Сообщений в теме: 2973

[Rus2013]

Если будет ещё один девал о котором все говорят

А почему один девал? Можем еще и еще и еще. У тенге разве есть дно? Какие предпосылки для укрепления тенге? Я не знаю ответа, если вы знаете.
Недвижимость номинирована в тенге, согласен, что цена в тенге будет расти. Но в валюте она будет падать. 300-400$ легко. 
Себестоимость, а что включено в него? Стоимость земли, откаты всем госслужащим, чистая прибыль у застройщика. за 10 лет себестоимость выросла в 20 раз, или аппетиты выросли?
Если бы вам в начале 2008 года рассказали, что цена будет 800$ вы бы пальцем у виска покрутили. Не может квартира в Казахстане, стоить столько же сколько в развитых странах.

Почему тогда в соседних странах при зарплате 50 долларов цены на жилье в столице 700-800 долларов? Даже если у нас девал будет до 900 тенге за бакс как говорит денежная тенговая масса, цены не упадут ниже 700-800 долларов, потому что это и есть себестоимость.

[YloveAst]

Знаю точно , что комфорт класс застройщику выходит себестоимостью около 200 000тг за метр.

[Farmer]

Может, в других городах массово строили дома с большими квадратурами и удобными планировками?

 

Вы удивительно догадливы...  Кроме Целинограда в СССР была еще масса других городов. И в нескольких из них мне пришлось и пожить и бывать в обычных квартирах обычных граждан в домах постройки конца 40-х - начала 60-х годов. И в хрушевках я тоже пожил от души    Так что сравнивать мне есть с чем.

Справедливости ради конечно надо сказать что реально массовое строительство жилья началось именно с хрущевок, но массовым оно стало именно потому, что за счет общего уменьшения габаритов квартир, максимальной унификации и стандартизации проектов, применение более дешевых материалов и т.п. мероприятий, добились достаточно приличного снижения стоимости. Но это уже совсем другая история ©

[Ruslan M]

Знаю точно , что комфорт класс застройщику выходит себестоимостью около 200 000тг за метр.

в себестоимость включены затраты только на строительство или все затраты (земля, проектирование, налоги, подключение к коммуникациям, расходы на ввод в эксплуатацию, благоустройство)?

Сообщение отредактировал Ruslan M: 15.12.2020, 13:59:05

[YloveAst]

Знаю точно , что комфорт класс застройщику выходит себестоимостью около 200 000тг за метр.

в себестоимость включены затраты только на строительство или все затраты (земля, проектирование, налоги, подключение к коммуникациям, расходы на ввод в эксплуатацию, благоустройство)?

Все полностью.

[Ruslan M]

Все полностью

всё-таки от местоположения строительства себестоимость может меняться при одном уровне комфортности думаю, так как затраты могут быть разные (земля, коммуникации, расходы по реализации). Да и в условиях "рыночной экономики" (это ведь капитализм) по сути не так важно за сколько построил/потратил, а важнее за сколько можешь продать)))

[kazakh07]

Коммерческую недвигу надо покупать, сейчас есть хорошие варианты, денег нет свободных(
Месяц назад взял за 20млн 40кв.м на сарыарке 1линия, сдал за неделю за 330 000тг. Отбивается за 5 лет, геморроя как с квартирой нет, арендатор сам все делает.

Тоже думаю купить ком. недвижимость с небольшой квадратурой. Промониторил крышу, но в пределах 15 млн, не нашел хороших вариантов. Где вы находите хорошие варианты?)

[YloveAst]

Коммерческую недвигу надо покупать, сейчас есть хорошие варианты, денег нет свободных(
Месяц назад взял за 20млн 40кв.м на сарыарке 1линия, сдал за неделю за 330 000тг. Отбивается за 5 лет, геморроя как с квартирой нет, арендатор сам все делает.

Тоже думаю купить ком. недвижимость с небольшой квадратурой. Промониторил крышу, но в пределах 15 млн, не нашел хороших вариантов. Где вы находите хорошие варианты?)

