Сообщений в теме: 4031

[NorthMax]

1) досрочное погашение в банке А как правило возбраняется (есть какие либо условия и ограничения). например штраф за досрочное погашение.
2) получение в банке Б проходит как оформление нового кредита, а при оформлении кредита как правило есть оплата услуг.

но помните, далеко не всегда кредит с более низкой процентной ставкой более выгоден. у кредита есть много других свойств, которые могут быть для вас более принципиальны (кредит кредиту рознь короче ).

1. При любом раскладе, даже с максимальным штрафом, досрочное погашение выгоднее, т.к. при долгосрочном кредитовании (читай ипотеке) банковский коэффициент даже при КИКовской ставке в 12,6 и сроке 15 лет при мин. предоплате получается 2 с лишним, считай выплачиваешь более 100 % суммы кредита сверх погашаемой.
2. Даже при первоначально оформлении тратишь не более 700 долларов.

Интересно, какие свойства могут быть для клиента более принципиальны, чем его затраты (проценты кредита) ?

[lPhreon]

условия досрочного гашения:
в банке А ставка больше, но мягкие условия досрочного погашения
в банке Б ставка ниже, но жесткие условия досрочного погашения.
если планируется досрочное погашение через годик-два, первый вариант выгоднее в финансовом отношении.

[NorthMax]

условия досрочного гашения:
в банке А ставка больше, но мягкие условия досрочного погашения
в банке Б ставка ниже, но жесткие условия досрочного погашения.
если планируется досрочное погашение через годик-два, первый вариант выгоднее в финансовом отношении.

Сенкс, про досрочку я как-то не подумал

[E&M]

Народ хочу оформить ипотечный кредит. Документы все собрал и уже сдал в банк. Правда продавцу квартиры, которую хочу взять, залог пока не давал, но объяснил что буду оформлять ипотеку.
Вроде как он согласен ждать. Но опять время.....? Боюсь одного, что пока банк будет мои бумаги рассматривать, квартиру может купить уже другой. Теперь скажите плз какое время необходимо банку чтобы банк занял бабки? неделя, 2 недели или?

[NorthMax]

Посмотри в договоре, там указыватся срок, в течение которого банк рассматривает документы, поговори с кредитным офицером, обычно кредитные комитеты по определенным дням. А продавцу лучше дать задаток, нотариально оформив, т.к. сейчас по закону в случае отказа Продавца - задаток возвращается в двойном размере, но в случае отказа со стороны Покупателя - задаток не возвращается. Кстати, если сделка не состоится после того как назначен день выплаты, многие банки выставляют нехилые штрафные санкции. Знакомый залетел на 500 у.е. Так что задаток оставляйте побольше

[E&M]

Посмотри в договоре, там указыватся срок, в течение которого банк рассматривает документы, поговори с кредитным офицером, обычно кредитные комитеты по определенным дням. А продавцу лучше дать задаток, нотариально оформив, т.к. сейчас по закону в случае отказа Продавца - задаток возвращается в двойном размере, но в случае отказа со стороны Покупателя - задаток не возвращается. Кстати, если сделка не состоится после того как назначен день выплаты, многие банки выставляют нехилые штрафные санкции. Знакомый залетел на 500 у.е. Так что задаток оставляйте побольше

Ок! спасибо за ответ. Переговорю с менеджером банка.

[E&M]

Сходил вчера к менеджеру, попросил дать почитать договор, а она говорит, сначала банк должен решить занять мне бабки или нет. А договор потом. Я так поинмаю, они сначала должны хотя бы поссмотреть ту квартиру которую покупаю? Но никто из банка не ходил не залоговик, не сам менеджер. А уже на кредитный комитет документы выставляют сегодня?
Так должно быть или? Вообщем одни вопросы..... Причем в банке народу тьма, менеджеры толком все объяснить не могут, вечно куда-то торопяться, спешат, все потом да потом. Первое время после такого обращения с клиентом захотелось вообще забрать документы и в другой банк рвануть. Объясните уважаемые, кто уже имел честь сталкиваться с банком, какая процедура должна быть для выдачи ипотеки? А то я клюнул на рекламу банка, что все оформляется банком за 3-5 дней. На самом деле получается уже как месяц отдал документы и жду решения.

