Сообщений в теме: 429

[СпецРиэлтор]

Хотелось бы спросить, такую квартиру можно назвать "проблемной"? Это юридический термин? Есть ли различия между понятиями "проблемная" и "арестованная"? Понимаю, нюансов много, но хотя бы в общих чертах. И кто выплачивает долг по квартплате – бывшие хозяева, новые владельцы или банк? И еще, учитывая большие расходы на ремонт, 18 млн не слишком ли дорого для залоговой?

Да, "проблемная" пишу в кавычках, потому что это относительное название. Относительно обычной квартиры  она "проблемная" в плане того, что после покупки нужно будет побегать, снять залог, Если есть аресты -тоже снять и т.д. Это все занимает время и волнение присутствует на первых порах. А в остальном это обычная квартира. иногда бывает бывшие владельцы вредничают, оно и понятно, квартира продана намного дешевле, чем хотелось бы. Арестованная - это недвижимость которая находится под арестом или арестами, арестов может быть несколько от разных лиц. Например арест может быть наложен судом во время рассмотрения дела о взыскании суммы долга или обращения взыскания на недвижимость. поэтому перед покупкой, нужно выяснить какие аресты и от кого имеются на недвижимости. Аресты снимаются несложно, после покупки, когда есть договор купли-продажи на руках нужно идти к тому кто накладывал арест и писать заявление на снятие ареста. Если недвижимость в залоге, то после продажи банк или другой залогодержатель обязан снять залог по вашему заявлению, это в законе прописано. Даже если сумма продажи не перекрывает всю сумму долга, залог они обязаны снять. По долгам за квартплату вы будете отвечать лишь с момента когда зарегистрируете недвижимость, это называется юридически Вы стали собственником. Не тогда когда купили, заключили договор купли продажи, не с момента полной оплаты за недвижимость, а именно с момента регистрации Вашего права собственности. Все что до этого - не ваши долги. Если недвижимость была на балансе банка, то требуйте у банка погасить долги. Если старые владельцы, то они обязаны погасить, но на практике с них мало спрос и если сумма небольшая, то можно с ними же и договориться, что они без проблем съезжают,  а Вы гасите долг, некоторые снимают им на первое время жилье, если есть необходимость, некоторые помогают переехать, некоторые суммой денег решают вопрос, вообщем, это не самая сложная проблема. Вообще, с бывшими жильцами желательно побеседовать до покупки и выяснить их настроение и обсудить возможные варианты. Простое человеческое общение. По цене, нужно смотреть на среднерыночные цены. Если экономия 6 млн., да еще в хорошем районе и доме, то тут надо только радоваться. В любом случае это окупается. Бывают случаи продаж в таких домах, которые редко на обычную продажу выставляют или цены там ого-го. например Байсеитовой 49, на новой площади, или на Арбате. Там люди берут немного ниже оценочной, потому что редкие варианты. иногда бывают варианты "недооцененные" не знаю по какой причине, там уже покупатели могут и поднять цену.

[СпецРиэлтор]

Единой базы всей залоговой недвижимости нет и не может быть, потому что залогодержателей много. Есть варианты, из базы банков- это у каждого банка в отдельности, там чаще всего или с баланса банка, или добровольная реализация с согласия собственника. но там цены близкие к рыночным, по наблюдениям не более 10-15% ниже, в зависимости от ситуации, суммы долга, района, состояния и т.д.  Еще есть варианты по банкротству (www.e-auction.gosreestr.kz) , это чаще всего Юр.лица или ИП. Как правило продажи происходят реже, цены тоже бывают интересными и варианты неплохие. Бывают варианты за 1 тенге, теоретически по закону, но конечно, никто этого не ждет. Есть варианты судебной реализации (по решению суда) (www.eauc.kz). Минимальная цена покупки - 52% от оценочной стоимости. И довольно часто покупают почти за полцены.  Этот сайт выше уже писали, там происходит принудительная реализация. Это все объекты арестованные, многие в залоге (но не обязательно), это единая электронно-торговая площадка по продаже арестованной недвижимости. Есть еще другие площадки, например e-sauda.kz,  тоже бывают интересные варианты, но реже. Вообщем, при желании приобрести по более низкой цене, можно найти себе вариант из нескольких источников. Время, конечно, это занимает. Отслеживание, ознакомление, обзвон, поездки, встречи и т.д.

