Сообщений в теме: 5001

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Shiney]

 

все очень просто. "умные инвесторы" хтя и зарабатывают в тенге, но не хранят в нем. Это же вы оспаривать не будете? Хранят в чем-то более надежном. Мера накопления. 

 

 

 

 

за всех не отвечайте. Вот вы в чём держите? валюта/инструмент

 

Ничего подобного не писал. Писал про то, что в конкретном промежутке времени при девальвации не растут цены только на неликвид. На все остальное растут. Чувствуете разницу? 

 

 

при девале цены растут только на импорт вот и всё

 

Не забывайте про доступность энтой ипотеки для широких слоев и его востребованность. Пока что реальность такова что совокупные размеры ипотеки сокращаются. Была статья в сети.

 

 

что значит совокупные размеры? это не показатель, щас идёт рефинанс с помощью НБК. А ЖССБ только наращивает, Халык, ККБ охотно раздают по 10-11%. 

 

С этим абсолютно согласен. Был нездоровый ажиотаж, по многим причинам. Надеюсь многие изменили свое отношение к недвижимости, как инвестиционному инструменту. 

 

 

 

вот это вообще отлично. Щас многие свободные деньги пустили на новостройки. однушки раскупили.

Сообщение отредактировал Shiney: 19.10.2016, 17:02:55

[Cyplenok]

Добрый вечер. Кто знает, каков срок службы 4-5этажных домов советской постройки? Интересуют квартиры в центре (от ленина до фурманова, гоголя ииии...пусть будет шевченко). Просто такие цены, а ведь подумать, по 50 лет домам. Это же и коммуникации полувековые. В этом районе, я так понимаю, новостройкам уже не быть. Негде.

Сообщение отредактировал Cyplenok: 19.10.2016, 17:58:09

[Сытый]

Всем Q!

ну чо? " а не посчитать ли нам, многоуважаемые кроты?"?

значит берём исходные параметры - Алматы, Ауэзовский район, 4_х комнатные, 2 - 4 этаж (не первый и не последний + без лифта доступные), санузел раздельный.

кто желает - может принять во внимание год постройки, материал стен, пробег, не бит не крашен, газ - электро... и т.д....

Крыша по таким параметрам выдаёт 140 вариантов...

а это 3820700000 тенге за все объявы и 11633,1 кв. метров...

итого 328433,52 kzt за кв.метр

 

из 140 объяв в Крыше - 15 от частников а не от риэлторов....

значит имеем - 482200000 kzt за 15 объяв и 1222,6 кв.метров....

а эт ни много ни мало = 394405 тенге за кв.метр...

 

терь про индекс крыши... значит всё ништяк... а недвижка дешевеет... ибо эт по справедливости... так? типа очередной "пузырь" на рынке  "лопнул"...

в 2007 лопнул... потом 2010 потом 2014... и вот щас..

ага не?

 

или чёта я гдета не догоняю?  чё дешевеет то? или не очень дешевеет?

ежли вот тут или вот тут глянуть, сколько за кв.м сданного жилья просят? и чо уже скупили?

 

про чо эт я.... не покупают потому как бабла нет... или покупают у тех кто задарма "скидывает"...

[R503]

все очень просто. "умные инвесторы" хтя и зарабатывают в тенге, но не хранят в нем. Это же вы оспаривать не будете? Хранят в чем-то более надежном. Мера накопления. 

 

Во первых инвесторы и покупатели квартиры в данный момент у меня не ассоциируются, тем более умные инвесторы.

Во вторых ключевой момент вы написали сами - "хотя и зарабатывают в тенге". Речь не идет о том как сохранить доход.

Самый ключевой момент - доход в тенге, это вы не отрицаете. От того что курс стал 330 а не 180 доход покупатель не изменился. Расход да.

Даже если рассмотреть как вариант - покупатель просто покупает доллары с каждой зарплаты, до девала его 300 тыс были порядка 1500 уе, теперь 850.

