Сообщений в теме: 4031

[lPhreon]

вопрос: в чем подвох или же преимущества ентой КИК?
что лучше?
тенге? бакс? плавающая ставка?

брать планирую 35 штук лет на 5-8, это составляет 50% от стоимости жилья.
я интересуюсь исключительно вашим опытом или просто мнением...
особено опытом банкиров и/или экономистов.

чесно говоря на это никто определенного ответа не даст.
это все равно что, в какой валюте держать депозит, в долларах, евро, или же скажем юанях?

у каждой программы есть свои плюсы/минусы. ни одна из них не является принципиально лучше или хуже.
на сегодня - принципиально только наличие штрафа за досрочное погашение. у кика этот штраф есть, в собственных программах банка как правило нет.

но и это может быть не принципиально в вашем конкретном случае.
главные критерии для выбора банка на мой взгляд должны быть:
1) стоимость кредита (все расходы по кредиту за весь период)
2) уровень сервиса
а точнее их сотношение. цена/качество
(почему то все думают что кредиты во всех банках одинаковые, ничего подобного, кредиты, как мыло, или стиральный порошок, бывают качествеными и не очень , плюс на вкус и цвет, как говорится ...)

если со вторым все сугубо субъективно, то с первым - просто просите дать полный расчет всех расходов на бумаге. не дают? разворачиваетесь и уходите. дали? идете домой, зовете знакомого сильного в финансовой математике и считаете. повторяете процедуру для других банков, потом сравниваете. я понимаю что все это достаточно геморойно, но цена вопроса может идти на тысячи долларов.
удачи...

[lPhreon]

Кредит можно оформить с подтверждением дохода, что позволит оформить беззалоговый кредит.
А можно и без подтверждения доходов, но тогда покупаемая квартира берется в залог.

неверные утверждения.
беззалоговых ипотечных кредитов не бывает.
потому по ипотеке самые низкие ставки среди кредитов, есть залог => меньше рисков для банка => меньше маржа банка.

утверждение "выдать кредит без подтверждение дохода" тоже немного неверно (даже не неверно; есть некоторое смысловое искажение, благодаря агресивному маркетингу). кредит выдается без документального потверждения дохода, это да.
но в любом случае, банку интересен только платежеспособный клиент, а потому его доходы проверяются (если не нравится слово "проверяется", то можно использовать фразу "банк интересуется доходами клиента").
другой вопрос что проверятся это может документально, а может неким другим способом(-ами). и вот этот некий другой способ и называются - "без подтверждения дохода".

[lPhreon]

Эту часть мы можем примерно оценить в 70%, но основе данных по инфляции. То сравниваем рост цен на промышленную продукцию, и на жилье разница есть спекулятивный прирост. Что косвенно свидетельствует о соотношении спекулянтов к остальным.

Вторая цифра говорит, что 90% рынка - спекулянты.
Она основана на сравнении цен на внутреннем рынке и доходов населения с ситуацией в других странах.
Например, среднемесячная зарплата раз в 10 меньше аналогичного показателя в ЕС, но наши цены на жилье уже превышают их показатели. То есть, спекулятивная часть цены равна 90%, что косвенно говорит об доле спекулянтов на рынке.

В итоге возьмем среднюю - 80%. То есть сейчас 8 из 10 сделок совершаются только с целью дальнейше перепродажи.
И показатель этот очень высок, то есть риск завала рынка в ближайшее время. Тем более, что в предыдущем ответе я показал динамику цен на жилье за последние 3 месяца. Уены сейчас можно сказать стоят, и спекулянты отслеживая динамику, могут забить тревогу, и сбежать с рынка, стараясь выручить хотя часть своих инвестиций.

честно говоря не очень отчетливо вижу причинно-следственную связь.
да, согласен рынок жилья в алмате сейчас несколько перегрет. но и не горит.