Там же, ищу в разделе на карте , выставляйте нужные параметры и вперёд. Хорошие лоты быстро продаются, надо постоянно мониторить.

[hybrid123]

 

Коммерческую недвигу надо покупать, сейчас есть хорошие варианты, денег нет свободных(
Месяц назад взял за 20млн 40кв.м на сарыарке 1линия, сдал за неделю за 330 000тг. Отбивается за 5 лет, геморроя как с квартирой нет, арендатор сам все делает.

Тоже думаю купить ком. недвижимость с небольшой квадратурой. Промониторил крышу, но в пределах 15 млн, не нашел хороших вариантов. Где вы находите хорошие варианты?)

 

нет нет мониторю крышу, х.з. есть такие цены в Астане за дом?

[Lopercrash]

Стоимость от финмоделей никак не зависит. Об этом не было и слова

Вы точно работали в финансовой сфере? IRR, NPV и прочие индикаторы указываются только в фин моделях, при оценке инвестиционного проекта. На этапе планирования и принятия решений о рентабельности проекта.

[Lopercrash]

Почему тогда в соседних странах при зарплате 50 долларов цены на жилье в столице 700-800 долларов? Даже если у нас девал будет до 900 тенге за бакс как говорит денежная тенговая масса, цены не упадут ниже 700-800 долларов, потому что это и есть себестоимость.

900 тенге - это предел? Я не говорю завтра - послезавтра, но это предел на будущее?

Соседние страны, существуют за счет притока капитала с РФ и Казахстана. Когда приток нефтедолларов иссяк в РФ и Казахстане, что дальше?

Еще раз спрошу, что входит в CAPEX (капитальные затраты) на строительство МЖК в Астане? В 2005 года стоимость в 300-400$ за квадрат, вполне хватало, при нефти 40-60$. У вас когда денег нет, вы ужимаетесь. А вы сейчас при пустых карманах, хотите есть - как ели раньше.  

Стоимость земли упадет, откаты упадут, доходность упадет - в валюте! Она последние 10 лет падала у нас. Что должно изменится? 

[Rus2013]

В 2005 года стоимость в 300-400$ за квадрат, вполне хватало, при нефти 40-60$.

Вы действительно думаете что доллар 2005 года и 2020 имеет одну стоимость? Тогда почему золото с 2005 года выросла с 400 до 2000 за унцию или на 500% ? По вашей логики и себестоимость должна вырасти с 400 до 2000 долларов за метр. Да и зарплаты 2005 года и 2020 не уместно сравнивать. Если в 2005 году инженер на КТЖ получал 300-400 долларов, то сейчас по той же сетке 600-700 долларов. То есть даже в долларах идёт рост зарплат.

[Ruslan M]

На этапе планирования и принятия решений о рентабельности проекта.

А Вы точно рассматирваете покупку недвижимости как инвестиционный проект? 

Дисконтируйте 13,5млн на 3 года (сумма по которой могли бы продать недвигу без проблем 3 года с начала старта, если бы неразумно не завышали цену) по ставке депозита и получите цифру. Сравните с тем, что получили, и сравните (13,5*1,09*1,09*1,09=17,4 против 16,0). Проблем вобще не вижу. Я об этом, Вы о чём?
Но такая ситуация привычна, когда люди считают, так скажем, "обыденно". Особенно поражают случаи, когда рынок стагнирующий, квартира в ипотеке, но продолжают повышать цену или просто завышать и тем самым удлинняя срок продажи. Потом всё-таки продают по рыночной цене, но по факту эта цена оказывается ниже, чем можно было получить в первый 1-2 месяца (с учетом уплаты процентов и суммы основного долга).

Сообщение отредактировал Ruslan M: 17.12.2020, 14:16:36

[Lopercrash]

Тогда почему золото с 2005 года выросла с 400 до 2000 за унцию или на 500%

Это не тема данной ветки, но я на фонде с 2008 года, у меня есть в портфеле GLD и золотодобытчики. Я могу вам подробно расписать, свой взгляд. Но сочтут за оффтоп.

Вы действительно думаете что доллар 2005 года и 2020 имеет одну стоимость?

