Сообщений в теме: 2080

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Ruslan M]

надо перебираться в этот реальный мир)

туда "перебираются" ножками. сидя за компом мало чего узнаешь в этом случае. ведь речь идёт не о больших цифрах и не весь рынок нужен. а всего лишь однушечка, с ремонтиком, в центре, улучшенная, посвежее, да не первый этаж, да чтобы подъезд был нормальный, да чтобы обслуживание было хорошим, да чтобы алкоголиков-наркоманов не было, да чтобы не бордель в одной из квартир действовал, да чтобы изысков индийской кухни ресторана (да в принципе любой кухни) нос не чуял, да чтобы... ну и так далее))) а потом спросить про цену, узнать мотивацию клиента, оценить его позицию, ввести переговоры как по цене, так и по условиям сделки. после этого либо забить на этот вариант, либо отслеживать и искать дополнительные.
ну примерно как-то так)))
 

Сообщение отредактировал Ruslan M: 17.12.2021, 21:31:41

[RedRus]

смотрю объявления ЖК Столичный, золотой квадрат в любом определении

 

Ну вот как раз-таки в изначальном его определении этот ЖК в него не попадает )) 

[weyty]

туда "перебираются" ножками. сидя за компом мало чего узнаешь в этом случае. ведь речь идёт не о больших цифрах и не весь рынок нужен. а всего лишь однушечка, с ремонтиком, в центре, улучшенная, посвежее, да не первый этаж, да чтобы подъезд был нормальный, да чтобы обслуживание было хорошим, да чтобы алкоголиков-наркоманов не было, да чтобы не бордель в одной из квартир действовал, да чтобы изысков индийской кухни ресторана (да в принципе любой кухни) нос не чуял, да чтобы... ну и так далее))) а потом спросить про цену, узнать мотивацию клиента, оценить его позицию, ввести переговоры как по цене, так и по условиям сделки. после этого либо забить на этот вариант, либо отслеживать и искать дополнительные. ну примерно как-то так)))

 

тяжелый случай , но в  любом случае спасибо за наставление на путь истинный.  я как трезвомыслящий человек привык учитывать мнение профессионалов коим вы на мой взгляд безусловно являетесь. 

Сообщение отредактировал weyty: 17.12.2021, 22:00:53

[RedRus]

цена на 20 проц ниже индекса для моего сегмента. звонков и просмотров пока нет. продаю 2 недели. 

 

У вас очень старый дом и совсем нет ремонта. Там одни окна на пластик заменить в круглую сумму выйдет, плюс батареи.

Плюс последний этаж. Ну и это далеко не самый центр, хоть и хороший район.

Да, цена ниже в сегменте, но есть и  другие сегменты. Потенциальный покупашка прикидывает сколько в неё надо вложить и сравнивает эту сумму с другими сегментами и сравнение это не в вашу пользу. Тут проще изыскать средств и купить более новый объект.

Вашу квартиру тяжело продать при любых ценах на рынке и в любое время, увы.

Скажем так на любителя, так что только ждать когда он придёт.

[weyty]

У вас очень старый дом и совсем нет ремонта. Там одни окна на пластик заменить в круглую сумму выйдет, плюс батареи. Плюс последний этаж. Ну и это далеко не самый центр, хоть и хороший район. Да, цена ниже в сегменте, но есть и  другие сегменты. Потенциальный покупашка прикидывает сколько в неё надо вложить и сравнивает эту сумму с другими сегментами и сравнение это не в вашу пользу. Тут проще изыскать средств и купить более новый объект. Вашу квартиру тяжело продать при любых ценах на рынке и в любое время, увы. Скажем так на любителя, так что только ждать когда он придёт.

