Сообщений в теме: 2973

[Ruslan M]

Цены не просидали, наоборот увеличились.

Сегодня нет, а завтра?
Цены то несколько лет были гораздо выше.

Смотреть график ==> 

[Celebrity1]

В 2006 году покупала у Найза Курылыс в ЖК на правом берегу квартиру 41,4м2 = 3 560 400 (на тот момент по 650 дол./м2(26910у.е). Потом начался кризис и ключи передали в 2008 году в феврале, и только в октябре 2010 я смогла оформить квартиру на себя. Выставила квартиру в июле, но не могла продать, т.к была в др.городе из за "короны", В конце августе выставила в топ и за 3 дня продала за 14,7млн (курс был по 420). Ставила цену адекватную по району.

Сейчас себе ищу квартиру 3шку, но найти за 36 млн заезжай и живи таких нет. При том, что я еще выкупила депозиты в ЖССБ, чтобы кредитоваться 50/50 под 5% и истратила 1 050 000тг на выкуп.

С октября на вторичке все цены подняли от 4-6 млн. 

Вчера сходила в БиАй, показали ЖК Асыл Мура 2 очередь, ЖК Гран Туран, ЖК Капитал Парк (но там доп залог), ЖК Хедлайнер. При чем выбор небольшой и планировки оставляют желать лучшего, при этом на каких то этажах не купишь черновую, а только с ремонтом от БИ Ай, цена одного пакета 44 700тг/м2, второго 53900/м2.

[Ruslan M]

Но как она применима к депозитам?

Вот здесь пример статьи, которая популярно вс( объясняет
ЧАВО ===>

 

З.Ы. не вставляйте слово "корреляция" куда попало при IRR. это вообще не о том. недвижимость многофакторная модель.

[Celebrity1]

Из всего что видела только 2 квартиры понравились, 3шка Красная деревня за 41 млн 96м2, 2этаж, дом 1997г., в цене двигались только за 38 млн, данная квартира продается с марта 2020 (с марта мониторю крышу) сейчас просто сняли с продажи. Вторая квартира в ЖК 7Я, 3/9, 93м2, с паркингом, 38 млн, данную квартиру продали за 2 дня, при чем за нал.

 

Многие инвестируют в бетон. Кто то говорит, что это актуально, кто то нет. 

Сообщение отредактировал Celebrity1: 14.12.2020, 16:00:59

[Lopercrash]

Сегодня нет, а завтра? Цены то несколько лет были гораздо выше.

Принимая во внимание QE, которое проводит ЕЦБ, думаю испанцы ожидают инфляцию и паркуют свои деньги в бетон. Цены будут продолжать расти, 4ая экономика в ЕС.  

Евро - это твердая валюта. За 10 лет на более чем 200% она не просядет. 

[Ruslan M]

продала за 14,7млн

получается "прибыли" 8090 уёв или 30% от вложений за 14 лет или 2,14% в год в валюте (если в аренду не сдавали попутно и без учета доп.затрат в виде ремонта, налога и т.п.). 

Сообщение отредактировал Ruslan M: 14.12.2020, 16:10:01

[Ruslan M]

думаю испанцы ожидают

у нас любое обсуждение на ВСЕ.КЗ двушки в Алматы заканчивается обсуждением цен за пределами страны))) 

[Lopercrash]

 

Но как она применима к депозитам?

Вот здесь пример статьи, которая популярно вс( объясняет
ЧАВО ===>

 

З.Ы. не вставляйте слово "корреляция" куда попало при IRR. это вообще не о том. недвижимость многофакторная модель.

 

IRR не применима в отношении депозита! В этой же статье IRR - применим только для инвестиционных проектов. 

Депозит - это не инвестиционный проект. Вы экономист(финансист) по образованию - а это моя работа, практика. 

Вы коррелируете стоимость цен на недвижимость с процетной ставкой по депозиту, поэтому я задал вопрос как вы их взаимоувязываете, если не нравится слово корреляция. 

Недвижимость бывает разная - начиная от физической недвижимости, потом REIT, mortgage funds и так далее. Стоимость недвижимости, в первую очередь зависит от локации - страны и места расположения в этой стране. Если в стране, все плохо - то и с недвижимостью все будет плохо. 

