Сообщений в теме: 5001

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Ruslan M]

Руслан , напишите более подробно про покупателя

Не могу раскрывать даже косвенно информацию по данной сделке. Тем более стороны сделки люди публичные. И так уже много наговорил)))

 

А насчет платежеспособности - да, это верно. Поэтому у меня и "осторожный тренд" отрицательный в любом случае. Но есть же категория людей, которым жизненные интересы, связанные с недвижимостью перевешивают их дальнейшие опасения. И пост ранее по покупке двушки яркий тому пример (обратите внимание на первое предложение поста).

Есть и другие причины.

[Komandante Che]

 

 

и как то считали что около 40 000 человек имеют депозиты от 20 штук баксов и выше.

Если это по Алматы брать, то примерно верное кол-во.

 

эта цифра была по всему кз

[Komandante Che]

 

«Сегодня точно не скажу, но ситуация такая, что 98% вкладчиков владеют 50% депозитов. Ситуация была такая, но она вряд ли кардинально изменилась. У нас действительно крупные вкладчики владеют почти половиной всех депозитов», - отметил Келимбетов.

ну и количество общее депозитов можно оценить по такой цитате

 

"Поручаю Национальному банку внедрить механизм компенсации срочных депозитов физических лиц, которые были открыты в тенге по состоянию на 18 августа 2015 года, то есть позавчера берем. Тот курс фиксируем с суммой остатков на счете до одного миллиона тенге, чтобы завтра никто не говорил. (...) Гражданам будет компенсирована курсовая разница по старому курсу при условии, если они переоформят депозит на специальные счета и сохранят их в банке в течение одного года. Эта мера поможет поддержать один миллион 700 тысяч человек, или 86 процентов всех депозитов", - сказал Назарбаев.
 

отсюда следует что у 40 000 депозитов половина от 30 ярдов баксов,среди них и нац компании и юр лица , да и богатым людям эти старые квартиры не нужны...а 86 процентам (1 700 000 депозитов) с депозитом до 3 штук баксов не на что покупать квартиры...так что когда рассказывают про 30 ярдов на которые все начнут покупать квартиры...то не верится...имхо.

[INSITE]

хотя моя знакомая поставила на продажу кв , уже месяц как , было только пару звонков , и то попросили в лоб , приличный дисконт , т.е внаглую предложили ниже на 30%.

Посоветуйте своей знакомой не жалеть денег, а каждый день поднимать объявление на Крыше, будут чаще звонить, по крайней мере. Покупатели могут не откопать её объявление за пачками объявлений от агентств.

[Arestion]

За один миллиард скупить можно по текущим ценам. О чем это говорит? Во-первых, что жилья в Алматы продается очень и очень мало. Рынок очень маленький. Как по количеству, так и по деньгам. Пара миллиардов долларов у нас только в обменниках оборачивается за пару недель.

 

Кажется вы перепутали оборот частных лиц в Алматы за пару недель, со всем оборотом валюты в стране (прим. 2 млрд $) где основными участниками являются компании. Вы почему то берете деньги всего Казахстана и сравниваете его только с рынком недвижимости Алматы, что как минимум неадекватно. И все же не уловил суть этого изложения, от того что рынок не большой как это должно влиять на цену недвижимости? хотя считаю его вполне соответствующим своему уровню. Влияет на цену только спрос и предложение, и не важно какой это рынок, пусть хоть в масштабах деревни.

 

И Нет на самом деле этих воображаемых толп несчастных владельцев жилья стремящихся сбыть свое жилье. Абсолютное большинство квартир не продается вообще. Там люди вообще-то живут и планируют делать это дальше, что бы там не происходило в экономике, в мире, с рублем, нефтью и т.п. Абсолютное большинство жилья вообще не является товаром на рынке, ибо его продавать не собираются.

 

Как это нет? А разве есть сейчас хоть один довольный продавец, которые рад сегодняшней ситуации? Все мы люди, и все понимаем что сейчас чувствуют продавцы, которые бегут за последним вагоном, пытаясь догнать уходящий поезд. Разумеется что живут в квартирах, что там еще делать? да и не кто и не когда не утверждал что все квартиры стоят в статусе продажи. А продается те квартиры у продавцов которых есть на это свои причины, просто так не кто и не будет продавать. Ну и разумеется многие сняли свои объявления, в отчаянных надеждах дожить до повышения цен до былых "100$ за барель" времен.

 

Во-вторых, соотношение общей стоимости продаваемого жилья многократно ниже общей долларовой массе накоплений физических лиц. Помним про тридцать миллиардов долларов депозитов физиков в местных банках. И это отнюдь не якобы деньги олигархов, те держат деньги не в местных шарашкиных банках с преддефолтными кредитными рейтингами.

