MODERATORIAL
В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".
Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.
...
одни сидят на трубах, а другим нужны деньги
Цой это сам импровизировал по ходу сценки, или уже по написанному тексту, интересно
Вариантов, кроме разбитого корыта, видимо больше нет?
это не понял, к чему вы. Естественно, что на этой ветке будут сидеть, те у кого жилищный вопрос больное место. Положа руку на сердце, мне пофиг. За них мыслят другие, а за меня мыслить некому, вот и мучаюсь я такой юродивый, что ж поделать
Прямо, честно и в точку. Лишь за это - спасибо. Без тени сарказма.Положа руку на сердце, мне пофиг. За них мыслят другие, а за меня мыслить некому, вот и мучаюсь я такой юродивый, что ж поделать
То что Вы тут пытаетесь сформулировать, называется "Сравнительный ценовой анализ" и к "Оценке" он только боком...По закону оценщики независимы. Есть банковская проверка оценки. Это да. Есть так называемые "аккредитованные" банком оценщики. Но по закону можно выбрать любого оценщика. Также можно оспорить саму оценку, которую делает оценщик. Все ведь, как правило, смотрят только на титульный лист, т.е. там где написана сумма оценки. Не вчитываются в сравнительную базу (основной метод оценки), не сопоставляют данные и не проверяют действительность сравниваемых объектов. Причем, насколько я знаю, при обоснованности претензий оценщик может скорректировать отчет без особых проблем.тот же банк, ему скорей всего выгодней сделать стоимость меньше
Да какой здесь спор....все просто, в классическом исполнении - одни сидят на трубах, а другим нужны деньги. Вот и весь спор. И одни очень сильно переживают за других, как же они, ироды милые, головой своей опилочной не думают, бумажки зеленые не ценят, вообщем гореть им в аду.
Мил человек, ну вот откровенно, положа руку на сердце - ну не все ли равно тебе до финансов и дел, с ними связанных, людей с опилочной головой, которые ни капли не мыслят в правильном распоряжении своих сбережений и которых, к счастью, здесь единицы? Вариантов, кроме разбитого корыта, видимо больше нет?
П.с. zzombie, хватит уже местные души терзать, в этом монастыре так не принято. Чтите традиции и не нарушайте психологическое равновесие местных гуру экономики и рынков. Читайте и вникайте, а как образумитесь - покайтесь.
Я просто выразил свое мнение,разве нельзя,зачем этот сайт тогда. Выгода,которая сейчас кажется заманчивой ,мизер,по сравнению с тем что они могли бы поиметь.Ну да ладно,каждому свое,корыто уже треснуло,но не разбито,а вдруг завтра произойдет чудо и кто то заклеит его.Будем надеяться.
То что Вы тут пытаетесь сформулировать,
Я не "пытаюсь" ничего сформулировать, есть закон об оценочной деятельности подробнее
называется "Сравнительный ценовой анализ" и к "Оценке" он только боком...
Есть три утвержденных метода оценки для недвижимого имущества согласно действующему законодательству РК. Они прописаны в стандартах : сравнительный, доходный и затратный. Также они разделятся под подгруппам. Так-что какие-то "бока" это ярлык навешенный вами по своему личному мнению, но к существующей практике и законодательству никакого отношения не имеет.
Кроме того, также было указано, что в пределах 10-15% возможны вариации. И в этих "вариациях" не подкопаешься. так-что оценщиков гнать или не дружить совершенно безосновательно.
У вас оценка квартиры сделана по затратному методу????? Посмотрите в сам отчет, а не только в итоговую цифру. оценивать квартиру по затратному методу - это нужен героический труд и затраты, которые вряд ли смертный будет за это платить.
При затратном методе расценки берут из ЕНиРов, а не из забугорных книжек и гуглов.
Кроме того, никто не говорил, что оценщик с неба цифры берет. Было сказано, при сравнительном анализе можно взять схожие объекты, но по разным ценовым подгруппам. Поэтому и цена может различаться. И в любом суде такой оценщик сможет доказать свою правоту.
