Сообщений в теме: 429

[Ruslan M]

В этом случае не более 10% это проблемы, связанные с бывшими владельцами, и в том посте речь шла о возможном выселении из приобретенной недвижимости

Учите матчасть для начала, что такое право собственности.

Право собственности - это возможность человека распоряжаться своим имуществом в соответствии со своими интересами, целями и желаниями

Если человек не может этого делать, то его право собственности нарушено и геморроя выше крыши.

 

 

 

 

Вы лично знаете ответ на этот вопрос

Лично я знаю. И не раз об этом говорил: никак нельзя на 100% защититься. Консультировался с тучей юристов, собирал статьи, вчитывался в судебные решения и пришел к такому же выводу. Так устроено наше текущее законодательство и сама система. А по факту Вам и нечего отвечать, так как нет ответа. И я не впариваю чушь про юридическую чистоту. В этом то вся разница.

 

Есть подводные камни надо говорить, знаешь как - расскажи, а не туманными фразами разбрасываться.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 11.04.2018, 21:12:20

[ftor04]

Учите матчасть для начала, что такое право собственности.

 полностью поддержу Руслана, СпецРиэлтор, скорее всего, не более чем очередной "движняковый" по "темам" и в "теме", то есть не профессионал, без базовых познаний в деле, которым занимается.

Если разделить залоговую недвижимость и залоговую, выставляемую на торги банком, в счет погашения задолженности заемщика, то по второму варианту  достаточно смело можно утверждать:

1)продажа такой недвижимости по "выгодной" покупателю цене в большинстве случаев есть не что иное, как сговор между сотрудниками банка и покупателем. цены на квартиры в списках банка и цены реализации по факту в ряде случаев  сильно разнятся.

2) чисто провести торги банки в принципе не могут, если заинтересованы в нечистой сделке по продаже залогового имущества, явно ниже средней рыночной стоимости. такая сделка отменяется достаточно легко.

3) про миллиардные скидки при продаже базы - это сказки для лохов. нет там скидок, есть порядок проведения торгов. который оспаривается. 

4) По судам - при грамотной защите клиента риск возврата имущества перекрывает доходы для мошенников от такой сделки. Из личного опыта могу привести возврат квартиры 2-комнатной, прошедшей 5(!)  перепродаванов, которые слышали о добросовестном приобретателе, но не смогли найти его. Цена вопроса- 1.5 года нервов и 2 млн. тенге на адвокатов.

5)Про юридическую чистоту это опять сказки, перевернуть решение суда, перевести из плоскости гражданских отношений в уголовные - у защищающегося всегда есть варианты для защиты, так как он действует по факту совершенных действий против, которые причинили ему ущерб.

Сообщение отредактировал ftor04: 11.04.2018, 22:28:34

[Saf_vladimir]

Спецриелтор объясните вы в фактосделках отписались по трешка на Клочкова за 10.5 млн и однушке на ташкентской 11.4 млн. Почему трешка дёшевли однушке?

Потому что эти объекты проданы на аукционе на понижение цены и в результате такие цены сложились. Видимо, очень хотелось купить однушку именно в этом доме (хотя это однушка как двушка), поэтому она получилась довольно по большой цене.

повезло кому то с трешкой) как двушка она имеете ввиду по квадратуре? Если с микровскими сравнивать то да, а так в новостройках это только на однушка тянет. Там от окон вроде зависит, в каждой комнате должно быть окно и на кухне.

[СпецРиэлтор]

повезло кому то с трешкой)

  Это обычная средняя цена в таких случаях. Ее оценочная стоимость была 16,6 млн.

[smurnoi]

Мне одному кажется , что спецриэлтор либо сам не владеет информацией в полной мере и поэтому искренне заблуждается, либо он целенаправленно лукавит и считает что этим форумом пользуются одни дураки и несведущие люди ???  

Лично я, после его постов, больше чем уверен во втором варианте....

 

Уважаемый СпецРиэлтор, не стоит считать себя, умнее окружающих . 

[СпецРиэлтор]

искренне заблуждается, либо он целенаправленно лукавит

Уважаемый СпецРиэлтор, не стоит считать себя, умнее окружающих .

Где это видно, что я так считаю? в чем это выражается? Давайте тогда по порядку.

[ZEVS007]

Мой друг купил залоговую квартиру с хозяином внутри на 10 000$ ниже рынка. Потом полтора года судился с жильцом. Оплачивал услуги юристов. Когда выселил старого жильца в квартире не было ни сантехники, ни дверей, ни даже кафеля частично.
Кроме того хозяин порчу нагнал какую то. Арендаторы больше недели там жить не могли. По ночам говорит ужас леденящий находит и предметы из шкафов выпадывают. Он не верит в такую хрень конечно. Попробовал сам там пожить и после этого поверил что такая хрень бывает. Начал ещё и бабкам всяким чехлить за "почистить квартиру".
Кончилось тем что продал ее на 10 000$ ниже рынка, но уже со своим новым ремонтом.
Спецриелтор интересовался опытом покупки. Я озвучил

[СпецРиэлтор]

не было ни сантехники, ни дверей, ни даже кафеля частично

Такое бывает, когда продается в  принудительном порядке. Даже унитазы уносят, розетки и выключатели снимают.