 

Очень толковый анализ. Но есть несколько но.  58 год это конечно старый дом, однако в  центре таких домов очень много особенно по абылай хана, фурманова и кунаева. я понимаю что это чуть чуть другой район, но там люди ломят совершенно безумные цены за такое же старье и судя по всему как то продают. Возраст дома имеет значение. но еще большее значение имеет цена.  не вижу ничего нереального в выставленной мною цене учитывая что обычные средние однушки в 38-40 метров в этом районе уже подошли вплотную к 30 лямам по запросам продавцов, а приличные нестарые двушки давно за 40.  

Сообщение отредактировал weyty: 17.12.2021, 22:33:08

[Frya]

Weyty, я не совсем уверена что именно имеет в виду Руслан в смысле перехода в реальный мир )) но в одном он прав - если нет звонков - значит заявленная цена не сходится с ожиданиями покупателей.  

 

Я понимаю Вашу логику - Вы хотите 2-шку без ремонта как-бы обменять на 1-ку с ремонтом (ну методом продажи и покупки).  Если можно изложу свои мысли:

 

- соотношение цены любой условной 2-шки и любой условной 1шки не 2:1, а примерно 2:1.5 (ну, то есть, если условная 2-шка стоит условных 100 тенге, то  условная 1-шка стоит не 50 тенге, она стоит примерно 75 тенге) Ну это еще в советском союзе (где в основном решалось все путем обмена) было известно - нельзя разменять, например, 2х комнатную квартиру на две равноценные  однокомнатные.  Второе жилье будет просто комната где-нибудь на краю географии.  

 

- дальше вы хотите 1 комнатную квартиру с ремонтом - а хороший ремонт (по настоящему хороший) он может иногда давать коэффициент до 1.5 к стоимости квартиры.  Ну то есть - условная 1-шка с ремонтом будет стоить не 75 условных тенге - а 112 тенге.  А у Вас, как я понимаю ремонта нет, поэтому у продажной стоимости Вашей квартиры такого утяжеляющего коэффициента не будет.

 

- ну и дальше надо смотреть на район, этаж и год постройки - каждый из которых - "утяжеляет" или "уменьшает" стоимость Вашей продаваемой квартиры и той, которую Вы хотите купить. 

 

В итоге - цена продажи вашей 2х комнатной квартиры может быть ниже покупной цены 1-комнантной квартиры в хорошем доме на среднем этаже в хорошем состоянии.   

[weyty]

В итоге - цена продажи вашей 2х комнатной квартиры может быть ниже покупной цены 1-комнантной квартиры в хорошем доме на среднем этаже в хорошем состоянии. 

первое. двушка и однушка в вашем представлении у меня 100 к 100. то есть за двушку я хочу однушку  на все деньги. второе.  о крутом ремонте я речь не вел. нужна квартира которая НЕ ТРЕБУЕТ ремонта дял того чтобы ее сразу сдать и не заморачиваться. третье год постройки мне нужен от 70. не претендую на  первичку или относительно новые дома. третье район выбираю тот же самый. не лезу в более дорогие сегменты по расположению. так что пока  больше комментарий выше подошел к моему случаю. квартира на своего покупателя.  

[minutka]

я считаю очень адекватная цена для этой квартиры с учетом всех вводных. Сейчас общаги торгуются на окраинах по такой же и даже выше цене за квадрат. А что касается «своего покупателя», то каждое жилье имеет своего покупателя. И эта квартира далеко не какая-то особенная нишевая. Очень бюджетный вариант для «центра»

[RedRus]

в  центре таких домов очень много особенно по абылай хана, фурманова и кунаева. я понимаю что это чуть чуть другой район, но там люди ломят совершенно безумные цены за такое же старье и судя по всему как то продают.

 

 

Ну у меня есть сомнения что они по этим безумным ценам продаются, но тем не менее самое главное в определении цены недвиги это локация. А перечисленные вами улицы это топовые локации - на них всегда будет спрос и будет покупатель который готов переплатить кучу денег лишь бы жить в самом центре.