[NorthMax]

Ипотечный кредит оформляется в два этапа и состоит из:
1. Анализ платежеспособности клиента, проверяется з/п, пенсионные, прописка и т.д. и принимается решение о сумме кредита, которую данный клиент может получить
2. Анализ залогового имущества, то бишь квартиры, оценивается стоимость, проверяется юридическая чистота собственности и т.п. банк оценивает квартиру, т.е. стоит ли ее брать в залог за ту сумму, которая запрашивается.
Я сначала прошел первый пункт, т.е. банк провел кредитный комитет, после которого мне объявили максимальную сумму кредита которую я могу получить. В БТА решение кредитного комитета действительно в течение 3 месяцев, за это время спокойно ищешь вариант квартиры и остается только провести 2 пункт и вуаля

[sipirgish_]

[quote name='Subaru_leg' date='29.04.2004, 17:24']Расчет кредитов
14,5% - годовая ставка. 15% - первоначальный взнос. Стоимость квартиры 20 тысяч У.е. Кредит сроком на 7 лет
Если брать обычный кредит, то получаем следующее:
20000*0,85 = 17000уе - сумма получаемого кредита.
17000*0,145 = 2465уе - Ежегодный процент вознаграждения банка.
2465*7 = 17255уе Вознаграждение банка за семь лет.
17255+17000 = 34255уе общая сумма выплат.

Если брать лайтс-кредит, то получаем следующее:
20000уе - сумма получаемого кредита.
20000*0,11 = 2200уе - Ежегодный процент вознаграждения банка.
2200*7 = 15400уе Вознаграждение банка за семь лет.
15400+20000 = 35400уе общая сумма выплат.

[QUOTE]

че то я недогоняю... а почему проценты все одни те же на каждый год...если я плачу принципал, то и % должны уменьшаться... ето у нас во всех банках так начисляют %... странно однако...

[lPhreon]

че то я недогоняю... а почему проценты все одни те же на каждый год...если я плачу  принципал, то и % должны уменьшаться... ето у нас во всех банках так начисляют %... странно однако...

эти расчеты очень приближенны (точнее сказать считаются не совсем правильно, подход неверный),
но общую суть отражают, а именно:
а) ипотека лайтс дороже, но доступнее по документам
б) обычная схема дешевле, но менее доступна по документам

впрочем как должно быть,
вообщем большие, но по пять.......

[Хоттабыч]

Фраза "сумма последнего платежа" означает сумму последнего платежа. Не по графику погашения, а реально: т.е. собрался клиент сейчас погасить, сегодня, вот сегодня это и будет суммой последнего платежа, но опять таки при условии, изложенном в моем предыдущем сообщении. А насчет конкретного примера, прошу пардона, не могу посчитать (не силен), предлагаю обратиться непосредственно в банк. 

ну что же, посчитаем с досрочным погашением за счет депозита.

квартира стоит 20 000
на руках уже есть 10 000

вариант 1 (Ипотека light).
10000 помещается на депозит
20000 выдается кредит под 7% на 10 лет.
по аннуитетной схеме через 71 месяц остается остаток по кредиту 9 871.77, который и гасим досрочно за счет депозита.
в этому времени по процентам за весь срок будет уплачено 10 128.23 (это по моим расчетам, если я ошибся - поправьте).

вариант 2 (другой банк).
10000 в качестве первоначального взноса.
10000 выдается кредит под 13%.
так как в предыдущей схеме кредит брался на 10 лет, но фактически погасился через 71 месяц, то берем срок 71 месяц.
получаем что по процентам за весь срок будет выплачено 4 385.67 (опять же, это по иоим расчетам...)

возникает вопрос, а за что такая переплата ???
а это плата за "доступность кредита", ипотека light декларирует что подтверждение дохода вообще не нужно, а для ипотечного кредитования это большой риск, который компенсируется значительно более высоким (больше чем в 2 раза) вознаграждением...

все бы ничего, каждая схема имеет право на существование...
но вот то, как это преподносится народным банком, ведь у всех на устах 7% годовых, а не те расчеты, пример которых я привел выше.
или я посчитал неверно?

Ну разве это не прекрасный маркетинговый ход? А расчеты я попрошу перепроверить...

[lPhreon]

Ну разве это не прекрасный маркетинговый ход? А расчеты я попрошу перепроверить... 

вот-вот,
я привел вполне конкретные цифры,
дал полностью раскладку - как считал,
а в ответ слышу "Ну разве это не прекрасный маркетинговый ход?",
вы считаете, что этим сделали мои расчеты неверными?



жду от вас ваших цифр и расчетов...
докажите обратное моим словам...