вот здесь есть интересная статья. цитата:

Как и на любом рынке, причина одна: предложение не соответствует спросу. В Казахстане весь жилищный фонд по данным Госкомстата составляет примерно около 250 миллионов квадратных метров. Давайте посчитаем- средний срок эксплуатации жилья 50 лет, получаем 5 миллионов квадратных метров жилья в Казахстане просто физически выбывает каждый год. Давайте теперь посмотрим, сколько нового жилья построили в 2003 году ? 2 миллиона квадратных метров. То есть вновь построенное жилье даже не покрывает того, что выбывает вследствие физического износа. Поэтому при возрастающем спросе, который более того, дополнительно подогрет новой системой ипотечного кредитования, объемы нового жилищного строительства абсолютно не удовлетворительны

еще

Даже если построят 12 миллионов квадратных метров жилья, то это не значит, что этого хватит. На самом деле в долгосрочной перспективе я думаю, что стоимость недвижимости все равно будет расти, потому что, чтобы фактически компенсировать те самые пять миллионов квадратных метров, необходимо ежегодно вводить в эксплуатацию порядка 7-8 миллионов квадратных метров. Кстати, в 90-м году по данным Госкомстата в Казахстане было построено около 8 миллионов квадратных метров. Это не решило жилищной проблемы, но такие строительные объемы у нас уже осваивались и это говорит о том, что и сейчас это вполне реально. Если мы ежегодно начнем строить такое количество жилья, то это в значительной степени стабилизирует

лично мне кажется, это очень похоже на правду.

[lPhreon]

Банк изначально заставляет заемщика соглашаться на то, чтобы банк имел право в дальнейшем менять условия договора, если экономическая ситуация изменится (курс доллара упадет, инфляция вырастет и т.д.).

То есть банк уже зацепил заемщика за крючок.

согласен с вами полностью.
но с другой стороны, у нас к сожалению слабо развиты институты различных котировочных ставок.
в сша, европе абсолютное большинство ипотечных кредитов выдается с плавающей ставкой (как в КИКе ). а что вы хотели? кредит выдается на 10-30 лет, за это время все что угодно может произойти, банк не хочет брать на себя такие риски.

у нас же пока это не сильно прижилось. люди хотят фиксированную ставку. банки, немного схитрив, дают им это. а хитрость заключается в том, что банки оставляют за собой право менять ставку. вот такой вот ребус

[lPhreon]

Хотя, по моему, государство ответственно за изменение макроэкономической ситуации, и потому оно должно заставить банки работать по фиксированным ставкам (в идеале лучше вообще отменить проценты).
Ведь сами банки когда берут взаймы депозиты у населения, вознаграждение по которым не пересматривается по мере изменение экономической ситуации.

отменить проценты? работать бесплатно? возвращемся в коммунизм?

и вознаграждение по депозитам пересматривается. (ну кроме краткосрочных наверно, тех что на несколько месяцев)

[lPhreon]

Если заемщик в течение трех последовательных меясцев не сможет заплатить ежемесячные взносы, то банк выставляет квартиру на аукционе и продает ее. От вырученной суммы погашается долг и пеня за три месяца (она идет отдельно поверх процентов).
А разница возращается заемшику. А если разницы нет, то на нет и суда нет.

Но даже сейчас, когда цены на квартиры высокие, при имеющихся случаях ни разу заемщику не перепадала хоть часть от вырученной суммы. Ибо во всех случаях квартиру перепродавали знакомым по дешевой цене.

По-моему, когда квартира выставляется на аукционе, и определяется самая высокая цена, то перед продажей нужно обязательно получить письменное потверждение от заемщика, что он сам не сможет выкупить квартиру по такой цене.
Таким образом, предупреждается произвол банка и возможность махинаций.

абсолютно ничто не мешает найти покупателя самостоятельно и досрочно погасить кредит.

банку не нужен геморой с квартирой, с оформлением прав на нее, с постановкой на баланс, с уплатой налогов, с продажей и т.д.

хотя я вполне допускаю нарушение процедур отдельными служащими банка и навар со сделки этими служащими. точно также как это может быть в любой другой сфере.

[lPhreon]

Если есть возможность, лучше переждать, или если дело не терпит, лучше подзанять у знакомых, но под ипотеку не влезать.

скажите честно, вот если бы у вас было $20000,
вы бы дали их своему знакомому хотя бы на 3 года?

а насчет переждать, вы правы.
если есть возможность не брать кредит, то лучше действительно не брать.

с другой стороны.
ну вот например я зарабатываю $1000
квартиры у меня нет.
чтобы накопить на нее, надо минимум 5 лет.
что, мне 5 лет кантоваться по арендованным квартирам?

[Iren]

Если есть возможность, лучше переждать, или если дело не терпит, лучше подзанять у знакомых, но под ипотеку не влезать.