При этом вы отрицаете необходимость корректировки цены если она в уе пропорционально или согласны с этим? 

 

 

Вы же сами указываете, что недвижимость не имеет ценообразования через стоимость мировых цен.

Ничего подобного не писал. Писал про то, что в конкретном промежутке времени при девальвации не растут цены только на неликвид. На все остальное растут. Чувствуете разницу? 

 

 

 

Все имеет ценообразование через стоимость мировых цен на товары, которые котируются пока что в долларах, все взаимосвязано. При этом цены у нас не растут (не растут настолько, насколько могли бы) только на те товары, которые жестко регулируются (хлеб, мука, сахар/соль, бензин, коммуналка, общ. транспорт и проч.) или которые не находят достаточного, платежеспособного спроса (товары длительного пользования - машины, техника, недвижимость...)

 

Я просто использовал ваше сообщение так как оно читается. Акцента на том что идет речь только о НЕЛИКВИДНОЙ недвижимости нет.

Тогда от обратного, вы утверждаете что на ликвидную недвижимость стоимость растет?

Просто интересно понятие ликвидной недвижимости. Просто я под этим понимаю недвижимость которая продается по нижней границе рыночной цены или ниже нее - в основной массе. Я не беру в расчет небольшой процент исторических квартир (если они есть) или дома/квартиры которые покупаются чтобы вращаться в определенной среде (какие нибудь закрытые городки для своих).

 

 

 

текущие ставки, если нужна ипотека и срок накопления/закрытия кредита.

Не забывайте про доступность энтой ипотеки для широких слоев и его востребованность. Пока что реальность такова что совокупные размеры ипотеки сокращаются. Была статья в сети.

 

 

Ничего подобного не писал))).

Я согласен что ипотека сейчас не сильно доступна. Но я всегда рассматриваю вариант что можно подумать об ипотеке если речь идет о недостающих 30% и на срок до 5 лет. Большее и на больший срок брать - большие переплаты банку, выгоднее копить и жить в аренде, благо аренда дешевая.

P.S. Кстати один из факторов за сохранение цен на недвигу додевальвационных в ТЕНГЕ - это ставки на аренду. Они не изменились после девальвации, так как доход у людей опять же в тенге а не в уе. И в данный момент "бизнес" купи халупку и сдавай по моему крайне неинтересный и не такой прибыльный. А геморр там есть всегда, хорошего арендодатора тяжело найти (хотя и нормального арендодателя тоже тяжело найти).

[R503]

при девале цены растут только на импорт вот и всё

 

Что то подобное и я пытаюсь донести, что как может девальвация дать прирост цены в местной валюте на квартиры которые были построены еще в советском союзе и достались в советское время за 0 рублей, а потом уже наследовались их детьми и внуками.

 

 

 

вот это вообще отлично. Щас многие свободные деньги пустили на новостройки. однушки раскупили.

 

 

И основная причина в том, что цена строители с высокой степенью готовности подняли цены в тенге после девальвации незначительно, в отличие от вторичного рынка.

И этим переманили большое количество покупателей.

[Shiney]

 

 

 

вот это вообще отлично. Щас многие свободные деньги пустили на новостройки. однушки раскупили.

 

И основная причина в том, что цена строители с высокой степенью готовности подняли цены в тенге после девальвации незначительно, в отличие от вторичного рынка.

И этим переманили большое количество покупателей.

 

Да, щас более ли менее адекват это первичка. Там и условия норм, планировки, паркинг есть. Не сравнимо со вторичкой, всякими панельками хрущобами (да хоть ЦК, нахрен это старье? имхо) в приципе. На вкус и цвет конечно. Для меня еще большой головняк - искать на вторичке, торговаться, работать с риэлторами (ненавижу этих никчемных паразитов). 