[ZEVS007]

 

не было ни сантехники, ни дверей, ни даже кафеля частично

Такое бывает, когда продается в  принудительном порядке. Даже унитазы уносят, розетки и выключатели снимают.

 

А в каком порядке вы продаете?

[brat333]

а где посмотреть предложения на продажу/аукцион по базе залоговых квартир (общая)?

[Ruslan M]

а где посмотреть предложения на продажу/аукцион по базе залоговых квартир (общая)?

http://www.eauc.kz/A...625826400313383

[СпецРиэлтор]

 

 

не было ни сантехники, ни дверей, ни даже кафеля частично

Такое бывает, когда продается в  принудительном порядке. Даже унитазы уносят, розетки и выключатели снимают.

 

А в каком порядке вы продаете?

 

Есть разные и от банков добровольная реализация, и от банков с их баланса, и банкротные и арестованные и от госорганизаций. Внесудебная, судебная. Вариантов продаж залогового, арестованного и обремененного имущества есть несколько и в каждом варианте свои нюансы, правила. Зависит от суммы на покупку и пожеланий клиентов, кто-то не хочет судебные варианты рассматривать, потому что "страшилок" наслушались и начитались. Но наиболее привлекательные по ценам это именно принудительная реализация. Там цены могут быть дешевле почти до 50% от рыночной стоимости.

[sh0lpa]

Мне одному кажется , что спецриэлтор либо сам не владеет информацией в полной мере и поэтому искренне заблуждается, либо он целенаправленно лукавит и считает что этим форумом пользуются одни дураки и несведущие люди ???  

Лично я, после его постов, больше чем уверен во втором варианте....

 

Уважаемый СпецРиэлтор, не стоит считать себя, умнее окружающих . 

Вполне грамотно излагает, в смысле орфографии и стиля, но главное, без воды и мелкого хвастовства. Сдержанно и информативно, учитывая, что тема непростая, действительно обросшая разными мифами. Считаю, заинтересованным будет полезно почитать его посты, а также рассказы тех, кто решился купить залоговую недвижимость.

Сообщение отредактировал sh0lpa: 12.04.2018, 17:11:18

[СпецРиэлтор]

 

Мне одному кажется , что спецриэлтор либо сам не владеет информацией в полной мере и поэтому искренне заблуждается, либо он целенаправленно лукавит и считает что этим форумом пользуются одни дураки и несведущие люди ???  

Лично я, после его постов, больше чем уверен во втором варианте....

 

Уважаемый СпецРиэлтор, не стоит считать себя, умнее окружающих . 

Вполне грамотно излагает, в смысле орфографии и стиля, но главное, без воды и мелкого хвастовства. Сдержанно и информативно, учитывая, что тема непростая, действительно обросшая разными мифами. Считаю, заинтересованным будет полезно почитать его посты, а также рассказы тех, кто решился купить залоговую недвижимость.

 

Благодарю за поддержку, а то в последнее время много непонимания и провокаций попадалось. Я просто решил не отвечать им.

[СпецРиэлтор]

Есть еще один миф, многие думают, что если в недвижимости прописан несовершеннолетний ребенок, то такую залоговую, арестованную и т.п. недвижимость нельзя покупать, потому что потом не сможешь выселить. Это не так. Если ребенок не является собственником, то проблем с выселением не будет. Если ребенок является собственником, то такую недвижимость в залог не возьмут. Потому что потом ее действительно намного сложнее продать, т.к. потребуется разрешение от органов опеки на продажу и заявление от родителей или опекунов, что ребенок будет обеспечен жильем. Хотя эти вопросы тоже все решаемы, но намного сложнее весь процесс из-за этого и никакой залогодержатель не захочет связываться с такой недвижимостью.

[Ruslan M]

Теперь миф о мифах. Выселение без проблем...

 

1. Я собственник и выкину кого захочу.... выселение может происходить только на основании решения суда, если проживающий там человек (и не обязательно это может быть собственник или совладелец) потерял полностью право собственности или даже такогового не имел. В противном случае можно натолкнуться на самоуправство и встречный судебный иск. Арендодатели встречались с такой ситуацией не раз.
 

