Сообщений в теме: 4031

[Хоттабыч]

При любом досрочном погашении производится перерасчет графика погашения = ИМЕННО ТАК!

Вот только надо заплатить комиссию: за досрочное погашение или за изменение графика погашения (в каждом банке свои примочки)
= Я БРАЛ В АТФ С ПРАВОМ ДОСРОЧНОГО, НИКАКИХ КОМИССИЙ ЗА ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ НЕТ. ПРИ АННУИТЕТЕ НЕСКОЛЬКО ДРУГАЯ СХЕМА ПЕРЕРАСЧЕТА ГРАФИКА ПОГАШЕНИЯ, ОБРАТИСЬ В ЛЮБОЙ БАНК И ПОПРОБУЙ ДЕТАЛЬНО РАЗОБРАТЬСЯ С АННУИТЕТОМ, ТОГДА ВСЁ ПОЙМЕШЬ И ТЫ!

Если не секрет, можно привести цифры?
Размер ежемесячного платежа поменялся? Или просто срок сократился? Какая сумма вознаграждения банку была предусмотрена по первому графику и какая после перерасчета?

[злой дядя]

Точные цифры не помню, давно было, кредит отдал!

Я брал под 16.5% годовых на 5 лет с правом досрочного погашения (без штрафов и тп), ипотека в долл ибо мне это выгодно. График выплат предоставленный банком, примерно так: 1-мес - $500 (проценты + осн долг), 2-мес - $497, 3-мес - $490 и тд и тп. Я в первый месяц внес 1500, 2-мес - 2000, и тд и тп - с внесенной суммы снимают процент, а остатком погашают осн долг, на следующий месяц процент начисляется на остаток осн долга. В первые полгода надо гасить кредит максимальными темпами, чтобы сбить проценты.
Если бы я погашал кредит согласно графика погашения предоставленного мне банком, то через 5 лет я бы выплатил банку процентов на сумму около 9,500 долл, но я ускоренно за 1.5 года расчитался и процентов заплатил на сумму около 2,000 долл.
При аннуитете схема погашения, а точнее метод списания твоих ежемесячных взносов, другой! Выгодно тем что ежемесячные взносы - одна и таже сумма, тебе легче планировать свой бюджет и тп, но в итоге процентов заплатишь очень много! Если планируешь досрочно гасить, не бери аннуитет!

[Хоттабыч]

Точные цифры не помню, давно было, кредит отдал!

Я брал под 16.5% годовых на 5 лет с правом досрочного погашения (без штрафов и тп), ипотека в долл ибо мне это выгодно. График выплат предоставленный банком, примерно так: 1-мес - $500 (проценты + осн долг), 2-мес - $497, 3-мес - $490 и тд и тп. Я в первый месяц внес 1500, 2-мес - 2000, и тд и тп - с внесенной суммы снимают процент, а остатком погашают осн долг, на следующий месяц процент начисляется на остаток осн долга. В первые полгода надо гасить кредит максимальными темпами, чтобы сбить проценты.
Если бы я погашал кредит согласно графика погашения предоставленного мне банком, то через 5 лет я бы выплатил банку процентов на сумму около 9,500 долл, но я ускоренно за 1.5 года расчитался и процентов заплатил на сумму около 2,000 долл.
При аннуитете схема погашения, а точнее метод списания твоих ежемесячных взносов, другой! Выгодно тем что ежемесячные взносы - одна и таже сумма, тебе легче планировать свой бюджет и тп, но в итоге процентов заплатишь очень много! Если планируешь досрочно гасить, не бери аннуитет!

Аннуитет однозначно дороже, спору нет. Но при аннуитете ты также заплатишь меньше, чем было запланировано сначала.
Есть еще третий (и не последний) способ: __ % в год (не годовых, а именно в год). У Альянса, Каспийского и Тексаки есть такие кредиты. Ставка маленькая, но при расчете получается дорого. Вот там независит от того, погасил ты досрочно или нет, все равно заплатишь банку столько, сколько было указано. Правда оговорюсь, это кредиты не на жилье.