 

Для вас деньги больше не куда вложить как только в недвижимость? С чего взяли то, что все деньги крутятся на рынке недвижимости? ДА и не каких уже 30 ярдов депозитных долларов нет у народа. Это была старая информация, было это в 2012 году, когда доллар был 150. Если брать в тенге, то сейчас около 7 триллионов тенге, а это около 20 млрд.  долларов (данные с nationalbank.kz).

 

В-третьих, на таком маленьком по объему рынке цена будет определятся психологией толпы. Вздумалось всем, что цена падает, она падает. Произойдет слом ожиданий и цена катапультирует вверх, несмотря ни на какие кризисы и курсы. Просто народ будет верить в новую мантру, типа "квартира - это настоящая ценность, а деньги - это фантики", "все бегут в надежный актив", "это все из-сноса" и прочая и прочая

А как же остальные традиционные факторы влияющие на ценообразование: средняя ЗП, уровень жизни, спрос/предложение, кризис. Да и если уже говорить о ценах, то цена то ох как выросла (в тенге разумеется, так как живем и зарабатываем все таки фантики в тенге), с чего бы это такое в кризис то, в Казахстане нашли нескончаемые залежи золота и по соседству неисчерпаемый источник нефти, а может от туристов отбоя нет? я вроде не слышал, по этому цена будет неизбежно падать в тенге, ближе к уровню теньговых додевальвационных цен, так как была неразумно завышена в момент девальвации.

И я не пойму как в кризис цены могут расти то? Представил такую картину: народ голодает, денег нет, кушают хлеб да воду, машины меняют на лошадь или корову, а цены на недвижимость только растут? ну что за бред!?

[heiven]

В прошлом году такая двушка до девала стоила примерно 45-55 тыс. долл. до девала. Это 10 175 000 тенге по верхней границе. Сейчас её продали за 36 тыс. долл. Курс 340, что составляет 12 240 000 тенге. И это при условии, что дом на 2% постарел за счет амортизации.   Это для особо "одаренных": как поменялась цена)))

 

А завтра местные фантики начнут стоить по 1000 или 10000 за доллар и люди по вашей логике будут радоваться, что цены на квартиры теперь  в миллиардах  То-то поди в Зимбабве радуется народ, что квартиры "подорожали"

 

Я как-то привык оценивать стоимость вещей в деньгах, а не в резанной бумаге. Все эти расчеты сколько раньше квартиры стоили в тенге и что не так уж сильно я и попал, а даже выиграл мне кажутся идиотскими. 

[Arestion]

Я как-то привык оценивать стоимость вещей в деньгах, а не в резанной бумаге. Все эти расчеты сколько раньше квартиры стоили в тенге и что не так уж сильно я и попал, а даже выиграл мне кажутся идиотскими.

Скажите пожалуйста, а эти самые деньги вы где берете? Обмениваете их с фантиков ведь? Меньшинство зарабатывает в долларах, а остальные доллары берут от обмена с тенге. И почему только недвижимость должна иметь цену не в местной валюте, остальное все оцениваете я так понимаю в тенге?

 

Согласен что доллар как валюта куда стабильней, но мы к сожалению не в США живем, и выбора нам не дают в какой валюты мы бы хотели производить расчеты и получать вознаграждение за свой труд.

Сообщение отредактировал Arestion: 02.04.2016, 13:27:47

[heiven]

Скажите пожалуйста, а эти самые деньги вы где берете? Обмениваете их с фантиков ведь? Меньшинство зарабатывает в долларах, а остальные доллары берут от обмена с тенге. И почему только недвижимость должна иметь цену не в местной валюте, остальное все оцениваете я так понимаю в тенге?   Согласен что доллар как валюта куда стабильней, но мы к сожалению не в США живем, и выбора нам не дают в какой валюты мы бы хотели производить расчеты и получать вознаграждение за свой труд.

 

Да какая разница в чем люди получают? Хоть в тугриках, шурупами или секс услугами. Если тенге стоил 180, а стал стоить 350 и мне здесь говорят, что квартира подорожала в 2 раза, то я считаю это бредом.  

Сообщение отредактировал heiven: 02.04.2016, 14:09:00

[Arestion]

Да какая разница в чем люди получают? Хоть в тугриках, шурупами или секс услугами. Если тенге стоил 180, а стал стоить 350 и мне здесь говорят, что квартира подорожала в 2 раза, то я считаю это бредом.

 

Ну получается если квартиры по вашей логике не подорожали (так как Вы считаете в долларах), тогда исходя из этого же, выходит что все остальное, что продается в Казахстане, подешевело для Вас, так? Круто, я тоже так хочу мыслить, но для этого мне надо получать доход в уе.)))))

