Сообщений в теме: 2080

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[weyty]

Я две недели назад купил квартиру за 25 миллионов. Эти деньги ушли с рынка? Или продолжают давить на рынок??

 

А что будет когда вы перестанете покупать квартиры? когда упадет спрос? Или спрос никак упасть не сможет и всегда какие то космические и мифические миллионы которые будут генерировать население без отдыха и устали будут давить на рынок постоянно? Запомните: в природе все имеет прилив и отлив. Рынок вырос - рынок упал - рынок вырос - рынок упал. Когда рынки находятся в равновесном состоянии и следуют экономическим законам это все происходит лишь в рамках коррекций в ту или иную сторону плюс естественный уровень инфляции. А когда рынок надувают  дармовыми деньгами а потом эти деньги перестают поступать то рынок  естественно на это отреагирует. а если это все происходит еще и на фоне удорожания кредитов, обнищания населения и сильнейшего кризиса то рынок рушится.

[weyty]

В середине января слил 1-к квартиру, приобретённую на этапе стройки в августе прошлого года, доки на кв получил 27.12.21г. На момент продажи в Крыше висело около 15-17 объяв аналогичных квартир, моя цена была чуть ниже средней. Сейчас посмотрел интереса ради - 38 предложений, разброс цен до 6 лямов (рука-лицо). По ценам - 16 предложений = либо дешевле, чем я слил… вывод - считаю, что продал вовремя. Теперь бы не забыть оплатить ипн до конца марта 2023 г)))

 

Конечно сделали правильно и успели. Ближе к концу этого года вы бы продали квартиру наверное процентов на 20 ниже января. 

Сообщение отредактировал weyty: 16.02.2022, 17:58:34

[middleweight]

А что будет когда вы перестанете покупать квартиры? когда упадет спрос? Или спрос никак упасть не сможет и всегда какие то космические и мифические миллионы которые будут генерировать население без отдыха и устали будут давить на рынок постоянно? Запомните: в природе все имеет прилив и отлив. Рынок вырос - рынок упал - рынок вырос - рынок упал. Когда рынки находятся в равновесном состоянии и следуют экономическим законам это все происходит лишь в рамках коррекций в ту или иную сторону плюс естественный уровень инфляции. А когда рынок надувают  дармовыми деньгами а потом эти деньги перестают поступать то рынок  естественно на это отреагирует. а если это все происходит еще и на фоне удорожания кредитов, обнищания населения и сильнейшего кризиса то рынок рушится.

Есть деньги - есть сделки.

Даже когда нету денег - есть сделки, с помощью различных финансовых инструментов.

Сейчас на рынок выведена большая денежная масса.

До тех пор пока они постепенно не рассосутся, они будут продолжать давить на рынок.

Для того, чтобы эта масса рассосалась, она должна быть либо выведена забугор (к вопросу о высоких эмиграционных настроениях), либо изъята банками в качестве погашенных кредитов либо в качестве первоначальных взносов.

Еще один вариант - одномоментная девальвация, в то время, когда большая часть этой денежной массы находится в национальной валюте у населения на руках.

Иначе, деньги будут только менять хозяев. Даже если бы я купил не квартиру, а автомобиль - они продолжали бы давить на рынок.

 

Сумма слишком большая, и на ее переваривание уйдет значительное время.

[ПрохожийKaz]

Сейчас на рынок выведена большая денежная масса.

Почему вы считаете, что деньги полученные от сделок с недвижимостью, обязательно придут на рынок недвижимости вновь? Люди выводят деньги на покупку недвижимости зарубежом, эмиграция, валютные сделки, депозиты и т.д. Принимая во внимание, что сейчас баснословными темпами выводятся деньги из Казахстана, в связи с январскими событиями. 

Лично продал недвижимость и купил облигации с доходностью в валюте.

Сумма слишком большая, и на ее переваривание уйдет значительное время.

Например сам пытаюсь всякими окольными путями вывести деньги с пенсионки до апреля, но покупать недвижку сейчас не хочу. Подумываю взять длинные деньги в тенге в ипотек ЖССБ, по улучшению к лету-осени, но основную кубышку собирать в валюте. На рынке недвижимости в РК очень много эмоций, пенсионка сделала свое дело, Баспана и прочие программы свернули. Драйвера роста какие?

