Сообщений в теме: 5001

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[roof876aba]

Вот скажи любому высчитай 12% НДС то стоимости товара допустим в 500 тенге. Он на калькуляторе отнимет 12% и получит 440 тенге без НДС. 1 из 10 разделит на 112 * 100 чтобы получить 446.43 тенге. К чему я говорю, современные люди, население, наши граждане не умеют считать, думать, анализировать. Уровень образования низкий - обдурить статьями, громкими заголовками - плевое дело.

 

Знаете, это не обоснование тому что цены удастся держать на 1000. Писать и чихать можно все что угодно и как угодно, но есть объективная так сказать формация - НЕТ БАБЛА, способного создавать движуху на рынке. Даже обмены с доплатами  уменьшились. Я не думаю что сейчас существует большой отложенный спрос. Да он есть несомненно, но его масштабы не велики чтобы держать падающий от экономического штопора рынок.  

[Mur2Nuk]

Знаете, это не обоснование тому что цены удастся держать на 1000. Писать и чихать можно все что угодно и как угодно, но есть объективная так сказать формация - НЕТ БАБЛА, способного создавать движуху на рынке. Даже обмены с доплатами  уменьшились. Я не думаю что сейчас существует большой отложенный спрос. Да он есть несомненно, но его масштабы не велики чтобы держать падающий от экономического штопора рынок.  

 

вы решительно не хотите понять что я пытаюсь донести. Дело не в том, что НЕТ БАБЛА, а в том, что у населения промыты мозги и залиты формалином, что мне глаза щипет.

 

Например "По некоторым показателям Казахстан уже входит в 30-ку самых развитых стран мира"

"Стратегия «Казахстан-2030» была создана для периода становления нашей государственности. По своим базовым параметрам она выполнена"

"За прошедшие 10 лет казахстанцы стали жить лучше - Назарбаев"

 

и таких примеров тысячи. Люди восхваляют власть, доверяют ей и позволяют ей управлять своим собственным мозгом. 

 

С ценами на жилье будет тоже самое. Нам будут впаривать, что цены растут и они действительно будут расти в тенге, но до критического момента, когда добравшись до максимального пика обвалятся вниз. И тогда все имущие признают, что да, рынок рухнул. А пока у нас будут красивые отчеты и аналитика, что рынок живой, сделки идут, жилье покупается по тем ценам, что пишутся в прессе. У нас не те люди, чтобы собрать из нескольких источников данные, провести аналитику, сравнить условия, посмотреть вживую, спросить у соседа, задать вопрос на форуме, почитать про аналогичные ситуации у соседей... мы перестали думать. То что в фактосделках пишут о 1100$ За квадрат людям кажется что это единичные сделки и такого надо ждать годами. Покупатели сами себе придумывают отмазки, что квартира левая, криминальная, проблемная, поэтому и такие цены. Ведь хорошее не может стоить дешево. 

 

Вспоминаю случай, на охоте встретили бравых ребят, все такие крутые, на геленах и крузерах, с айфонами. Сидят тыкают, в игрушки играют. А потом у нас просят позвонить куда-то, баланс видите ли кончился, а Актив не дает звонить в кредит. Занавес!

 

Менталитет такой, надо чтобы было дорого, тогда куплю, еще и кредит возьму. Когда станет очевидно, что цены то падают, и все покупают по тем ценам, что говорят, так и поймут, что где-то их обманули.

 

То что будет летом или осенью происходить в факто сделках, возможно и будет 500$ за квадрат, не спорю. Я говорю о бенчмарках, которым наши покупатели/продавцы привыкли доверять, тот же самый индекс крыши. Я говорю о том, что он будет показывать в тот или иной период времени. Надеюсь вы поняли?

 

Скрытый текст

[Mur2Nuk]

То что индекс крыши можно легко подвести под сомнение - ясно не вооруженным глазом.

 

Вот два графика, с их же данными, только переведены в другой вид.