 

не вижу ничего нереального в выставленной мною цене

 

Заметьте, я вам и не писал что ваша цена нереальная. У вас абсолютно адекватная цена на этом абсолютно неадекватном рынке. ))

Просто как уже писал найти покупателя на такой объект очень сложно безотносительно цены. Так что просто хочу пожелать вам удачи в продаже.

 

З.Ы. Я б на вашем месте сделал бы в этой квартире ремонт - поставил бы дешёвые пластиковые окна, батареи, ламинат уложил. Так сказать сделал бы конфетку и сразу куча стоп-факторов для покупашек ушла бы, остался бы только год и этаж. А вложенные в ремонт деньги отбились бы немного повышенной ценой и всё равно бы ваша квартира была бы существенно ниже рынка. Другое дело что затевать это сейчас крайне опасно - пока будете делать ремонт рынок запросто может схлопнуться. 

[weyty]

как альтернатива вместо продажи  приму решение ввалить в нее 4 ляма чтобы привести в  порядок и сдать по рыночной для центра цене. это будет наверное выгоднее чем ее менять на меньшую пусть даже и лучшую и сдавать потом за меньшие деньги

[Ruslan M]

У вас очень старый дом и совсем нет ремонта.

начал бы с того, что хотя бы для фото навел порядок и убрал всё лишнее. там по презентации работать и работать.
продал квартиры в гораздо более старых домах (36-го и 42-го годов постройки) и даже в 3-х богатырях, где ремонта не было лет 20 вообще никакого (там в подъезд зайдешь и страшно уже, а в квартиру, то вообще капец). но в таких местах есть чем зацепить определенного клиента.

[weyty]

А перечисленные вами улицы это топовые локации - на них всегда будет спрос

Я в паре кварталов от топовых локаций. пешком  10 мин.  а ценники в топовых кварталах безумные  и все дома там 50-х-60-х годов. в этом центре ничего не строят нового и никогда строить не будут. и квартиры там продаются по безумным ценам или не продаются совсем. дешево в этих кварталах или даже по рынку никто ничего никогда не продает

[Frya]

я считаю очень адекватная цена для этой квартиры с учетом всех вводных. Сейчас общаги торгуются на окраинах по такой же и даже выше цене за квадрат. А что касается «своего покупателя», то каждое жилье имеет своего покупателя. И эта квартира далеко не какая-то особенная нишевая. Очень бюджетный вариант для «центра»

 

Я и не говорю, что цена неадекватная (кажется нашла объявление о котором идет речь).  Кстати говоря - классная  квартира.  Метраж для 2х комнатной  замечательный (такие и 3х комнатные бывают).  А потолки какие. Из нее можно сделать прямо конфету.  Что может остановить покупателей - то это последний этаж. 

 

Но на рынке есть 1-комнаные квартиры с заявленными параметрами для покупки и подешевле. Вот, пожалуйста, Продажа 1-комнатной квартиры - №672248990: Байзакова — Кабанбай батыра, Алматы, Алмалинский р-н — за 26000000 — Крыша (krisha.kz)  Продается 1 комнатная за 26 миллионов тенге.  Район нормальный, кирпич, 1983 год, средний этаж и судя по фото неплохое состояние.   

 

Вот - Продажа 1-комнатной квартиры - №671612344: Абылай хана — Курмангазы, Алматы, Алмалинский р-н — за 29000000 — Крыша (krisha.kz)  Вот продается за 29 миллионов на Абылай-хана Курмангазы, 2  в 5.  Там правда год 1963 - но и район - Абылай хана Курмангазы - для сдачи самое то. И состояние - уже готово для сдачи.

 

Я просто решила, что есть какие-то прямо ожидания от покупаемой 1-комнантной по району и/или по метражу и/или по ремонту - и тогда да - покупаемая 1 комнатная может стоить дороже продаваемой 2х комнатной.  

[minutka]

Квартирка само-то для сдачи в аренду. Максимум я бы освежил побелил стены и потолки и чтобы все функционировало, смесители, замки, выключатели и пр. Заселить 5-6 студентов по 40-50к с носа и стричь капусту с максимальной выгодой имея ввиду, что амортизировать там особо нечего. 