[thewind]

Друзья, кто пользовался платными услугами Крыши при продаже недвижимости? 

У них есть:

1. Поднятие в ТОП. ТОП - поднимает в списке. 
2. В горячие. Горячее - отправляет объявление на главную страницу. 
3. Срочно, торг
4. и покрасить цветом

Потенциальный покупатель может рассматривать фотографии на главной странице, а может сразу перейти к поиску и искать списком. Как я понимаю, первые пока не осознают какую именно недвижимость хотят. Вторые целенаправленно ищут свое: район, тип материала и т.д.

Кто на что делал ставку? Что эффективнее и тд? 

Сообщение отредактировал thewind: 16.02.2022, 19:14:47

[weyty]

Почему вы считаете, что деньги полученные от сделок с недвижимостью, обязательно придут на рынок недвижимости вновь? Люди выводят деньги на покупку недвижимости зарубежом, эмиграция, валютные сделки, депозиты и т.д. Принимая во внимание, что сейчас баснословными темпами выводятся деньги из Казахстана, в связи с январскими событиями.

 

И большая часть пенсионных средств заякорена. так как большой процент людей используя пенсионку загрузились ипотекой на долгие годы и теперь их доходы которые раньше могли бы попасть на другие рынки, будут уходить в банки. Не надо думать что небольшой процент людей, которые оперировали своим налом и брали пенсионку только для обналиччивания сделают большую погоду на рынке. эти деньги разгоняют общую инфляцию, а не только рынок недвижимости. 2, 6 триллиона из них большая часть ушла в бетон минимум на 5 лет. много денег ушло в банки на погашение уже имеющейся ипотеки, много денег было обналичено левыми окольными путями. там суммы небольшие и они не пошли в недвижимость.  Так что никакого давления заметного на рынок недвижимости нет. есть общее давление лишних денег на инфляцию.

Сообщение отредактировал weyty: 16.02.2022, 19:21:25

[nomadASTANA]

В середине января слил 1-к квартиру, приобретённую на этапе стройки в августе прошлого года, доки на кв получил 27.12.21г. На момент продажи в Крыше висело около 15-17 объяв аналогичных квартир, моя цена была чуть ниже средней. Сейчас посмотрел интереса ради - 38 предложений, разброс цен до 6 лямов (рука-лицо). По ценам - 16 предложений = либо дешевле, чем я слил… вывод - считаю, что продал вовремя. Теперь бы не забыть оплатить ипн до конца марта 2023 г)))

думаю сомнений мало что именно сейчас надо сливать бетон и авто...положить на деп и ждать падения..просто и очевидно)

[Don Borzini]

В середине января слил 1-к квартиру, приобретённую на этапе стройки в августе прошлого года, доки на кв получил 27.12.21г. На момент продажи в Крыше висело около 15-17 объяв аналогичных квартир, моя цена была чуть ниже средней. Сейчас посмотрел интереса ради - 38 предложений, разброс цен до 6 лямов (рука-лицо). По ценам - 16 предложений = либо дешевле, чем я слил… вывод - считаю, что продал вовремя. Теперь бы не забыть оплатить ипн до конца марта 2023 г)))

думаю сомнений мало что именно сейчас надо сливать бетон и авто...положить на деп и ждать падения..просто и очевидно)

Ну так и лежат на депе….пенсионка себя отработала с лихвой

[RedRus]

люди все равно берут кредиты потому что боятся что ставки будут еще выше и стремятся успеть взять кредит пока не повысили. 

 

 

Да это так, просто эти люди не понимают что если брать ипотеку то лучше её брать во времена когда ставка высокая чем во времена когда она низкая. Вот такой парадокс.

[RedRus]

Куда, по вашему, денутся эти выведенные три триллиона? Аннигилируются? Я две недели назад купил квартиру за 25 миллионов. Эти деньги ушли с рынка? Или продолжают давить на рынок??