 

Отнюдь. Это значит, что мы стали меньше зарабатывать. Так как доходы у страны опустились на уровень 2005 года. В 2005 году при цене в 50$ за бочку, мы могли себе позволить больше, чем в 2020 году, при цене в 50$ за бочку. (i) Плюс к этому падение индекса DXY, мы еще сильней ощутим удар, ближайшие 1-2 года. Так как экспортируем мы в долларах, а вот импортируем товары в разных валютах.

По вашей логики и себестоимость должна вырасти с 400 до 2000 долларов за метр. Да и зарплаты 2005 года и 2020 не уместно сравнивать. Если в 2005 году инженер на КТЖ получал 300-400 долларов, то сейчас по той же сетке 600-700 долларов. То есть даже в долларах идёт рост зарплат.

Я как получал n-ое количество в долларах в 2005 году, так и получаю сейчас столько же в долларах. Доходы в тенге значительно выросли, однако в долларах США остались на тех же уровнях. С недвижимостью точно такой же трюк произойдет, в тенге она будет расти, однако обесценение валюты будет значительно опережать рост стоимости недвижимости в тенге. Обернитесь, что происходило последние 10-12 лет. Стоимость в валюте падала. Факторов на то что, она продолжит свое пике значительно больше, и не одного против. Когда происходит девалбвация доллара, мы должны девальвировать тенге еще сильней. В противном случае, товары из всего остального мира для нас становятся еще дороже.  Смотрите (i). На это накладывается падение доходов от экспорта нефтепродуктов. Стоимость недвижимости - это индикатор состояния экономики и благосостояния населения, вы можете строить дома по любым ценам, но кто их покупать будет? 

[Ruslan M]

Стоимость недвижимости - это индикатор состояния экономики и благосостояния населения

ИДЖ - индекс доступности жилья это индикатор благосстояния населения. По нему и определяют тренды развития рынка недвижимости, а не наоборот. Рынок недвижимости величина зависимая от многих факторов.

[Бошетунмай]

Руслан, а как с этим ИДЖ в кз за последние 10 лет, доступность выросла или нет? Нельзя ли по классам жилья рассмотреть, чтобы эконом жилье по госпрограммам (жилстрой, баспана и тд) отдельно шло, комфорт класс отдельно и тд. Ведь может жилье эконом класса стало доступнее, но рассматриваешь то комфорт

[Lopercrash]

ИДЖ - индекс доступности жилья это индикатор благосостояния населения

Это где мы на одной строке с Пакистаном стоим? ИДЖ = стоимость жилья/платежеспособность. Вы где здесь противоречия увидели?

Стоимость недвижимости - это индикатор состояния экономики и благосостояния населения

[Ruslan M]

Это где мы на одной строке с Пакистаном стоим?

ну во-первых, ни на одной строке, а на строчку выше))) (80-е место)

и это как раз  и показатель уровня развития рынка недвижимости, а также социально-экономического развития (а не просто экономики и благосостояния). налицо всё возрастающее расслоение общества по уровню дохода.
если добавим сюда индекс прозрачности недвижимости, а также рейтинг по уровню коррупции, то всё вполне понятно становится.

не знал, что для кого-то это новость. Именно по аналитическим показателям, а не стоимости недвижимости, нужно анализировать.
Это как по IRR и NPV...ай, да ладно...

[Ruslan M]

Нельзя ли по классам жилья рассмотреть

конечно можно. бумага ведь всё стерпит)))
наверное кто-то считает же. ведь комфорт и бизнес покупают. но это локально и краткосрочно. строительство дворцов среди "трущоб" знаем из истории к чему приводит же... 

[mib_asd]

Знаю точно , что комфорт класс застройщику выходит себестоимостью около 200 000тг за метр.

 

видел акт ввода в эксплуатацию Хайвил Парк 1 (там на сколько помню выходило около 300 тысяч за квадрат всей площади застройки, это включая коммерческие и общие площади как я понял).

 

п.с.точно цифру не помню, но припоминается так

Сообщение отредактировал mib_asd: 23.12.2020, 16:52:02