Сообщений в теме: 2080

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Tony666]

"Рост цен на недвижимость не связан с пенсионными выплатами - Председатель Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев"

 

https://www.zakon.kz...-svyazan-s.html

товарищ хочет убедить нас, что одномоментное удвоение денег на строительном рынке никак не сказалось на стоимости недвижимости, удвоение объема которого естественно не произошло. ну-ну.

[bestmanever]

Цены на строй материалы к примеру разом выросли после девала 2015 года, но цены на недвижимость в тенге в лучшем случае остались такими же а в большинстве случаев упали. И потом у нас народ не так сильно ориентируется на первичку, типа вот выросли на первичку значит можно подороже продать вторичку.

[Komandante Che]

 

Читали статью Ержана Есимханова про плотность застройки в Ате?

можно ссылку?

 

https://www.facebook...165403074335374

 

 

Yerzhan Yessimkhanov

Вчера в 12:02  ·

В Алматы в конце мая приняли новые правила застройки города. Они были торжественно презентованы как результат компромисса между интересами застройщиков и горожан. Жители Алматы, как известно, застройкой города активно недовольны, и новые правила застройки были призваны это недовольство как-то разрешить.

И действительно, выглядят правила, на первый взгляд, неплохо. Запрещают активную застройку в историческом центре, предусматривают обязательные нормы по наличию школ и больниц, провозглашают принципы инсоляции (это когда солнца достаточно) и продуваемости, и даже устанавливают минимальное расстояние между башнями больших жилых комплексов. В них много требований, на которых я не буду подробно останавливаться – сами правила есть в публичном доступе, и с ними легко можно ознакомиться.

Но есть в правилах один пункт, который сразу в глаза не очень бросается, но лично меня он сильно заинтересовал, и я даже небольшой поиск провел по поводу этого пункта, и интересные нашел вещи. И относится этот пункт к плотности населения. Правила провозглашают, что максимальная плотность населения в Алматы при квартальной застройке не должна превышать 440 человек на один гектар.

И тут главное понять, 440 человек на гектар – это много или мало? Сейчас приведу пару сравнений. Интересно, что в гектарах плотность населения считают только у нас, а во всем цивилизованном мире плотность считают на квадратный километр. Но поскольку в одном квадратном километре ровно сто гектаров, сравнивать предполагаемую плотность населения в Алматы и в крупных мировых центрах не очень сложно.

Плотность населения Москвы, к примеру, составляет около 5000 человек на квадратный километр. Плотность населения Токио – 6400 человек на квадратный километр. Плотность населения Нью-Йорка – чуть меньше 11 000 человек на квадратный километр. Плотность населения Барселоны – города с очень ярко выраженной квартальной застройкой – составляет около 16 000 человек на квадратный километр. А самая высокая плотность населения в мире в бангладешской Дакке – почти 47 000 человек на квадратный километр. И вряд ли все эти люди живут очень уж комфортно.

А теперь подумаем, сколько составит 440 человек на гектар в пересчете на квадратные километры. Ни много, ни мало, а 44 000 человек. Правила застройки города Алматы закладывают максимальную плотность населения, сопоставимую с такими городами, как Дакка и Мумбаи. Кстати, сейчас, если верить Википедии, плотность населения Алматы составляет примерно 2600 человек на квадратный километр, что вполне логично.

Почему это проблема? Да потому, что это прямой путь к поощрению застройщиков продолжать делать то, что они делали все эти годы – застраивать город рядами бессмысленных башен по 20-25 этажей и выжимать из земельных участков максимум, поскольку ограничения по плотности населения это делать позволяют. Вместо того, чтобы развивать городские окраины, чтобы двигаться в сторону малоэтажного строительства, чтобы снижать плотность населения и делать жизнь более комфортной.

А высокая плотность населения, как мы все знаем – это обострение социальных проблем. Это напряженность. Это шум. Это недостаток школ и больниц, мест для прогулок. Это проблемы с безопасностью. Это рост количества преступлений. Это все те проблемы города, которые нарастают с каждым днем, и которые мы все с вами видим.

А если акимат при разработке правил руководствовался не только интересами застройщиков – то чем он руководствовался, приближая нормы по плотности населения в Алматы к крупнейшим городам мира, которые вряд ли можно использовать в качестве образца для комфортной жизни? В Дакке проживает 7 миллионов человек. В Мумбаи – 12 миллионов. В Алматы, с учетом агломерации – два с половиной миллиона. Какой логикой нужно руководствоваться, чтобы задавать такие требования по плотности? Для чего в принципе в стране с такой территорией, как наша, заставлять людей жить в муравейниках?

