Сообщений в теме: 5001

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Lockheed Martin]

А вот раньше как было? риэлторы всё трындели что дно достигнуто, самое время покупать!

Без лоха и жизнь плоха?   

[R503]

Это у нас цены упали, а в РФ например, как были в рублях 2-3 года назад, так и стоят. Свою тоже сняла с продажи, потому что невыгодно сейчас ни в долларах, ни в рублях...

Цены упали только в уе.

А в случае с РФ - то важна цена в тенге и курс к рублю.

Стоила условная халупка 20 млн тенге, т.е. 4 млн. рублей 2 года назад, то теперь она стоит 23 млн тенге и те же 4 млн. рублей.

А как вы пишите в РФ цены за последние 2-3 года не изменились. То есть на что можно было расчитывать раньше в условной Москве-Питере после продажи недвиги в Ате то и должно бы остаться.

Или нет?

[Dallita]

А кто знает скажите про контейнеры и киоски и т д на базарах и барахолках? То есть там стоимость аренды и цена изменились или сколько в среднем стоит купить или сдать контейнер? Мне кажется аренда квартиры однокомнатной и киоска примерно одинакова в месяц к примеру 60000 тг. А если сравнить стоимость той же квартиры с киоском то разница внушительная, конечно плюсов у квартиры больше, но если не жить а только сдавать то какая разница. Это я о том что хотели ли бы вы СЕЙЧАС купить однокомнатную квартиру чтобы сдавать в аренду? Или нет?

[R503]

хотели ли бы вы СЕЙЧАС купить однокомнатную квартиру чтобы сдавать в аренду? Или нет?

Покупать именно для сдачи в аренду я бы не стал.

Одно дело если уже есть свободная квартира (от родителей или бабушек) то имеет смысл заморачиваться с арендой.

Но чтобы целенаправленно купить именно сейчас для аренды - нет.

Пусть условная однушка поближе к центру стоит 12 млн.

Сделать косметику, купить бу мебель, технику - 1,5 млн. (что потребует пожертвовать своим временем)

Итого вложено 13,5 млн.

При неплохом ремонте сдавать ее пусть даже за 80 тыс.

В среднем с учетом что однушки ходовые -  допустим что 10,5 мес в год сдается (что очень неплохо) и не брать расходы на текущий и периодический косметический ремонт - 850 тыс. заработок в год.

Итого 6,3% в год отбивается. По хорошему бонус к основному доходу неплохой но определенный геморр (участковый, налоговая, проблемные квартиранты) и необходимость постоянно этому уделять свое время отрицательный фактор.

Если есть деньги и нет желания в них хранить свои сбережения - то я бы задумался просто купить однушку на этапе начала строительства за те же 12 млн (40 кв м по 300 тыс) и пусть стоит себе. Расходы за налог маленькие, коммуналка если не жить и не мотать счетчики не страшная пока. А через пару лет продать по 350 и получить 13,5 - в итоге за два года те же 6%, но с меньшим геморром.

 

P.S. идея с контейнером на первый взгляд конечно более заманчива по сравнению с халупкой, и инвестиций официально наверное меньше требует.

Но есть ощущение что в этой сфере не все так просто для человека со стороны и возможно факт, что неофициальные затраты и другие нюансы сделают этот бизнес провальным.

Сообщение отредактировал R503: 04.11.2016, 13:43:11

[Dallita]

Да просто купить "и пусть стоит себе" как то не очень заманчиво, с учетом что еще цена может просядет. С контейнером тоже проблема, надо стопроцентно знать что точно не снесут именно этот базар и в ближайшее время можно будет вернуть свои деньги и заработать сверху. Это тоже немного сомнительно кажется. Возможно я ошибаюсь, поделитесь мнением

[Lockheed Martin]

хотели ли бы вы СЕЙЧАС купить однокомнатную квартиру чтобы сдавать в аренду?

Мне представляется это очень рисковым занятием.

Во-первых, количество сдаваемых квартир все время растет. Люди потерявшие источник дохода ищут дополнительные доходы-переезжают к родителям(родственникам) или на дачу и сдают имеющуюся квартиру. Есть знакомые которые так и сделали. Достойный вариант заработка.

Во-вторых, количество арендаторов не сильно увеличивается. Тут оценки субъективные, никто арендаторов по Алматы не считал и не учитывал. Но общее ощущение есть.