 

Самые дорогие квартиры оказываются у нас 5-ти комнатные. Даже не смотря на то, что весь месяц стоимость их повышалась и был восходящий тренд, усредненная цена была на нисходящем тренде.

 

Доля в объеме этих 5-ти комнатных квартир не увеличивалась, а оставалась прежней, росли в предложениях 1,2,3 комнатные квартиры.

На этой неделе у нас 5-ти комнатные потеряли -4.14%, 4-комнатные потеряли -4.65$, 3-комнатные - 5.83%

 

При этом прирост в объеме дали 1,2,3 комнатные квартиры. 

 

Тут не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять, что тут что-то не так. Неужели 2000 квартир самого дорогого формата с понижающимся трендом в цене смогли поднять общий индекс квартир на 44 пункта? При этом средняя кривая поднялась выше кривых 1,2,3 комнатных квартир, что является нонсенсом. 

 

Если брать рассчитанные коэффициенты от прошлых статистик, то индекс должен был показывать 1407$ за квадрат в Алматы. Что-то крыша напутала...

Прикреплённые изображения:

• 
• 
• 
• 

Сообщение отредактировал Mur2Nuk: 10.11.2015, 18:28:39

[heiven]

Жирок так быстро не проедается. 

 

Население богатело почти 15 лет с небольшим перерывом, чтобы обеднеть нескольких месяцев недостаточно. Пройдут годы. У многих лежат хорошие заначки. Пока еще нет массовых увольнений. Налоги для бизнеса еще не подняли. 

 

Думаю, если нефть вырастет через пару лет, то отделаемся легким испугом. А вот если не вырастет, тогда ахтунг. Но не в ближайшее время.

[hatra]

Чтобы понять куда придут цены на недвижимость ,надо взглянуть назад в историю повышения цен.Погуглите,какие цены были в 2003году и как они выросли к сегодняшнему дню. В России ,как вы говорите цены пришли к значениям 2005 года,у нас 2005 году,средняя цена была 900 долл за метр.В 2003году цена была 300долл за метр и к 2005году выросла в 3раза до 900-1000дол.http://krisha.kz/con...ticles/2005/298. То есть за 2 года цена выросла втрое,из- за роста цен на нефть и другое сырье. У нас пока ,благодаря сдерживанию крышеиндекса,к отметке 2005года(900)мы не пришли,но мы все равно придем к нему,как бы не хотелось бы этого заинтересованным лицам. Но 2005год это только первая часть марлезонского балета,затем будет продолжения падения до отметки 2004года-это 500долл за квадрат.Надеюсь мы не упадем до отметки 2003года(300долл за кадрат),хотя и это не исключаю,это будет нечто,доллар должен быть на отметке 1000 тенге. А вот к отметке 2004 года мы придем(500долл за квадрат,про курс говорить не буду),по времени сказать не могу.

Сообщение отредактировал hatra: 10.11.2015, 18:36:18

[Mur2Nuk]

да сколько можно говорить.. доллар уже не тот... он тоже обесценился в той же самой америке. зачем сравнивать разные года и их цены, если ценность изменилась.

 

стоимость квартир тоже изменилась, она номинально увеличилась в денежных единицах и не спустится ниже порогового уровня без воздействия внешних факторов.

[roof876aba]

Чтобы понять куда придут цены на недвижимость ,надо взглянуть назад в историю повышения цен.Погуглите,какие цены были в 2003году и как они выросли к сегодняшнему дню. В России ,как вы говорите цены пришли к значениям 2005 года,у нас 2005 году,средняя цена была 900 долл за метр.В 2003году цена была 300долл за метр и к 2005году выросла в 3раза до 900-1000дол.http://krisha.kz/con...ticles/2005/298. То есть за 2 года цена выросла втрое,из- за роста цен на нефть и другое сырье. У нас пока ,благодаря сдерживанию крышеиндекса,к отметке 2005года(900)мы не пришли,но мы все равно придем к нему,как бы не хотелось бы этого заинтересованным лицам. Но 2005год это только первая часть марлезонского балета,затем будет продолжения падения до отметки 2004года-это 500долл за квадрат.Надеюсь мы не упадем до отметки 2003года(300долл за кадрат),хотя и это не исключаю,это будет нечто,доллар должен быть на отметке 1000 тенге. А вот к отметке 2004 года мы придем(500долл за квадрат,про курс говорить не буду),по времени сказать не могу.

