Сообщений в теме: 4999

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Crispfrost]

на Ауезова - Сатпаева.....

На Ауэзова-Сатпаева всего три девятиэтажки и все крупнопанельные. Год постройки 1989-1991. Больше в этом районе нет 9-ти этажек вообще.

Вот и я о том же)))

[Lockheed Martin]

Много раз объяснял, что доход от недвижимости и доход от курсовой разницы - это разные вещи.

 

Когда говорят говорили про вложения в недвижимость, то часто упоминали защищенность вложений от девальвации. Бытовало мнение, что недвижимость (в частности квартиры) не проседают в цене в долларах. Сколько стоили в долларах в 2005-2006 годах, столько и будут стоить через N-ое кол-во лет + прирост стоимости 

 

Сейчас уже так не говорят...

[Ruslan M]

Бытовало мнение, что недвижимость (в частности квартиры) не проседают в цене в долларах.

Это мнение было ошибочно с самого начала по своей сути.

Зачем обсуждать ошибочное мнение?

Можно "измерять" недвижимость в долларах, в какао бобах, йенах и т.п., но это если у вас доходы...в долларах, в какао бобах, йенах и т.п.

 

Кроме того, надо отметить, что когда обсуждали в тот момент стоимость недвижимости, то ни один из адептов крушения даже не заикался о таком явлении как девальвация. Все копья ломали о том, что КрышаИндекс (в долларах) пойдет вверх или вниз. В противном случае посливали бы свои недвиги хоть и не не пике, но до крупной девальвации и сидели бы сейчас посмеивались над всеми. Но нет этих шутников))) Ибо мочить всех "одним ударом" в диванных баталиях как супергерой это одно, а действия и практика это совсем уже другое)))

 

Девальвация ведь по своей сути явление малопрогнозируемое. Сидят в долларах ведь не из-за того что, завтра будет девальвация, а из-за того: а вдруг завтра будет девальвация)))

[Lockheed Martin]

Зачем обсуждать ошибочное мнение?

затем, что выглядит эта точка зрения правдоподобно и в периоде (довольно длительном) подтверждалось. Эта точка зрения в какой-то мере верная. Волатильность цен на недвижимость ниже курсовых изменений. Допустим тенге уронили резко (наша казахстанская традиция), но по факту недвижимость реагирует не так быстро. Хорошо показывает ситуацию валютные колебания в 2017-2018 годах, сначала доллар стоил 380, в начале лета 2018 упал до 312, сейчас снова 380...

 

 

 

Можно "измерять" недвижимость в долларах, в какао бобах, йенах и т.п., но это если у вас доходы...в долларах, в какао бобах, йенах и т.п.

Бред. Можно измерять цены на недвижимость в том, в чем удобно (и главное показательно!) пользователю информации. При чем здесь доходы? Допустим, если продавец/покупатель недвижимости не доверяет тенге и хочет продать/считать в долларах (в тенге по курсу доллара) это нормально. 

 

Если Продавец/Покупатель с течением времени оценивает или получает за недвижимость меньшее количество долларов, но при этом равное в тенге, то это показывает, что с его точки зрения, происходит снижение стоимости недвижимости.

А всякие оценки недвижимости только в том, в чем зарабатываешь это просто финт ушами чтобы скрыть "Катастрофу на рынке цен на недвижимость". 

 

Помимо всего сказанного. Цена на недвижимость, пока что, попутно коррелирует с доходами основной части населения. Однако можно представить ситуацию, когда недвижимость будет падать в цене несмотря на рост доходов в тенге. Это когда гиперинфляция и людям просто жрать нечего(Кудай сактасын), как в многострадальной (но первой по запасам нефти) Венесуэле... 

Сообщение отредактировал Lockheed Martin: 05.03.2019, 12:04:36

[Ruslan M]

Можно измерять цены на недвижимость в том, в чем удобно

Улыбнуло))) Дальше не стал читать)))

[Tony666]

Бытовало мнение, что недвижимость (в частности квартиры) не проседают в цене в долларах. Сколько стоили в долларах в 2005-2006 годах, столько и будут стоить через N-ое кол-во лет + прирост стоимости

Да, крутая была тема "Крушение...", каноническая, такие баталии там велись))))) Куда интересно подевали ее герои, Сигизмунд, ЛендКрузер и т.д. Где они сейчас и что думают о теме?

[Ruslan M]

Где они сейчас и что думают о теме?

Здесь же, но под другими никами)))

[Lockheed Martin]

Улыбнуло))) Дальше не стал читать

ну вот, вы меня так расстроили    

 

по поводу курса вечнозеленого, было выступление Назарбаева, где он искренне удивлялся возмущению населения снижением курса тенге.

Он спрашивал: - какая разница, какой курс доллара? Вы же зарабатываете в тенге.