ЗЫ
кстати и в соседнем топике вы говорите про ПиаР,
но ведь цифры то никто не опровергнул, а ведь статейка строится на цифрах,
а цифры вещь упрямая ...

[Хоттабыч]

Ну разве это не прекрасный маркетинговый ход? А расчеты я попрошу перепроверить... 

вот-вот,
я привел вполне конкретные цифры,
дал полностью раскладку - как считал,
а в ответ слышу "Ну разве это не прекрасный маркетинговый ход?",
вы считаете, что этим сделали мои расчеты неверными?



жду от вас ваших цифр и расчетов...
докажите обратное моим словам...


ЗЫ
кстати и в соседнем топике вы говорите про ПиаР,
но ведь цифры то никто не опровергнул, а ведь статейка строится на цифрах,
а цифры вещь упрямая ...

В той нехорошей статейке почему-то разные сроки кредитов. Как можно сравнивать один кредит со сроком 88 дней с другим кредитом со сроком в 180 дней??? Ясный перец, что тот кредит, что "длиней", тот и будет дороже... Вот такая игра с цифрами и заводит в тупик простого обывателя, т.к. он (обыватель) не силен в расчетах и не видит подвоха. Вот где собака порылась!
Так что цифры - это не просто упрямая вещь, это еще и инструмент!
Да и потом, подобная статейка была опубликована раньше в том же "Времени", где расписывалось как не выгодно брать Ипотеку Lights. Заказчик - ККБ (а они и не отпирались как Альянс). И что в итоге? Спустя 2 недели ККБ выходит с аналогичной программой! А хотите еще пример непоследовательности шагов?
В журнале National Business за май 2004 года ? 4 (7) красивая статья - интервью с управляющим директором ККБ г-ном Ахметовым. 14 страница, третья колонка, конец второго абзаца после фотки. Цитирую: "Мы против ценовых войн. Это невыгодно никому". И следом Лучшая ипотека с 6 %.

А насчет прекрасного маркетингового хода, извиняюсь, в лом было сразу перепроверять...

[lPhreon]

мне тоже вначале показалось это странным...
но потом я понял их логику.
и в том, в другом случае аннуитеты равны, это означает что в обоих случаях человек платит одинаковую сумму,

т.е. раз в месяц заемщик платит определенную сумму и неважно на какой срок кредит, по какой процентной ставке; все привязано к тому, сколько он сегодня отдает банку своих кровных.

эта логика на мой взгляд очень правильная.
неважно что у тебя написано в договоре 7% и 13%.
важно сколько в месяц ты выплаичаешь в банк.

и вот по ипотеке лайтс выплачиваю ту же сумму что и по обычной схеме, заемщик погасит кредит позже.
вот их главная ИДЕЯ!!!! (на мой взгляд близкая к гениальной )

чуствуете? да?
хорошо..... еще более наглядно....
вы оформились по ипотеке лайтс
я по обычной схеме.
вы и я платим ежемесячно одну и то же сумму, ОДИНАКОВУЮ.....
но я погашаю кредит раньше (причем, раньше от нескольких месяцев до нескольких лет). т.е. для вас он будет дороже финансово....
прикольно, да?.....

я думаю вы теперь согласитесь что это минус лайтса
но есть и плюс, послабление по документам.

вообщем..........
маленькие но по 3,
большие но по 5....

[Хоттабыч]

хорошо..... еще более наглядно....
вы оформились по ипотеке лайтс
я по обычной схеме.
вы и я платим ежемесячно одну и то же сумму, ОДИНАКОВУЮ.....
но я погашаю кредит раньше (причем, раньше от нескольких месяцев до нескольких лет). т.е. для вас он будет дороже финансово....
прикольно, да?.....

я думаю вы теперь согласитесь что это минус лайтса
но есть и плюс, послабление по документам.

вообщем..........
маленькие но по 3,
большие но по 5....

