Сообщений в теме: 4999

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Ruslan M]

многие пишут что при продаже квартиры риелтор ничего не брала а брала только с покупателя

У нас есть Гражданский Кодекс. Есть понятие оказание услуг. Если заказчик нанимает Исполнителя, то он оплачивает его услуги. Если не нанимает, то естественно не оплачивает.

Вы хотите, чтобы риэлтор целенаправленно занимался продажей Вашего объекта? Если да, то обсуждайте все условия и план/стратегию продажи, заключайте договор, что будет гарантией обязательств сторон. Если не хотите, чтобы риэлтор занимался целенаправленно продажей объекта, то не заключайте договор. Все очень просто.

 

Конечный доход риэлтора в-принципе обеим сторонам должен быть не так интересен, как конечный полученный результат. Если продавца устраивает получаемая сумма с учетом выплаты комиссии, а равно как и покупателя, то в чем тогда состоит вопрос?

 

Не знаю говорил или нет, но был недавно такой случай: звонит продавец и говорит, что хочет продать двухкомнатную в ведомственном доме. Район этот очень хорошо знаю, знаю планировки, знаю за сколько на данный момент реально продаются такие квартиры с самым навороченным ремонтом. Так вот цена с учетом этажа и года постройки может составить от 18 до 21 млн. максимум. Продавец настаивает на цене 28 млн. Тогда говорю: хорошо, но тогда давайте, если продам за 28 млн., то комиссия составит 10%. Ответ Продавца: у вас очень большая комиссия (в народе "до хера").

Сообщение отредактировал Ruslan M: 09.04.2018, 11:38:59

[Ruslan M]

Насколько оправдан расчёт цены за подобные квартиры по принципу

Ни насколько не оправдан. Так как не учитываются факторы:

- динамика цен, сложившаяся в конкретном обозначенном квадрате

- цена 1м2 на различные площади квартир отличается (как сами заметили, чем больше, тем дешевле)

- важен фактор состояния, этажа, год постройки, материал конструкции, планировка

- не учитывает риски (перепланировка, правовая составляющая)

- прочее (даже в одном доме могут квартиры отличаться: например окна выходят на мусорку или нет).

 

По среднему индексу можно определить просто тренд, что для начала немаловажно также.

[brat333]

Смотрим квартиры для себя.  Определенный район.  .........
Насколько оправдан расчёт цены за подобные квартиры по принципу - общая площадь х цена за 1 кв м (скажем по 1000 долл) (итого 120 000 долл) или было бы правильнее считать с каким-то коэф типа общая площадь х цена за 1 кв м - 10% (скажем по 900 долл) (итого 108 000 долл)?

имхо, подвести под формулу вряд ли удастся, поскольку продавцы разные люди и у каждого свои причины продажи недвижимости.
тем более вы смотрите определенный район.
думаю, более верно, взять среднее от цены на десяток квартир.
и не забыть про наличие или отсутствие ремонта.

[Franzuaza]

Мое мнение такое, если я нанимаю риелтора, то он должен мне продать по той цене по которой я прошу (естественно не завышенной  но и не заниженной), и за это ему не жалко отдать эти 10%, а по заниженной я могу и сама продать, без них. Почему тогда подписав договор почти все риелторы выставляют по заниженной цене, спрашиваю- ответ: что бы клиенты нашлись..Это как вообще? Поэтому то они по 1 году-1.5 не могут найти нужного клиента, так как люди увидев такое объявление,  от той цены что указана  еще хотят уступку..Я  не считаю , что это профессиональные риелторы и агенства у нас в Алматы! Кучка людей делающих большие деньги за спиной у государства...(ИМХО)

[SeAdEt]

Ни насколько не оправдан. Так как не учитываются факторы:

Ок. Спасибо. Нужно будет теперь как то сформулировать эту мысль хозяину квартиры, которая нам приглянулась.  

[SeAdEt]

думаю, более верно, взять среднее от цены на десяток квартир. и не забыть про наличие или отсутствие ремонта.

 

ремонт есть, состояние среднее. но нам ремонт  и не нужен - все равно под себя все делать. не понимаю людей, которые пытаются отбить стоимость ремонта за счет покупателя.  ремонт все делают для себя и по своим хотелкам.  я же покупаю квадратные метры и определенный район, где эти квадратные метры находятся. 