 

В те годы резкий скачок был обусловлен развитием массовой ипотеки. В страну тогда впервые пришло дешевое западное бабло. Я помню как тогда дорожала недвига. Утром я смотрел квартиру в 2003 году как раз и договорился о покупке. с собой не было 500 долларов задатка и я поехал домой за деньгами пока ездил хозяева продали квартиру тем кто пришел на просмотр с задатком. Цены росли каждый день на десятки и сотни долларов. Это был ипотечный бум.  

[roof876aba]

То что будет летом или осенью происходить в факто сделках, возможно и будет 500$ за квадрат, не спорю. Я говорю о бенчмарках, которым наши покупатели/продавцы привыкли доверять, тот же самый индекс крыши. Я говорю о том, что он будет показывать в тот или иной период времени. Надеюсь вы поняли?

 

Я понял о чем вы, но это спорный момент. Это ваш субъективный взгляд. В приведенных вами наблюдениях не хватает объективности. Я например считаю немнго иначе. Некоторая зомбированность у наших людей есть но сейчас многие очень здорово научились считать деньги и разбираться в предмете. Когда я продавал свою хату месяц назад меня ломали на деньги почти с гипнотическими способностями. И доводы приводили такие и вовсе не  из крыши что я начинал проникаться лечевом.  Не думайте о всех как о безграмотной, управляемой массе, которой можно зас...ть мозги крышебредом и иже с ними.  То что недвиге пришел пипец и это не коррекционный тренд уверены многие из тех, кто имеет интерес к покупке. А вот продаваны полны иллюзий. И нужно время чтобы они поняли что ситуация не временная а очень серьезная и  с постоянным понижатающим вектором. У продаванов есть время почесать репу и подумать а вот у стройкомпаний которые вообщем то и формируют цены на вторичке в какой то степени его, времени, нет. Им надо платиьт зарплаты, налоги, кредиты и прочие откаты-закаты. Они  заказывают всю эту неуклюжую бредятину крыше, пытаясь сдвинуть мнение покупателей. Но рынком не получится управлять дуя в уши. Реальный тренд на повышение пусть даже в тенге они не сформируют так чтобы это отразилось на фактосделках в целом. Я говорю об этом от имени покупателей так потому что недавно напрямую общался с потенциальными покупателями почти каждый день.

Сообщение отредактировал roof876aba: 10.11.2015, 19:55:43

[Приверженец конструктива]

 

Неа, цена не реальная за ту общагу о которой мы по моему щас речь ведем. 

вы про эту? http://krisha.kz/a/show/16921014

 

Не я про другую, та прям напротив Алтын орды. (с верхней стороны дороги где пост Гаи ) Еще есть одна по ташкенской  прям перед выездом из города ( там дорогу еще расширяли и  снесли их фасад ( магазины ) и теперь  окна жильцов в 20 метрах от трассы. В общем общаги метров по 500 от строительной части Алтын орды.

Ту которую глянул на крыше, "чо" думаю а) заполняемость далека от 100% в связи с неудобным местом дислокации отсюда и заработок с 67 комнат всего лям с небольшим б) у ребят не бьется  просто в соотношении "вбухали" и "окупается". К слову у меня с 28 комнат выхлоп = 1 260 000. 260 уходит на персонал, ком услуги ( у меня там по щадящему оформлено но по свету в 2 раза больше возможность т.е. 40 кв )  и на расходники. Участковый кстати не ходит ко мне за 492 статью не гоняет жильцов. Кстати о коменданте и 67 комнатах. С учетом что в среднем 3 жильца в комнате это 67 * 201 человек!!! И один комендант, а в общежитии краны, душевые, газовые котлы, лампочки, дверные замки, смесители.))) Ой лукавят ребята чо та.)

