Давайте попробуем порассуждать просто исходя из того соображения, что на рынке жилья, в конечном итоге есть только наши с вами (потребителей) деньги.
1) Объективная цена на рынке зависит от обеспеченного спроса, т.е наличия конечных потребителей жилья (людей, которые собираются в этих квартирах жить). Деньги, которые тратят на рынке жилья конечные потребители состоят из:
(А) накоплений
(Б) заемных средств (за счет ипотечного кредитования)
2) Количество потребителей прямо зависит от уровня доходов населения (птому что от этого прямо зависит источник (А) и в значительной мере источник (Б).
Уровень доходов растет, но темпы роста доходов населения явно меньше темпов роста цен на жилье (для наглядности можно построить графики при желании). Даже сделав поправку на заниженный изначальный уровень цен и на пртягательность крупных городов, аккумулирующих средства целого региона, можно сделать вывод о том, что часть прироста цен не обоснована ничем, кроме спекулятивных явлений.
3) Спекулянты на рынке будут до тех пор, пока растут цены, потому что сверхприбыль обеспечивает именно рост цен. Доход спекулянтов образуется только из тех денег, которые тратят конечные потребители жилья. Как только цены перестанут расти, сверхприбыль исчезнет. Останется нормальная доходность сопоставимая с доходностью других легальных отраслей народного хозяйства.
4) Прекращение роста цен и их стабилизация приведет к уходу спекулянтов с рынка и сбросу ими жилья . После этого цены должны вернуться к обоснованному объективным спросом уровню. Причем, цены первоначально могут опуститься даже ниже этого уровня и только затем произойдет коррекция.
5) Какова доля спекулянтов на рынке? Здесь приводились разные оценки.
Я думаю, значительное падение цен неизбежно, если спекулятивная доля составляет на рынке даже 15-20%.
6) Кто не заинтересован в резком падении цен?
В первую очередь, банки. Что они могут предпринять, для того чтобы цены резко (более чем на 30-40%) не упали?
Регулировать приток на рынок денег конечных потребителей из источника (Б). Снижение ставок по кредитам при стабилизации и даже начале снижения цен будет явным показателем того, что банки пытаются увеличить спрос и поддержать цены.
Во вторую очередь, государство (в основном по политическим мотивам).
Оно уже предприняло меры и обозначило некую общеказахстанскую цену (350 долларов) которая для него приемлема на рынке ( и которая довольно объективна для провинциальных городов) и тем самым задало ориентир.
7) Теперь стоит определиться, какой уровень цен примерно должен быть без спекулятивного фактора?
Самый, довольно часто встречающийся, грубый расчет примерно таков: стоимость среднестатистической квартиры составляет 100-150 месячных доходов среднестатистического гражданина.
Исходя из этого расчета, можно определить максимальную среднюю цену в не более чем 1000 долларов за квадратный метр в Алматы, Астане и Атырау (скорее даже около 800).
Также, примерно можно сравнивать Алматы с миллионными сибирскими городами (Омск, Новосибирск). Примерно равное население, все эти города притягивают деньги из окрестных регионов и уровень доходов населения примерно одинаков. Цены в этих городах заметно ниже.
8) Избежать резкого падения цен удастся и в том случае, если цены будут стабильными в течении 2-3 лет, а доходы населения будут расти более быстрыми темпами (доходы догонят цены).
Итого, в сухом остатке всех рассуждений два вывода:
1) цены могут еще вырасти, но в конце концов упадут
2) этот конец концов не так уж далек
3) после того, как цены упадут до более-менее объективного уровня, обоснованного только спросом, будет происходить стабильный рост средних цен в зависимости от роста средней зарплаты.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