[kohho]

всем привет! Пытался прочитать все сообщения - понял, что уйдет много времени да и слов столько умных - короче запутался. А суть вопроса вот в чем - хочу купить квартиру в пределах 47-50 тысяч, на руках у меня есть только 40 - наличными, как мне поступить - стоит ли брать ипотеку на недостающую сумму. Знакомые утверждают все по разному - но ни кто из них ипотеку никогда не брал. Отправил жену в БТА -Ипотеку, так там дали только какие то расчеты и ничего толком не объяснили. Голова кругом идет от одних только вопросов. Может кто сталкивался с подобной ситуацией? как лучше поступить?

[kohho]

Прошу прощения - прочитал свое же сообщение и понял - что вопрос поставлен некоректно. Меня интересует вот какая информация - названия 3-4 банков, условия ипотечного кредитования которых отвечает вот этим требованиям: 1. минимальная процентная ставка, 2.без подтверждения дохода, 3.возможность досрочного погашения

[Ак Сарбаз]

По мне, так скоро рынок ипотеки завалится, цены упадут как минимум в два раза.

Уже третий месяц цены колеюблются

В 2004 году цена летела вверх, хотя в июле было 10% падение, которое строй. компании успешно замаскировали под скидки, и предотвратили падение, заставив КИК выложить 11,4 млрд. тенге.
Плюс пошли многочисленные меры по облегчению получения кредиты с целью дальнейшей поддержки спекулятивных тенденций на рынке.

А вот в первый квартал этого года, не растет уже так резво.
В январе первые две недели болталось без роста. Это тишина сменилась ростом в последующие две недели. Такая же картина была в феврале.
А вот в марте, в первые две недели было падение, хоть и небольшое но падение.

Если еще месяц-два, такая тенденция продолжится, то у спекулянтов (а их долю на рынке я оцениваю в перделах 70-90%) не выдержат нервы и свалят. Первые смогут вернуть свои деньги, а остальные потеряют. Такова уж сущность спекулятивных рынков, что цена быстро валится.

Но правда, падение рынка сейчас, когда он достиг огромных масштабов, будет очень болезнно воспринято экономикой.

Что ж, посмотрим, что будет дальше.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[Iren]

товарисчи!

у меня вопрос...

сейчас передо мной остро стоит проблема взятия кредита (буквально в ближайшие дни надо решить, квартира уже даже найдена)...

я объехала следующие заведения на данный момент: ККБ, БТА, Ипотека БТА, Каспийский, Альянс... (не думаю, что остальные сильно отличаются)

почти везде есть (и ее активно пропихивают) программа КИК...
наряду с непосредственно банковскими программами...

вопрос: в чем подвох или же преимущества ентой КИК?
что лучше?
тенге? бакс? плавающая ставка?

брать планирую 35 штук лет на 5-8, это составляет 50% от стоимости жилья.
я интересуюсь исключительно вашим опытом или просто мнением...
особено опытом банкиров и/или экономистов.

[Ак Сарбаз]

Уважаемая Ирэн,

Вы на Нави не под тем же ником?

Что касается вашего вопроса, то сперва отвечу как мусульманин.
По Исламу процент запретен, и потому лучше в ипотеку не лезть.

Хотя в принципе, если вы не мусульманка, то на немусульман исламские правила не распространяются.

Теперь постараюсь ответить как экономист.

Сейчас цены находятся на самом пике.
За последний год на рынке активизировались куча компании по скупке и перепродаже жилья. В итоге, большая часть участников на рынке - спекулянты.

Эту часть мы можем примерно оценить в 70%, но основе данных по инфляции. То сравниваем рост цен на промышленную продукцию, и на жилье разница есть спекулятивный прирост. Что косвенно свидетельствует о соотношении спекулянтов к остальным.