2. Неважно кто там живет... На самом деле важно. Так как согласно закона о жилищных отношениях ст. 29 п.3 п.п.3-1

.... При принудительном прекращении права собственности граждан, относящихся к социально уязвимым слоям населения, на единственное жилище на территории Республики Казахстан по основанию, предусмотренному подпунктом 1) пункта 1 настоящей статьи, выселение в отопительный сезон запрещается.

 

К социально уязвимым относятся пенсионеры, пенсионеры, неполные или многодетные семьи, инвалиды 1 и 2 групп, дети-инвалиды, сироты, семьи погибших военнослужащих и других сотрудников, афганцы, чернобыльцы, оралманы. Т.е. если вам "поют", что нет проблем, так как нет несовершеннолетних, то это не совсем так. Можете столкнуться  с ситуацией, что купите квартиру осенью и будете куковать под дверью сами до весны.

 

3. Банк несет ответственность за имущество, проданное с его баланса...На самом деле, получив свои деньги, с банком можно судиться годами. Знайте это. Банк признает свою вину в последнюю очередь.

 

Для любителей реальных историей даже не задумываюсь расскажу: Покупателем (П) был куплен дом с земельным участком в мкр. Калкаман-3. Реализация была с согласия текущего собственника (А). Через полгода новый владелец получает исковое заявление о признании сделки недействительной. Основание такое, что не были соблюдены интересы всех собственников (Б). Откуда появились другие? В ходе судебного разбирательства было доказано и принято судом, что гражданин А незаконно переоформил часть дома, которая была в общедолевой собственности с гражданином Б. В итоге гражадани П должен был доказывать в судебном порядке, что является добросовестным приобретателем, потом пытался подать иск на Банк, но Банк открестился от всех притязательство по возврату денег, и гражданин П должен был переключиться на гражданина А, чтобы взыскать потраченные деньги. На гражданине А существенных активов не зарегистрировано поэтому и взыскивать с него нечего. Чем в итоге после трехгодичных взаимных притязаний закончилась - честно сказать не знаю. Множество вопросов к банку остались без ответа и даже без рассмотрения.

 

Знайте, что среди "крайних" не будет ни банка, ни судебного исполнителя, кто организовывал торги, ни других посредников, ни даже "знакомых юристов", с которыми вы консультировались перед покупкой и даже которые давали свое заключение по сделке.

 

4. Считайте затраты. То которое состояние есть, не факт, что оно будет таким же как минимум к моменту передачи. Как уже сказали ранее, вынести могут все. Затраты на выселение для меня тоже остались загадкой. Дело в том, что выселение на основании решения суда, потом его передают судебному исполнителю, для ускорения можно передать частному. А там "как карта у кого ляжет".

 

Во многих развитых странах реализация залогового имущества (недвижимость на торгах) это целая индустрия. Да, тоже есть свои ограничения и заморочки, но как-то более понятно, чем у нас. Сфера абсолютно непрозрачная, установленные механизмы не всегда четко работают. Чем-то напоминает таможню: вроде знаешь ТК, ТНВЭД, но решает на месте Серик-Берик, к которому через Ваню-Петю надо прийти. Здесь также...

[СпецРиэлтор]

Почему то одна простая вещь никак не дойдет до элитных риэлторов, залоговая недвижимость уже прошла несколько проверок через юридические службы банков. неужели элитный риэлтор не имея высшего юридического образования (да пусть даже и имея) сможет дать больше юридической чистоты недвижимости покупателю, чем  работа, которую проделали несколько квалифицированных юристов с опытом работы перед принятием ее в залог???  По умолчанию залоговая недвижимость юридически более безопасна, чем обычные варианты. Для чего приводить единичные примеры каких-то полуправдивых историй? чтобы люди шарахались от залоговой недвижимости и шли к элитному риэлтору??? По обычным вариантам таких историй в несколько раз больше, оформление задатка, передача квартиры, доли, супруги, наследники, дети, неправильная приватизация и т.д.  и по всем таким вопросам элитный риэлтор гарантирует бОльшую юридическую чистоту??? А юридические службы банков просто штаны просиживают. Риск менеджеры и службы безопасности тоже бездельники. они все нужны, чтобы потом открещиваться от претензий покупателя залоговой недвижимости?