Свободные деньги наших псевдо-инвесторов утекли на недвигу, до этого в рашку утекло на тачки и всякое. Щас отпылисосили много "свободных" денег. А тем временем много вводится жилья, много недостроев, много долгостроев. Это предложение как будет удовлетворяться? Я вангую скоро банки и строители начнут ныть, и гос-во запустит субсидирование ипотеки, может выкуп жилья (установив какое-то дно по цене). 

 

P.S. извиняйте за сумбурные рассуждения

[Lockheed Martin]

при девале цены растут только на импорт вот и всё

Спорное утверждение. Импорт реагирует быстрее однозначно. Однако и местное производство, в большинстве, использует в импортные компоненты и вынуждено повышать цены. Кроме этого конечно растут хотелки производителей.

 

 

за всех не отвечайте.

дык, вроде не было такого. Там был ответ, который цитировался и был взят в кавычки. Держу в разных активах. Предпочитаю диверсифицированный подход. Где-то инвестирую в знания. Но и не особо я богатый "буратино" 

 

 

что значит совокупные размеры?

Почитайте, Ипотека стагнирует и Банки ужесточили условия

Сообщение отредактировал Lockheed Martin: 19.10.2016, 20:53:48

[Lockheed Martin]

использовал ваше сообщение так как оно читается

речь идет о ликвидности недвижимости вообще. Если в 2005 году я мог продать квартиру в среднем (если не задирал цену) за 2-3 месяца, то в настоящее время в объявлениях вижу квартиры и дома, которые выставляются на протяжении последних более 2 лет и до сих пор не проданы. Были интересные мне варианты и я их отслеживал по параметрам. Проще накапливать в свободно-конвертируемой валюте (но не в фунтах и юанях), золоте, ценных бумагах надежных эмитентов, часть в перспективном бизнесе, и даже инвестировать в человеческий капитал (в свое образование, здоровье, обучение родственников, собственных работников) и т.д.

То есть обший посыл такой, что после девала люди (средний класс) располагают меньшими средствами, поскольку продукты питания и первой необходимости в основной массе импортные и затраты на них выросли, значит на траты (либо вложения) на предметы длительного пользования средств остается меньше.

 

 

Да, щас более ли менее адекват это первичка.

Согласен. Всегда считал, что лучше приобрести в новом доме, чем в затхлом и старом доме. Преимуществ нового дома значительно больше. Срок службы (новые коммуникации), большие площади, огороженная территория, ремонт по своему вкусу и т.д. перечислять можно долго  

Сообщение отредактировал Lockheed Martin: 19.10.2016, 20:52:08

[Shiney]

 

при девале цены растут только на импорт вот и всё

Спорное утверждение. Импорт реагирует быстрее однозначно. Однако и местное производство, в большинстве, использует в импортные компоненты и вынуждено повышать цены. Кроме этого конечно растут хотелки производителей.

 

где используются промежуточные импортные товары, там да, какойто процент должен отразиться в росте цене, но не прямо пропорционально. 

Остальные производители, поставщики услуг, те же строители наши должны пользоваться повышенной конкурентоспособностью и не задирать цены, а то смысл девальвации? я понимаю экономика у нас херовая, но пищевую, алкогольную, легкую пром-ть можно экспортировать? Ну и строительство причём вообще? какие-то элементы может и надо импортировать, оборудование там. Но стройматериалы мы же производим? рабочая сила же наша? ну. чё мы импортируем? розетки, кабеля, сантехнику м.б.?

[Lockheed Martin]

должен, но не прямо пропорционально

вы прямо светлый человек, я рад что есть среди нас такие люди. На деле не все так пропорционально, перекосы регулирует рынок.