[Kavin]

Сейчас 1-2 комнатные, маленькие комнатушки, с маленькой площадью. Чтобы а) не было дорого, б) подпадало под гос. программы. Тренд на уменьшение площади, как в панельных домах советсткой эпохи. 

Объясните, пожалуйста, где был тренд на уменьшение площади в панельных домах советской эпохи?

Наоборот, раз в 10-15 лет менялись планировки домов, причем в сторону расширения площадей, кухонь, ванных комнат и т.д. Дома 60-х лет постройки разительно отличаются от домов 80-х лет.

[Celebrity1]

получается "прибыли" 8090 уёв или 30% от вложений за 14 лет или 2,14% в год в валюте (если в аренду не сдавали попутно и без учета доп.затрат в виде ремонта, налога и т.п.). 

 

 

Руслан, квартира приобреталась для жилья. 

Но как то в декабре 2013 года я выставила на продажу свою квартиру, чтобы купить 2х.комнатную у подруги за 115тыс у.е в ДСКовских домах в районе Евразии 1999г.п. Тогда ко мне приходили с наличкой на руках за 84 тыс дол.США, вот тогда был пик цен, потом в феврале прошла девальвация и цены на недвигу упали.

Сообщение отредактировал Celebrity1: 14.12.2020, 16:23:56

[Celebrity1]

Сейчас наблюдаю на крыше. Продают 4-шку в Экспо Плазе, 100м2, продавец ставил в:

-сентябре за 45,5 млн,

-октябре за 50 млн,

-ноябре за 65 млн

https://krisha.kz/a/show/55954078

[Farmer]

Объясните, пожалуйста, где был тренд на уменьшение площади в панельных домах советской эпохи?

Если сравнивать хрущевки с домами, построенными в дохрущевскую эру - то тренд очевиден. 

[Ruslan M]

IRR не применима в отношении депозита! В этой же статье IRR - применим только для инвестиционных проектов.  Депозит - это не инвестиционный проект. Вы экономист(финансист) по образованию - а это моя работа, практика. 

Вы вообще ничего не поняли про IRR, депозит и т.п. Я проработал более 15 лет экономистом в строительстве и консалтинге. Переубеждать ни в чем не буду. 

Успехов в Испании!
 

З.Ы. IRR -внутрення ставка доходности при которой NPV равен нулю. При расчете   NPV берут ставку дисконтирования. Ставку дисконтирования для крупных проектов, как правило, берут на уровне ставки рефинансирования или средней ставки по депозитам, для более мелких проектов целесообразнее среднюю ставку по депозитам. Корелляция вообще ни из этой степи.
IRR, NPV - используют для оценки инвестиционныхх проектов. Инвестционный проектом может быть постройка завода, покупка машины с целью оказания услуг, покупка недвижимости или даже покупка хлебопечки с целью продажи пирожков. 

Сообщение отредактировал Ruslan M: 14.12.2020, 18:29:43

[Rus2013]

Конечно вложение будет не выгодным если в 2010м году купить у застройщика по 2000 долларов за метр, когда полно вариантов было по 700-800 долларов за метр. Знакомые вкладывались по 800 и через пол года продавали по 1600 долларов. С 30 тыс долларов делали 100 тыс долларов буквально за 1,5-2 года пока строился ряд очередей ЖК. У меня брат вложил по в однушку 800, пока дострлилась 1я секция продал за 1700, купил двушку во второй секции по 900, через 3 месяца продал по 1200 ,купил трешку по 850.И потом кирдык пришёл в 2014м девал, потом ещё девал 2015м. Сейчас не выгодно стало вкладываться в первичку. От того что наша экономика упала более чем в 2 раза, себестоимость не упала в 2 раза. По прежнему продажные цены 800-1000 долларов у застройщиков. Но вторичка рухнула буквально в долларах. Ушли инвесторы, бум прошёл. Государству пришлось использовать последний рычаг увеличения строительства это снижение % ставок по ипотекам путем внедрения новых программ. Если будет ещё один девал о котором все говорят, то первичка никак не упадёт до 300-400 долларов за метр. Она так же останется 800-1000 долларов. Просто покупать никто не будет. Встанут все стройки как было это в 2007-2009. Спрос никуда не уйдёт, это столица. Весь спрос пойдёт на вторичку, а это даст ценам идти вверх сильно в тенге. В долларах конечно будет не большое падение. В Астане в год строится около 30 тыс квартир, которые все раскупаются. И если объем первички упадёт, то вторичка резко отреагирует. А вот провинции наоборот будут лететь в пропасть в кризис. Сейчас цены в регионах на квартиры уже местами выше чем в столице. Посмотрите на Узбекистан и Киргизию. У них ввп на душу в 6-7 раз ниже нашего, но недвижимость в долларах в столицах от этого не ниже нашего. То есть если наша экономика упадёт ещё в 2-3-4-5 раз, от этого цены на квартиры ниже не станут. Дно цен было в 2009 году осенью и 2017м году летом.