В-третьих, цены на недвижимость в нисходящем тренде, даже если все ждут роста в долгосрочном горизонте, это не значит что обязательно будет рост. Или же никто не может аргументированно определить когда это будет. Через 5 лет, через 10 лет или через 30 лет? То есть купив квартиру за 12 млн. тг. ($35.000) через какое-то время можете осознать что она стала стоить, допустим $20.000. То есть здесь тоже есть риск таких инвестиций.

В-четвертых, при сдаче в аренду вы должны быть готовы "бегать" и перманентно решать проблемы. Проблемы, если сдаете в "вчистую", то есть покупаете патент и платите налоги (это тоже беготня), и если сдаете втёмную (соседи сдадут вас в первый же месяц).

Беготня эта постоянная. Бывает что квартиранты затопят квартиру. Бывает, что они Пьют/Шумят/Скандалят между собой мусорят/курят на площадке, или иначе раздражают соседей. Кроме этого необходимо все время контролировать оплату. Часто бывает, что квартиранты "вдруг" оказываются неплатежеспособными, просят дать отсрочку месяц, потом второй и третий... пока вы не потеряете терпение и не попросите их убраться.. Тоже наблюдал опыт у родственницы (жила женщина с детьми и задолжала месяцев за 10, но потом откуда-то нашла деньги и сразу рассчиталась).

Не говоря про мелочи типа испоганили мебель или ремонт (прожгли сигаретой ковер/диван, пошоркали шкафы, поломали технику/побилипосуду).

 

  

Непросто, также, найти стабильных арендаторов. Для этого наверное есть условия:

1. У вас должно быть преимущество в цене. Стоимость аренды должна быть меньше чем квартиры с примерно таким же ремонтом, в сравнимом районе. Наверное разница должна быть на 5-10% ниже средней. Для принятия такого решения вы должны хорошо знать текущие расценки на аренду. 

В молодости снимал квартиры и считаю, что был "образцовым" арендатором. Соблюдал чистоту, порядок, тишину и часто делал косметический ремонт своими руками. Но квартиры менял часто (раз в полгода). То менял работу и соответственно и квартиру, то находил квартиру получше обставленную. 

2. Вы должны быть готовы "пропустить" через свою квартиру кучу не столь благонадежных арендаторов.

 

Если вы не боитесь трудностей, что же попробуйте, но предупрежден-значит вооружен. Отнюдь не простой этот бизнес.

[Dallita]

хотели ли бы вы СЕЙЧАС купить однокомнатную квартиру чтобы сдавать в аренду?

Мне представляется это очень рисковым занятием.
То есть купив квартиру за 12 млн. тг. ($35.000) через какое-то время можете осознать что она стала стоить, допустим $20.000

Если вы не боитесь трудностей, что же попробуйте, но предупрежден-значит вооружен. Отнюдь не простой этот бизнес.

Да сдавать квартиру не каждый сможет, это только со стороны кажется что просто деньги каждый месяц забирай и все)) увы это совсем не так. Проблем с квартирантами очень много и остается только удивляться насколько могут квартирынты себя непорядочно вести. Был опыт в этом деле.

Согласна с вами что невыгодно покупать то что может из 35 тыс долларов превратиться с 20 тыс, это надо мазохистом быть чтобы решиться на такое.
Действительно прошли те времена когда это было выгодно и квартиры были в цене.

Сообщение отредактировал Dallita: 04.11.2016, 17:03:01

[Ganik_Max]

 

 

хотели ли бы вы СЕЙЧАС купить однокомнатную квартиру чтобы сдавать в аренду?

Мне представляется это очень рисковым занятием.
То есть купив квартиру за 12 млн. тг. ($35.000) через какое-то время можете осознать что она стала стоить, допустим $20.000

Если вы не боитесь трудностей, что же попробуйте, но предупрежден-значит вооружен. Отнюдь не простой этот бизнес.

Да сдавать квартиру не каждый сможет, это только со стороны кажется что просто деньги каждый месяц забирай и все)) увы это совсем не так. Проблем с квартирантами очень много и остается только удивляться насколько могут квартирынты себя непорядочно вести. Был опыт в этом деле.

Согласна с вами что невыгодно покупать то что может из 35 тыс долларов превратиться с 20 тыс, это надо мазохистом быть чтобы решиться на такое.
Действительно прошли те времена когда это было выгодно и квартиры были в цене.

 

вы здесь обсуждаете как будто вы все в долларах зарабатываете    прям экспортеры нефти собрались здесь.  