Сообщение отредактировал СпецРиэлтор: 14.04.2018, 02:01:41

[СпецРиэлтор]

Чем больше людей будут знать про возможности покупки залоговой, арестованной и др. "проблемной" недвижимости, при этом не бояться страшилок, которые им преподносят как правду, тем меньше будет проблем у должников и самих покупателей. недвижимость начнет продаваться по нормальным ценам, или близко к рыночной. Сейчас некоторые варианты уходят почти за полцены, представьте себя на месте должника, у которого недвижимость продана за полцены? А потому что сейчас этот рынок залоговой недвижимости знают относительно малый круг людей. Кто слышал о такой возможности, многие боятся "проблем", которые якобы будут. Есть прямая зависимость- Чем цена продажи ближе к рыночной цене, тем меньше "проблем". Даже в настоящее время, когда недвижимость продается на 20-40% (в большинстве случаев) ниже оценочной стоимости, "проблемы" возникают редко. Покупатели деньги не потеряют ни в каком случае. Могут потерять время, нервы, но деньги в крайнем случае вернут. Потому что это законные продажи, все документы официальные. Даже в том случае с ЧСИ, который ранее приводили в пример из обобщения судебной практики, действия ЧСИ признаны незаконными и он из страховой суммы возвращает деньги покупателю. ЧСИ страхуются по закону. Рассуждения со стороны, без варения в этой системе, являются только теоретическими и они пользы не приносят, кроме как тем людям, которые об этом рассуждают.

[Ruslan M]

Как все-таки хорошо быть МНЕ быть безграмотным риэлтором класса низкоэконом. Как славно восхвалять мне самого себя)))

 

При этом по конкретно заданным вопросам при возможности стараюсь отвечать предметно, а не эпитетами и тезисами.

 

Было высказано предположение, что без проблем можно выселить несовершеннолетнего – была приведена статья ЗАКОНА по ограничению выселения целой категории людей.

 

Было высказан лозунг, что залоговая недвижимость  - это абсолютно чистая юридически. Было приведено разъяснение Верховного суда по ОТМЕНЕ сделки по залоговой недвижимости и тому классу проблем, которые существуют.

 

Дополнительно был приведен реальный случай разбирательства (и не мной одним) после покупки залоговой недвижимости.

 

Были заданы конкретные вопросы:

Как и где можно получить полную информацию перед покупкой залоговой недвижимости?

Как можно проверить чистоту по конкретно приведенному примеру, чтобы избежать таких случаев?

Существует ли единая база залоговой недвижимости?

 

Были получен хоть один ответ или разъяснение?

Да была приведена информация по видам залоговой недвижимости в хорошем стиле и правильной орфографией.

Далее из поста в пост, что там все юристы проверяют, что плохая репутация залоговой недвижимости это миф, все наши приведенные примеры (которые противоречат общей «концепции») единичны и малоправдоподобны.

Больше ничего не увидел.

 

К сожалению, это все. Т.е. с чего данная тема начиналась много лет назад (а это страхи, мифы, вопросы), то тот же уровень раскрытия информации и остался. Ничего не поменялось…

 

Несмотря на это, предлагаю не забрасывать эту тему, а делится своим опытом (пусть хоть кто-то и думает, что малопрадоподобным), задавать вопросы, чтобы вместе разобраться, делится контактами профильных специалистов в этой области (судебники, юристы и т.д.) с положительной или отрицательной репутацией, высказывать свое мнение.

 

P.S. Для любителей погладить свое эго путем принижения статуса других есть на этом форуме другие специфичные темы))) Там с полной отдачей можете применять «в», «без», «на», «элитный»)))

 

P.P.S. Минусы уже который год никому не ставлю в карму в независимости от того согласен или несогласен. Только плюсы)))

[sh0lpa]

Чем больше людей будут знать про возможности покупки залоговой, арестованной и др. "проблемной" недвижимости, при этом не бояться страшилок, которые им преподносят как правду, тем меньше будет проблем у должников и самих покупателей.

Сын в Крыше нашел объявление о продаже залоговой 2-х комнатной квартиры. Район, дом, двор, планировка – все понравилось, но квартира была в ужасном состоянии. Отказался из-за затрат на ремонт. Эту квартиру посмотрел друг сына, отказался по той же причине. Через несколько месяцев купила ее наша знакомая.

 

В декабре я к ней заехала посмотреть, что получилось. Вообще не узнать - евроремонт, стало светло, уютно. Купила она через банк, с хозяевами не контактировала, говорит, даже не знает, кто они. А когда смотрели мы, у хозяев были большие долги по квартплате, даже электричество отключили. Я не стала спрашивать, как она купила, через аукцион или непосредственно у банка, кто выплатил долг. Знаю только, что хозяин продавал сначала за 24млн, потом снизил до 20, а банк продал за 18.

 

Хотелось бы спросить, такую квартиру можно назвать "проблемной"? Это юридический термин? Есть ли различия между понятиями "проблемная" и "арестованная"? Понимаю, нюансов много, но хотя бы в общих чертах. И кто выплачивает долг по квартплате – бывшие хозяева, новые владельцы или банк? И еще, учитывая большие расходы на ремонт, 18 млн не слишком ли дорого для залоговой? Кирпич, золотой квадрат, второй этаж, жилая 34 кв.м, кухня, не помню, но не меньше 9-ти.

Сообщение отредактировал sh0lpa: 14.04.2018, 20:21:43