Сообщений в теме: 4031

[lPhreon]

Если заемщик не платит уже 3 мес, то банк уведомляет его о том, что согласно кредитного договора, банк выставляет заложенную квартиру на аукцион. И это нормально!

А нормально ли то, что цена на аукционах стабильно ниже чем на рынке?

нормально
это же аукцион... открытый...
информация о нем публикуются в соответствующих сми.
вообще процедура внесудебной реализации залога достаточно четко описана законом.
есть банк нарушает ее, можете пожаловаться на него в соответствующие органы. они примут меры.

Основные минусы ипотечной системы вскроются, когда ухудшатся макроэкон. условия. Вот тогда можно будет наблюдать, как они нас "любят".

вот здесь вы правы.
в случае серьезного ухудшения макроэкономичесих показалей в первую очеред страдает ипотека. и тогда будет иметь серьезное значение качество портфеля уже выданных кредитов плюс объемы резервов, качество в последнее время действительно падает. а резервы изза быстрого роста не всегда поспевают за объемом. изза чего АФН и стал активно шевелится по ипотеке.

[lPhreon]

Сейчас он стал председателем Нар. банка. Но вообще, толкает две фишки фишки:
1. Приватизация ГНПФ, скорее всего передадут европейцам.
2. Внедрение системы, когда население сможет участвовать через сети Казпочты на фондовом рынке.

Я не знаю, за что такая ненависть у него к нам. Но это эти две идеи просто кидают население. ГНПФ изначально предполагался как основоолагающийся институт пенс. системы. Но в 2002 году марченко первый раз озвучил, проверил общ. резонанс, и сейчас вроде идет стадии реализации этой идеи.

Насчет участия населения на фондовом рынке, он объясняет тем, что мол чтобы было больше денег доступно для проектов. И это на фоне того, что деловые круги последние два года кричат о том, что денег много, а проектов мало.
Единственное я вижу в этом, что таким способом постепенно переложат риски на население.

я не верю в то что человек не заинтересованный в результатах своего труда сможет максимально эффективно работать.

пример, Народный банк.
был государственный, сейчас полностью частный.
начинает весьма аггресивную маркетинговую политику.
по многим показателям на первом месте.

назовите хоть одну эффективно работающую гос контору?

[lPhreon]

Видно не экономист писал. Подозреваю, что это заказная статья. (Помню в летом прошлого года, как журналисты постарались обрисовать перспективы ипотечного рынок. Вердикт был один - он обречен на рост). Рост цен является результатом не только потребности в жилье, а еще в том, насколько население готово платить за это жилье. А оно судя по доходам не готово.
Так что, падение не за горами.

я знаком с этим человеком.
я сужу субъективно, но лучшего специалиста в этой области я не знаю.


по вашим словам 90% сделок купли-продажи, это спекулянты.
по последним данным 50% всех сделок совершаются по ипотечным схемам.
т.е. как минимум 40% от общего объема (и 80% от ипотечных кредитов) совершаются спекулянтами?

[lPhreon]

По линии КИКа ставка может меняться два раза в года - в апреле и октябре - максимум на 2,25, то за год 4,5%. А по линии банка в любое время с предупреждением за 20 дней вперед. Но в любом случае они оглядываются на КИК. Так что высока вероятность синхронного плавания

немного неверная интерпретация.
4,5% - это максимально возможное изменение ставки за один раз (т.е. за один пересмотр)

и никто ни на кого не огладявается.
это все равно что утвеждать что КСелл постоянно оглядывается на КМобайл, и наоборот, и они действуют сообща.

каждый работает на свой карман.

вероятность совпадения конечно есть.
ну уж точно у КИКа банки не будут спрашивать понижать/повышать свои ставки. будут действовать обычные рыночные механизмы.

[lPhreon]

Ак Сарбаз
а чем вам так Марценко не нравится?
люди неидеальны, а я допускаю что может быть в чем то Марченко и плох.

ну назовите мне другую отрасль Казахстана, которая бы за последние 10 лет совершила бы такой рывок в развитии. и назовите виновников этого рывка.

спорт? сми? добыча? переработка? культура? кино? строительство? транспорт? коммуникации? высокие технологии? образование?

я далек от мысли что только один Марченко виновник быстрого роста финансового сектора, но что людей подобных ему очень не хватает в других сферах - абсолютно уверен.

[lPhreon]

Это гос. контора, и она не должна делать прибыль на своих же гражданах.

А вы думаете они деньги откуда взяли? В любом случае там присутстствуют бюджетные деньги. Кстати, когда спекулятивная пирамида развалится, пидется бюджетными деньгами тушить пожар. Уж лучше сейчас из бюджетного кармана платить, но поменьше, чем потом, но побольше.

одно дело тратить деньги (например на зарплату).
другое - вкладывать их в дело.
не мне вам, экономисту это объяснять.

я не хочу оплачивать работу служащих какойто конторы, от которой мне и моим родственникам нет никакой пользы.

насчет прибыли, да, согласен. было бы лучше чтобы было бесплатно для своих граждан.
но вы же экономист и должны понимать, что чтобы дело (в данном случае ипотека от государства) не заглохло быстро, должны дейстовать рыночные механизмы. а иначе бюджетные деньги кончатся, и что будет дальше?

я согласен что должны быть также и социальные программы. для определенного круга лиц, с минимальными процентами, с отсутствием процентов, или вообще бесплатно (жилье). это уже отдельная история. всех государство одель, обуть расселить не может.

ну для начала, 4% это максимальная маржа - если банк может выдавать кредиты с максимальной для себя маржой - это только плюс для банка.