это, меня так сильно рассмешило   было бы ещё смешнее, если бы не было так грустно 

[Baizak]

Смотрю Крышу, а точнее так называемые Совминовские дома (кирпичные пятиэтажки 70-95г.п.). И офигеваю от фантазии большинства продавцов. Неужели они реально надеются продать свои квартиры за 150-200 тыс. долларов??? Есть и выше фантазеры...
Вообще в целом, цены на квартиры в Алматы удивляют. Мне кажется цены завышены как минимум на 20-30% и просто обязаны упасть в ближайшие пару лет. Тучные нефтедолларовые времена прошли, тенге вдвое девальнул, Алматы никакой не центр мира - откуда такие цены???
PS Мое "офигевание" обосновано тем, какую недвигу можно приобрести за такие деньги в Европе или США. Когда сравниваю волосы дыбом встают.

[Ruslan M]

какую недвигу можно приобрести за такие деньги в Европе или США

Опять двадцать пять)))

Если выгодней и нужней приобретать недвижимость в США и в Европе, то почему бы там и не приобрести? Зачем этот Совмин? Зачем себя так мучить?)))

[Baizak]

Где вы увидели про "выгодней и нужней"? Я просто сравниваю. И констатирую, что цены у нас нереально завышены с учетом местных зарплат и "доступности" ипотечных кредитов.
Удивляет просто тот факт, сколько денег хотят выручить люди за свои старые дома. Я понимаю еще если бы речь шла о новых современных ЖК, там хоть все условия, амортизация свежая, как говорится (хотя и они тоже завышены). Но советское старье... Ни дворов, ни паркингов, детских площадок, охраны и т.д. В плане ликвидности тоже полный провал.

Сообщение отредактировал Baizak: 11.03.2019, 14:04:53

[Ruslan M]

Я понимаю еще если бы речь шла

Уж глубОко извиняюсь, но зачем Вам этот Совмин, то есть старье, вообще? Зачем задумываться о ценах на то, что ненужно и не подходит?

Вот если люди массово проникнутся Вашей идей и откажутся от покупок Совмина, то цены...цены автоматически просядут по закону рынка.

Ну вот находятся такие люди, которые всю картину "портят", покупая по нереальным ценам, которые больше чем "в США и Европе".

Эти люди, во-первых...люди. Я их сам видел в живую (вот прямо как клавиатуру перед собой). Вот им нравится почему-то расположение "в старом грязном районе в центре города", они почему-то считают, что "раньше строили лучше", они вот их как-то перепланируют и получают современный комфорт проживания, вот им нравятся потолки от 3 м и выше, ещё им нравится, что это не многоэтажка в виде муравейника, а дом 3-5 этажей, в удобном для них районе.

Если честно, что с такими людьми делать и как быть с ценами на недвижимость вообще в-принципе, я не знаю. Я их не регулирую, повлиять не могу. Просто на них смотрю)))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 11.03.2019, 15:29:31

[Baizak]

Я писал про цены, давайте про них и говорить. Совминовские дома хороши, но не за те цены которые за них просят! И по поводу продаваемости поспорю - мониторю рынок уже больше года, и 90% квартир как стояли в объявлениях, так и стоят. Поэтому и говорю что цены неименуемо пойдут вниз ближайшие год-два. Умные люди, которым надо здесь и сейчас продать - уже ставят адекватные цены, но даже и их квартиры стоят не проданными. Разброс цен так же говорит о неадекватности некоторых продавцов. Есть варианты за 25-40 миллионов (2-3х комн, 2-4 этажи), и есть варианты 50-80 млн. Хотя район один и тот же (Золотой квадрат), бывает даже один и тот же дом или двор.
По поводу перепланировок - это то, что мешает почти всем, продать свои квартиры. Многие обесценили свои квартиры, сделав в них кухни-студии, снеся стены и много других глупостей. Самый лучший вариант на рынке - это простая советская квартира, БЕЗ перепланировок и ремонта в стиле барокко. Кстати, многие приплетают цену своего ремонта, что тоже абсолютная глупость. Подобные квартиры и стоят в основном мертвым грузом неликвидности.

Сообщение отредактировал Baizak: 11.03.2019, 16:11:37

[Ruslan M]

Я писал про цены, давайте про них и говорить.

Не указали ни одного конкретного примера))) Так о чем говорить???

С такой позицией можно говорить о любом виде недвижимости: совмин, хрущевки, новостройки эконом, комфорт, бизнес и элит. Везде и все можно посчитать ДОРОГО. Но дорого не от того, что "в США и Европе за такие же цены можно купить", а от того, что менее доступно для среднестатистического потребителя. Это называется Индекс Доступности Жилья (ИДЖ). И я много лет назад говорил и говорю, что именно этим показателем недвижимости измеряется и уровень ликвидности рынка недвижимости, его тренды развития. Но мне многие тыкали (да и до сих пор нет-нет, но всплывет)  графиками на нефть, курсом доллара, индексом КРЫША. Многим на этот показатель просто плевать. Лучше подсчитывать недвигу в долларах и их количество в кубышке. Это проще, это понятней конечно. Но надо немного поШирше посмотреть.

 

З.Ы. Для интереса ради сравните стоимость й1 кв.м Совмин с ценой в том же районе в новостройке. Заблуждений останется меньше насчет общих фраз о ценах)))

[Lockheed Martin]

что доступно для среднестатистического потребителя. Это называется Индекс Доступности Жилья (ИДЖ)

 

вы немного путаете разные экономические термины и понятия. Согласен с вашим ИДЖ. Средняя стоимость недвижимости будет в нормальных экономических условиях (пока что в РК) зависеть от средних же доходов населения. 

Но при чем здесь способ измерения цены на недвижимость в тенге? Какой прок от цен в тенге (средних доходов населения), тому кто купил/инвестировал в недвижимость рассчитывая получить доход. Ему тоже плевать. Ведь, что характеризует доход? Прибыль от вложений, в сравнении с аналогичными способами вложений. И да, аналогичными способами люди у нас привыкли считать:

в долларах и их количество в кубышке

 

 

Тот кто вложился рассчитывает не на то, что количество фантиков  тенге за его Недвижимость вырастет на N-ое значение, а рассчитывает на относительно твердые барыши в мировой валюте. И если он не может продать с выгодой, в той валюте, в которой он ведет счет, то значит он терпит убыток.

[Tony666]

Тот кто вложился рассчитывает не на то, что количество фантиков тенге за его Недвижимость вырастет на N-ое значение, а рассчитывает на относительно твердые барыши в мировой валюте. И если он не может продать с выгодой, в той валюте, в которой он ведет счет, то значит он терпит убыток.

За последние 12 лет, с тех самых пор, когда индекс Крыши был на пике и составлял 3700 баксов за кв.метр, стоимость жилья в твердой валюте у нас только падала. И пока не видно объективных причин из-за чего эта тенденция должна поменяться. Наверное тем, кто в свое время вложился в недвигу как в актив пора бы уже примириться с действительностью и, что называется, "фиксировать убытки".

Правда я не знаю, существует ли сейчас "отложенное предложение" или все уже давно примирились и нынешние цены на недвигу более-менее следуют формуле спроса-предложения, наверное репрезентативная информация о реальных ценах купли-продажи есть только у нотариусов.

[Lockheed Martin]

по-моему, отложенный спрос это максимум полгода-год. Если брать приведенный период 12 лет  , то уж точно покупку на такой срок не откладывают. 

[Lockheed Martin]

уже давно примирились

а куда деваться-то? Предельный срок вложений (горизонт инвестиций) в недвижимость в 10-15 лет. Все что дольше трудно назвать инвестициями. ИМХО.

[Tony666]

по-моему, отложенный спрос это максимум полгода-год. Если брать приведенный период 12 лет , то уж точно покупку на такой срок не откладывают.

я имел в виду не покупку жилья теми, кому оно действительно нужно. А наоборот, продажу теми, кто в свое время запасся квартирками в надежде заработать. В Крыше периодически попадаются объявления о продаже черновых квартир в новостройках, сданных 5-10 лет тому назад. Хотя не думаю, что таких много осталось и они могут как-то повлиять на рынок.

[middleweight]

 

Ansuna , вы столько написали и всё мимо(некорректное сравнение) , речь идёт о людях у которых кроме хорошей работы(дохода) и первоначальной суммы ,больше нет ничего,вы им что посоветуйте? всю жизнь жить в аренде и кормить чужого дядьку,и ещё вопрос по вашему какой контингент людей преобладает ,людей которые имеют всю сумму(наличку) на руках или тех людей у которых нет всей суммы(наличка) на руках?

у кого хороший доход, тем надо учиться не спускать его, а копить. вот и все. по ипотеке они бы платили раза в 2 больше чем при аренде. и могли бы разницу откладывать, но наш народ вместо этого все спускает, а потом приходит к мысли, что его обобрали на аренде. я таких людей несколько знаю. конечно им выход один - банк с ипотекой. банк их отучит от лишних трат. не бесплатно конечно.

 

Можно свой пример приведу?

У меня есть дом, семья, дети. Подтянув пояса, накопили некоторую сумму, решили купить квартиру.

Нашли подходящую (см.факто-сделки), купили 4х-комнатную за 25 лямов у Банка в ипотеку с первоначальным взносом 34% на три года, причем имеется депозит в ЖССБ, не закрытый и пополняемый.

Сейчас продам авто, продам старую квартиру в другом городе, соберу долги, получу бонус ежегодный - и закрою кредит. Квартиру сразу в аренду, тысяч... ну не знаю, пусть 200 в месяц (если получится).

Тем временем осенью подойдет трехлетний срок депозита в ЖССБ, закрыв кредит по первой хате, я смогу сумму которую закидывал в счет погашения ипотеки - закидывать на депозит ЖССБ, арендные деньги туда же. Ближе к зиме возьму еще квартиру, естественно, сразу в аренду её.

Покажите мне, где в этой схеме я сработаю себе в минус? Каким образом депозит в банке может оказаться выгодней и _надёжней_?