Сообщений в теме: 5001

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Mur2Nuk]

почему ? есть!

почти все существует из этого списка , в той или иной степени...
на двух работах работают , и в черную получают)
но , мы то должны на что то ориентироваться , что бы правильно высчитать стоимость кв.м
а на сегодняшний день у нас какой то дикий рынок недвиги получается, к тому же весь кривой

 

нет, это есть везде, не спорю, только там это местячково, а у нас массово.

 

и люди там предпочитают платить налоги с любого вида дохода.

А у нас пол страны квартиры сдает в аренду и никто налоги не платит.

 

Самый хороший ориентир для уточнения средней цены вторичной квартиры на сегодня - это индекс Kase и индекс Крыши.

Первый - это реальная капитализация страны, второй - это хотелки людей.

 

Складываете оба индекса и делите пополам - вот вам актуальная цена квартиры. Можете проверить по годам, все сходится.

На сегодня (909,62 + 1486) / 2 = 1197.5$ за квдарат.

 

Хоть индекс в 2009-ом и был 1496 за квадрат по крыше, то очень много пользователей этого форума подтвердят, что покупали квартиры летом 2009-го по 1000$ за квадрат. Индекс KASE был 600 пунктов, хотелки продавцов 1496. Продавали за (600 + 1496) / 2 =  1048$. Аналогичную ситуацию видим и сейчас.

Сообщение отредактировал Mur2Nuk: 15.10.2015, 15:32:55

[Друг Звука]

Хорошо, еще раз с уточненными данными:1999 - средняя зп 50 у.е., квартира 10т. - 200 зп.
2015 - зп 250 у.е. квартира 40 штук - 160 зп.
Повторюсь это грубый расчет. Но примерно показывает, что и сейчас и в начале нулевых квартиры стоят одинаково по отношеню к зп. Вспомните свою зп в 1999. Во сколько раз она выросла?))))

Как-то вы не правильно считаете

В 1999-ом году средняя ЗП по стране была 99$. 1-шка в золотом квадрате стоила 10 000.00$. Покупал сам лично, помню, знаю.
В 2015-ом году средняя ЗП будет составлять около 440$ из-за девала. Сейчас аналогичная стоит 75000$

То есть в 1999-ом году 10 000 / 99 = 101 зарплата
в 2015-ом году 75000 / 440 = 170 зарплат.

Смотрите на итого (кол-во зп). "Итого" у нас одинаковое.
Исходные данные отличаются.
Зп я тоже брал изначально 100 у.е. в 1999 и 500 в 2015. Была поправка, пересчитал получилась примерно такая же картина.
Квартиру брал среднюю (не зк, но и не отшиб), которая тогда стоила 10, сейчас 40.
Также сразу оговорил, что расчеты грубые.

[Mur2Nuk]

Вот это да....

 

http://krisha.kz/pro...ap.complex]=599

 

а теперь сравним с ценами 2013-го года http://tengrinews.kz...eks-AFD-232346/

 

Еще три месяца назад они продавали по 2000-2200 за квадрат, сейчас спустили до 1540$ за квадрат. Это дешевле чем некоторые продавцы продают во вторичке 60-х, 70-х годов.

 

Это предчистовая.... пришел, наклеил обои, постелил ламинат, установил сантехнику и кафель и можно жить. Ремонт не дорого выйдет и быстрее по сравнению с полным ремонтом во вторичке, где надо будет заменить трубы, батареи, проводку, левкас, стяжку, замену окна, входную дверь...

Сообщение отредактировал Mur2Nuk: 15.10.2015, 15:38:47

[Fedor_sc]

 

По мировой практике, нормальной на рынке считается ситуация, когда стоимость одного квадратного метра примерно равна среднемесячному доходу человека.

 

в нормальной мировой практике нет, чтобы брали взятки от участкового до премьер министра

в нормальной мировой практике нет, чтобы люди работали на трех работах сразу

в нормальной мировой практике нет, чтобы люди получали зарплату в черную в конвертах

в нормальной мировой практике нет, чтобы люди не платили налоги за свой доход от любого вида деятельности

в нормальной мировой практике нет, чтобы люди получали кредиты без нормального скоринга

 

поэтому ориентироваться на среднюю ЗП не имеет смысла, у нас большая доля незаконных и не облагаемых налогом денег.

 

+100!!!

Этот список можно продолжать и продолжать)))

[Mur2Nuk]

Централ парк резиденс по 1400$ за квадрат.

Керемет распродается по 1440$ за квадрат.

AFD Plaza по 1536$

Бухар Жирау Тауэрс по 1400$

 

По сути с этой недели застройщики спустили цены ниже индекса самой крыши. На следующей неделе индекс провалится еще как минимум на 50-70 пунктов. 

Теперь получается индекс сдерживают не застройщики, а держатели вторичного жилья. 