скажите честно, вот если бы у вас было $20000,
вы бы дали их своему знакомому хотя бы на 3 года?

а насчет переждать, вы правы.
если есть возможность не брать кредит, то лучше действительно не брать.

с другой стороны.
ну вот например я зарабатываю $1000
квартиры у меня нет.
чтобы накопить на нее, надо минимум 5 лет.
что, мне 5 лет кантоваться по арендованным квартирам?

солидарна...
исходя из этих рассуждений и собираюсь взять кредит...

анализируя выше написанное и кучу другой прочитанной инфы и советов знакомых экономистов, склоняюсь взять кредит в баксах, под фиксированный процент...
и, видимо, скорее всего в казкоме (кажется, у них есть такие условия)...
могу позже отписаться, на что эти банкиры меня склонили

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

) т.е. по вашему мнению кик должен работать бесплатно

Это гос. контора, и она не должна делать прибыль на своих же гражданах.

но если я не участвую в ипотеке вообще, то я не согласен оплачивать работу кика. а вы согласны?

А вы думаете они деньги откуда взяли? В любом случае там присутстствуют бюджетные деньги. Кстати, когда спекулятивная пирамида развалится, пидется бюджетными деньгами тушить пожар. Уж лучше сейчас из бюджетного кармана платить, но поменьше, чем потом, но побольше.

ну для начала, 4% это максимальная маржа - если банк может выдавать кредиты с максимальной для себя маржой - это только плюс для банка.

Они любезно используют ее по максимуму
Все о нас "думают"

но ведь у нас не один банк, и не два, и даже не три (с намеком на большую тройку  ). более того активно с киком большая тройка не работает.

здесь можно посмотреть список партнеров КИКа

А здесь можно посмотреть, какие ипотечные программы БТА кредитуются из средств КИКа. Могу сказать, что большинство.

т.д. все расходы должны отбиться - потом уже будет снижение маржи.

Честно говоря, немного не понимаю. У них огромные прибыли. Что позволяет уверенно говорить о необходимости снижения маржи.

С уважением,
Ак Сарбаз.

Сообщение отредактировал Ак Сарбаз: 07.04.2005, 10:37:45

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

беззалоговых ипотечных кредитов не бывает.

Я имел ввиду, что можно взять кредит без залога квартиры. Обеспечением может быть другой актив. Например, мой знакомый взял кредит (у него зарплата большая), и в качестве обеспечения принес справку с подтверждение доходов, и справку, что работодатель гарантирует его место работы в течение такого-то периода. Единственное, что период был равен 4 годам. Думаю. если было больше, то обязательно потребовали бы квартиру для залога. Но в любом случае факт взятия кредита без залога квартиры есть.

утверждение "выдать кредит без подтверждение дохода" тоже немного неверно

Вам надо почитать условия программы ипотеку Лайтс.
Главное, что документ не предоставляю, а как банк его мои доходы проверяет - это его проблемы.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[злой дядя]

Продолжение следует...

Для того, чтобы оформить кредит с подтверждением доходов, официальный доход должен составить около 700-800 долларов, если принять средние условия (то есть кредит берется на 15 лет под 13% на 2-х комнатную квартиру за 40 тысяч долларов).
Обычно те, у кого имеется такой официальный доход, особо и не нуждаются в кредите. Потому в основм оформляются кредиты без подтверждения доходов, соответственно это категория людей, которые не слишком обеспечены.
----------------------------------------------------------------------------------------
ИМХО: $700-800 чистого дохода явно не хватает и кредиты очень даже нужны, но если конечно же ты согласен жить в панельной халупе на 1-этаже у черта на куличках и ездить на дешевой 8-10 летней иномарке, то тогда может кредит и не нужен!
--------------------------------------------------------------------------------------

Продолжение следует...

Сообщение отредактировал злой дядя: 07.04.2005, 10:54:54

[Ак Сарбаз]

честно говоря не очень отчетливо вижу причинно-следственную связь.да, согласен рынок жилья в алмате сейчас несколько перегрет. но и не горит.

Ладно пройдусь заново.
Раз вы согласны, что рынок перегрет, а это значит, что цена включает в себя спекулятивный компонент, нам надо оценить его.
Цена жилья, ежегодно растет на 90-100%. Хотя в последнее время темпы слабеют. А индекс цен производителя варьирует в пределах 20-30%. То есть разница равна 70%. На этот процент рост цен на жилье обгоняет рост цен на промышленную продукцию. И потому можно сказать, что 70% цены есть результат спекулятивного эффекта.