Сообщение отредактировал Rus2013: 14.12.2020, 18:37:25

[Ruslan M]

Продают 4-шку в Экспо Плазе, 100м2, продавец ставил

квартира 10 месяцев в продаже. начинал с 50 млн. потом плавало туда-сюда цена. может тоже пенсионку ждёт))) 

[Kavin]

 

Объясните, пожалуйста, где был тренд на уменьшение площади в панельных домах советской эпохи?

Если сравнивать хрущевки с домами, построенными в дохрущевскую эру - то тренд очевиден. 

 

Имел возможность наблюдать дохрущевские дома только на примере домов для партийных чиновников, в районе главпочтамта. Согласитесь, квартиры для партийной верхушки и квартиры для простых людей под одну гребенку не сравнишь.

Может, в других городах массово строили дома с большими квадратурами и удобными планировками? У нас не видел.

[Ruslan M]

квартира приобреталась для жилья

так у нас вся тема перешла в плавно выгодно-невыгодно))) 

[Lopercrash]

Если будет ещё один девал о котором все говорят

А почему один девал? Можем еще и еще и еще. У тенге разве есть дно? Какие предпосылки для укрепления тенге? Я не знаю ответа, если вы знаете.

Недвижимость номинирована в тенге, согласен, что цена в тенге будет расти. Но в валюте она будет падать. 300-400$ легко. 

Себестоимость, а что включено в него? Стоимость земли, откаты всем госслужащим, чистая прибыль у застройщика. за 10 лет себестоимость выросла в 20 раз, или аппетиты выросли?

Если бы вам в начале 2008 года рассказали, что цена будет 800$ вы бы пальцем у виска покрутили. Не может квартира в Казахстане, стоить столько же сколько в развитых странах.

[Lopercrash]

- сравнение эффективности инвестиций всегда идёт на основе средней ставки по депозиту, так называемый IRR

 

Ставку дисконтирования для крупных проектов, как правило, берут на уровне ставки рефинансирования или средней ставки по депозитам, для более мелких проектов целесообразнее среднюю ставку по депозитам

Все я понял вас, пришлось прям вчитываться и додумывать. 

1) ставка дисконтирования и IRR - это разные вещи.

2) NPV - это чистая приведенная стоимость, CFD на Coast of capital. 

3) Ставка дисконтирования - это coast of capital, или wacc. Вы уровняете WACC со ставкой рефинансирования или средней ставкой по депозиту? Интересно. Вы используете собственные и заемные средства и все равно используете ставку рефинансирования и среднюю ставку по депозиту? Первый раз такое вижу.

Вы говорите с позиции застройщика. Скорее вы работали в ТОО. Иначе WACC вы рассчитывали бы по-другому, и вас съели бы аудиторы. 

4) Теперь суть недопонимания: стоимость недвижимости не зависит от ваших фин. моделей. Утверждать, что мы берем среднюю ставку по депозиту в качестве coast of capital и поэтому стоимость должна увеличиваться\уменьшатся в зависимости от ставки рефинансирования - в корне не верно. С таким же успехом берите любой иной индикатор.

Grasias за Испанию, но пока здесь. Если и сейчас не понял, то уж простите. Вы все смешали, IRR,NPV, ставку дисконтирования - я понять не мог как они на стоимость недвижимости влияют.

[Ruslan M]

стоимость недвижимости не зависит от ваших фин. моделей

Стоимость от финмоделей никак не зависит. Об этом не было и слова. Финмодели для оценки эффективности инвестиций.
Вы вообще в другой степи бродите.

И простые расчеты показывают, что продай ранее 3 года назад квартиру по текущей рыночной цене, то эффект сегодня был бы выше, чем продажа за 16 млн. сегодня.

не поняли? ну да ладно)))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 15.12.2020, 09:56:01