Вторая цифра говорит, что 90% рынка - спекулянты.
Она основана на сравнении цен на внутреннем рынке и доходов населения с ситуацией в других странах.
Например, среднемесячная зарплата раз в 10 меньше аналогичного показателя в ЕС, но наши цены на жилье уже превышают их показатели. То есть, спекулятивная часть цены равна 90%, что косвенно говорит об доле спекулянтов на рынке.

В итоге возьмем среднюю - 80%. То есть сейчас 8 из 10 сделок совершаются только с целью дальнейше перепродажи.
И показатель этот очень высок, то есть риск завала рынка в ближайшее время. Тем более, что в предыдущем ответе я показал динамику цен на жилье за последние 3 месяца. Уены сейчас можно сказать стоят, и спекулянты отслеживая динамику, могут забить тревогу, и сбежать с рынка, стараясь выручить хотя часть своих инвестиций.

Если цена еще месяц-два простоит, то спекулянты точно сбегут.
Хотя надо делать поправку на приток капитала на этот рынок. Судя по тенденциям темпы роста притока капитала падают, хотя рост есть.

Но рост цены увеличивает объем рынка, а значит требует еще больших вливания в нарастающей тенденций, иначе будет завал.

Так вот, по всем параметрам, скоро рынок полетит вниз.

Но в любом, случае я могу ошибиться. Решать вам.

Продолжение следует...

[Ак Сарбаз]

Продолжение следует...

Теперь о самих кредитах. или точнее ямах имеющихся в них.

начала выделим две формы ипотечногокредитования:
1. В тенге
2. В долларах.

Каждый из видов кредитования содержит просто кабальные условия.
Я просмотрел типовые формы договоров нескольких банков, они в основном идентичны.

Рассмотрим для начала договоры в тенге.
Сейчас кредиты выдаются на срок до 20 лет, со ставкой процента от 12 до 15%.

Кредит можно оформить с подтверждением дохода, что позволит оформить беззалоговый кредит.
А можно и без подтверждения доходов, но тогда покупаемая квартира берется в залог.

В обоих случаях первоначальный взнос варьируется от 10% до 50%.
Соответственно чем выше взнос, тем меньше процент. И наоборот.

Это общая информация. Теперь перейдем к моментам, которые я называю кабальными. Для начала определимся с кругом клиентов ипотеки.

Для того, чтобы оформить кредит с подтверждением доходов, официальный доход должен составить около 700-800 долларов, если принять средние условия (то есть кредит берется на 15 лет под 13% на 2-х комнатную квартиру за 40 тысяч долларов).

Обычно те, у кого имеется такой официальный доход, особо и не нуждаются в кредите. Потому в основм оформляются кредиты без подтверждения доходов, соответственно это категория людей, которые не слишком обеспечены.

Приведу текст из договора одного банка:
"изменять условия Договора (в т.ч. ставку вознаграждения (интереса), валюту Кредита, сроки уплаты сумм Кредита, вознаграждения (интереса)) по истечении 20 (Двадцати) дней со дня направления Банком уведомления Заемщику в случае, если, по мнению Банка, имеет место неблагоприятное для Банка изменение условий осуществления Банком своей деятельности [включая, но не ограничиваясь, связанное: с изданием каких-либо актов законодательными и/или иными государственными органами Республики Казахстан; с изменениями на денежном рынке и/или рынке капиталов; с изменениями ставки рефинансирования, курсов валют, показателей инфляции, девальвации]. При этом дополнительное вознаграждение (пп. 1.3.3. Договора) не начисляется на суммы задолженности, досрочно погашенные Заемщиком в вышеуказанный срок";

Банк изначально заставляет заемщика соглашаться на то, чтобы банк имел право в дальнейшем менять условия договора, если экономическая ситуация изменится (курс доллара упадет, инфляция вырастет и т.д.).

То есть банк уже зацепил заемщика за крючок.

Продолжение следует...

[Ак Сарбаз]

Продолжение следует...