Что касается 90%. Все мы знаем что цена есть результат баланса спроса и предложения. Тум необходима поравочка. Под спросом подразумевается платежеспособный спрос. Теперь ясним, что наши цены на жилье чуть выше европейсских, а доходы в 10 раз меньше. По логике раз доходы в 10 раз меньше, то и цена должна быть меньше в 10 раз, но она наоборот выше европейского уровня. То бишь 90% есть спекулятивный эффект. Чтобы не ударяться в крайности, я взял среднюю цифру - 80%

Теперь пройдемся по вашей цитате.

Давайте посчитаем- средний срок эксплуатации жилья 50 лет, получаем 5 млн. кв .м. жилья в Казахстане просто физически выбывает каждый год.

Надо посмотреть компоненты. Какая часть жилья какой срок уже отжила и сколько ей еще можно жить. Потом надо еще учесть, что дома построенные до 80-х, практичсеки изношены и не поддаются ремонту, а вот после наоборот, имеют возможность быть дольше в эксплуатации за счет ремонта.

Давайте теперь посмотрим, сколько нового жилья построили в 2003 году ? 2 миллиона квадратных метров.

В 2004 году уже 4 млн. Не говоря уже о ремонте старого жилья. то есть утверждение "То есть вновь построенное жилье даже не покрывает того, что выбывает вследствие физического износа" уже не имеет крепкой почвы.

На самом деле в долгосрочной перспективе я думаю, что стоимость недвижимости все равно будет расти

Видно не экономист писал. Подозреваю, что это заказная статья. (Помню в летом прошлого года, как журналисты постарались обрисовать перспективы ипотечного рынок. Вердикт был один - он обречен на рост). Рост цен является результатом не только потребности в жилье, а еще в том, насколько население готово платить за это жилье. А оно судя по доходам не готово.
Так что, падение не за горами.

Правда, благодаряя марченко и падение будет нам не в радость

С уважением,
Ак Сарбаз.

Сообщение отредактировал Ак Сарбаз: 07.04.2005, 11:44:31

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

отменить проценты?

Да. Но не сейчас. Резкая смена конъюнктуры грозит коллапсом.

работать бесплатно? возвращемся в коммунизм?

А вот этого я не говорил. Ну мы же понимаем друг друга
Работать бесплатно должна только госконтора. А частники пусть работают так как хотят. А насчет коммунизма
Короче, весь этот СССР и коммунизм с его безбожной иедологией а абсолютно не приемлю. Единственное, я положительно отношусь к социальной политике во времена СССР. Можно будет кое-что оттуда заимствовать. Но это уже тема отдельной лекции.

и вознаграждение по депозитам пересматривается. (ну кроме краткосрочных наверно, тех что на несколько месяцев)

Кредиты есть по линии КИКа и по линии собственных средств. По линии КИКа ставка может меняться два раза в года - в апреле и октябре - максимум на 2,25, то за год 4,5%. А по линии банка в любое время с предупреждением за 20 дней вперед. Но в любом случае они оглядываются на КИК. Так что высока вероятность синхронного плавания

С уважением,
Ак Сарбаз.

[Saint Denix]

Братья и сестры,

а почему вы, уже не в первый раз, "благодарите" Марченко за будущие горести от жилищно-ипотечной программы?

Что он сделал\ делает \ собирается делать?

[злой дядя]

Продолжение следует...

Первое кабальное условие. - возможность изменения процентной ставки
Обычно люди не просчитывают долгосрочные последствия и соглашаются, особенно если сейчас ситуация ему кажется стабильной.
Я приведу пример со знакомым, который пострадал даже в такой стабильной ныне ситуации:
Полтора года назад он оформил 15-летний кредит на трехкомнатную квартиру под 9% (как сотруднику банка, ему дали низкий процент), но через год ставку процента подняли до 10%, по которой он должен выплачивать оставшуюся часть. В итоге сумма вернулась к тому значения, которая была самом начале, как если бы он целый год вообще ничего не выплачивал.
---------------------------------------------------------------------------------------
Банк халяву не предлагает - даже своим сотрудникам! Просто твой друг должен был думать под какие кредитные схемы подписываться! Я лично брал уже две ипотеки и еще потреб. кредиты и там близко не было у банка права изменять %-ную ставку!
---------------------------------------------------------------------------------------