Я понимаю, что это ваши личные рассуждения, но надо хоть как-то быть в теме.
Ну теперь у вас есть оценка на 22 млн. Ждем в ближайшем будущем цены не меньше в факто-сделках)))
Успехов!
"трёшки" в Ауэзовском идут по 16 - 18 - 19 лямов, это оценка для банков...
Ну за последние три месяца я продал "трешки" улучшенные по 16, 20 и 21 млн.тг Две из них в Аксае 2 и 5 в монолитном и кирпичным домах с ремонтом площадь 78 и 82 кв.м, год постройки 1989 и 2009. Так-что "банковская" оценка недалеко ушла)))
уууу... скока эмоций...
Есть три утвержденных метода оценки для недвижимого имущества согласно действующему законодательству РК. Они прописаны в стандартах : сравнительный, доходный и затратный. Также они разделятся под подгруппам. Так-что какие-то "бока" это ярлык навешенный вами по своему личному мнению, но к существующей практике и законодательству никакого отношения не имеет.
а я разве больше вариантов привёл? "Ярлык" Вы надумали ...
вот только отчёт об оценке действительно включает два метода, по этому и приводится "справедливая" цена...
Кроме того, также было указано, что в пределах 10-15% возможны вариации. И в этих "вариациях" не подкопаешься. так-что оценщиков гнать или не дружить совершенно безосновательно.
гнать действительно не надо...
если вы готовы платить за свои ошибки по проведённой оценке, и это подтверждено страховой суммой в банке по отношению к которому вы афилированны, то вообще всё прекрасно...
У вас оценка квартиры сделана по затратному методу????? Посмотрите в сам отчет, а не только в итоговую цифру. оценивать квартиру по затратному методу - это нужен героический труд и затраты, которые вряд ли смертный будет за это платить.
При затратном методе расценки берут из ЕНиРов, а не из забугорных книжек и гуглов.
интересно было бы посмотреть на "забугорного" покупателя или на отечественного рисковика банка, которому представят отчёт о проведённой оценке без ссылок на "забугорные книжки и гуглы"...
а местных пиплов можно окучивать и подручными средствами...
я не в курсе про каких то там ЕНиРов... "мои" оценщики пользуются сборниками УПСС от КО-Инвест...
если верить Вашему мнению, про оценку затратным методом, то "мои" оценщики бессмертны... шоб выжить - по несколько оценок типовых квартир за рабочий день...
Кроме того, никто не говорил, что оценщик с неба цифры берет. Было сказано, при сравнительном анализе можно взять схожие объекты, но по разным ценовым подгруппам. Поэтому и цена может различаться. И в любом суде такой оценщик сможет доказать свою правоту.
Я понимаю, что это ваши личные рассуждения, но надо хоть как-то быть в теме.
куда мне "быть в теме"... я существо приземлённое, набором знаний и достижений не кичусь... если не знаю - спрашиваю, не уверен переспрошу... необессутьте уж...
Ну теперь у вас есть оценка на 22 млн. Ждем в ближайшем будущем цены не меньше в факто-сделках)))
Успехов!
Ну за последние три месяца я продал "трешки" улучшенные по 16, 20 и 21 млн.тг Две из них в Аксае 2 и 5 в монолитном и кирпичным домах с ремонтом площадь 78 и 82 кв.м, год постройки 1989 и 2009. Так-что "банковская" оценка недалеко ушла)))
она не "банковская", она "Цель оценки - для кредитования" и "обязательная"...
но эт уже не важно... будем считать Вы "благословили", выставлю по указанной выше цене... ... или "сглазили"?
и Вам Удачи... 
Сообщение отредактировал Сытый: 19.11.2016, 18:41:32
ВОР ДОЛЖЕН СИДЕТЬ В ТЮРЬМЕ (с)
Ну теперь у вас есть оценка на 22 млн. Ждем в ближайшем будущем цены не меньше в факто-сделках)))
Успехов!