Первое кабальное условие. - возможность изменения процентной ставки
Обычно люди не просчитывают долгосрочные последствия и соглашаются, особенно если сейчас ситуация ему кажется стабильной.
Я приведу пример со знакомым, который пострадал даже в такой стабильной ныне ситуации:

Полтора года назад он оформил 15-летний кредит на трехкомнатную квартиру под 9% (как сотруднику банка, ему дали низкий процент), но через год ставку процента подняли до 10%, по которой он должен выплачивать оставшуюся часть. В итоге сумма вернулась к тому значения, которая была самом начале, как если бы он целый год вообще ничего не выплачивал.

Кстати, процент начисляется все время и к сумме оставшегося долга, и накапливается даже во время неплатежеспособности заемщика, так что по всем параметрам очевидно, что ипотечное кредитование есть форма ростовщичества.

Хотя, по моему, государство ответственно за изменение макроэкономической ситуации, и потому оно должно заставить банки работать по фиксированным ставкам (в идеале лучше вообще отменить проценты).
Ведь сами банки когда берут взаймы депозиты у населения, вознаграждение по которым не пересматривается по мере изменение экономической ситуации.

Второе кабальное условие - отсутсвие возможности досрочного погашения.

Даже если банк соглашается на досрочное погашение, заемщик должен заплатить штраф от 1% до 3% от суммы долга. Надо ведь еще вспомнить, что оформление кредита ему обошлось в 1-2% от суммы кредита.

По-моему, штрафа вообще не должно быть, надо ограничиться лишь периодом в шесть месяцев, когда заемщик не имеет права досрочно погасить кредит.

Третье кабальное условие - возможность изъятия залога.

Если заемщик в течение трех последовательных меясцев не сможет заплатить ежемесячные взносы, то банк выставляет квартиру на аукционе и продает ее. От вырученной суммы погашается долг и пеня за три месяца (она идет отдельно поверх процентов).
А разница возращается заемшику. А если разницы нет, то на нет и суда нет.

Но даже сейчас, когда цены на квартиры высокие, при имеющихся случаях ни разу заемщику не перепадала хоть часть от вырученной суммы. Ибо во всех случаях квартиру перепродавали знакомым по дешевой цене.

По-моему, когда квартира выставляется на аукционе, и определяется самая высокая цена, то перед продажей нужно обязательно получить письменное потверждение от заемщика, что он сам не сможет выкупить квартиру по такой цене.
Таким образом, предупреждается произвол банка и возможность махинаций.

Продолжение следует...

[Ак Сарбаз]

Продолжение следует...

Теперь рассмотрим кредиты в валюте.

Здесь добавляется четвертое кабальное условие - возможность изменения валюты и курса платежа.

Допустим заемщик взял кредит в долларах пр курсе в 130 тенге.

Доллар упал до 100. Тогда банк может принять решение, что заемщик обязан дальше выплачивать кредит в тенге, а сумма долга будет пересчитана по 130 тенге.


По-моему, было бы лучше, если бы был бы один следующих вариантов:
1 вариант: заемщик должен выплачивать по курсу Нацбанка на день оплаты.
Ведь банки выплачивают депозиты с вознаграждением населения именно по курсу Нацбанка на день выплаты.
2 вариант: так как логичнее издержки от изменения макроэкономической ситуации переложить равномерно на всех, то лучше сделать так, чтобы заемщик выплачивал по среднему курсу.
То есть высчитывается среднее от курса получения кредита и от курса выплаты. В нашем случае, (130+100)/2 = 115.
То есть плохо и банку и заемщику.

Как видим, ипотечная система заложена так, что любые издержки банк автоматически переложит на заемщика.
И эти издержки тем выше, чем хуже экономическая ситуация.
Потому как экономист всем советую даже не лезть в ипотеку

Если есть возможность, лучше переждать, или если дело не терпит, лучше подзанять у знакомых, но под ипотеку не влезать.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[Cypok]

Ак Сарбаз, как экономист, посоветуйте, сколько лет нужно переждать? Пока не рухнут и не замёрзнут цены на недвижимость, или пока не пройдут выборы, или пока не кончится нефть, или пока доходы граждан Казахстана не сравняются с доходами граждан ЕС?