 

по средней цене - можно и так попробовать, но опять же - запросы (запрашиваемая цена) завышены, следовательно и средняя температура по больнице может дать не совсем адекватную картину. 

[Ruslan M]

какая реальная цена для такой квартиры?

Такие вопросы задаете, что неудобно отвечать... даже (с) к/ф Мимино

 

Могу только в общих чертах, так как более детальная оценка только после осмотра объекта и ознакомления с документами.

По тому району реальные продажи в этом году и последний квартал 2017 составили от 10,5 до 12,0 млн. тенге. - однокомнатные. Пример : Сатпаева 111 - 12,0 млн., Сатпаева 105 - 10,5 млн., Тургут Озала 240 - 11,0 млн.

 

На двухкомнатные цены 14-15 млн. (+/-)

[Ruslan M]

если я нанимаю риелтора, то он должен мне продать по той цене по которой я прошу

Риэлтор "нормальный" в первую очередь оценивает данный объект. И как правило, желания Продавца продать за нужную только ему цену тут ничем не помогают, если цена изначально завышена намного))) Завышенность или заниженность - взгляд субъективный. И если хотите нанять профессионала, то как бы не мешало бы выслушать его точку зрения на этот счет для начала.

В договоре, если вы действительно заключаете договор, цена не может изменяться без предварительного согласования. Если риэлтор самостоятельно меняет стартовую цену без согласия собственника, то это повод расторгнуть договор и искать "нормального". Другой момент: если объект 1,5 года (!!!) стоит по "заниженной" цене и нет на него покупателя, то это повод задуматься о самой цене и найти специалиста, который бы не просто подписал договор, а провел предварительную работу по оценке.

[Franzuaza]

 

если я нанимаю риелтора, то он должен мне продать по той цене по которой я прошу

Риэлтор "нормальный" в первую очередь оценивает данный объект. И как правило, желания Продавца продать за нужную только ему цену тут ничем не помогают, если цена изначально завышена намного))) Завышенность или заниженность - взгляд субъективный. И если хотите нанять профессионала, то как бы не мешало бы выслушать его точку зрения на этот счет для начала.

В договоре, если вы действительно заключаете договор, цена не может изменяться без предварительного согласования. Если риэлтор самостоятельно меняет стартовую цену без согласия собственника, то это повод расторгнуть договор и искать "нормального". Другой момент: если объект 1,5 года (!!!) стоит по "заниженной" цене и нет на него покупателя, то это повод задуматься о самой цене и найти специалиста, который бы не просто подписал договор, а провел предварительную работу по оценке.

 

вот именно стоит по заниженной цене и есть покупатели которые приходят с намерениями купить еще ниже а тут хозяин обьявляет им совсем другую цену

[Ruslan M]

не понимаю людей, которые пытаются отбить стоимость ремонта за счет покупателя. ремонт все делают для себя и по своим хотелкам

Не совсем так. Во-первых, не все делают ремонт сразу, так как нет денег этого делать или времени и желания. Сделанный капитальный ремонт (заменены трубы, выравнены стены, заменена проводка, установлен кондиционер и прочее) не может стоить  также как и по цене в квартире "в убитом состоянии".

 

Если ремонт не важен, то ищите именно такие квартиры ("убитые"), чтобы не "переплачивать"

[giper07]

Смотрим большие площади - от 120 кв и выше, вторичка (осознанный выбор). Понимаем, что в будущем, если будем продавать сами, то квартира с большой площадью не совсем леквидный актив т.к. продать такую квартиру сложнее, чем 2-ку или 3-ку, т.к. круг потенциальных покупателей меньше.

 

Но и продавцы думают - что во вторичке с подобной площадью квартир мало, вот и гнут цены с повышенным коэффициентом за редкость

https://krisha.kz/a/show/18211455

https://krisha.kz/a/show/28874642

Сообщение отредактировал giper07: 09.04.2018, 15:30:26

[SkyX]

https://krisha.kz/a/show/28874642

Этот вообще что-то курнул.

Можно шикарный дом площадью больше купить на 3 километра выше его панельки и на крузак 200 еще останется (возможно даже новый).

774 штуки за квадрат 

[SeAdEt]

 

Смотрим большие площади - от 120 кв и выше, вторичка (осознанный выбор). Понимаем, что в будущем, если будем продавать сами, то квартира с большой площадью не совсем леквидный актив т.к. продать такую квартиру сложнее, чем 2-ку или 3-ку, т.к. круг потенциальных покупателей меньше.