Кстати, процент начисляется все время и к сумме оставшегося долга, и накапливается даже во время неплатежеспособности заемщика, так что по всем параметрам очевидно, что ипотечное кредитование есть форма ростовщичества.
--------------------------------------------------------------------
% начисляется на остаток долга - и что здесь неправильного? А ты бы хотел чтоб банк тебе безпроцентный кредит выдал, да еще и без залога?
----------------------------------------------------------------------

Хотя, по моему, государство ответственно за изменение макроэкономической ситуации, и потому оно должно заставить банки работать по фиксированным ставкам (в идеале лучше вообще отменить проценты).
Ведь сами банки когда берут взаймы депозиты у населения, вознаграждение по которым не пересматривается по мере изменение экономической ситуации.

----------------------------------------------------------------------
А конкретная программа/предложение у тебя есть или это просто мысли в слух дескать надо бы, а как - пусть государство думает!
---------------------------------------------------------------------------

Второе кабальное условие - отсутсвие возможности досрочного погашения.

Даже если банк соглашается на досрочное погашение, заемщик должен заплатить штраф от 1% до 3% от суммы долга. Надо ведь еще вспомнить, что оформление кредита ему обошлось в 1-2% от суммы кредита.

----------------------------------------------------------------------
Отсутствие возможности досрочного погашения??? Обзвони банки еще раз и ты всё поймешь - возможность досрочного погашения без штрафных санкций ЕСТЬ, я лично брал на таких условиях!
-----------------------------------------------------------------------

Третье кабальное условие - возможность изъятия залога.

Если заемщик в течение трех последовательных меясцев не сможет заплатить ежемесячные взносы, то банк выставляет квартиру на аукционе и продает ее. От вырученной суммы погашается долг и пеня за три месяца (она идет отдельно поверх процентов).

-------------------------------------------------
[color=red] ИМХО, это нормально!
--------------------------------------------------

[COLOR=gray], то перед продажей нужно обязательно получить письменное потверждение от заемщика, что он сам не сможет выкупить квартиру по такой цене.
---------------------------------------------------------
[COLOR=red] Если заемщик не платит уже 3 мес, то банк уведомляет его о том, что согласно кредитного договора, банк выставляет заложенную квартиру на аукцион. И это нормально!
--------------------------------------------------------

Продолжение следует...

Сообщение отредактировал злой дядя: 07.04.2005, 11:23:50

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

абсолютно ничто не мешает найти покупателя самостоятельно и досрочно погасить кредит.

Этот вариант тоже не означает ничего хорошего для заемщика.
Там срабатывает психологический эффект. Т.к. с квартирой расставаться неохота, заемщик и бегает в поисках источников денег, у кого бы подзанять. Так проходит три месяца с тремя предпреждениями и квартиру забирают. А затем своим перепродают по дешевке.
Вообще, конечно, лучше если клиент сам продаст где-то, но еслиуж банк отобрал. то было бы лучше, чтобы после установления конечной цены на аукционе, у заемщика взяли письменную расписку, что он не в состоянии сам выкупить по такой цене.

банку не нужен геморой с квартирой, с оформлением прав на нее, с постановкой на баланс, с уплатой налогов, с продажей и т.д.

Вы правы, банку не нужен, нужен сотрудникам банка.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

скажите честно,  вот если бы у вас было $20000,
вы бы дали их своему знакомому хотя бы на 3 года?

Если это действительно лишние деньги, то дам, но не знакомому, а хорошему другу.

что, мне 5 лет кантоваться по арендованным квартирам?

Желаю, вам чтобы вы побыстрей обрели свою квартиру. Но однако, я лично вспоминаю факты из Великой депрессии США в 1929-33 годах. Тогда ситуация была аналогично нашей в сфере ипотеки. После падения рынка, 85% клиентов ипотеки лишились своих квартир, ибо они просто не были способны вылачивать ежемесячные взносы.

Надеюсь, наше руководство вовремя отреагирует.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[злой дядя]

Продолжение следует...

Теперь рассмотрим кредиты в валюте.

Здесь добавляется четвертое кабальное условие - возможность изменения валюты и курса платежа.