[lPhreon]

много интересных идей, но некоторые на мой взгляд достаточно спорны.
ну вот хотя бы вот это.

Как видим, ипотечная система заложена так, что любые издержки банк автоматически переложит на заемщика.
И эти издержки тем выше, чем хуже экономическая ситуация.
Потому как экономист всем советую даже не лезть в ипотеку

да, верно, большую часть банк перекладывает на заемщика.
почему?
ответ откроется в другом вопросе - откуда деньги в банке?
с депозитов, с пенсионных фондов, со страховых фондов, и тд.
если вы являетесь участником хотя бы одной из этих систем, то вам наверно не хотелось бы потерять свои деньги, изза того банк раздал ваши деньги и не смог их собрать обратно.

возможно, чуть позже добавлю еще свои комментарии на ваши идеи.

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Сурок,

Вообще, в прошлом году на Нави.кз я давал прогнозы, что этой весной цены должны упасть.
Я тенденцию угадал, но ошибся немногов сроках. Думаю, если не март-апрель, то май-июнь должен быть ближайшим сроком.

А вообще, могут вмешаться политические факторы.
Если 01-й назначит выборы на декабрь этого года, интересно ожидать, что они предпримут.

У них есть два варианта.
Поставить грамотного экономиста, который занялся бы внедрением антиспекулятивных баьеров на ипотечном рынке.
А их я вижу пока два:
1. Запрет на выдачу ипотечных кредитов из средтсв КИКа (то есть государства) на вторичное жилье.
2. Налог на скорую продажу.
То есть, если после покупки жилья оно продается:
- в течение 1-го года - налог 100%.
- в течение 2-го года - налог 80%.
...
- в течение 5-го года - налог 20%.

Введение этих инструментов позволит постепенно снизить цены до разумного уровня.

Резкий же завал грозит экономике проблемами. Сейчас в год строится 4 млн. кв м., домножаем в среднем на 1000 долл. получаем, 4 млрд. долл. - это есть емкость рынка, то есть оно составляет примерно 10% ВВП КЗ. С учетом всей инфраструктуры, можно считать что 15-20%.
Падение 15-20% экономики грозит кризисом для нашей системы. Наши чиновники сверху не заметили подставы марченко, который знал, что так и будет, но "забыл" предупредить.
И потому, наше руководство может пойти на такие меры, как поддержание спекулятивных тенденций на рынке, чтобы до выборов (и некоторое время после, экономика не грохнулась).

В общем, нас ждут "интересные" времена

В итоге, сроки май 2005 - январь 2006. В пределах этого срока должен быть обвал.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[Iren]

уважаемый Ак Сарбаз!
нуу.... что сказать...
речь вдохновляет, но проблемы не решает, увы...
вопрос стоял не так "брать или не брать",
а скорее "где брать то, блин, этот кредит?!"

(нет, на Нави я не появляюсь. это между делом)

что такое ипотека - я примерно представляю (и даже однажды я уже брала кредит и выплатила успешно, только это было 4 года назад и сейчас много поменялось)
и то, что банк в любом случае в выигрыше - это тоже не откровение.

рассуждения о круге клиентов ипотечных кредитов несколько ошибочны...
я сужу об этом, оценивая коллег и друзей с похожим уровенем официальной зарплаты и запросами...
допустим, у меня офиц доход и есть эти самые 800 и выше баксов...
тем не менее я нуждаюсь в кредите, потому как больше вариантов, где мне достать недостающие 35 тыщ на квартиру - понятия не имею, увы...

так что в итоге лучше взять?
с подтверждением доходов и в тенге?
или же без подтверждения, но в баксах?

кто где брал и какие были изменения в условия по истечении каждого полугодия?