 

Именно поэтому я и не жду обвала или возвращения к ценам до пенсионки т.к. деньги попали к людям и часть из них их заново потратят на недвигу.

Но отвечая на ваш вопрос - да эти деньги ушли с рынка недвиги. Они конечно могут частично вернуться, а могут и не вернуться. Если пенсионку вы могли потратить только на недвигу, то выведенную пенсионку вы уже можете потратить на что угодно: на авто, пропить, на путешествия, обучение детей или вывести за бугор. Иными словами большая часть выведенных денег в недвигу не вернётся.

[RedRus]

В РК стали реже покупать квартиры

 

https://krisha.kz/co...elki-s-zhil-yom

[middleweight]

Почему вы считаете, что деньги полученные от сделок с недвижимостью, обязательно придут на рынок недвижимости вновь? Люди выводят деньги на покупку недвижимости зарубежом, эмиграция, валютные сделки, депозиты и т.д. Принимая во внимание, что сейчас баснословными темпами выводятся деньги из Казахстана, в связи с январскими событиями. 

Лично продал недвижимость и купил облигации с доходностью в валюте.

Например сам пытаюсь всякими окольными путями вывести деньги с пенсионки до апреля, но покупать недвижку сейчас не хочу. Подумываю взять длинные деньги в тенге в ипотек ЖССБ, по улучшению к лету-осени, но основную кубышку собирать в валюте. На рынке недвижимости в РК очень много эмоций, пенсионка сделала свое дело, Баспана и прочие программы свернули. Драйвера роста какие?

Приведенные вами факторы я уже перечислил. Они, конечно же, окажут влияние на изъятие денежной массы, но не драматичное. 

 

Что касается вывода денег из КЗ в связи с эмиграцией, тут есть такой нюанс. Если вы хотите уехать, например в Россию, вам нет необходимости вытаскивать деньги сейчас.

При сдаче синего паспорта вы пишете заявление в котором указываете свой банковский счет и вам перечисляют на него всю сумму накопленной пенсионки, без всяких порогов и неснижаемых остатков. А ведь речь идет о досрочном частичном снятии денежных средств, которое к апрелю, мое видение, достигнет трех триллионов тенге.

Валютные сделки, депозиты и облигации, пусть общей стоимостью в триллион тенге, не означают что этот триллион перестал давить на рынок не движимости. Он давит по прежнему, так как он по прежнему на руках у людей, только в виде валюты, депозитов, облигаций и других доходных инструментов.

Решение взять длинные деньги в ЖССБ, возможно правильное, возможно нет. Мы можем сколько угодно давать друг другу прогнозы, но как оно все повернется в будущем... Например рецидив событий и стоимость недвижки драматично рухнет в десятки раз? Или наоборот, постпандемийная экономика воспрянет, придут инвестиции и стоимость недвижки вырастет? или тенге девальвируется, и те кто брал кредиты оказались на коне?

 

Тут ни стоит слушать ни тех кто топит за покупку недвижки, ни тех кто предрекает ее обрушение, надо думать самому.

Думайте сами, я бы не рискнул ничего советовать, могу только поделиться своей аналитикой и выводами.

[mariya5528]

 

да не спорьте вы с ним. таких смутьянов не мало было тут на форуме. и все они сливались, как только их прогнозы не сбывались. и в этот раз так будет

 

В чем моя смута? В  том что я говорю правду, которая лично вам не по душе? Купили квартиру по высокой цене и  переживаете что теперь будет? Не волнуйтесь. Нынешние цены через пару тройку лет вновь вернутся, только медленно и плавно. 

 

А цены когда нибудь возвращались? в начале 2000х квартира в Алматы стоила 5 - 7тыс $, с тех пор цена увеличилась раз в 20. С чего вы решили будет разворот, на каких факторах вы сделали такой вывод.

[raynd]

А цены когда нибудь возвращались? в начале 2000х квартира в Алматы стоила 5 - 7тыс $, с тех пор цена увеличилась раз в 20. С чего вы решили будет разворот, на каких факторах вы сделали такой вывод.