 

Еще раз сделаю пост с графиком, который делал 3 недели назад.

 

Мы стремимся к индексу 1300 очень большими темпами. Я делал прогноз на середину декабря. Оно так и выходит.

 

[dobriak]

Мне нравится ход ваших мыслей! Мое ИМХО в целом совпадает с Вашим, но у Вас более все аргументированно.

 

Внимательно слежу за вашими постами, спасибо за терпеливые раскладки текущей ситуации.

 

Надеюсь, дно не будет столь глубоким, как предрекают некоторые.

[Mur2Nuk]

Надеюсь, дно не будет столь глубоким, как предрекают некоторые.

 

не будет дна ни 300, ни 500, ни 700.. максимум 750-800$ за квадрат в центре в кирпиче от 70-го года и выше, и то через 2 года минимум

800 - это если нефть так и будет болтаться 40-50 два года, не будет инвестиций, легких денег в виде ипотеки и откатов

 

но даже если через год нефть подскочит до 100 долларов, мы эти деньги увидим через 2 года. Полученные средства от продажи сырья сразу не тратятся, а идут в расчет бюджета следующего года. Например продали в 2015-ом, в 2016-ом году посчитали расходы, убытки, дефицит, профицит, расплатились по долгам, затем сообразили из остатков бюджет на 2017-ый. В 2017-ом в феврале бюджет распаковали и объявлили проекты и тендеры. Летом тендеры остоялись, оплатили МСБ, МСБ проект выполнил к концу года, в 2018-ом в январе деньги получили. А МСБ эти деньги выдает в виде зарплаты и дивидендов. Вот и получается, что заработали в 2015-ом, распаковали в 2017-ом, в а реале получили в 2018-ом. Клево да? А тот тут некоторые утверждают, что нефть подорожает и мы тут же станем жить лучше и веселей. Ну не правда же.

 

Если завтра нефть 100 - ипотеку откроют не раньше чем чере 3-4 года - как только жирком обрастут. Тут вот в 2009 году крах ипотеки в США закончился, а у нас до 2014-го года ипотеку никто в серьез не давал. 5 лет сидели ждали. Не дождались.

Сообщение отредактировал Mur2Nuk: 15.10.2015, 17:06:09

[dobriak]

легких денег в виде ипотеки и откатов

 

Да, в "жирные годы" определенная прослойка граждан , от которых хоть что-то зависело, сильно динамили цены в гору, безконтрольно...

[Fedor_sc]

Мне нравится ход ваших мыслей! Мое ИМХО в целом совпадает с Вашим, но у Вас более все аргументированно.

 

Внимательно слежу за вашими постами, спасибо за терпеливые раскладки текущей ситуации.

Присоединяюсь!

Плюсы закончились)))

Сообщение отредактировал Fedor_sc: 15.10.2015, 17:04:57

[Komandante Che]

http://forbes.kz/pro...snijayut_tsenyi   цифры индексов неадекватные..но общий вывод верный...Квартиры в Алматы не продаются но продавцы цены еще не снижают..

[Mur2Nuk]

http://forbes.kz/pro...snijayut_tsenyi   цифры индексов неадекватные..но общий вывод верный...Квартиры в Алматы не продаются но продавцы цены еще не снижают..

 

В сентябре 2015 по отношению к прошлому месяцу количество сделок купли-продажи квартир в многоэтажных домах сократилось на 13% - до 1536.

 

 

Не корректно сравнивать предыдущий месяц. Надо сравнивать аналогичный период прошлых лет. 

 

В сентябре на рынке вторичного жилья города Алматы наблюдается стагнация долларовых цен предложения.

 

 

Не верно. Весь сентябрь был взрывной рост предложений и падение цен. Сделкок было много.

 

С начала девальвации в феврале 2014 на рынке жилья снижение цен составило 12,8%.

 

 

Тоже враки. Снижение составило на 20% в долларах.

[Komandante Che]

ну так там единственное что правдиво то что продажи у тех кто не снижает цену стоят...

[Powoni]

MUR2NUK, здравствуйте!

 

На Крыше AFD вроде стоит $ 128,947 за 65.6 кв.... то есть получается 1965 за кв..

[Веточка сирени]

меньше 500 средняя зарплата по курсу 280 тенге за бакс...

ну я за Алмату писал и более менее приличное место работы. 140 штук незаоблачная зп. Если брать прям среднюю то тогда давайте в 1999 брать 8000 т. Именно столько получал мой друг следователь и завидовал мне. Соответственно сейчас тысяч 70. То на то и выйдет (кол-во зп на квартиру).

70 штук это 250 баксов... по Вашим выкладкам умножая на 100 зарплат получается 25 000 долларов а не 40 000 как считали до этого...