Очень хотелось бы услышать комментарии акимата по этому поводу. Да и в принципе понять, как в этом замечательном органе видят логику развития нашего города хотя бы на предстоящие лет пять. Если ее вообще как-нибудь видят.

[Komandante Che]

новый пост от Есимханова на тему недвиги.. 52 минуты назад выставленный ..https://www.facebook...165406843825374

 

 

Yerzhan Yessimkhanov

52 мин.  ·

Чем дальше, тем больше у меня формируется стойкое ощущение, что вся эта активная существующая застройка Алматы, Астаны и других крупных городов не имеет под собой никаких реальных оснований. И что застройщики сейчас, начиная как можно больше проектов, делают по принципу «все побежали – и я побежал». И на рынке формируется очередной пузырь, очень похожий на пузырь двухтысячных.

Попробую объяснить, почему.

Еще два года назад никакого ажиотажа на рынке недвижимости не было. В 2019 цены на недвижимость (данные Комитета по статистике) выросли по сравнению с предыдущим годом только на 4 процента. Это, по сути, статистическая погрешность. Цены на недвижимость массово пошли вверх со второй половины 2020 года. И это связано, конечно, с пенсионными деньгами, которые в начале текущего года появились на рынке недвижимости (но ждали их уже давно, и цены повышали заранее).

У пузыря двухтысячных было две простые причины – доступные деньги для банков из-за рубежа, которые в Казахстане превращались в доступные кредиты, и очень льготная схема долевого участия, в рамках которой застройщик мог собирать деньги едва ли не на стадии проекта (ее потом ужесточили, но было уже поздно). Эти две причины привели к росту цен. На строительный рынок пошли все, кому ни лень – чуть ли не салоны красоты. Застройщикам было выгодно скупать старую недвижимость на вторичном рынке, сносить ее, делать новые проекты, продавать их на стадии котлована, и вкладывать деньги в следующие проекты. Больше проектов – больше денег, потому что цена все время растет.

Как только дешевые деньги из-за рубежа кончились, стало понятно, что прибыль не обеспечена ничем, кроме роста цены. Как только это стало понятно, пузырь лопнул. Строительный рынок погрузился в хаос, многие гиганты (была такая, к примеру, корпорация «Куат») рухнули, потому что набрали слишком много обязательств. А еще появилось такое явление, как недострой – это когда застройщик обанкротился или сбежал, объект у него раскуплен по договорам долевого участия, у жителей нет ничего, кроме бумажек. Достраивало такие объекты государство, некоторые лет по десять, со всеми вытекающими для жителей последствиями.

Сейчас ситуация повторяется. Лавочку с долевым участием сильно усложнили (там сейчас целый ряд требований), дешевых иностранных денег больше нет. Но вместо этого есть пенсионные деньги. Цены начали расти уже на их ожидании, и продолжают расти до сих пор. Но реальный спрос остался на уровне 2019 года. Доходы населения в целом падают, неоткуда серьезному спросу на такое количество объектов взяться. Все, что изменилось – на рынок вышли пенсионные деньги.

Теперь подсчитаем, сколько их. Данные есть на сайте Пенсионного фонда. По состоянию на сегодня на все цели, связанные с недвижимостью, потрачено 1,6 триллиона тенге. На рынок попадут далеко не все эти деньги, потому что эта сумма включает рефинансирование займов и так далее. Допустим с очень большой натяжкой, что на рынок (в том числе в виде кредитов) попадет половина от этой суммы. Это два миллиарда долларов. Существенная часть уже из этих денег уйдет (уже ушла) на вторичный рынок. Какая-то часть потом будет реинвестирована продавцами вторички в новую недвижимость, но не все деньги точно.

Много ли это для рынка недвижимости Казахстана? Средняя стоимость квадратного метра в Алматы по данным «Крыши» - чуть больше тысячи долларов. За весь прошлый пандемийный год в Казахстане было введено в эксплуатацию 2 миллиона квадратных метров. Все пенсионные деньги в пересчете на квадратные метры – это меньше, чем в Казахстане вводят за год. Причем за год непоказательный, кризисный, в котором стройки простаивали. Это без учета вторички. Без учета того, что часть денег потратят на ИЖС и ремонт.

Сколько в итоге останется на рынке недвижимости? Мало.

Расчет на коленке, сами понимаете. Но уже его достаточно, чтобы увидеть, что ожидания застройщиков, связанные с пенсионными деньгами, мягко говоря, переоценены. Тем более, что часть этих денег получат те же застройщики в виде кредитов, которые необходимо обслуживать. А цена тем временем продолжает расти. Ее снова не обеспечивает ничего, кроме ожиданий.