Допустим заемщик взял кредит в долларах пр курсе в 130 тенге.

Доллар упал до 100. Тогда банк может принять решение, что заемщик обязан дальше выплачивать кредит в тенге, а сумма долга будет пересчитана по 130 тенге.

С уважением,
Ак Сарбаз.

Я брал ипотеку в долларах, в долларах и отдавал, и ничего того, что ты выше описал - не было и не имеет быть!
Настоятельно рекомендую тебе-экономисту-мусульманину более детально изучить условия банков и сделать новый более реальный отчет!

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Деникс,

а почему вы, уже не в первый раз, "благодарите" Марченко за будущие горести от жилищно-ипотечной программы?

Я на Нави долго объяснял его "заслуги", можете там прочитать.

Что он сделал\ делает \ собирается делать?

Сейчас он стал председателем Нар. банка. Но вообще, толкает две фишки фишки:
1. Приватизация ГНПФ, скорее всего передадут европейцам.
2. Внедрение системы, когда население сможет участвовать через сети Казпочты на фондовом рынке.

Я не знаю, за что такая ненависть у него к нам. Но это эти две идеи просто кидают население. ГНПФ изначально предполагался как основоолагающийся институт пенс. системы. Но в 2002 году марченко первый раз озвучил, проверил общ. резонанс, и сейчас вроде идет стадии реализации этой идеи.

Насчет участия населения на фондовом рынке, он объясняет тем, что мол чтобы было больше денег доступно для проектов. И это на фоне того, что деловые круги последние два года кричат о том, что денег много, а проектов мало.
Единственное я вижу в этом, что таким способом постепенно переложат риски на население.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Злой дядя,

Банк халяву не предлагает - даже своим сотрудникам! Просто твой друг должен был думать под какие кредитные схемы подписываться! Я лично брал уже две ипотеки и еще потреб. кредиты и там близко не было у банка права изменять %-ную ставку!

Это был сотрудник банка. Они даже своих подвесили.
Кстати, когда вы брали кредиты. Если до середины 2003 года. то тогда все объясняется. т.к. основные изменения о которых я пишу, пошли после середины 2003 года.

% начисляется на остаток долга - и что здесь неправильного? А ты бы хотел чтоб банк тебе безпроцентный кредит выдал, да еще и без залога?

Я свой ответ с другого форума перекопировал, я забыл подправить. Там просили объяснить, есть ли ипотека форма ростощицества. Вот я и объяснял.

А так пусть дают под проценты, это их право, и беда.

А неправильное то, что банк начисляет проценты даже при банкростве заемщика. Там надо изменить процедуры.

А конкретная программа/предложение у тебя есть или это просто мысли в слух дескать надо бы, а как - пусть государство думает!

В принципе, можете почитать мои посты на Нави, там я более подробно раскрыл свои идеи. А план есть, в ближайшее время я его опубликую

Отсутствие возможности досрочного погашения??? Обзвони банки еще раз и ты всё поймешь - возможность досрочного погашения без штрафных санкций ЕСТЬ, я лично брал на таких условиях!

Да есть, но не во всех банках. Насколько я помню, штрафы есть во крупнейших банках, которые и занимают большую долю на рынке ипотеки.

Так что, я писал про тендценцию.

Если заемщик не платит уже 3 мес, то банк уведомляет его о том, что согласно кредитного договора, банк выставляет заложенную квартиру на аукцион. И это нормально!

А нормально ли то, что цена на аукционах стабильно ниже чем на рынке?

Я брал ипотеку в долларах, в долларах и отдавал, и ничего того, что ты выше описал - не было и не имеет быть!

Вы скорее всего брали до середины 2003 года. А сейчас условия уже другие. Кстати, вы отдавали в долларах, т.к. колебания еще небольшие.
Основные минусы ипотечной системы вскроются, когда ухудшатся макроэкон. условия. Вот тогда можно будет наблюдать, как они нас "любят".

Настоятельно рекомендую тебе-экономисту-мусульманину более детально изучить условия банков и сделать новый более реальный отчет!

Все что я говорил, сказано после изучения документов, если есть сомения или претензии, то рекомендую вам самим заняться исследованиями и доказать на документах. Если я буду не прав, то с удовольствием признаю свою ошибку. А пока... будем ждать ваших доводов.

С уважением,
Ак Сарбаз.