Еще момент, в зависимости от способа продажи, метода продажи, вида недвижимости существуют разные правила. их нужно прочитать и запомнить, если собираетесь там покупать. Все должно быть по правилам и по закону, чтобы потом не было оснований для обжалования результатов. В суд, конечно, должники подать могут, это их право, никто не может их ограничить в этом, но если все сделать правильно, то оснований для отмены результатов не будет. Именно поэтому я везде и пишу, что одно дело сколько судебных дел, а другое дело - какой результат этих судов.

[WRX]

Единой базы всей залоговой недвижимости нет и не может быть, потому что залогодержателей много. Есть варианты, из базы банков- это у каждого банка в отдельности, там чаще всего или с баланса банка, или добровольная реализация с согласия собственника. но там цены близкие к рыночным, по наблюдениям не более 10-15% ниже, в зависимости от ситуации, суммы долга, района, состояния и т.д. Еще есть варианты по банкротству (www.e-auction.gosreestr.kz) , это чаще всего Юр.лица или ИП. Как правило продажи происходят реже, цены тоже бывают интересными и варианты неплохие. Бывают варианты за 1 тенге, теоретически по закону, но конечно, никто этого не ждет. Есть варианты судебной реализации (по решению суда) (www.eauc.kz). Минимальная цена покупки - 52% от оценочной стоимости. И довольно часто покупают почти за полцены. Этот сайт выше уже писали, там происходит принудительная реализация. Это все объекты арестованные, многие в залоге (но не обязательно), это единая электронно-торговая площадка по продаже арестованной недвижимости. Есть еще другие площадки, например e-sauda.kz, тоже бывают интересные варианты, но реже. Вообщем, при желании приобрести по более низкой цене, можно найти себе вариант из нескольких источников. Время, конечно, это занимает. Отслеживание, ознакомление, обзвон, поездки, встречи и т.д.
Еще момент, в зависимости от способа продажи, метода продажи, вида недвижимости существуют разные правила. их нужно прочитать и запомнить, если собираетесь там покупать. Все должно быть по правилам и по закону, чтобы потом не было оснований для обжалования результатов. В суд, конечно, должники подать могут, это их право, никто не может их ограничить в этом, но если все сделать правильно, то оснований для отмены результатов не будет. Именно поэтому я везде и пишу, что одно дело сколько судебных дел, а другое дело - какой результат этих судов.

Да сразу видно разбираетесь вы не очень в "проблемной недвижимости"... на сайте eauc.kz минимальная цена может составить -48% от оценки, а не -52% как вы пишите. Читайте закон и правила реализации арестованного имущества, они есть на сайте...

Сообщение отредактировал WRX: 14.04.2018, 23:24:14

[СпецРиэлтор]

Касательно покупки и выселения в отопительный сезон, есть такая норма, социально незащищенные из единственного жилья в отопительный сезон не могут быть выселены. Вот именно это тоже одна из причин, предварительно узнать ситуацию с недвижимостью перед покупкой. Поговорить с собственниками, как они настроены, может быть договориться и снять им что-то на какой-то срок, помочь переехать, деньгами решить и т.д. Если ни в какую  и Вы знаете, что их не выселят до конца отопительного сезона, то можно купить, подать в суд на выселение получить решение, передать на выселение и немного подождать. Зато зная всю ситуацию можно смело покупать за 52 %, и скорее всего Вы и купите, потому что другие будут бояться этого. Ну или же просто отказаться от такой покупки и поискать другие варианты, каких довольно много. Кстати, с момента регистрации недвижимости, Вы собственник и отвечаете за свое имущество, в том числе перед соседями (потопы, пожары и т.д.), поэтому реализация своего права судом будет взвешиваться, а не слепо вам будут лепить самоуправство (которым пугают теоретики). Самоуправство понятие труднодоказуемое, потому что с другой стороны Ваша ответственность перед соседями, например, и Вы принимаете меры по недопущению причинения убытков и имущественного вреда. Тоже самое и коммунальные платежи, которые могут расти, да и др. вопросы.

