Сообщений в теме: 429

[brat333]

тоже 7 лет назад почти таким же путем взял квартиру.

аналогично. 13 лет назад.
причем замечу, что на тот момент думать/решать надо было час, в спину дышали другие покупатели.
кто первый с кэшем пришел, тот и купил (я).

[СпецРиэлтор]

Залоговую недвижимость можно покупать только если продает сам владелец. Заключали договор задатка на сумму залога  в банке, выплачивали владельцу эту сумму, он нес в банк- погашал задолженность, получал документы,  платили оставшуюся сумму, оформляли сделку.

 

При покупке недвижимости у банка могут быть подводные камни. Всплывет бывший владелец, не согласится с суммой продажи и начнутся суды и прочее веселье. При этом покупатель главный лох. Банк свои денежки получил- а вот покупатель кроме квартиры может и проблем кучу приобрести...

А скажите, у вас есть наглядные примеры этого, или это только теоретические рассуждения? Я про банк и подводные камни.

[СпецРиэлтор]

Мы осенью купили залоговую квартиру. Тоже было много сомнений, переживаний. Цена была привлекательная и сама квартира в хорошем состоянии. Слава аллаху все закончилось хорошо. Если есть вопросы, отвечу. 

расскажите, пожалуйста, весь процесс от начала и до вселения. Если несложно.

[Ruslan M]

При покупке залоговой недвижимости есть один БОЛЬШОЙ бонус, такая недвижимость идеально юридически чистая

А вот это реально миф.

Тонны судебных исков по признанию сделок с нарушениями или есть оспаривание право собственности как бывшими собственниками, так и третьими лицами.

[Ruslan M]

можно обратиться к знакомому юристу, который ознакомится с историей недвижимости и даст свое заключение.

Какова будет ответственность юриста при "неверном" или неполном заключении?

[Ruslan M]

А какие меры надо предпринять?

При существующей системе законодательства только титульное страхование, которое гарантирует возврат денежных средств в случае потери права собственности при притязании третьих лиц. Эту тему много раз обсуждали, ныне покойный популярный юрист Кленчин также выказывался на эту тему.

[Ruslan M]

А начать нужно со сбора информации об объекте.

Что включает эта информация и как её получить? Предоставляет ли залогодержатель такую информацию?

[Ruslan M]

Вместо того, чтобы раскидываться ничем не подтвержденными цифрами со статисткой о рисках,  о юридической чистоте без ссылок на законы и нормативные акты, рассмотрим реальный случай
 

Скрытый текст

Обращение взыскания на имущество должника

Обращение взыскания на имущество должника при исполнении решения суда.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 55 Закона об исполнительном производстве взыскание по исполнительным документам обращается в первую очередь на денежные суммы должника, и только при отсутствии у должника денежных сумм, достаточных для погашения задолженности, взыскание обращается на другое принадлежащее должнику имущество.

Вместе с тем, как показывает практика, судебными исполнителями не всегда соблюдаются данные требования закона. Судами также при рассмотрении дел не всегда правильно применяется закон, подлежащий применению.

Б. обратилась в суд с иском к А. о выселении, мотивируя тем, что на основании договора купли-продажи она является собственником квартиры, реализованной на аукционе 7 августа 2013 года.

А. обратилась в суд с иском к частному судебному исполнителю, третьим лицам, не заявляющим самостоятельные требования на предмет спора, Банку и Б. об отмене судебных торгов по реализации залогового имущества и приведении сторон в первоначальное положение, мотивируя незаконностью проведенных торгов частным судебным исполнителем.

Решением Алматинского районного суда города Астана от 18 ноября 2013 года, оставленным судом апелляционной инстанции от 29 января 2014 года без изменения, иск Б. удовлетворен: А. со всеми членами семьи выселена из спорной квартиры. Иск А. оставлен без удовлетворения.

Постановлением суда кассационной инстанции от 11 апреля 2014 года решение суда и апелляционное постановление изменены: в части удовлетворения иска Б. отменено с вынесением в этой части нового решения об отказе в иске.

