены только в долларах (почти в 2 раза), в тенге они постояли и снова пошли вверх, сейчас уже в два раза выше чем в 2015 году. Поэтому цены в тенге в Алматы могут упасть, но не существенно, пока нет к этому предпосылок. Согласен что рынок может замереть в следующие полгода, но сильного краха цен в тенге не стоит ждать. При нынешней инфляции, никто не будет отдавать жилье за даром, лучше уж детям оставят, в аренду сдадут, но продавать по бросовым ценам это из фантастики. 

согласен. в целом добавлю что краха не случилось тогда потому-что банки не скидывали активно залоги, ФПК который скупил весь шлак у ККБ тоже на рынок не выкидывал эту массу. +строительное и банковское лобби. Эти факторы не позволят и в будущем сильно ушатать рынок недвиги.