[СпецРиэлтор]

а не -52%

  К Вашему сведению, это не минус. Это тире. Но вы на  на высоте!!!

[brat333]

вопрос. смотрю везде метод проведения торгов - на повышение.
глядя на результат - метод на понижение.
это прямо в процессе торгов меняется направление?))

[Ruslan M]

это прямо в процессе торгов меняется направление?))

В процессе торгов не может поменяться.

Тут отдельная своя "тема", чтобы на голландский выйти.

[WRX]

вопрос. смотрю везде метод проведения торгов - на повышение.
глядя на результат - метод на понижение.
это прямо в процессе торгов меняется направление?))

Если после старта торгов в течении 5 минут никто не сделает надбавки к оценочной стоимости, то торги переходят на голландский режим, т.е на понижение.

Ruslan M у вас ошибочное суждение

[СпецРиэлтор]

Да, торги в принудительном порядке проходят по правилам, которые утверждены приказом министра юстиции. Начинаются они всегда на повышение. шаг повышения или понижения всегда один и тот же, это 3% от оценочной стоимости недвижимости и он не меняется в процессе торгов. Первый шаг с момента начала торгов идет на повышение +3%, если в течение 5 минут никто из потенциальных покупателей не подтверждает цену, то следующий шаг будет "минус 3%", т.е. установится оценочная стоимость, опять ждут 5 минут, потом еще минус 3 % и снова 5 минут. Понижаться цена будет до тех пор, пока кто-то первый не подтвердит цену. По закону минимально возможная цена не должна быть ниже 50% от оценочной стоимости, но так как 50 на 3 ровно делится, то последняя цена на понижение будет "минус 48 %". Или от стартовой оценочной стоимости это будет 52%. Если посчитать по времени 5 минут на 18 шагов, то получается что недвижимость продается в течение 90 минут с начала торгов. На понижение действует принцип "кто успел, тот и съел", т.е. кто первый подтвердит цену, тот и покупатель. И никаких "отдельных тем" на торгах в принципе невозможно организовать. Все открыто и честно (почти). Есть обязательное условие, что торги состоятся только в том случае, если подано у подтверждено не менее 2 заявок от потенциальных покупателей, и эти покупатели соответствуют требованиям закона и правилам.

[СпецРиэлтор]

еще есть оговорка, что в принудительном порядке недвижимость выставляется на продажу не более 2 раз, и если оба раза продажа не состоялась,то больше такую недвижимость по закону выставлять нельзя на такую продажу. Такие случаи тоже бывают, должники в результате остаются со своей недвижимостью, но такой вариант очень рискованный.

[brat333]

Да, торги в принудительном порядке проходят по правилам, которые утверждены приказом министра юстиции./////////

торги электронные или нужно физическое присутствие?

СпецРиэлтор, получается Вы сотрудник/продавец со стороны торговой площадки?
Не думаю, чтобы в этом процессе был нужен классический риелтор...

[СпецРиэлтор]

 

Да, торги в принудительном порядке проходят по правилам, которые утверждены приказом министра юстиции./////////

торги электронные или нужно физическое присутствие?

СпецРиэлтор, получается Вы сотрудник/продавец со стороны торговой площадки?
Не думаю, чтобы в этом процессе был нужен классический риелтор...

 

торги электронные, выше есть ссылка на сайт. нужна предварительная регистрация. Я не сотрудник и не продавец от площадки, я СпецРиэлтор, т.е. специализируюсь на залоговой и "проблемной" недвижимости. Помогаю покупателям приобрести такую недвижимость, как минимум на 20 % дешевле рыночной цены. Бывает и до "минус 48%", но это реже, зависит от пожеланий, района, и т.д.