В части отказа в удовлетворении иска А. отменено с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении иска. Отменен протокол проведения аукциона от 7 августа 2013 года по продаже спорной квартиры и акт от 12 августа 2013 года о передаче имущества. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Кассационная коллегия, изменяя судебные акты, мотивировала свои выводы тем, что при исполнении судебного акта судебным исполнителем А. не была уведомлена о проведенной оценке квартиры, об обращении взыскания на имущество и о проведении торгов. У А. имеется в собственности автомобиль, однако взыскание было обращено на квартиру. Суд не проверил наличие у должника денежных средств, возможность погашения задолженности без обращения взыскания на имущество. Между тем, у А. имелась возможность в полном объеме погасить задолженность, что подтверждалось материалами дела. Судом было установлено, что квартира является единственной квартирой у А., имеющей на иждивении несовершеннолетнего ребенка. Судами не принято во внимание, что решение суда ответчиком не исполнялось по объективным причинам, связанным с длительным заболеванием, что подтверждается медицинскими документами.

Таким образом, незаконные действия судебного исполнителя явились основанием для изменения решения судом кассационной инстанции.

 

Полное описание здесь

[Saf_vladimir]

Спецриелтор объясните вы в фактосделках отписались по трешка на Клочкова за 10.5 млн и однушке на ташкентской 11.4 млн. Почему трешка дёшевли однушке?

[СпецРиэлтор]

рассмотрим реальный случай

Этот реальный случай один на миллион, но никак ни тоннами, с Ваших слов. К тому же в данной ситуации действительно были нарушения  со стороны ЧСИ в части ознакомления с оценкой, результатами торгов, Обращением взыскания на квартиру, при имеющемся авто и т.д. К тому же сам процесс вы не отслеживали и подноготную наверняка не знаете. А такой случай действительно большая редкость, и то по вине самих покупателей. Возможно, они самостоятельно приобрели эту квартиру, без консультации  и простейших проверок. Потому что ознакомление с оценкой четко прописано в законе, а если покупатели этого не знали, или не учли и купили квартиру, тогда это их вина. Не стоило покупать такой объект. Вот примерно в этом направлении моя работа и состоит.

[СпецРиэлтор]

 

А начать нужно со сбора информации об объекте.

Что включает эта информация и как её получить? Предоставляет ли залогодержатель такую информацию?

 

ну здесь то я подробно консультировать не буду. Тем более что для Вас этот вопрос понятен, для чего спрашиваете непонятно.

В общих чертах, информация о собственниках, долях, супружестве на момент приобретения или наличие заявления что в браке не состоит. А дальше уже зависит от способа реализации, обременений на недвижимости, арестах и т.п. Ситуаций с продажей залоговой недвижимости, обремененной и арестованной бывает несколько и все случаи описать сложно. Залогодержатель или продавец (ЧСИ к примеру), конечно, всю имеющуюся информацию предоставит в законном порядке, на все вопросы ответят.

[СпецРиэлтор]

Спецриелтор объясните вы в фактосделках отписались по трешка на Клочкова за 10.5 млн и однушке на ташкентской 11.4 млн. Почему трешка дёшевли однушке?

Потому что эти объекты проданы на аукционе на понижение цены и в результате такие цены сложились. Видимо,  очень хотелось купить однушку именно в этом доме (хотя это однушка как двушка), поэтому она получилась довольно по большой цене.

[СпецРиэлтор]

Полное описание здесь

Кстати, обобщению судебной практики у меня лично мало доверия, особенно по Карагандинской области. Именно в Карагандинском областном суде в апелляции один судья мне прямым текстом сказал: " Вы хотите чтобы все было по закону, но в Казахстане закон не работает, Вы потерпите пока законы начнут работать, а пока я Вам отказываю". И это не вымысел, зарегистрированный факт.

[СпецРиэлтор]

ничем не подтвержденными цифрами со статисткой о рисках

А с чего Вы взяли что это ничем не подтверждено??? Свои слова я подтвердить могу своей практикой. И если действительно принять меры предосторожности, то приобретение залоговой недвижимости , является более безопасным, чем обычные сделки на рынке. Причина на поверхности - перед принятием в залог, залогодержатель оценивает риски!!!

[СпецРиэлтор]

только титульное страхование

В таком случае для обычных сделок такое страхование должно стать обязательным. Однако, сотнями недвижимость продается и покупается, но случаи потери права собственности единичны. И то чаще всего по недосмотру покупателей, их доверчивости и юридической безграмотности (хотя можно было бы все же юриста спросить). Чаще всего надежда на порядочность продавца и Авось. Да еще денег жалко на юриста.