Коллега! Придется мне Вас разочаровать. Мне сделали расчет и вот что получилось:

Вариант 1. Ипотека Lights
10 000 - депозит
20 000 - кредит
7 % на 10 лет.
На 71 месяц:
остаток по кредиту - 10 104,05
уплачено осн. долга - 9 895,95
уплачено вознаграждения - 6 336,80
Делается досрочное погашение.
ВАЖНО! Дополнительный расход клиента сверх депозита - 104,05
Итого расходы клиента - 20 000 + 6 336,80 = 26 336,80

Вариант 2. Стандартная схема.
первоначальный взнос - 10 000
сумма кредита - 10 000
13 % (хотя где можно взять под такую ставку?) на 10 лет
На 71 месяц:
остаток по кредиту - 5 764,39
уплачено осн. долга - 4 235,61
уплачено вознаграждения - 6 217,55
Делается досрочное погашение. (это для того чтобы условия были равные, хотя можно здесь и не погашать досрочно, но в таком случае нести дальнейшие расходы по вознаграждению)
ВАЖНО! Дополнительный расход клиента - 5 764,39
Итого расходы клиента - 10 000 + 10 000 + 6 217,55 = 26 217,55 + расходы за организацию кредита (1 % от суммы кредита) + штраф за досрочное погашение. И еще где-то надо найти 5 764,39 для погашения...

Далее, если провести сравнение с 15 % депозитом и аналогичным взносом, то картина будет явно в сторону Ипотеки Lights. Ниже я приведу пример для ответа на сообщение sipirgish_

[bald]

а куда вы дели 10 000 на депозите?
Разве их за вас банк вносить или с неба падают?
Вот и суммируйте их к НАЧАЛЬНЫМ взносам, то что их они потом вернуться это будет потом, разговор идет о СКОЛЬКО НАДО ЗАПЛАТИТЬ.

Поэтому расчете получаются не в пользу Лайта.

[lPhreon]

13 % (хотя где можно взять под такую ставку?) на 10 лет

http://www.kkb.kz/pe...dit.asp?mid=319
http://www.alb.kz/pr...19&category=100
http://ipoteka.kz/products/conds/
http://www.centercre.../index5.html#ip
еще искать лень было ....
сам не проверял, иногда информация на сайтах бывает не соответствует действительности, но 13% точно есть... стопудова...

а теперь немного отойдем от нашей темы, чтобы потом вернуться к ней:
итак вопрос,
вот скажите мне коллега, как много людей получивших кредит по ипотеке лайтс будет досрочно его гасить за счет депозита? (это самый главный вопрос, выскажите свое мнение по нему)

вот мой ответ на этот вопрос:
на мой взгляд, абсолютное большинство "нормальных" людей (я думаю 99,9% ), будет ДОСРОЧНО ГАСИТЬ ЗА СЧЕТ ДЕПОЗИТА. т.е. если у вас есть остаток по кредиту 10000$ за который вы платите банку 7% годовых и на депозите в этом же банке лежит бесплатно 10000$, то лучше этот самый кредит за счет депозита и закрыть. а уж потом лишние деньги собирать на обычном депозите за который уже вам платят вознаграждение.

[Хоттабыч]

а куда вы дели 10 000 на депозите?
Разве их за вас банк вносить или с неба падают?
Вот и суммируйте их к НАЧАЛЬНЫМ взносам, то что их они потом вернуться это будет потом, разговор идет о СКОЛЬКО НАДО ЗАПЛАТИТЬ.

Поэтому расчете получаются не в пользу Лайта.

Уважаемый, посмотрите внимательней. За счет депозита идет погашение. Грубо говоря: 20 000 вы получили, но погасили 10 000 сами и 10 000 за счет депозита.

[Хоттабыч]

[quote name='lPhreon' date='09.07.2004, 13:31'][quote name='Хоттабыч' date='09.07.2004, 12:00']
а теперь немного отойдем от нашей темы, чтобы потом вернуться к ней:
итак вопрос,
вот скажите мне коллега, как много людей получивших кредит по ипотеке лайтс будет досрочно его гасить за счет депозита? (это самый главный вопрос, выскажите свое мнение по нему)

вот мой ответ на этот вопрос:
на мой взгляд, абсолютное большинство "нормальных" людей (я думаю 99,9% ), будет ДОСРОЧНО ГАСИТЬ ЗА СЧЕТ ДЕПОЗИТА. т.е. если у вас есть остаток по кредиту 10000$ за который вы платите банку 7% годовых и на депозите в этом же банке лежит бесплатно 10000$, то лучше этот самый кредит за счет депозита и закрыть. а уж потом лишние деньги собирать на обычном депозите за который уже вам платят вознаграждение.[/QUOTE]

Не думаю, что это "ловушка", но мой ответ также логичен, как и Ваш - я за "нормальных" людей, которые будут гасить за счет депозита.

[Хоттабыч]

Поэтому расчете получаются не в пользу Лайта.

Можно много обсуждать, понимать или не понимать, принимать или не принимать такую ипотеку, но поверьте мне на слово, отбоя от людей нет. тьфу-тьфу-тьфу...