За огромным количеством новостроек, за всеми этими резиденциями, виллами и хаусами я лично не вижу никакого анализа рынка. Я вижу только стремление строить как можно быстрее, чтобы успеть на волне интереса к недвижимости заработать деньги, пока можно. А интерес этот может схлопнуться в любой момент. Пузырь, который формировался в двухтысячные, поддерживали кредитные деньги. Пузырь, который формируется сейчас - пенсионные. И то, и другое не похоже на нормальный здоровый спрос, который могут обеспечить только растущие доходы людей.

И результат будет совершенно тот же самый, что и в двухтысячные – многие застройщики, особенно мелкие, будут не в состоянии завершить свои объекты. А те, кто у них недвижимость покупал, останутся с бумажками на руках. И снова будет недострой, и снова будет достраивать государство, тем более что государство через Фонд гарантирования жилищного строительства всю эту схему еще и подстраховывает.

Такие вот мысли. Еще раз – это личные ощущения. Но мне кажется, что они немного похожи на правду. И результат мы увидим довольно скоро.

[Komandante Che]

там кстати Рахимбаев в комментах отписался...)

 

 

Рахимбаев Айдын   ·

В КЗ за прошлый год введено не 2 млн , а 15 млн м2 . Согласен, влияние пенсионки минимальное , ее хватило только на 3 месяца. Но спрос поддавливается не пенсионеой , а урбанизацией, т.е переселением в города. Для сравнения : в КЗ в 2000 г было 5.4 млн городских, а сейчас 11 млн и самое интересное впереди, т.к в этом году рекордная рождаемость))

[Ruslan M]

И потом у нас народ не так сильно ориентируется на первичку, типа вот выросли на первичку значит можно подороже продать вторичку.

влияние есть первички на вторичку. логика очень простая:
- повышение цен на первичку определенных сегментов ведёт к уменьшению её доступности, отсюда следствием снижение спроса и увеличение спроса на вторичку с более доступными ценами. к чему ведёт увеличение спроса? правильно, как всегда. Повышение цены на вторичку идёт до определенного момента, когда идёт сравнение новоеVSстарое
- обратная ситуация, когда предлагают (условно), например дом относительно хорошего качества в микрорайоне по 400 тыс./м2. До этого в хрущевке были цены 400-430 тыс./м2 в этом райцоне. Что будет следствием? Правильно, вторичка хочешь или не хочешь поползёт вниз.
Эти качели вечные.
Конечно, накладываются ещё ряд факторов, когда вторичка может быть даже дороже или значительно дешевле. Например, с новыми правилами застройки в центральных районах может подорожать новое строительство однозначно, а вторичка также потянется. Остановить рост цен сможет только падение спроса=доступности на жилую недвижимость.

[Ruslan M]

Раньше вообще считали, что ниже Ташкентской жизни нет)))

Почему раньше?)))
До сих пор встречаются люди, которые прожили много лет в Алматы и ни разу не были не на Алтын-Орде, ни на барахолке. А район Тастак вызывает недоумение: так там же никто не покупает?!?!
Ничего с этим не поделаешь. Я, прожив 20 лет в Алматы, ни разу не был на БАО. А это ведь знаковое место! Только в прошлом году съездил (потом ещё пару раз). Такие мы люди...разные просто)))

[Tony666]

https://www.facebook...165406843825374

С выводом соглашусь, а вот с обоснованием бы поспорил. Начиная с объемов строительства в "кризисном" 2020-м (по факту введены рекордные метры жилья) и заканчивая влиянием пенсионных денег (выведенный размер пенсионки сопоставим или даже больше всего объема ипотечного кредитования всех видов). Хотя быть может говоря о 2 миллионах квадратных метров жилья автор имел в виду не Казахстан, а Алматы...

Но не суть, мне тут в голову пришел другой вопрос. 15 млн. кв. метров жилья было введено в эксплуатацию в 2020, если взять среднюю стоимость в 300 тысяч за квадрат, это объем рынка в 4.5 трлн тенге. При этом, якобы за весь прошлый год было выдано около 1 трлн ипотечных кредитов всех видов (включая гос.программы). Т.е. остается 3.5 трлн (на самом деле должно быть еще больше, так как часть ипотеки уходит на вторичку). У нас есть три путя:

1. У населения на руках очень много денег (значительная часть квартир полностью выкупается за нал, либо размер первоначалки очень высок) и "поддавливаемые урбанизацией" жители села приезжают в города примерно с 16 миллионами тенге на руках.

2. Значительная часть вводимого жилья по факту не распродается (на балансе банков, подрядчиков и т.д.?)

3. Со всеми этими обрывками статистики, всплывающими то тут, то там, явно что-то не то.

[The best from the West]

все равно когда то процесс остановится..

реальных доходов нет

или будут дома призраки..выкупленные квартиры пустовать .