Хорошо, еще раз с уточненными данными:
1999 - средняя зп 50 у.е., квартира 10т. - 200 зп.
2015 - зп 250 у.е. квартира 40 штук - 160 зп.
Повторюсь это грубый расчет. Но примерно показывает, что и сейчас и в начале нулевых квартиры стоят одинаково по отношеню к зп. Вспомните свою зп в 1999. Во сколько раз она выросла?))))

моя зп в 1999 была 150 дол. Работала кассиром в рамсторе открывшемся. И это средняя зп была. 75 дол получали девочки студентки которые работали пол ставки по вечерам. И не уверена что 1ка с кухней 5.5 м стоила тогда 10 000. Подруга в 2000 г купила 2ку в алтае с кухней 5.5 в кирпиче за 8000 дол.

Сообщение отредактировал Веточка сирени: 15.10.2015, 18:48:00

[Mur2Nuk]

MUR2NUK, здравствуйте!

На Крыше AFD вроде стоит $ 128,947 за 65.6 кв.... то есть получается 1965 за кв..

Ну я же ссылку дал, там цены.

http://vse.kz/go/ind...hp?a8fMXVe1t8E6

Посмотрите объявления от этого риэлтора.
http://krisha.kz/a/show/17458647

Сообщение отредактировал Mur2Nuk: 15.10.2015, 18:34:40

[roof876aba]

максимум 750-800$ за квадрат в центре в кирпиче от 70-го года и выше

 

Как я и говорил 1 комн - 30 бакинских, двуха - сорокет, треха -полтинник. И никак иначе ) При том это оптимистичный прогноз.  О пессимистичном не хочу и прогнозировать

 

Все кто сейчас  собирается покупать хаты по 70-100 и страшно сказать выше 100 будут сильно кусать локти и подсчитывать десятки тысяч долларов убытка. ИМХО - Хаты брать нельзя год минимум Вообще. Продаваны можете минусовать но это сермяжная правда жизни

Сообщение отредактировал roof876aba: 15.10.2015, 19:10:33

[simpa****]

купили кв однушку в 1996г -6000
в 1997- 2-ку за 9000 ,в 1999 девалька , потом цены проседать начали и прилично просели кстати.

Сообщение отредактировал simpa****: 15.10.2015, 21:39:23

[elevit]

 

максимум 750-800$ за квадрат в центре в кирпиче от 70-го года и выше

 

Как я и говорил 1 комн - 30 бакинских, двуха - сорокет, треха -полтинник. И никак иначе ) При том это оптимистичный прогноз.  О пессимистичном не хочу и прогнозировать

 

Все кто сейчас  собирается покупать хаты по 70-100 и страшно сказать выше 100 будут сильно кусать локти и подсчитывать десятки тысяч долларов убытка. ИМХО - Хаты брать нельзя год минимум Вообще. Продаваны можете минусовать но это сермяжная правда жизни

 

Купили, переплатили, но локти не кусаем. Когда много "+", то зачем кусать. "Продаван" сейчас минусовать, не буду, хочу хорошую приобрести за  "1 комн - 30 бакинских", а можно и за меньше, чтоб потом сдавать  в аренду. Поэтому посмотрим. Жить надо сейчас, а не потом, потом неизвестно что будет.  

2001 продали 2-комн за 6500дол, приобрели 3комн за 8500 панель и там и там. При ЗП в 250дол

Сообщение отредактировал elevit: 15.10.2015, 19:28:55

[Komandante Che]

не было в 1999 цен по 10 штук за однушку на моей памяти..стоили по 5-6 штук и торговались за каждую сотню баксов...соседка продала однушку в кирпиче за 6000 баксов и это в центре города...так что можно и туда и сюда пытаться подогнать цены под свои выкладки

[Друг Звука]

Да блин, писал же, что расчет грубый и много нюасов.
Понятно, что хата в Алтае всегда стоила на порядок дешевле чем не в Турксибском. И з/п разные. Я просто реально вспомнил сколько получал лейтинант милиции и пом.прокурора в 1999 и отсюда вывел среднюю зп.
Просто хотел сказать, что порядок цен на квартиры, что сейчас, что в начале нулевых примерно одинаковый, по крайней мере цены не в разы выросли.
Хорошо, давайте пересчитаем исходя из цены 6т. в 99 и 40 сейчас. З/п соответственно 50 и 250.
1999: 6000/50=120
2015: 40000/250=160.
При таком грубом расчете получается, что цена выросла примерно на 30%.

В принципе согласен, что при совсем плохом раскладе цены на квартиры не в новостройках упадут до 1000 за кв.м. Но никак не 500.
И при первом и при втором случае прикуплю небольшую квартирку как инвестицию. Два раза покупал на подъеме (правда и продавал), попробую взять на дне. Жалко, что в средствах ограничен.

А вообще все будет хорошо. "Хорошо там где мы есть, а где нас нет там плохо". (гр.Ленинград).