[weyty]

Но на рынке есть 1-комнаные квартиры с заявленными параметрами для покупки и подешевле. Вот, пожалуйста, Продажа 1-комнатной квартиры - №672248990: Байзакова — Кабанбай батыра, Алматы, Алмалинский р-н — за 26000000 — Крыша (krisha.kz)  Продается 1 комнатная за 26 миллионов тенге.  Район нормальный, кирпич, 1983 год, средний этаж и судя по фото неплохое состояние. 

 

А какие метражи у этих однушек вы видете и  какая в результате цена за квадрат выходит? 

[weyty]

Квартирка само-то для сдачи в аренду. Максимум я бы освежил побелил стены и потолки и чтобы все функционировало, смесители, замки, выключатели и пр. Заселить 5-6 студентов по 40-50к с носа и стричь капусту с максимальной выгодой имея ввиду, что амортизировать там особо нечего.

Именно на этом варианте я наверное и остановлюсь. вариант со студентами не очень подходит. надо сдать приличным людям ибо соседей жалко. а соседи все живут там по 40 лет и все старушки божьи одуванчики. ни одна квартира в доме не сдается вообще и никогда не сдавалась

[Frya]

А какие метражи у этих однушек вы видете и  какая в результате цена за квадрат выходит? 

 

Конечно вижу.  Но они то уже готовы к сдаче - не надо париться с ремонтом.  А ремонт это не только стоимость работ строителей и стоимость материалов и покупаемой мебели и техники.  Это и стоимость своего времени.  Если все сложить - вот это и составляет разницу в цене за 1 квм.  

 

Причем я оговорюсь - цены сейчас дикие и не понятно на чем поднялись.  И я думаю, что к лету будет стагнация на рынке недвижимости.  Но я сейчас говорю не про цены в целом - а про соотношение в целом между отремонтированными и неотремонтированными, на последнем этаже и на среднем и т.д.

[weyty]

Но они то уже готовы к сдаче - не надо париться с ремонтом.

 

Как вариант выше озвученный сдать в убитом состоянии студентам, которым сейчас никто ничего не сдает и  иметь большой выхлоп при никакой амортизации. это идеальная студенческая локация.  единственное но, жалко соседей как я и писал выше.  

Сообщение отредактировал weyty: 18.12.2021, 00:01:32

[Ruslan M]

Максимум я бы освежил побелил стены и потолки и чтобы все функционировало, смесители, замки, выключатели и пр.

На Гоголя-Желтоксан аналогичный вариант был уже со средним ремонтом на среднем этаже. 10-го числа сняли с продажи (кажется задаток оформили). Начинал с 36, потом спустил до 32.
На Кабанбай батыра-Сейфуллина (более центровее район) за 31 млн. аналогичная в менее страшном состоянии также 3/3. Так-что альтернативы есть по более приемлемым ценам.

 

З.Ы. также надо учитывать, что в прилегающем доме аж 3 заведения общепита. так себе соседство для "приличных людей".

Сообщение отредактировал Ruslan M: 18.12.2021, 00:07:32

[weyty]

На Кабанбай батыра-Сейфуллина (более центровее район) за 31 млн. аналогичная в менее страшном состоянии также 3/3. Так-что альтернативы есть по более приемлемым ценам.

Не забываем про охраняемый огромный двор и  места для парковки если у вас даже три машины. ни в том ни в другом вар аенте который вы озвучили этого нет. я звонил по обоим и интересовался. В наше время это огромная и порой неразрешимая проблема для домов в центре где дворики маленькие и  машин немеряно.

И кстати у меня еще и подвал  12 кв. м благоустроенный , который арендует дастархан под склады и платит небольшие копейки но тоже приятно

Сообщение отредактировал weyty: 18.12.2021, 00:21:25