Не то что бы возвращались, но если кто помнит, был бум ипотечный с 2002 по 2007 гг, цены тогда росли как на дрожжах, пик был как раз на 2007 г, до кризиса, на примере однушки в хрущевке на Атакенте, они тогда взлетели в 2 раза по цене, до 120.000 долл. (14,5 млн тг примерно)
Потом когда наступил кризис, пузырь лопнул, начал происходить спад, и где то в 2011-2012 гг эти однушки хрущевские, все в том же Атакенте уже стоили 55.000-60.000 долл (около 8-9 млн тг).
Далее В 2014 г., после девала, цены упали до 35.000-40.000 долл (примерно 6,5-7,5 млн тг). И вот после этого начался постепенный и плавный рост именно в нац валюте, на недвижку вплоть до изъятия пенсионных накоплений, февраль 21года, и тогда произошел резкий скачек цен на недвигу, буквально на 40-60%.
П.С. Однушка на атакенте моя, продал неделю назад за 20250 млн.тг наличными. Продавал за 21500, приходили в основном пенсионники и ипотечники. В ипотеку дома этих годов уже не одобрят, т.к. им уже от 60 лет.

[raynd]

Кстати, вот некоторые эксперты прогнозируют

https://informburo.k...-na-10-eksperti

[Клаус01]

да не спорьте вы с ним. таких смутьянов не мало было тут на форуме. и все они сливались, как только их прогнозы не сбывались. и в этот раз так будет

В чем моя смута? В том что я говорю правду, которая лично вам не по душе? Купили квартиру по высокой цене и переживаете что теперь будет? Не волнуйтесь. Нынешние цены через пару тройку лет вновь вернутся, только медленно и плавно.

А цены когда нибудь возвращались? в начале 2000х квартира в Алматы стоила 5 - 7тыс $, с тех пор цена увеличилась раз в 20. С чего вы решили будет разворот, на каких факторах вы сделали такой вывод.

Возвращались - с 2007-2009 хорошо просели и в тенге, и в $.

В 2015-м в $ тоже обвалились. Да после каждой девальвации стоимость в $ падает.

P S. Я б взял длинные дешёвые деньги в тенге, например в ЖССБ. С тенге в среднесроке и долгосроке всё понятно.

[middleweight]

Именно поэтому я и не жду обвала или возвращения к ценам до пенсионки т.к. деньги попали к людям и часть из них их заново потратят на недвигу.

Но отвечая на ваш вопрос - да эти деньги ушли с рынка недвиги. Они конечно могут частично вернуться, а могут и не вернуться. Если пенсионку вы могли потратить только на недвигу, то выведенную пенсионку вы уже можете потратить на что угодно: на авто, пропить, на путешествия, обучение детей или вывести за бугор. Иными словами большая часть выведенных денег в недвигу не вернётся.

Потратите на авто - деньги у покупателя и давят на рынок.

Потратите на обучение детей - деньги у репетиторов.

Вывести за бугор - это малая часть, тех кто будет жилье в турции покупать. Таких не так уж и много.

По желающим эмигрировать, я уже написал, почему им нет смысла снимать досрочно.

 

Вы сравниваете рынок годовалой давности, когда над ним не давлела денежная масса в размере 7 миллиардов долларов, и рынок по состоянию на текущий момент.

Сообщение отредактировал middleweight: 17.02.2022, 01:02:05

[weyty]

Продавал за 21500, приходили в основном пенсионники и ипотечники. В ипотеку дома этих годов уже не одобрят, т.к. им уже от 60 лет.

 

кстати у некотрых категоий продавцов старых домов и тех, которые не проходят по ипотекам сейчас последний шанс продать свои квартиры по более менее норм цене.  оченью и зимой они их вообще не смогут продать разве что с очень очень большой скидкой, так как людей с налом на рынке недвижимости 5 процентов. 95 это пенсионка и ипотека. пенсионка закроется останутся одни ипотечники, которые тоже будут отмирать как класс, такк ак ипотека будет стоить около 20 процентов в кз к концу года, а общее падение уровня жизни и обнищание населения  будет прогрессировать со страшной силой. 