[Crispfrost]

все равно когда то процесс остановится..
реальных доходов нет
или будут дома призраки..выкупленные квартиры пустовать .

Доходы то есть...просто они не растут с такой скоростью, как стоимость недвижимости и всего остального)

[andere]

все равно когда то процесс остановится..

реальных доходов нет

 

вот  как то все это не совсем сходится с  тем ,что на улицах растет количество иномарок , а самые интересные и лакомые  варианты планировок  почему то уходят еще на стадии строительства)))

[The best from the West]

 

все равно когда то процесс остановится..

реальных доходов нет

 

вот  как то все это не совсем сходится с  тем ,что на улицах растет количество иномарок , а самые интересные и лакомые  варианты планировок  почему то уходят еще на стадии строительства)))

 

ну а кто скупает

могу ошибаться но кое кто вкладывает наворованное честно заработанное внутри страны..действует по старому принципу..офрмляют на токалок и тд и тп

потом сдают..

простой народ давно уже зол и кочует по гос программам.

страна это не только Алматы и Нур Султан

очень и очень напоминает года 2007 или ближе 2014 .

 

хотя там были ипотеки тут за нал все выносят..но нал тоже имеет свойства заканчивается или люди могут стать умнее и понести свой нал забугор в акции или в ту же недвигу но уже там

это лучше надежнее и правильнее

я про лишние деньги .

 

кароче смотрим дальше что да как

 

но в астане например столько жк ну не поверю что вся страна собирается туда переезжать. пофик на всякие урабнизации и тд и тп..вранье все.нет столько там работы

[andere]

Алма ата которой уже нет....1)Вид на Гостинодворскую площадь(Зеленый Базар) со стороны Кульджинской улицы (ныне ул. Макатаева). 

2) Финансово- Экономический факультет АГУ(Бывшая мужская гимназия.) 3)1880-е годы. Улица Губернаторская (Казыбек би) напротив парка.

Снимки начала 20 века...100 лет назад

Прикреплённые изображения:

• 
• 
• 

Сообщение отредактировал andere: 01.08.2021, 16:42:56

[Бошетунмай]

Алма ата которой уже нет...

с Алма-Атой у меня больше ассоциируется (также хотел бы пожить в этом промежутке, в городе из фильма "Ангел в тюбетейке") кунаевский период 60-80г. То что у вас на фото это царский период, когда город еще назывался Верным

Сообщение отредактировал Бошетунмай: 02.08.2021, 14:22:15

[make]

Руслан М

На следующий год введут две станции метро. По Вашему мнению квартиры в районе новой станции сильнее подорожают, чем аналогичные подальше от станции?

Или у нас нет такой зависимости как в Москве или Питере?

[Naimanka_S]

Руслан М
На следующий год введут две станции метро. По Вашему мнению квартиры в районе новой станции сильнее подорожают, чем аналогичные подальше от станции?
Или у нас нет такой зависимости как в Москве или Питере?

Можно ОЦМ своё воткнуть? :-)
В Москве квартиры непосредственно возле метро не котируются, так как там все-таки базар-вокзал. 10-15 минут шаговой доступности считается идеальной локацией.

Сообщение отредактировал Naimanka_S: 04.08.2021, 14:30:23

[Crispfrost]

Руслан М
На следующий год введут две станции метро. По Вашему мнению квартиры в районе новой станции сильнее подорожают, чем аналогичные подальше от станции?
Или у нас нет такой зависимости как в Москве или Питере?

У нас нет такой зависимости.....может и есть, но она сильно не играет в цене квартиры...

В целом метро у нас дублирует автобусную полосу.....и такой зависимости, в как в Москве нет...

[Ruslan M]

как в Москве нет...

а нам и не нужно "как в Москве")))
при этом надо отметить, что цены в шаговой доступности от метро выше на аналогичные объекты на 3-5% минимум. поэтому следует ожидать и повышения цен возле локаций новых станций метро. ко мне уже звонил клиент из района Жетысу-3. ни уже там с соседями руки потирают и собрались продавать не в этом году, а в следующем из-за метро.

[Бошетунмай]

Соглашусь, нашим лишь дай повод приподнять цену, всенепременно добавят, москва не москва, логика, не роялит)

[Crispfrost]

как в Москве нет...

а нам и не нужно "как в Москве")))
при этом надо отметить, что цены в шаговой доступности от метро выше на аналогичные объекты на 3-5% минимум. поэтому следует ожидать и повышения цен возле локаций новых станций метро. ко мне уже звонил клиент из района Жетысу-3. ни уже там с соседями руки потирают и собрались продавать не в этом году, а в следующем из-за метро.

С этим согласен....как в Москве и не надо)))

Нет такой зависимости, но люди и тут начнут цены завышать