[kabanbai]

найти стабильных арендаторов

Сдавайте профессионалам)  Есть люди которые занимаются этим уже давно. Проще говоря сдавать в субаренду. Они решают все проблемы с арендаторами. У них есть своя база данных клиентов, реклама, свой штат уборщиков...  Но они тоже предпочитают квартиры в хороших комплексах. То, что раньше сдавалось примерно в 1000 у.е., хозяевами,  сейчас сдается за 230000 тенге субарендаторам,  ( это двушка в комплексе). А субчики имеют намного больше...

 

А в однушку во вторичке трудно будет найти нормальных арендаторов. 

Сообщение отредактировал kabanbai: 04.11.2016, 17:29:57

[ftor04]

пока Алматы является финансовым центром, пока здесь есть работа и деньги, беспокоиться о сдаче квартиры внаем следует только если :а ) квартира очень далеко, б) арендная плата сильно задрана.

сам снимал лет пять (мог купить, но не думал, что перееду), так что могу точно сказать, что добротная квартира в аренду редкость, сдаются часто сараи с дровами вместо мебели, а квартиры с т.н. "евроремонтом" сильно задраны по ценам вверх, как и новостройки. поэтому однушка по вменяемой цене всегда будет пользоваться спросом, как и двушка. с трешкой все сложнее - уже роялить начинает стоимость комуслуг (как и в квартире с большой площадью.

потери в долларавом эквиваленте уже не избежать при любом случае, это уже понятно...но тут другая дилемма - или есть квартира, которая генерит и является собственностью, или деньги лежат в банки в долларах и ничего не генерят (2%) год, либо лежат в тенге и генерят больше - но, не закрыт риск девальвации нацвалюты.

не видел еще ни одного арендодателя, который бы с криками - да достали эти квартиры,продал бы их и перестал сдавать внаем...наоборот, 2-3 квартиры в арнеду уже позволяют как-то выживать .

[ftor04]

Но они тоже предпочитают квартиры в хороших комплексах. То, что раньше сдавалось примерно в 1000 у.е., хозяевами,  сейчас сдается за 230000 тенге субарендаторам,  ( это двушка в комплексе). А субчики имеют намного больше...

 и сделают в худшем случае почасовой траходром, в лучшем - посуточное жилье для командированных.

А в однушку во вторичке трудно будет найти нормальных арендаторов. 

 

 в разы легче. арендная плата ниже, коммуналка ниже, еслиремоонт краны-трубы ок, мебель не дрова, то уйдет сразу.

[kabanbai]

и сделают в худшем случае почасовой траходром, в лучшем - посуточное жилье для командированных.

Ну да, таким они и сдают. Нормальные, приличные люди приезжают с регионов. Это как гостиничный номер. Выгодно арендодателю и субарендаторам. 

 

в разы легче

...

Но если вы умеете общаться с разными типами людей то тогда да)) 

[Mui Mui]

В любом случае сдавать квартиру можно и очень даже быстро, если она в нормальном районе, с нормальной мебелью, чистая и с адекватными хозяевами, если это все есть то сдать можно менее чем за неделю, но в большинстве своём квартиры или очень люксовые соотвественно дорогие или прям убитые многолетней сдачей с Бабушкиной мебелью) хорошее соотношения нет в плане цена-качество, а если и появляется то сразу сдаётся, посмотрите какие квартиры в Москве сдают, прям хочется снять Ее, а у нас как для скота выставляют, даже не удосуживаются помыть перед сдачей) а это же рынок услуг ))

[Dallita]

найти стабильных арендаторов

Сдавайте профессионалам)  Есть люди которые занимаются этим уже давно. Проще говоря сдавать в субаренду. Они решают все проблемы с арендаторами. У них есть своя база данных клиентов, реклама, свой штат уборщиков...  Но они тоже предпочитают квартиры в хороших комплексах. То, что раньше сдавалось примерно в 1000 у.е., хозяевами,  сейчас сдается за 230000 тенге субарендаторам,  ( это двушка в комплексе). А субчики имеют намного больше...
 
А в однушку во вторичке трудно будет найти нормальных арендаторов.

А те кто сдает в субаренду, они так же на длительный срок пересдают или посуточно? Это как то отражается в договоре или только сумма и содержание квартиры?

[kabanbai]

они так же на длительный срок пересдают или посуточно

Наверно по разному. Как им выгодно.

только сумма и содержание квартиры?

Да. 

[Komandante Che]

Помню с годик назад Бабканадвоесказала предсказывала однушки по 30 штук баксов что и произощло..хотя тут его многие пытались опровергнуть,и передергивали и все остальное.Но как оказалось Бабка был прав.Интересно было бы его прогнозы послушать сейчас? Почем он видит ту же самую однушку и когда видит такие цены?