Сообщение отредактировал weyty: 17.02.2022, 00:11:57

[middleweight]

 

А цены когда нибудь возвращались? в начале 2000х квартира в Алматы стоила 5 - 7тыс $, с тех пор цена увеличилась раз в 20. С чего вы решили будет разворот, на каких факторах вы сделали такой вывод.

Возвращались - с 2007-2009 хорошо просели и в тенге, и в $.

В 2015-м в $ тоже обвалились. Да после каждой девальвации стоимость в $ падает.

P S. Я б взял длинные дешёвые деньги в тенге, например в ЖССБ. С тенге в среднесроке и долгосроке всё понятно.

Минуточку, ситуация разная.

В 2004--2007 годах в КЗ пришли дешевые деньги через банкиров, те стали подогревать рынок для того, чтобы население стало активно пользоваться их кредитными продуктами.

В 2008 году наступил мировой финансовый кризис, инвесторы принялись выводить свои деньги с ненадежных, растущих рынков, и тем усугубили ситуацию.
КЗ зацепило очень хорошо, реальные доходы упали, плюс в январе 2009 еще и девальвация долбанула со 120 до 150.

Это как снежный ком повлекло за собой другие последствия, но факт в том, что проблемы начались с момента, когда денежная масса перестала быть доступна населению.

 

У нас же сейчас ситуация другая, на рынок выплеснули 7 миллиардов долларов, грубо. И эти деньги крутятся внутри страны, все эта денежная масса тем или иным опосредованным способом стала доступна населению.

В этой ситуации никакое 1 апреля не способно обрушить цены. Даже в горизонте года-двух, эти деньги будут висеть над рынком и играть свою роль в ценообразовании абсолютно во всех категориях рынка - недвижимость ли, автомобили, техника...

Если не случится, конечно, каких-то политических потрясений. Или девальвации.

Сообщение отредактировал middleweight: 17.02.2022, 01:02:37

[weyty]

на рынок выплеснули 700 миллиардов долларов

 

вы  не различаете нюансов.  большая часть денег из этих 700 млрд. не обналичена и не будет обналичена многие годы.  1. загрузка ипотекой, 2. оплата пенсионкой уже имеющейся ипотеки. обе эти опции занимают сразу более 70 процентов от всей денежной пенсионной массы.  данные в открытых источниках. остались лишь те, кто обналичил пенсионные деньги. вот эти деньги давят на все рынки не только на рынок недвижимости.  есть три момента которые неизбежно уронят рынок. 1. закрытие пенсионки. 2 удорожание резервной валюты тое сть долл США и как следствие девальвация тенге или сильное повышение ставки НБ, что сделает кредиты недоступными (очень интересно что они выберут, девал в тенге лучше для рынка недвижимости чем повышение ставки, хотя и то и другое очень плохо в любом случае). 3. рынок перегрет предложением. оно превышает спрос. Что вам еще надо для глубокой коррекции рынка недвижимости?

 

Не нужно читать никаких аналитоков достаточно самому проанализировать предпосылки и то что мы видим сложить два плюс два.

Вбросы о том что цены будут дальше расти обязательно будут и дальше. Перед новым годом маклеры потенциальным покупашкам все как один говорили что берите сейчас, до НГ, так как после нового года будет ужас и кошмар и цены вырастут еще в 2 раза.

И что мы видим? Цены пошли вниз спразу после НГ и это еще при том что пенсионка работает 3 месяца.

После ее закрытия летом рынок встанет колом, простоит до осени в полуобморочном состоянии, так как продавцы снижать цены не будут а покупатели не будут покупать.

рынок в стагнации. Затем последует или девальвация или стремительное повышение ставки Нацбанком, увеличится процент по депозитам до 13-15 проц годовых, аренда резко упадет, так как станет невыгодной, и как следствие - предложение недвижимости еще больше увеличится одновременно с недоступностью кредитов и ипотек, цена которых перешагнет 15 проц. рубеж.

осенью  начнется очень заметная просадка рынка, которая продлится до начала след года. там уже возможны варианты. дно и новый рост на отложенном спросе или как пессимистичный сценарий, дальнейшая стагнация и снижение цен. 

Сообщение отредактировал weyty: 17.02.2022, 00:52:55