 

Так мыслить может только нерезидент РК, или тот кто собственно и не проживает в Казахстане. К примеру приезжают сюда жители Европы, и просто чувствуют себя королями, что они на те же 100 евро тут могут себе позволить намного больше чем в своей стране. А мы, увы, если выбрались в Европу, просто находимся в шоке от их цен (так как невольно переводим евровый товар в тенге и сравниваем с местными ценами).

[Lenysia]

6 микр., Абая / Саина

панельный дом 1968 г., 4/4, крыша скатная, подъезд чистый (пластиковые окна и прочее), детские площадки и т. д.  второй дом от Абая. 

2 - ух комнатная, изолированная, кухня 6, общая в районе 45

С ремонтом, с мебелью и техникой (+кондей), балкон застеклен/утеплен.

Самое главное чуть не забыл, усе по ФенШую, Север / Юг и т. д.

За все про все 36 000$, напрямую от хозяев.

 

Вам подвернулся хороший вариант.Ищу тоже самое в этом же районе, на этой неделе посмотрели более 15 вариантов. Я в шоке от состояния квартир.

[Din999]

http://informburo.kz...a-v-astane.html

Такая ситуация может случиться с каждым. И как теперь проверять чистоту сделки если форма 2 это филькина грамота. Даже проверка при ипотеке в банке не защитит собственника. Как проверять всех предыдущих хозяев квартиры при покупки? У кого есть мысли по этому поводу?

[heiven]

Ну получается если квартиры по вашей логике не подорожали (так как Вы считаете в долларах), тогда исходя из этого же, выходит что все остальное, что продается в Казахстане, подешевело для Вас, так? Круто, я тоже так хочу мыслить, но для этого мне надо получать доход в уе.)))))

 

Подешевели в первую очередь зарплаты казахстанцев. А  цены быстро свое отыграют. Вот тот сейчас компьютер, с которого вы написали свое сообщение (ну или телефон) сколько стоил при тенге в 180 и сейчас? 

 

Вообще не могу понять какой здесь может быть предмет для спора? Если квартира стоила 100 тысяч долларов, а теперь 70, то она однозначно подешевела. С любой точки зрения хоть резидента, хоть нет. Кого колышет вообще в чем местные граждане получают свои зарплаты? Это их проблемы. Неужели эту простую мысль так трудно понять? Как можно утверждать, что она подорожала? 

[Бошетунмай]

да о чем вообще предмет спора?

в тенгах цены выросли, при этом зп в тенгах нет - казахстанец в пролете

в уе цена упала, при этом зп по отношению к уе тоже - казахстанец в пролете

пс что можно купить за бугром в тенге? это местный фантик, покажи долл аборигену в акимате в африке он тебя сразу поймет 

Сообщение отредактировал Бошетунмай: 02.04.2016, 22:19:36

[heiven]

Может это аутотренинг такой.  Типа я не перну, я не перну.

Ну не могут люди осознать, что стали беднее в одночасье, а убитую хрущебу в Алматы уже не сменяешь на недвигу в Испании.

 

Надо позвонить своим знакомым в Японии, Австрии, Малайзии, порадовать, что цена на их недвижимость в тенге то выросла

[minutka]

Все верно. Как здорово, что все подешевело. В долларах. Бензин в два раза подешевел. Коммуналка рухнула в два раза. Проезд в автобусе стоил 50 центов а теперь 25 центов. Вот почему народ вокруг радостно бегает, ведь все подешевело вокруг. Пенсионеры в экстазе.

[One]

Да тут с ценами такой фактор: из-за очень быстрой девальвации продавцы хотят цены ближе к прежнему уровню в валюте, и есть покупатели, которые вынуждены покупать, т.к. им это просто надо. Продавцы неохотно снижают цены и покупатели соглашаются. В результате, хотя в долларах цены снизились, в тенге они поднялись, из-за высокого уровня девальвации и неуступчивости продавцов.

Другой вопрос о количестве сделок, тут я не в курсе. Если количество ниже уровня аналогичного периода прошлого года - значит имеет место именно вынужденная покупка.

[Arestion]

Кого колышет вообще в чем местные граждане получают свои зарплаты? Это их проблемы. Неужели эту простую мысль так трудно понять? Как можно утверждать, что она подорожала?

 

Вот с этого и надо было начинать. Я про что и пишу, что Вы мыслите не как человек который живет в Казахстане. Колышет это именно казахстанцев, а не иностранцев. Лично я считаю в тенге, так как зарабатываю, планирую свои затраты, накопления, пенсию и тд. в тенге. Прекрасно понимаю что по отношению ко всему миру, я стал зарабатывать меньше в 2 раза, но ведь товары то не стали в моей стране дороже в 2 раза (ну кроме недвижимости и новых айфонов).