[Komandante Che]

ну насчет аренды у меня знакомый снял в центре четырехкомнатную за 90 штук тенге в месяц.снила однушку с средненьким ремонтом за 70 а потом хозяйка предложила ему четырешку за 90 с отличным ремонтом,так как квартирантка съехала а других запустить побоялась что убъют ремонт и хату и предложила знакомому ..Вот он сейчас живет в четырехкомнатной в центре по цене однушки или двушки...Так что с арендой все не так хорошо.

[Tags]

как тут верно уже выше сказали, покупать квартиру, чтобы сдавать в аренду....не самый хороший вариант.  Если есть деньги, лучше мне кажется их разбить на разные валюты в пропорции доллар-тенге и положить на депозит.  Чувствуется...что экономическая ситуация не скоро пойдет вверх, поэтому думаю лучше посидеть пару лет в кэше. 

 

Недавно читал интервью одного казахстанского финансиста, он сейчас продал свои доли в компаниях (возможно что то еще у него и осталось в активах акциях), но вывод он похоже делает...что пару лет лучше сидеть кэше. 

 

у кого-то есть какие-нибудь мысли....как еще можно сохранить финансы, кроме депозитов?

 

Может кто хочет или собирается и кого есть деньги на покупку недвижимости....может на эти деньги купить оборудование по производству резиновых изделии......и потом продавать презервативы казахстанского производства по привлекательной цене......назвать их...ну скажем бренд: Одуванчик ......(слоган: Нежность прикосновении..для чувствительных натур)... сделать акцию через чоколай или бисмарт....при покупке 20 штук .....книга о любви в подарок..... (шучу, сорри....не воспринимайте серьезно этот бред....уж лучше квартиранты))))))

Сообщение отредактировал Tags: 05.11.2016, 00:26:17

[roof876aba]

Помню с годик назад Бабканадвоесказала предсказывала однушки по 30 штук баксов что и произощло..хотя тут его многие пытались опровергнуть,и передергивали и все остальное.Но как оказалось Бабка был прав.Интересно было бы его прогнозы послушать сейчас? Почем он видит ту же самую однушку и когда видит такие цены?

 

Я тогда говорил что дно этих однушек 20-25 кусков. так что ползем ниже. еще год и вуаля.  что для этого нужно? прежде всего непредсказуемость и нестабильность в экономике... их будет вам в 2017 году легко. начну с того что казахский тенге прочно привязан даже не к нефти а к российскому рублю.  как только бабка клинтон заступит в должность  то начннется настоящая а не туфтовая как сейчас экономическая политическая и военная прессуха на  россию. что они будут делать и как раскачивать рашку это  задача с неизвестными но то что будут это однозначно. как следствие падение рубля ускорится,  тенге вслед за ним. если начнется какая нибудь локальная заварушка в той же сирии или рашку экономически и финансово полностью отключат от мира, как когда то иран -  рубль и недвижимость как там так и тут перестанут существовать вообще. внешние риски огромны. при падении тенге до  360 будет очередной обвал рынка недвижимости.   весь вопрос во времени. даю голову на отсечение через год однушки которые сейчас по тридцатке будут стоить минимум  25. это оптимистично. пессимистично - 20. я абсолютно убежден что это и будет дном. сам я потерял интерес к недвижимости так как рассматривал ее только с точки зрения извлечения пассивного дохода от сдачи. сдача как пишут многие тут не только не прибыльна но и откровенно убыточна на текущий секунд и в перспективе, если учесть  однозначное стабильное  падение рынка как продажи так и аренды. говорил говорю и буду говорить. дно это 20-25 применительно к этой абстрактной однушке. население нищает невиданно. уровень жизни падает абсолютно у всех кто не кормится у власти. бизнес по прежнему дохнет. огромное количество людей перестало и в дальнейшем перестанет покупать чтобытонибыло кроме предметки первой необход.  разрыв цен на недвижимость и реального наличия долларов  у населения ии потенциальных покупателей огромен и продолжает увеличиваться. сюда еще плюсом отсутствие вменяемой ипотеки.  те сделки которые происходят сейчас - это отложка. старые деньги заканчиваются, новых нет. у нас все еще впереди

Сообщение отредактировал Бабканадвоесказала: 05.11.2016, 01:51:11

[Komandante Che]

ниже 20-тки не упадет однушка? Когда думаете это исполнится если поточнее сроки обозначить?и какой курс долара будет при этом?интересно Ваше мнение услышать.