 

строители наши должны пользоваться повышенной конкурентоспособностью и не задирать цены

они бы и рады "задирать", но видит Бог, продажи у строителей ниже некуда. Им бы сейчас выйти из тех проектов, в которые уже критично вложились. Выйти максимально выгодно, при этом параметры "выгоды" каждый определяет для себя сам. Некоторые могут годами ждать, собственные средства и проч. выгодные обстоятельства. Некоторые застройщики набрали много кредитов, земельные участки взяли по Договору о совместной деятельности (со сроками) и ждать они не могут. 

 

стройматериалы мы же производим?

часть производим, часть импортируем. Если рассчитывать себестоимость строительства, то большую часть занимают стоимость земли, подключение коммуникаций, проектная документация и всякие "согласования". Рабсила и цемент не самое дорогое.   

 

пищевую, алкогольную, легкую пром-ть можно экспортировать?

знаете ли, произвести это одно дело. Продать совсем другое. В основном экспортируют полуфабликаты, товары с невысокой добавленной стоимостью. И в основной массе наш экспорт Нефть, продукты перегонки, битум (минеральные продукты).

 

Диаграмма No 4
Экспорт различных товарных групп из Республики Казахстан в декабре 2015 года

Сообщение отредактировал Lockheed Martin: 20.10.2016, 09:51:07

[Komandante Che]

недавно разговаривал с одним ипотечником..брал он 15 лямов тенге по тому курсу (в 2013 году)сто штук баксов в банке под 12.5 процентов годовых...эффективная ставка была 13.7-13.9 (точно не помню) на 15 лет аннуитетом ..в месяц платит почти 190 штук тенге(187 000 тенге если не ошибаюсь) ..из них 150 штук идут только проценты..за три года отдал 6-7 лямов тенге банку(точную сумму можете посчитать сами) из них на основной долг упало в районе ляма тенге..практически должен столько же сколько брал три года назад...И это было с процентной ставкой ниже чем сейчас...вот теперь и понимаешь что брать ипотеку в таких условиях это просто экономическое рабство на 15-30 лет...Имхо.

[Дядя Нортон]

 

 

 

Считать цены на жилье нужно в деньгах, а не в тенге. Тогда будет реальная картина. 

 

Считать нужно в том в чем зарабатываете.

 

 

считать можно хоть в баранах, но указывать надо эквивалент в чем-то приличном. В драгметалле, резервной мировой валюте. Иначе так и будем жить от пендаля до пендаля и не знать, что реально мы все глубже и глубже погружаемся в тридцатку развитых стран мира.

[Дядя Нортон]

 

при девале цены растут только на импорт вот и всё

 

 

Вот бензин у нас более чем наполовину импортный. Цена когда последний раз росла и насколько?

Вот у нас молоко импортное чуть более чем наполовину. Что там с ростом цен и сравнимостью с долларом?

И назовите, что у нас неимпортное, пусть в строительстве. Если даже цемент и тот частично из Китая за баксы?

 

Как-то меня учили, что категоричность часто приводит к неверным выводам. 

[ALBA-1]

Добрый день!

Знатоки недвижимости подскажите пож-та

Трешка в медеуском районе. Валиханова ниже пастера. Дом стоит между Валиханова и Кунаева. За бывшим заводом Эталон по моему. Есть Гум рядом.

1970г.п. 58кв.м. Кухня 6кв.м. 1 из 5. за 15 млн.тг.

Как вам?

Берем в рассрочку, поэтому данный вариант рассматриваем.

А так конечно хочет новые ЖК в городе)

[Дядя Нортон]

недавно разговаривал с одним ипотечником..брал он 15 лямов тенге по тому курсу (в 2013 году)сто штук баксов в банке под 12.5 процентов годовых...эффективная ставка была 13.7-13.9 (точно не помню) на 15 лет аннуитетом ..в месяц платит почти 190 штук тенге(187 000 тенге если не ошибаюсь) ..из них 150 штук идут только проценты..за три года отдал 6-7 лямов тенге банку(точную сумму можете посчитать сами) из них на основной долг упало в районе ляма тенге..практически должен столько же сколько брал три года назад...И это было с процентной ставкой ниже чем сейчас...вот теперь и понимаешь что брать ипотеку в таких условиях это просто экономическое рабство на 15-30 лет...Имхо.