 

 

 

Вообще не могу понять какой здесь может быть предмет для спора? Если квартира стоила 100 тысяч долларов, а теперь 70, то она однозначно подешевела. С любой точки зрения хоть резидента, хоть нет.

 

Я выше постом дал наглядный пример: для иностранцев недвижимость подешевела, для казахстанцев подорожала, что дальше спорить то, я тоже не пойму? Я лично казахстанец, для меня подорожало значит!

 

 

 

Ну не могут люди осознать, что стали беднее в одночасье, а убитую хрущебу в Алматы уже не сменяешь на недвигу в Испании.

 

Есть такой коэффициент сравнения покупательной способности валют в определенных странах, называется "паритет покупательской способности" (или еще есть Индекс Биг Мака), так вот исходя из этого коэффициента мы пока еще не стали беднее в 2 раза, так как так же на свою ЗП можем купить ту же корзину продуктов (ну почти, многие товары подорожали, но не в 2 раза). То есть разные цены в разных странах, и если взять для сравнения нас и США то хлеб там будет стоить 2$ а у нас такой же 0,20$, то есть в 10 раз дешевле. И лишь недвижимость резко подорожала, и в данное время потихоньку одупляется и приходит с разумное состояние.

Сообщение отредактировал Arestion: 02.04.2016, 23:34:06

[Ruslan M]

Кого колышет вообще в чем местные граждане получают свои зарплаты? Это их проблемы.

Уже раз сто обсуждали это.

Ценность жилой недвижимости для резидента страны оценивается с помощью показателя как ИНДЕКС ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ (ИДЖ).

Он определяет соотношение средней зарплаты к стоимости усредненной квартиры (как производная к стоимости квадратного метра). Т.е. за сколько лет можно будет накопить.

Или также оценивают сколько квадратных метров можно купить на среднюю зарплату.

Для полной оценки ИДЖ в общем для рынка недвижимости определяют сколько купить кв.м на среднюю зарплату с учётом ставки по ипотеки, а также уровня первоначалки и величины от ЗП которая будет направляться на ипотечный займ).

 

Возьмем простой расчет по определению сколько можно купить кв.м на 1 ЗП.

Цифры приблизительные, но источники укажу:

 

Средняя ЗП по Алматы во 2-м квартала 2015 года составила 162,0 тыс.тг

Средняя стоимость 1 кв. по данным КРЫША для Алматы составила в июне 327 100 тенге

 

Средняя ЗП по Алматы в начале 2016 года составила 155,0 тыс.тг

Средняя стоимость кв.м на 15.03.2016 составила 395 900 тенге

 

Получаем, что на 1 ЗП алматинец мог купить 0,495 кв.м во 2-м квартале 2015 года, а уже в начале 2016 0,392 кв.м, что составляет на -20,8% меньше. Что говорит о том, что резиденту РК стало тяжелее накопить на стандартную двушку. А "тяжелее" означает, что данный товар стал для него дороже наряду и с другими товарами как автомобиль, бытовая техника и т.д.

 

Друзьям в Малайзии или Японии, если они получают ЗП в долларах (так как Йена тоже падает по отношению к долл.) от этого и хорошо, так они наоборот на доллары могут купить больше квадратных метров в Казахстане. Мы конечно ждем наплыва японцев или сингапурцев. Но у них там и своих проблем хватает без нас)))

Но для оценки развития рынка рассчитывают ИДЖ.

Также для дополнительной оценки уже включают и ипотечную составляющую.

Для оценки инвестиционной перспективы тоже зависит от источников доходов или займов, и кроме того рассчитывают не ежеминутно на КИ, в пределах как минимум 3-5 лет.

[Ruslan M]

Другой вопрос о количестве сделок, тут я не в курсе.

Количество сделок купли-продажи жилья за январь-февраль 2016 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года увеличилось на 3,8%. Это в целом по РК.

Для Алматы +37,7% (Статистика)

[Ruslan M]

И как теперь проверять чистоту сделки если форма 2 это филькина грамота. Даже проверка при ипотеке в банке не защитит собственника.

Об этом писал не один раз. Но все кидали помидоры в риэлтора, что типа "юрист" или "банк" вот все проверить может и т.п. Также приводил не раз рейтинг по индексу прозрачности рынка недвижимости, где РК болтался рядом с Гондурасом и Зимбабве (и это не шутка).

Года через 1,5 юрист Кленчин (ныне покойный) в своем интервью говорил, что 100% гарантии при текущем законодательстве РК  при сделках с недвижимостью дать невозможно (приводил ссылку). Единственный выход титульное страхование.

 

Также неоднократно предупреждал о договорах (рисках) инвестирования, предварительных и т.п., которые застройщики сейчас шлепают взамен договоров долевого участия. Вот это как раз тот случай скорей всего, который указан в статье. Застройщик перепродал уже проданное. Типичная схема.