ну если сравнить с этим ценником http://torg.vse.kz/p...80728b457e.html то очень даже бюджетно выходит..
Сообщение отредактировал Komandante Che: 19.11.2016, 23:01:27
А теперь попробуйте выбить кредит в банке с вашей оценкой 22млн тенге. Сколько вам даст банк денег под вашу 22млн квартиру. Если даст треть суммы,то будет хорошо.А почему? Есть "законная оценка"-товар стоит 22 млн тенге,то почему дают денег мало, как в ломбарде,ведь раньше давали полную стоимость.Ответ прост и они это прекрасно знают-товар не стоит этих денег и в случае форс мажора они не вернут свои деньги.
Редко время нахожу зайти сюда. А тут такие посты интересные уже оказывается))))
Завидовать надо молча. Я в отличие от вас "всепропальщиков" давно на рынке и имею не одну квартиру и реально покупаю квартиры и сдаю. Ремонт новый, так сказать " в тренде". Сняла девушка из обеспеченной семьи) и желающих достаточно, просто я выбирала без маленьких детей.
Ну что за вешание ярлыков? "всепропальщик"... прям как титул какой то на меня накинули 
Чем завидовать то? Супер бизнесу что ли? Если вы давно на этом рынке, то значит время Вас не чему не учит, увы.
Не кто ж не сомневается что можно сдать в аренду недвижимость и даже зарабатывать на этом, а на сколько это вложение в перспективе будет выгодное, покажет только время. Я лишь написал свое личное мнение, усомнился в правдивости Ваших слов, потому что похоже больше на "сказочку" или на ваши фантазии, которые не всегда совпадают с реальностью.
Ох как " всепропальщиков" то бомбануло, минусов понаставили) я понимаю, бесит, что ваша стройная теория о том что никто не вкладывает в недвижимость и все пропало рушится из-за таких как я))) но таких покупателей как я много и многие, вы не поверите, даже делают бизнес на том, что покупают квартиру в черновой, делают ремонт, продают и имеют навар)
Да не кто не спорит же, что можно навариться. Умеющий делать деньги и на воздухе сделает, и продаст запорожец по цене мерседеса. А вот утверждать что именно многие такие "бизнесмены" сейчас в шоколаде - чушь ну просто полнейшая. 
Это напоминает какой то сетевой маркетинг, когда тебе втирают что "мол такая тема есть сейчас ахриненная, вот люди (приводят в пример пару человек) которые уже миллион сделали, а вот ты тупишь до сих пор".
Не так давно снимал квартиру, 3 комнаты, 87 квадратов, центр, не новостройка, горбачевский ремонт. 220 тысяч
Тоже хочу сказать в защиту - почему нереально, родственники сдают квартиру дом 60-х годов центр города, кирпич за 250 тыс. Сама лично им помогала сдавать в силу их преклонного возраста, сдала за 2 дня, первые же клиенты пришли и сняли, а и еще квартира большая 4-х комн около 100 кв, но пустая, без мебели и техники, только стены))
Вы разницу понимаете 45 м2 или 87 и 100 м2 ?
К чему приводить в пример какие то единичные случаи? Опять какое ощущение что мы в разных городах и даже странах живем. Я сам не гуру в области сдачи недвижимости, есть куча знакомых которые сдают недвижимость, есть сестра родная которая сдает в новостройке, мы же люди, нам свойственно общаться друг с другом, делиться проблемами, успехами. Так вот сдача недвижимости в аренду, сейчас это относиться к разряду проблем.
ДА, это может быть реальностью, ну повезло сдать за 180 тыс 45м2, но говорить что там чуть ли не толпами шли, это уж точно приврали)
По этому если даже Вам и повезло, я рад за Вас, но это не показатель что на этом рынке светит солнце.