 

Но и продавцы думают - что во вторичке с подобной площадью квартир мало, вот и гнут цены с повышенным коэффициентом за редкость

https://krisha.kz/a/show/18211455

https://krisha.kz/a/show/28874642

 

вот и я том же - вторичка с большой площадью нынче на любителя.  1) не самый массовый сегмент 2) труднее или практически невозможно оформить под ипотеку или гос программы 3) люди у которых есть деньги на подобные "эксперименты" уже имеют несколько квартир.    

[SeAdEt]

Сделанный капитальный ремонт (заменены трубы, выравнены стены, заменена проводка, установлен кондиционер и прочее) не может стоить  также как и по цене в квартире "в убитом состоянии".

  Согласен и готов заплатить адекватную сумму за 1 кв м с учетом уже сделанной работы по поддержанию квартиры в хорошем техническом состоянии, но доплачивать за якобы итальянскую керамику с китайскими смесителями (и это даже не GROHE/Hansgrohe) или за дорогие обои со стразами, которые режут глаза  - я не буду. 

[Ruslan M]

вторичка с большой площадью нынче на любителя

любая квартира на "любителя"))) т.е. под соответствие своих потребностей и возможностей

по пунктам:

1) да не массовый. но "редкость" и ценится больше)))

2) зависит от кредитной истории, первоначального взноса и уровня доходов. При "чистоте" документов получить без проблем.

3) поверьте, что и среди них есть те, кто ищет эти редкие "экземпляры".

 

Ограниченное предложение таких объектов не повышает автоматически ценность данных объектов, ведь имеем и ограниченный спрос. Поэтому сколько бы мыговорили, что большие площади неликвид или наоборот что объект "уникальный2 все в итоге решит рынок)))

[Ruslan M]

но доплачивать за якобы итальянскую керамику с китайскими смесителями (и это даже не GROHE/Hansgrohe) или за дорогие обои со стразами, которые режут глаза - я не буду.

 

Доплачивать не будете даже при наличии золотого унитаза, так как это НЕ нравится. Поэтому вопрос в адекватности тут не стоит. А вот если понравится очень, будете "доплачивать"?

Уверен, что да)))

 

Аргумент некоторых покупателей: я покупаю только стены - не всегда это аргумент по снижению цены.

 

Можно абстрагироваться от китайского кафеля и всякого рода "переплат" и принять решение об адекватности цены следующим образом: посмотреть несколько варинатов, внимательно изучить все технические моменты (что менять, сколько будет стоить), с учетом "окончательной цены и дополнительных затрат вывести для себя цены, взвесить ещё факторы, которые могут повлиять на выбор (вид из окна,  планировка, соседи, двор, инфораструктура и т.д.)  - уже на основе этого определиться.

 

Если приходите в одну квартиру и там цена 40 млн. (из которых 2 млн. накручены) + ремонт 5 млн., потом приходите в другую (там цена 39 млн (1 млн. накручен) + ремонт 6 млн.), то никто не будет автоматически сбрасывать 1-2 млн на первый вариант. Поверьте что НИКТО. тут или принять решение, что общие затраты составят 45,0 млн. что вариант 1 или 2, либо вести переговоры в другом русле (а может и не имеет смысла и лучше отказаться).

Сообщение отредактировал Ruslan M: 09.04.2018, 16:48:34

[СпецРиэлтор]

Конечный доход риэлтора в-принципе обеим сторонам должен быть не так интересен,

а как же "жаба"??? Ее то куда деть?

[покачину]

10.04 продана 1-комн. квартира, Алматы, Туркебаева, 55. выше Ташкентской. 1 этаж. площадь-41,8. Цена - 11,4 млн. - залоговая.

 

Здравствуйте. Просьба - указывайте, пожалуйста, год постройки дома.

[Ruslan M]

год постройки дома

Дома по Туркебаева 53-55 - это пятиэтажки. Они идут 94-95 г.п.

[patrick_]

Здравствуйте. Просьба - указывайте, пожалуйста, год постройки дома.

Для того чтобы узнать год постройки дома, пользуйтесь инвестиционной картой генерального плана. Меня не раз выручала, очень удобно.

 

Скрытый текст

http://almaty.genplan.kz/

 

Находите нужный дом на карте и вот информация о нем: