Сообщений в теме: 2080

[Elty]

MODERATORIAL

Данная тема создана в качестве эксперимента.

В теме не действует пункт 4 локальных правил раздела "Недвижимость".

Любые попытки устроить холивар, будут жестко пресекаться, вплоть до вечного бана. В случае, если регулярное использование плюсомета, не поможет общаться разумно - тема будет закрыта, также как ее предшественники.

[Бошетунмай]

но меня больше заботят не цены в абсолютных величинах, а индекс доступности жилья.

Руслан, а индекс доступности считается от статистической зп? В кз она равна мифическим 251тыс тг. Или же берут медианную зп, если по 251 считают, то индекс фикция

[Ruslan M]

В кз она равна мифическим 251тыс тг.

совокупный доход семьи вполне может быть таким. 

при этом в разных отраслях по разному.

и даже при 251 тыс. ИДЖ достаточно низкий и не поспевает за уровнем цен на жилую недвижимость.
для более детального анализа необходимо делать сегментирование как уровень дохода, так и уровень цен на недвижимость и тогда будет более понятна картина более конкретно, а не общая температура по больнице.

[Бошетунмай]

Спасибо! То есть ИДЖ сейчас это средняя температура по больнице получается, и не отражает реальную доступность для большинства (+/- 70-80%) населения, + вы написали, что он итак низкий в кз, в реальности еще ниже значит
* да и то, что дали распечатать пенсионные, это уже одна из крайних мер, раньше такого представить не могли ведь

Сообщение отредактировал Бошетунмай: 20.09.2021, 14:38:30

[Tony666]

Логика подсказывает, что подорожание не зиждется ни на каких объективных экономических показателях и отрезвление таки должно случиться. До конца года +/- порешат пенсионку, плюс закрываются госпрограммы по льготному кредитованию и ценообразование должно вернуться в привычное русло с такими вводными, как низкие доходы населения и дорогой кредит.

Правда тут есть еще такой момент, как высокий уровень неравенства доходов населения в нашей стране. ИДЖ может быть низким, но при этом небольшой процент населения способен купить сразу много недвижимости. Есть у меня знакомый, у которого помимо собственного жилья еще 5 квартир, сдающихся в аренду. Подозреваю, что таких людей довольно много, но делают ли они погоду на рынке не имею представления. Хотя уже появляются звоночки от совсем мелких застройщиков, которые сентрябрьское повышение цен отыграли на августовский уровень под видом "супер-снижение цен, только здесь и сейчас и только для вас".

[Ice iceberg]

Пока цена  за аренду квартир будет высокой , рентабельность покупки  жилья тоже будет приоритетом, покупатель думает зачем платит дядьке ,лучше я буду платит банку ,за то своё,а продавец думает зачем мне нужен кэш ,лучше в аренду сдавать ,и хранить деньги в бетоне, надежней и выгодней чем в банке. Увы,только глобальный ипотечный кризис как в 2007 году в США потянет всё вниз,а пока во всем мире цены смотрят только вверх,к сожалению покупателей, но к радости продавцов, ИМХО.

Сообщение отредактировал Ice iceberg: 20.09.2021, 20:11:58

[Бошетунмай]

как высокий уровень неравенства доходов населения в нашей стране

это в основном с госсектора/квазигоссектора заработанные "честным" трудом "доходы" чинуш и их родоков наверно
*в кз на 40 человек один чиновник, сократить их бы надо, да походу нереально

[Ruslan M]

и не отражает реальную доступность для большинства (+/- 70-80%) населения

очень оптимистичные цифры))) неужели для 20-30%% доступно там всё? не, ни у нас, ни там за бугром это всё не очень-то и доступно. только у нас ещё менее доступно из-за высоких %% ставок. ну для кого средняя температура по больнице, для кого показатель развития рынка недвижимости. для простого обывателя вообще пофигу этот ИДЖ, хоть там 100% точность.

[Бошетунмай]

очень оптимистичные цифры))) неужели для 20-30%% доступно там всё?

а сколько примерно по вашему? Только без демагогии пжл)

[Chinggis Khan]

стоимость аренды выросла чуть ли не в полтора раза - а значит есть значительный дефицит и есть реальный платежеспособный спрос который этот резкий бешеный рост, эту цену оправдывает

 

если бы цена на недвижку росла бы без роста цен на аренду - можно было бы говорить о пузыре (росте кредитования, пенсионные вливания, спекуляция и тд и тп)

 

в аренде отсутствует спекуляция, ипотека - колебания цен на аренду более чистый показатель спроса и предложения, дефицита и тд

плюс к этому рост цены на аренду сокращает срок окупаемости недвижимости - а значит рост стоимости аренды стимулирует рост цены на недвижимость

 

допустим если в начале 2021г трешка условно стоила 30 млн, а месячная аренда 200 тыс тг - то она окупалась за 150 месяцев (12.5 лет)