Насчет классического риэлтора вы правы, классический тут не нужен, тут своя специфика покупки. Всего не расскажешь, да и многое нарабатывалось годами своим опытом, которым "за бесплатно" я не готов делиться. Все что открыто и требует разъяснения, тут подскажу. Уже много описал выше, некоторые "секреты" тоже описал.

Еще есть не только принудительная реализация, есть возможность приобретения в рассрочку залоговой недвижимости, по льготным процентным ставкам в ипотеку. Поэтому, исходя из начальных условий  и пожеланий уже предлагаю варианты. В любом случае получается выгоднее, чем обычные рыночные условия.

[СпецРиэлтор]

Помимо приобретения недвижимости "для себя" есть возможности для инвестирования и заработка на перепродажах. Это тоже интересное направление и некоторые даже из Астаны в этом направлении уже смотрят на Алматы и наоборот. Вообще, по всему Казахстану возможности сейчас большие для инвестирования в недвижимость, потому что рынок залоговой недвижимости получился большой. сюда еще можно отнести "проблемные" варианты по банкротству, приватизации госимущества. Как говорится - Были бы деньги.

[СпецРиэлтор]

Многие должники, чью недвижимость выставили на принудительную продажу, не знают процесса продажи, и не подозревают о том, что их недвижимость может быть продана почти за полцены. а когда продажа прошла, тогда уже поздно что-либо менять и они в шоке, думают что это сговор и их обманули. Нет, это не обман, это их незнание закона, которое не освобождает от ответственности (как известно). Большинство должников юридически безграмотны, а в условиях прессинга и давления в последние 2-3 года, то еще очень подавлены. Если бы я мог, то обязал бы под роспись их ознокамливать с условиями продажи. Это позволило бы избегать некоторых неприятных моментов в будущем. Ведь до выставления на продажу недвижимости (это крайняя мера по взысканию), проходит 2-3 года с момента решения суда и до продажи. У них есть время решить ситуацию другим способом, но они верят Йуристам, которые на них зарабатывают. Даже после состоявшейся продажи Йуристы продолжают обещать и снова зарабатывают. Это к теме про суды заваленные исками.... а результат? Должник без недвижимости, а бывает что еще и долг не весь закрылся.

[Ruslan M]

подано у подтверждено не менее 2 заявок от потенциальных покупателей

Второй как правило подставной)))

Причем решение вынесение на аукцион производит судебник. Часто он заинтересованное лицо вместе со "специальными" агентами))) Судебник также "договаривается" с залогодержателем.

Сбой может произойти на разных этапах: нарушение процедуры проведения торгов, нарушение правил реализации залогового имущества (давал ссылку, где судебник незаконно вынес объект на торги), оспаривание оценочной стоимости и так далее. И это мы не считаем пусть даже с большой вероятностью в будущем проигранных, но возможных исковых заявлений со стороны бывших собственников. Так-что "почти" очень глубоко натянуто)))

 

Если объект "хороший", то и много желающих на него найдется. Не факт, что торги будут выиграны. Т.е. получается, что вы ищете, отслеживаете, собираете возможную информацию., оцениваете возможные риски с текущими собственниками путем встреч и переговоров (которые могут и не пройти гладко и часто и не проходят), но в итоге ничего не получить, так как торги выиграет другой или объект вообще может быть не выставлен. Поэтому получить объект, который бы подходил "для себя" (т.е. тот случай, когда вы реально ищете квартиру , например, не для перепродажи, а для жилья), вероятность гораздо ниже, так как выбор очень ограничен, в отличие от простого рынка.

 

Поэтому в большинстве случаев, целенаправленно залоговой недвижимостью занимаются "перекупщики". Покупка ниже рынка, а также их последующая быстрая реализация, снижает их риски. Этим они занимаются целенаправленно. Один мой такой клиент в месяц рассматривает в реальности около 40 объектов. Это для него "работа".