[СпецРиэлтор]

 

При покупке залоговой недвижимости есть один БОЛЬШОЙ бонус, такая недвижимость идеально юридически чистая

А вот это реально миф.

Тонны судебных исков по признанию сделок с нарушениями или есть оспаривание право собственности как бывшими собственниками, так и третьими лицами.

 

конкретно можете дать ссылки на такие дела? чтобы было видно, что тонны исков!!! Это Ваше предубеждение, на мой взгляд. единичные случаи, которыми Вы пугаете. В процентном соотношении, думаю вообще меньше 1% от общего числа проданных залоговых объектов. Нет, ну право подать в суд никто не отбирает, важен результат оспаривания, а не сам процесс.

[Ruslan M]

но никак ни тоннами, с Ваших слов

Вы уж сами определитесь, так как до это было сказано

 

а по факту:

- проблемы с владельцами возникают не более чем в 10% случаев

 

А теперь включаем "калькулятор" беря средние данные, сколько в месяц совершается сделок по залоговой недвижимости в Алматы, берем % от общего числа и умножаем на 12. Цифра будет думаю где на уровне 40-60 в год только по Алматы. Потом делаем среднее по по Казахстану и получим несколько сотен в год. Так-что тут байки про чистоту и прозрачно надо петь кому-то другому, доставая из одного рукава слова и просто ими жонглируя.

 

Зачем в эту тему тогда зашли? Как взять информацию не скажу, кто отвечает не знаю, закона нет (но при этом блин всё с залогами по закону), объяснить толком ничего не могу и не буду.

Самый главный аргумент: МОЯ практика!!!

 

Может это великое достижение, но мы ведь тоже люди не пальцем из навоза деланные. И практика есть своя, и жизненный опыт. Причем я стараюсь подкреплять высказывания (расчетами, ссылками и т.д.). А вот здесь в этой теме ничего, ничего кроме слов.

 

Да ладно, и это пройдет.

 

Надо просто понять: да залоговоя недвижимость может быть более выгодная по цене, да можно минимизировать все риски, но исключить их нельзя и появления неприятностей достаточно велика. Кто готов рисковать - никто не отговаривает. Но надо как минимум не говорить недостоверную информацию о юридической чистоте залоговой недвижимости. Это некомпетентно, непрофессионально, это намеренное введение в заблуждение.

[Ruslan M]

конкретно можете дать ссылки на такие дела?

Я дал ведь ссылку на рассмотрение конкретного судебного дела, которое было рассмотрено на абы кем, а Верховным судом в рамках надзора над проблемой исполнительного производства, даются пояснения. Чего ещё надо? Зайдите в базу судебных решений и нароете. Или с этим проблемы?

 

Да и кстати: сможете прокомментировать по ранее данной ссылке как можно предостеречься от таких случаев, есть ли возможность и как проверить факт ненадлежащего выполнения судоисполнителем процедуры реализации? Вот как-то конкретно, а не общими фразами и уходом в сторону?

Сообщение отредактировал Ruslan M: 11.04.2018, 19:54:58

[СпецРиэлтор]

а по факту: - проблемы с владельцами возникают не более чем в 10% случаев

таким образом я вижу, что Вы путаете одно с другим. В этом случае не более 10% это проблемы, связанные с бывшими владельцами, и в том посте речь шла о возможном выселении из приобретенной недвижимости, но никак не судебные тяжбы связанные с оспариванием права собственности и возможные потери этого права. Вы следите за мыслью, а не пытайтесь меня на чем-то поймать.

[СпецРиэлтор]

Да и кстати: сможете прокомментировать по ранее данной ссылке как можно предостеречься от таких случаев, есть ли возможность и как проверить факт ненадлежащего выполнения судоисполнителем процедуры реализации? Вот как-то конкретно, а не общими фразами и уходом в сторону?

Лишний раз убеждаюсь, что пытаясь меня на чем-то поймать Вы таким образом достигаете какой-то своей цели, но какой? 

  Конкретно про этот вопрос, в других темах Вы так грамотно всех консультировали, рассказывали, комментировали, а тут вдруг такие вопросы, - как можно предостеречься и как проверить факт???, Вы лично знаете ответ на этот вопрос, тогда к чему эта переписка? Если бы спросил кто-то другой, я бы понял. Извините, Руслан, на Ваши посты пока больше не отвечаю.