Я не обсираю вы не подумайте, но я бы очень внимательно пару дней там понаблюдал за обстановкой перед покупкой. Площадь моих строений это 375 кв м 1 этаж Х 2 = 750 кв. Магазин и кафе ( достраивается ) =240 кв + дом 60 кв = 1050 кв. Можно доставить еще за место дома 20 комнат...но это ад будет, постоянный хаос.

Выхлоп реальный с не введенным в эксплуатацию кафе простите но чуть чуть выше. Ну и на входе в общежитии всегда можно найти вывеску : мест нет.))) Уже традиция ибо ТЦ Арзан у меня в 10 метрах.)

 

Инет мобильный, прикрепить фото не могу но на моей странице ВК есть фото : https://vk.com/id209033254

 

simpa****

я конечно разделяю ваши опасения... и этот вариант не исключаю ... не дай Бог , конечно ... 

 

Как я их разделяю, не передать словами.

 

roof876aba и Mur2Nuk   грамотно излагают кстати, первый по моему ближе к реальности но конкретно в ракурсе недвиги, второй в общем не слабо понимает конъюнктуру ну а я еще года как 4 понял, что работая в центре в сфере не большого бизнеса ( купи\ продай )  каши не сваришь. Авто, недвига, бензин, курс... это ведь все только сигналы к тому, что дна даже близко не видно! Как по мне, как только отпустят цены на продукты тогда всем будет абсолютно и доступно в чем мы оказались. Пофиг в этот раз будет действительно только единицам. А я надеюсь на золотое правило " кризис это время зарабатывать", дай бог может и ухвачу чего.

[hatra]

да сколько можно говорить.. доллар уже не тот... он тоже обесценился в той же самой америке. зачем сравнивать разные года и их цены, если ценность изменилась.
 
стоимость квартир тоже изменилась, она номинально увеличилась в денежных единицах и не спустится ниже порогового уровня без воздействия внешних факторов.

Инфляция доллара с 2004г по сей день составила всего около 25процентов https://ru.wikipedia.../Инфляция_в_США. Недвижимость выросла с 2003 по 2014 в 10раз.

[hatra]

Чтобы понять куда придут цены на недвижимость ,надо взглянуть назад в историю повышения цен.Погуглите,какие цены были в 2003году и как они выросли к сегодняшнему дню. В России ,как вы говорите цены пришли к значениям 2005 года,у нас 2005 году,средняя цена была 900 долл за метр.В 2003году цена была 300долл за метр и к 2005году выросла в 3раза до 900-1000дол.http://krisha.kz/con...ticles/2005/298. То есть за 2 года цена выросла втрое,из- за роста цен на нефть и другое сырье. У нас пока ,благодаря сдерживанию крышеиндекса,к отметке 2005года(900)мы не пришли,но мы все равно придем к нему,как бы не хотелось бы этого заинтересованным лицам. Но 2005год это только первая часть марлезонского балета,затем будет продолжения падения до отметки 2004года-это 500долл за квадрат.Надеюсь мы не упадем до отметки 2003года(300долл за кадрат),хотя и это не исключаю,это будет нечто,доллар должен быть на отметке 1000 тенге. А вот к отметке 2004 года мы придем(500долл за квадрат,про курс говорить не буду),по времени сказать не могу.

 
В те годы резкий скачок был обусловлен развитием массовой ипотеки. В страну тогда впервые пришло дешевое западное бабло. Я помню как тогда дорожала недвига. Утром я смотрел квартиру в 2003 году как раз и договорился о покупке. с собой не было 500 долларов задатка и я поехал домой за деньгами пока ездил хозяева продали квартиру тем кто пришел на просмотр с задатком. Цены росли каждый день на десятки и сотни долларов. Это был ипотечный бум.

Это и есть пузырь,неважно чем его надували,который лопнул уже и начинает сдуваться до той точки от которой его начали надувать,за минусом 25процентной инфляции доллара.Неужели так трудно это понять.