А итоговые выводы, без обид, довольны примитивны и пропитаны духом и общим настроением этой ветки, который сводится лишь к одному - подъе...уть, излить желчь, вылить ведро помоев, ну или иными словами - сделать из человека себе подобную серую массу. Здесь ведь как, главное чтобы лозунги были ударными и более трагичными - жизнь дерьмо, страна дерьмо, бизнес сдох, надо срочно чемоданы собирать, вообщем всем большая Ж.
Человек настроенный негативно, как раз таки и окрашивает все вокруг себя в такие же цвета. По мне так даже позитивная ветка, конечно с долей иронии и юмора, ну и как же без сарказма. Ну постебались немного, от этого ведь его квартира не стала сдавать за 120 000?
если конечно она так и сдается, а мы лишь нервируем хозяина своем "не верю", разрушая надежда на поиск жирного клиента в 180 000 
Сообщение отредактировал Arestion: 20.11.2016, 11:01:00
ВОР ДОЛЖЕН СИДЕТЬ В ТЮРЬМЕ (с)
на капитале есть большое интервью Ермека Мусрепова и его экспертная оценка рынка недвижимости и перспектив...его прогноз на вторичку в районе 150-200 000 тенге за квадрат и что в течении 5 лет не стоит ждать роста цен..да и про оценку тоже много слов..что она практически вся сравнительная и не отражает реальную стоимость...
ВОР ДОЛЖЕН СИДЕТЬ В ТЮРЬМЕ (с)
— Конечно. Базовый показатель — это определенный порог в стоимости квадратного метра по госпрограмме. Новое жилье, которое будет вводиться, в том числе в рамках программы «Нурлы жер», тоже будет определено по соответствующей стоимости. И это будет уже цена на недвижимость четвертой категории. Естественно, вторичное жилье будет трендировать в сторону понижения, потому что по законам рынка вторичное жилье всегда находилось на более низком уровне, чем первичное. И, скорее всего, мы будем видеть корректировку в плане уменьшения цены на «вторичку» до 150−200 тысяч тенге за квадрат.
— Но готовы ли участники рынка к таким корректировкам? По наблюдениям оценщиков, сейчас в сегменте до сих пор присутствует неадекватность со стороны продавцов, которые запрашивают додевальвационные цены за свое жилье. Как заставить казахстанцев принять реальность с уже дешевыми квадратными метрами?
— Я согласен, что на рынке необходима адекватная цена и понимание справедливой стоимости продавцами. Но мы знаем также, что принцип оценки основывается на выведении стоимости квадратного метра на основании публикаций в СМИ. На сегодняшний день те объявления, которые существуют на специализированных порталах, не отражают полную, настоящую стоимость объектов. И если смотреть в разрезе всех предложений, нужно сразу определить, что процент корректировки должен быть уменьшен на 10−15%. Потому что, естественно, предложения, которые продавцы выставляют на продажу, они завышены, бывает даже на 50% от реальной стоимости. Какой показатель должен быть — я сказать не могу, потому что опять же мы еще не пришли к базовой стоимости квадратного метра. Адекватность будет зависеть от реальных сделок. И показатель отчета об оценке будет в данном случае приблизительным. Я не знаю, на чем дальше будут основываться оценщики, но мы действительно имеем то, что дешевых предложений нет. И мы, Федерация недвижимости, постоянно проводим работу с участниками рынка недвижимости, информационную пропаганду о том, что участникам необходимо смотреть на настоящие реалии. Если не хотите продавать — не продавайте, но в дальнейшем ситуация будет все равно двигаться в сторону удешевления жилья. Если сегодня одна цена, то завтра она будет значительно ниже. Повышения не будет. И все зависит от того, возьмут ли вашу квартиру на данном конкретном этапе. Спрос всегда был. Но сегодня спрос очень утонченный, все стали профессионалами, читают книги, читают экономические анализы, статьи и все прибегают к услугам специалистов, в том числе оценщиков, для того чтобы понять стоимость квадратного метра.