[Ак Сарбаз]

удалил

Сообщение отредактировал Ак Сарбаз: 06.04.2005, 17:34:36

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

да, верно, большую часть банк перекладывает на заемщика.

Не бОльшую, а все издержки.

ответ откроется в другом вопросе - откуда деньги в банке?
с депозитов, с пенсионных фондов, со страховых фондов, и тд.
если вы являетесь участником хотя бы одной из этих систем, то вам наверно не хотелось бы потерять свои деньги, изза того банк раздал ваши деньги и не смог их собрать обратно.

И что? Из-за этого можно все перкладывать на заемщика? Раз уже они (банки) такие сердобольные пусть уменьшат проценты по кредитам? Или хотя уменьшат маржу по программе КИК?

В общем, так нельзя, в долгосрочном плане можно угробить всех заемщиков, что плохо для экономики, но хорошо для банкиров.

Уважаемая Ирен,

речь вдохновляет, но проблемы не решает, увы...

Я лишь хотел посоветовать повременить с кредитом, но раз у вас так срочно все, то думаю, я не смогу помочь.

допустим, у меня офиц доход и есть эти самые 800 и выше баксов...
тем не менее я нуждаюсь в кредите, потому как больше вариантов, где мне достать недостающие 35 тыщ на квартиру - понятия не имею, увы...

Думаю, таких как вы мало. Я могу привести подробно раскладку по уровню дохода среди трудоспособного населения.

так что в итоге лучше взять?

В баксах, под фиксированный процент, без права банка на изменение валюты и курса платежа. И на большой срок, с возможностью досрочного погашения кредита без штрафов.

А где, конкретно не знаю.
Желаю вам найти банк, который сможет дать кредит под такие условия.
Но если такой банк есть, то у него значит у него аналитики слабые.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[lPhreon]

И что? Из-за этого можно все перкладывать на заемщика? Раз уже они (банки) такие сердобольные пусть уменьшат проценты по кредитам? Или хотя уменьшат маржу по программе КИК?

хорошо,
какое по вашему мнению должно быть вознаграждение по ипотечным кредитам?
какая должна быть маржа банков по программе КИКа?
(в цифрах)

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

какое по вашему мнению должно быть вознаграждение по ипотечным кредитам? какая должна быть маржа банков по программе КИКа?
(в цифрах)

Вообще, я в целом против нынешней ипотечной системы.

Но если принять во внимание, что ее сейчас все равно не поменяют, то по вашему вопросу можно ответить следующее.

Во-первых, КИК должен отказаться от своей маржи.
Во-вторых, маржа по банкам должна быть не 4%, а максимум 2%.

Сейчас опер. расходы банков равны примерно 2%. А для ипотечных подразделений будет еще меньше, так вот, пусть прибыль имеют с этих 2%, снижая свои опер. расходы.

Также все расходы по оформление кредита по обналичиванию, регистарции и т.д., то есть связанные с банком, должны входить в эти 2%, а не перекладываться на шеи заемщиков.

В итоге, ставка = инфляция + 2%.

То есть сейчас она должна быть не выше 9%.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[lPhreon]

1) т.е. по вашему мнению кик должен работать бесплатно
=> т.к кик контора государственная, то зарплату работники кика должны получать из бюджета
=> т.е. мы с вами будем оплачивать их работу из своего кармана

но если я не участвую в ипотеке вообще, то я не согласен оплачивать работу кика. а вы согласны?

2) 2?
ну для начала, 4% это максимальная маржа - если банк может выдавать кредиты с максимальной для себя маржой - это только плюс для банка.
но ведь у нас не один банк, и не два, и даже не три (с намеком на большую тройку ). более того активно с киком большая тройка не работает.
а активность проявляют как раз таки средние банки, и они активно конкурируют друг с другом. снижение маржи - лишь вопрос времени. ипотека - продукт новый, соответственно требует новых ит-систем, бизнес-процессов и т.д. все расходы должны отбиться - потом уже будет снижение маржи.