[hatra]

да сколько можно говорить.. доллар уже не тот... он тоже обесценился в той же самой америке. зачем сравнивать разные года и их цены, если ценность изменилась.
 
стоимость квартир тоже изменилась, она номинально увеличилась в денежных единицах и не спустится ниже порогового уровня без воздействия внешних факторов.

Инфляция доллара с 2004г по сей день составила всего около 25процентов https://ru.wikipedia.../Инфляция_в_США. Недвижимость выросла с 2003 по 2014 в 10раз.

Некоторые могут возразить,что были программы количественного смягчения,но чтобы обесценить доллар в 2 раза,над было напечатать столько долларов сколько их было в наличии на данный момент,а это сотни триллионов и столько не напечатали,от силы напечатали триллион или около этого.Да пусть даже доллар обесценился в 2 раза,то это обесценивания я оставляю на то что от 500долл за квадрат не упадет к 250-300долл,но к 500 мы придем.

[hatra]

да сколько можно говорить.. доллар уже не тот... он тоже обесценился в той же самой америке. зачем сравнивать разные года и их цены, если ценность изменилась.
 
стоимость квартир тоже изменилась, она номинально увеличилась в денежных единицах и не спустится ниже порогового уровня без воздействия внешних факторов.

Инфляция доллара с 2004г по сей день составила всего около 25процентов https://ru.wikipedia.../Инфляция_в_США. Недвижимость выросла с 2003 по 2014 в 10раз.

Некоторые могут возразить,что были программы количественного смягчения,но чтобы обесценить доллар в 2 раза,над было напечатать столько долларов сколько их было в наличии на данный момент,а это сотни триллионов и столько не напечатали,от силы напечатали триллион или около этого.Да пусть даже доллар обесценился в 2 раза,то это обесценивания я оставляю на то что от 500долл за квадрат не упадет к 250-300долл,но к 500 мы придем.

Извиняюсь,в таблице указаны показатели инфляции по годам с учетом всех QE,так что доллар обесценился всего на 25 процентов.

[simpa****]

Многие минусуют мои посты, считая что 500-700 долларов за кв. м это бред. Уважаемые господа, кто верит в то что 1000 долл станет серьезной псих. отметкой через которую рынок не перейдет - вы можете обосновать свои имхи относительно таких взглядов. Ну не просто "мне так имхуется", а четко обосновать по пунктам, какие есть факторы, которые смогут удержать рынок от краха. Ведь дно по вашему мнению в  1000 или 1100 долл за квадрат является по сути всего лишь коррекцией рынка. Вы можете внятно обосновать почему будет лишь коррекция а не полный завал? 
 
Опровергните хотя бы один из нижеприведенных пунктов,  который каждый в отдельности может привести рынок к значительному снижению, что уж говорить о совокупности их ядреной смеси в нынешних условиях?
 
1. Самое мощное сжатие экономики и долларовой массы за последние 15 лет сытой жизни страны за счет раздутых цен на ресурсы и дешевых, как бумага кредитов запада.
2. Отсутствие вменяемой ипотеки в тенге. О долларах речи больше не идет.
3. Резкое обесценивание тенге  и заморозка, а в большинстве случаев тотальное падение доходов граждан в этих же самых обесцененых тенге.
4. Крах строительной отрасли и распродажа стройкомпаниями  уже выведенных на рынок квартир по себестоимости, а так же слив банками обесценившихся залогов.
5.  Резкое снижение стоимости нефти, возможно до 20-30 за барель  вследствие выхода на рынок в декабре ирана и, возможно, США (да-да, амеры готовы поделиться с миром своей нефтью).
6. Повышение учетной ставки ФРС в декабре, что приведет к падению сырьевых валют.
7. Выплата в конце года россией  25-миллиардного внешнего долга и как следствие падение рубля до 70-75 за усд (соответственно и тенге - до каких уровней сложно сказать).
 