вся статья Мусрепова по линку https://kapital.kz/e...osle-ekspo.html
Arestion, вы наверно ничего слаще морковки в жизни не ели, раз цена в 180 000 тенге кажется вам сказочной) вам не понять моих клиентов просто потому, что у вас разный уровень, и доходов в том числе)
А я разве писал где то про свой уровень доходов? По Вашему если человек не разбрасывается деньгами, это значит что он бедный?
Я ж сразу и спросил, что за ремонт у Вас там такой, что Вам готовы платить 180 000 за 45 м2, ответ был что вроде золотые унитазы не стоят)))))
Ведь ясное дело, что однушка однушке рознь, может у вас там на самом деле ремонт обошелся дороже самой квартиры, телевизор 3D в 65 дюймов или проектор висит 4K. Но в Вашем же посте написано:
Квартира вместе с ремонтом и мебелью обошлась в 19 миллионов тенге, итого период окупаемости составляет на текущий момент 8,8лет, пока полет нормальный)
От сюда стало ясно, что всё у Вас там очень простенько, на пару лямов ремонт вместе с мебелью, очень скажу экономично обошлось, по минималке. По этому, я так считаю, моему "нищебродскому" уровню вполне прокатит, а то и даже этому не соответствует.
Если даст треть суммы,то будет хорошо.А почему?
У банка есть нормативы предельной суммы выдачи кредита под залог активов. Я не знаю регулируются ли законодательно минимальные/максимальные ставки, но на примере одного из банков могу сказать следующие ставки:
- недвижимое имущество (жилая) 70% от оценочной стоимости
- оборудование, получаемое по контракту, но не смонтированное, 50% от стоимости по контракту
- оборудование, получаемое по контракту, смонтированное и готовое к эксплуатации 80%
Возможно превышение предельной ставки над установленными нормативами, если есть дополнительное обеспечение, например имеется депозит в этом банке или привлекается дополнительное гарантийное лицо
З.Ы. Указанные ставки применяются отдельно взятым банком.
З.З.Ы. Сумма выдаваемая банком под залог недвижимости и сумма оценки это все-таки разные вещи в-принципе. Сумма выдаваемая банком, это не есть "банковская" или "в целях кредитования" оценка. Это сумма складывается из дополнительных факторов (+ к оценочной): кредитная история, уровень дохода, срок кредитования, количество иждивенцев (в некоторых случаях), юридические риски, "качество" объекта, дополнительные гарантии.
Оценочная же стоимость - это стоимость, по которой может быть реализован актив (т.е. так называемая "справедливая стоимость") .
Сообщение отредактировал Ruslan M: 21.11.2016, 16:05:12
У банка есть нормативы предельной суммы выдачи кредита под залог активов.
от оценочной стоимости
вот здесь-то и кроется дьявол. Некоторые наивно полагают, что стоимость определенная НОК (независимыми оценочными компаниями) и является той самой стоимостью от которой будут отталкиваться Банк и выдадут им соответственно 70%, 50% и 80% от отчета. Однако у каждого выдающего кредиты Банка, есть служба залогового обеспечения, которая самостоятельно определяется рыночную стоимость и рекомендует тот или иной дисконт (или коэффициент) от рыночной стоимости (от отчета НОК) и может достигать до 50% (от вполне нормальных не завышенных отчетов).
Дополнительно на кредитном комитете могут принять решение, в зависимости от недостатков проекта (есть юридические моменты, моменты по платежеспособности, и прочих причин, да и ваще от балды) могут ещё снизить соотношение выдаваемого займа к стоимости залога.
В данное время риски у банков выросли и думаю, что они еще больше снижают сумму выдаваемого кредита..
Сообщение отредактировал Lockheed Martin: 21.11.2016, 16:43:49
вот здесь-то и кроется дьявол. Некоторые наивно полагают, что стоимость определенная НОК (независимыми оценочными компаниями) и является той самой стоимостью от которой будут отталкиваться Банк и выдадут им соответственно 70%, 50% и 80% от отчета. Однако у каждого выдающего кредиты Банка, есть служба залогового обеспечения, которая самостоятельно определяется рыночную стоимость и рекомендует тот или иной дисконт (или коэффициент) от рыночной стоимости (от отчета НОК) и может достигать до 50% (от вполне нормальных не завышенных отчетов).