в сентябре 2021г эта же трешка уже стоит 35 млн, а аренда 300 тыс тг - окупаемость уже 116 мес (10 лет)

[Simulacra]

допустим если в начале 2021г трешка условно стоила 30 млн, а месячная аренда 200 тыс тг - то она окупалась за 150 месяцев (12.5 лет) в сентябре 2021г эта же трешка уже стоит 35 млн, а аренда 300 тыс тг - окупаемость уже 116 мес (10 лет)

Возможно стоимость аренды скорректировалась из-за роста цен на стройматериалы. Теща сдает квартиру, недавно делали там ремонт(делаем раз в 3 года, примерный цикл смены арендаторов), расходы "съели" практически весь доход за 1 год аренды. В прошлый раз расходы были ниже.

Сообщение отредактировал Simulacra: 21.09.2021, 08:43:10

[Bomba!]

Теща сдает квартиру, недавно делали там ремонт(делаем раз в 3 года, примерный цикл смены арендаторов), расходы "съели" практически весь доход за 1 год аренды. В прошлый раз расходы были ниже.

Ну да - поэтому при расчете окупаемости нужно учитывать эксплуатационные расходы на жильё...
 

[Ruslan M]

а сколько примерно по вашему? Только без демагогии пжл)

это расчеты. это работа. нужны результаты, то платно. за прайсом в личку. ценники от 5 тысяч тенге

[Ruslan M]

расходы "съели" практически весь доход за 1 год аренды.

а за сколько лет делали ремонт? 

[Simulacra]

а за сколько лет делали ремонт? 

 Прошлый ремонт делали в 2018

[Ruslan M]

 Прошлый ремонт делали в 2018

когда занимался арендой, то своим клиентам сразу говорил: чтобы поддерживать достойный уровень аренды, необходимо и достойный уровень самого объекта поддерживать, а для этого откладывайте по 10-15% с дохода. Но по факту многие просто забьют на это и теряют в доходе, а потом приобретают и головняк с ремонтом. Также необходимо проверять состояние объекта не менее 1 раза в месяц при долгосрочной аренде, брать депозит на случай порчи имущества.

[Chinggis Khan]

 

допустим если в начале 2021г трешка условно стоила 30 млн, а месячная аренда 200 тыс тг - то она окупалась за 150 месяцев (12.5 лет) в сентябре 2021г эта же трешка уже стоит 35 млн, а аренда 300 тыс тг - окупаемость уже 116 мес (10 лет)

Возможно стоимость аренды скорректировалась из-за роста цен на стройматериалы. Теща сдает квартиру, недавно делали там ремонт(делаем раз в 3 года, примерный цикл смены арендаторов), расходы "съели" практически весь доход за 1 год аренды. В прошлый раз расходы были ниже.

 

 

это одна из технических причин роста цены аренды исходящая от роста затрат арендодателя

 

НО - обратите внимание что цена только из за роста затрат не росла бы если бы не дефицит арендуемых квартир и платежеспособность арендаторов.

 

то есть, другими словами, бывают ситуации когда затрат много - арендодатель поднимает ценник - но клиенты не соглашаются и квартира пустует, потому что квартир сдаваемых много, а арендаторов мало. соответственно завышенная конкуренция - и арендаторы вынуждены понижать ценник - ну или не поднимать его. 

 

хочу сказать, что цена растет не из за роста затрат, а из за того, что наблюдается рост спроса на жилье и ограниченность предложения.

[ckyhcep]

В жизни бы не снял квартиру, где хозяин приходит проверять. Че за мамбетизм? Любишь доходы - люби и расходы

[Ruslan M]

Че за мамбетизм? Любишь доходы - люби и расходы

Какие доходы, когда расхерачат квартиру нафиг? Это подход общий такой у некоторых: я заплатил и насрать могу, где хочу. Вот таким и нельзя сдавать.

Собственник не под одеяло же пришел заглядывать: пришел, снял показания счетчиков, спросил всё ли нормально, посмотрел нет ли протечек, ушёл. Всё. В чем проблема? 

Сообщение отредактировал Ruslan M: 21.09.2021, 20:31:55

[F.rost]

Проблема в том, что пришел "внежданку", а там филиал студенческого общежития...со всеми вытекающими, а сдавал вроде как семейным.

[kabanbai]

Нашёлся покупатель. И цена норм. Но он хочет в ипотеку с использованием своих пенсионных денег.
Говорит процедура может затянуться. Почитал в гугле про это. Надо в банк идти с ним, оригиналы им оставлять, потом одобрение банка ждать, потом переоформление кв на покупателя, а денег ещё нет, потом что-то типа банк будет ставить кв в арест и и потом только деньги... Я никогда не продавал кв в ипотеку... Что-то мне кажется геморно... Нет ли там подводных камней?