 

другое дело, что теперь это не 100000 баксов, а 44000. В принципе, неплохо. 

Хотя сильно зависит от разных условий. Но 100000 баксов кому попало банки не давали.

[Михайло]

 

Да, щас более ли менее адекват это первичка.

Согласен. Всегда считал, что лучше приобрести в новом доме, чем в затхлом и старом доме. Преимуществ нового дома значительно больше. Срок службы (новые коммуникации), большие площади, огороженная территория, ремонт по своему вкусу и т.д. перечислять можно долго  

 

 

для меня сейсмостойкость  (да и качество вообще) вновь отстроенных зданий под большим вопросом.

состояние моей панельки 1974 года получше нежели кокжиеков и алгабасов, не думаю, что базисы, биаи и прочие элитстрои строят лучше.

запахи и коммуникации заменены и отремонтированы. единственное конечно - планировка, стандарты жилья сорокалетней давности несколько устарели.

Сообщение отредактировал Михайло: 20.10.2016, 11:49:53

[Shiney]

 

часть производим, часть импортируем. Если рассчитывать себестоимость строительства, то большую часть занимают стоимость земли, подключение коммуникаций, проектная документация и всякие "согласования". Рабсила и цемент не самое дорогое.   

Это да, но чем больше проект, чем выше этажность, тем легче окупается проект. Всякие "согласования" у крупных контор, аффилированных, и т.д. мне кажется гладко проходят. Взять тот же Элит строй или Базис 

 

 

знаете ли, произвести это одно дело. Продать совсем другое. В основном экспортируют полуфабликаты, товары с невысокой добавленной стоимостью. И в основной массе наш экспорт Нефть, продукты перегонки, битум (минеральные продукты).

 

 

вот в этом и проблема. Производители не умеют продавать свой товар на экспорт. В Москве ничё нашего не найдешь кроме может шоколадки и коньяка. Но вроде начали мясо поставлять в китай. Наши нытики производители должны пользоваться девалом и захватывать рынки

[Shiney]

 

 

при девале цены растут только на импорт вот и всё

 

 

Вот бензин у нас более чем наполовину импортный. Цена когда последний раз росла и насколько?

Вот у нас молоко импортное чуть более чем наполовину. Что там с ростом цен и сравнимостью с долларом?

И назовите, что у нас неимпортное, пусть в строительстве. Если даже цемент и тот частично из Китая за баксы?

 

Как-то меня учили, что категоричность часто приводит к неверным выводам. 

 

рынок бензина не показатель, там монополия и политика. Ну и у КМГ проблемы, его надо спасать.

по спросу на молочку всегда думал мы своими силами закрываем. Они же ныли за девал. Вот как раз таки подорожание импорта должно стимулировать собств. произ-во. 

Дожили - яблоки начали свои выращивать 

[Shiney]

для меня сейсмостойкость  (да и качество вообще) вновь отстроенных зданий под большим вопросом.

состояние моей панельки 1974 года получше нежели кокжиеков и алгабасов, не думаю, что базисы, биаи и прочие элитстрои строят лучше.

запахи и коммуникации заменены и отремонтированы. единственное конечно - планировка, стандарты жилья сорокалетней давности несколько устарели.

 

надо знать какие компании нормально строят. Как раз таки Элит Базис Биай в порядке.

[Дядя Нортон]

по спросу на молочку всегда думал мы своими силами закрываем. Они же ныли за девал. Вот как раз таки подорожание импорта должно стимулировать собств. произ-во. 

Дожили - яблоки начали свои выращивать 

 

 

ну судя по цифрам, даже что-то меняется. Но так, что может ну его на фиг?

 

Яблоки свои дороже бананов из Гондураса. Что-то не там подкрутили.