Дополнительно на кредитном комитете могут принять решение, в зависимости от недостатков проекта (есть юридические моменты, моменты по платежеспособности, и прочих причин, да и ваще от балды) могут ещё снизить соотношение выдаваемого займа к стоимости залога.
В данное время риски у банков выросли и думаю, что они еще больше снижают сумму выдаваемого кредита..
ну дык на падающем-то рынке 
банки же не дураки
По теме: летом были приобретены 2 квартиры в одной из новостроек Алматы в центре.
Сдана за 2 дня( с учетом отбора арендаторов) 2-шка45м2 за 180 000 плюс депозит 60 000 тенге.
Квартира вместе с ремонтом и мебелью обошлась в 19 миллионов тенге, итого период окупаемости составляет на текущий момент 8,8лет, пока полет нормальный)
я бы не назвал это самым грамотным вложением средств. и вот почему:
1. рынок на падении, ваши 19 лямов скоро станут 15 а потом 10.
2. на депо по ставке 14% вы бы подняли 65 лямов за это время, по ставке 10% - 45 лямов.
3. аренда это еще и постоянный ремонт и обновление мебели и техники.
4. аренда это гемор с арендаторами, с их проблемами и запросами и оплатами.
По теме: летом были приобретены 2 квартиры в одной из новостроек Алматы в центре.
Сдана за 2 дня( с учетом отбора арендаторов) 2-шка45м2 за 180 000 плюс депозит 60 000 тенге.
Квартира вместе с ремонтом и мебелью обошлась в 19 миллионов тенге, итого период окупаемости составляет на текущий момент 8,8лет, пока полет нормальный)Почему то сразу подумал что на правду не похоже. За 45 м2 отдавать 180 000 тг. в наше время...
Глянул на Ваш ЖК Арай, так там довольно большое предложение по аренде, и за 180 000 тг. есть уйма вариантов полноценных 2-х комнатных квартир с квадратурой 60-80 м2, и это еще без торга. Но вот почему то именно Ваша переделанная однокомнатная ушла за 2 дня по цене 180 000тг. Что ж за ремонт у Вас там такой, что смогли привлечь ? Сомнительный пост конечно.
Если клиенту нужна квартира возле работы, учебы, и если за это платят работодатели, либо богатые родители, то они прежде всего глядят на дизайн, в котором есть простор, красота и уют. Поэтому есть дизайнеры, которые для таких клиентов превращают маленькую коморку в сладкую конфетку, покупая квартиры в престижных районах. И для этого не обязательно ставить золотой унитаз, дубовый паркет и 4к телевизор.
В "Крыше" 99% недорогих предложении по сдаче квартир - это удочка риэлторских контор. Если вы позвоните, то наверняка окажется, что квартира сдана.
|
Тематические форумы →
Недвижимость →
Не только факты, но и обсуждение. [часть 3]Автор: Elty, 19.09.2017, 11:44  цены на недвижимость
|
|
|
|
|
Тематические форумы →
Недвижимость →
Не только факты, но и обсуждение. [часть 2]Автор: Администратор, 06.12.2016, 17:05 цены на недвижимость
|
|
|
|
|
|
Региональные форумы →
Астана →
Обсуждение цен на недвижимость в г.Астанадомыслы, факты, предположения, рассуждения Автор: свысокойгоры, 02.03.2014, 16:25 цены на недвижимость и 4 еще...
|
|
|
пользователей: 0, неизвестных прохожих: 2, скрытых пользователей: 0
Размещение рекламы на сайте Предложения о сотрудничестве Служба поддержки пользователей
© 2011-2022 vse.kz. При любом использовании материалов Форума ссылка на vse.kz обязательна.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