 

Купить ниже рынка на 30-48% честно и открыто без всяких "почти"и проблем в последующем - это скорей исключение, чем правило, на самом деле. Работаю по официальным договорам с залогодержателями несколько лет. Так-что, называя других "теоретиками", а себя "практиком", да ещё с большой буквы, от этого чьи-то амбиции только страдают, а не реальность)))

 

Ничего там "секретного" нет. Я уже говорил, что там система "Серик-Берик от Васи-Пети"))) Вот и весь секрет: знать к кому подойти и что сказать)))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 18.04.2018, 12:22:58

[Ruslan M]

Да, и вот прямая ссылка на правила проведения торгов смотреть здесь

[Ruslan M]

классический тут не нужен

А каковы расценки на услуги "неклассического риэлтора", и что в эту стоимость включено?

Сообщение отредактировал Ruslan M: 18.04.2018, 12:52:21

[Roseberry]

Почему то одна простая вещь никак не дойдет до элитных риэлторов, залоговая недвижимость уже прошла несколько проверок через юридические службы банков. неужели элитный риэлтор не имея высшего юридического образования (да пусть даже и имея) сможет дать больше юридической чистоты недвижимости покупателю, чем  работа, которую проделали несколько квалифицированных юристов с опытом работы перед принятием ее в залог???  По умолчанию залоговая недвижимость юридически более безопасна, чем обычные варианты. Для чего приводить единичные примеры каких-то полуправдивых историй? чтобы люди шарахались от залоговой недвижимости и шли к элитному риэлтору??? По обычным вариантам таких историй в несколько раз больше, оформление задатка, передача квартиры, доли, супруги, наследники, дети, неправильная приватизация и т.д.  и по всем таким вопросам элитный риэлтор гарантирует бОльшую юридическую чистоту??? А юридические службы банков просто штаны просиживают. Риск менеджеры и службы безопасности тоже бездельники. они все нужны, чтобы потом открещиваться от претензий покупателя залоговой недвижимости?

Может сейчас что-то поменялось, но лет 10 назад под технические базы оформлялись многомиллионные кредиты, и за отдельное вознаграждение риск-менеджеры, служба безопасности и прочие работника банка и их руководство тоже совершенно не замечали ошибки в техпланах, смазанные на цветном принтере печати. Имел место случай, когда под элитный коттедж брался залоговый кредит, правда коттеджа не было, на том месте просто стены стояли, просто таблички с номером дома перевешивали и хозяину соседнего дома деньги платили- чтобы дом пофотографировать изнутри.

[Ruslan M]

но лет 10 назад

Такое тоже бывает, но это скорей всего исключение, но не правило. Ведь перед покупкой пытаемся осмотреть объект хотя бы снаружи. Если есть фото внутри навороченное, а доступа внутрь нет (собственник имеет право просто не пустить за порог или на на территорию), то предупреждаю клиента без всяких "почти" , что внутри перед передачей объекта может поменяться и допзатраты могут быть выше ожидаемых (хороший пример: идет щоу "Охотники за недвижимостью" на Дискавери). Поэтому лучше рассчитывать оптимистичный и пессимистичный сценарий. Потом уже принимать решение: ввязываться в это дело или нет.

[СпецРиэлтор]

Может сейчас что-то поменялось, но лет 10 назад под технические базы оформлялись многомиллионные кредиты, и за отдельное вознаграждение риск-менеджеры, служба безопасности и прочие работника банка и их руководство тоже совершенно не замечали ошибки в техпланах, смазанные на цветном принтере печати. Имел место случай, когда под элитный коттедж брался залоговый кредит, правда коттеджа не было, на том месте просто стены стояли, просто таблички с номером дома перевешивали и хозяину соседнего дома деньги платили- чтобы дом пофотографировать изнутри.

я верю, что такое могло быть и возможно были такие варианты, но это же по уголовному праву квалифицируется как мошенничество, или подделка документов. Специалисты по уголовным делам смогут более точно разложить все по полкам. А там и небо в клеточку, друзья в полосочку.