 
Как  может наш убогий рынок недвижимости в таких условиях лишь скорректироваться? И где убедительные пункты-антагонисты вышеперечисленным, которые позволят рынку удержаться от краха?

один из вменяемых емких постов ...

[simpa****]

Твой Заноз
здесь за обсуждение политики лепят болт , поэтому воздержусь , хотя я бы многое написала .
политика и экономика имеет прямую взаимосвязь , все явления и события , происходящие в геополитике соответственно сказываются на стоимости нефтяных котировок , а нефть тянет за собой недвижку. не говоря уже об отсутствии системных преобразований в стране...
к примеру,недавнее событие, уход Европы к арабской нефти .
противостояние проодолжается , к сожалению не в нашу пользу .
roof876aba
читаю постоянно , во многом с ним согласна , хотя его часто минусят , и я знаю за что ))
но , моих плюсиков бывает недостаточно .
так что , ждемс долгую просадку ... пока в стране бушует кризис .. пусть будет медленная , раз вы уж так хотите
исходя из моих наблюдений , есть интерес , по парочке объектов , но там насмерть цены держат , не понимаю чего они ждут ...)))
и я тоже встала в позу))

[Baxa]

Конечно roof876aba хорошо пишет, аргументировано, но не забывайте что в нашей стране не рыночная, а командно-административная экономика с ручным управлением. Недвижимость составляет большую долю в активах банков, собственниками банков является руководство страны, которое всеми силами будет сдерживать падение цен, чем они успешно занимаются уже очень долгое время, через помощь банкам, ограничение строительства и т.д.

Сообщение отредактировал Baxa: 11.11.2015, 10:48:21

[Приверженец конструктива]

Конечно roof876aba хорошо пишет, аргументировано, но не забывайте что в нашей стране не рыночная, а командно-административная экономика с ручным управлением. Недвижимость составляет большую долю в активах банков, собственниками банков является руководство страны, которое всеми силами будет сдерживать падение цен, чем они успешно занимаются уже очень долгое время, через помощь банкам, ограничение строительства и т.д.

Все так. Только пару малюсеньких моментов..помощь у них не резиновая, а вот выплаты по внешним долгам хочешь не хочешь есть и будут есть. Отдавать нефтью уже не получается, другого не чего нет. То, что государство отказалось практически от всех программ которые были запланированны ранее, отпустило рынок в свободное плаванье говорит о том, что помогающий уже сам нуждается в помощи.
Судя по постам авто ветки там авто ценником в 8-10 тысяч продать не реально. Что говорит нам о том, что на руках налика нет. Ипотека с нашим курсом...мазахизм. А значить сидим и ждем как только " доедят" банки остатки помощи ( валютных интервенций НБ) так алгоритм скорости падения и направление движения станет понятен.

Вот такое мое мнение. Могу запросто ошибаться.

Сообщение отредактировал Твой Заноз: 11.11.2015, 11:20:31

[heiven]

Я помню как тогда дорожала недвига. Утром я смотрел квартиру в 2003 году как раз и договорился о покупке. с собой не было 500 долларов задатка и я поехал домой за деньгами пока ездил хозяева продали квартиру тем кто пришел на просмотр с задатком. Цены росли каждый день на десятки и сотни долларов.

 

Было такое. Но грохнулась в 2008 недвижка с таким же треском. У меня знакомые в Семипалатинске взяли квартиру за 50 штук. Через 2 месяца она стоила 30. 

 

Сейчас падение еще постепенное. 

[Milamina]

Индекс крыши поднялся,но если приглядеться только за счет однокомнатных квартир.

[Гость_я]

в Астане в старом центре реально двушку купить за 29 тысяч долларов (88 год постройки, район Евразии). Трешки уже есть по 35 тысяч (76 г.п., дворец молодежи), за полтинник вообще найти не проблема. Но да, ремонт нужен, но и дома там не хрущевки, а 80-х годов.

так-то вот!

Цены 2008-2010 годов практически! 

Сообщение отредактировал Гость_я: 11.11.2015, 16:31:40