Они любезно используют ее по максимуму
Все о нас "думают"

зря иронизируете.
средняя маржа банков по кику сейчас 3.

но ведь у нас не один банк, и не два, и даже не три (с намеком на большую тройку  ). более того активно с киком большая тройка не работает.

здесь можно посмотреть список партнеров КИКа

хороший пример.

там есть Банк ТуранАлем bta.kz и БТА Ипотека ipoteka.kz

А здесь можно посмотреть, какие ипотечные программы БТА кредитуются из средств КИКа. Могу сказать, что большинство.

правильно, это БТА Ипотека.
а вот сам БТА.
там про кик и не пахнет.

я понимаю что БТА Ипотека и БТА это немного родственные структуры.
но все же разные конторы.

т.д. все расходы должны отбиться - потом уже будет снижение маржи.

Честно говоря, немного не понимаю. У них огромные прибыли. Что позволяет уверенно говорить о необходимости снижения маржи.

в масштабах Казахстана, в сравнении в другими отраслями,
да, наверное, большие.
но если сравнить с другими странами, то не так уж и сильны наши банки.
вся прибыль (практически вся) вкладывается в капитализацию банка.

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

нормально
это же аукцион... открытый...

Я понимаю, вы может быть человек законопослушный, и потому по себе судите о других. Но я кучу историй знаю, и не понаслышке, когда банки на аукционе продавали тому кому нужно.

Возможно, были и честные аукционы, но чем выше цена на жилье, тем больше соблазн провести аукцион иначе.

пример, Народный банк.

Интересно, я разве высказался негативно о Нар. банке?

Я говорил про ГНПФ. Его нельзя отдавать в частные руки. Тем более, что этот один из системообразующих институтов пенс. системы. Марченко вначале говорил, что будет хотя бы один фонд - государственный для баланса интересов. А теперь... Короче, ему вообще на слово верить нельзя.

по последним данным 50% всех сделок совершаются по ипотечным схемам.

Дайте ссылку.

т.е. как минимум 40% от общего объема (и 80% от ипотечных кредитов) совершаются спекулянтами?

Нет. 80% от общего объема.
Я дам еще другой параметр.
Объем ипотечного рынка был равен примерно 4 млрд. долл. в 2004 году. Но насколько я знаю, банки и КИК привлекли для ипотечной программы около 1 млрд. То есть, максимум 25% может быть куплено через ипотечную программу.

немного неверная интерпретация.
4,5% - это максимально возможное изменение ставки за один раз (т.е. за один пересмотр)

http://www.kmc.kz/?lang=ru&id=50
В соответствии с Методикой, утвержденной Национальным Банком Республики Казахстан, в течение календарного года ставка вознаграждения не может быть увеличена более, чем на 4,5 процента

http://ipoteka.kz/ru...2005/02/24/119/
Её отличие, в первую очередь, в том, что "киковские" кредиты имеют плавающую ставку вознаграждения. Два раза в год (1 апреля и 1 октября) в течение всего срока компания имеет право пересмотреть ставки вознаграждения в сторону повышения или же понижения, в зависимости от инфляции.

Кстати, я читал эту методику, но там про понижение ничего не говорилось.
Но в любом случае, два раза в год по 2,25%, максимум в год 4,5%.

и никто ни на кого не огладявается.

Времени нет, а то бы я привел динамику ставок по программе КИК, и по банковским ипотечным программам. Корреляция очевидно. В любом случае было бы нелогично повышать, когда другие не менятют ставку.

будут действовать обычные рыночные механизмы.

Честно говоря, эти рыночные механизмы хорошо действуют только на микроуровне, на макроуровне идут битвы отнюдь нерыночными методами.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

а чем вам так Марценко не нравится?

Когда ипотечная система и пенсионка грохнется, то будет ясно без слов, чем он мне не нравится.

ну назовите мне другую отрасль Казахстана, которая бы за последние 10 лет совершила бы такой рывок в развитии. и назовите виновников этого рывка.

По другим отраслям пусть смотрят другие.
Из вашео поста, чувствуется, что вы видите оцениваете тенденции в финансовой системе как рывок. Уверяю, в ближайшие два года все будут только хаять марченко.

я далек от мысли что только один Марченко виновник быстрого роста финансового сектора

Конечно, ему помогали келимбетов, жандосов, сайденов и др.
Эти люди ответственны за нарастающий кризис в отечественной экономике.

средняя маржа банков по кику сейчас 3.

Прошу доказывать свои утверждения ссылками, особенно в тех местах, где это легко проверить.
http://www.kmc.kz/?page=stavki

Ни один раз банки не спустились ниже максимума дозволенного. Он "любят" нас.

я понимаю что БТА Ипотека и БТА это немного родственные структуры.
но все же разные конторы.

http://ipoteka.kz/ru/about/
[I]АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан - АО "Банк ТуранАлем".[/I]


С уважением,
Ак Сарбаз.

[Doping]

В каком банке самые выгодные условия ипотечного кредитоваиня? Стоит ли вместо банка обратиться в компанию (авось, развалится до погашения кредита) и стоит ли вообще с этим делом связываться? А если нет, то как же на жилье зарабатывать людям - цены-то, сами знаете, какие...

Мне казалось, что после смерти Ержана Татишева (маркум, пусть земля ему будет пухом!) произойдет что-то ужасное! Как никак один изх первых банков страны. Но вроде все спокойно..

[Doping]

Когда ипотечная система и пенсионка грохнется, то будет ясно без слов, чем он мне не нравится.

А что есть тому подтверждения?

[Doping]

Конечно, ему помогали келимбетов, жандосов, сайденов и др.
Эти люди ответственны за нарастающий кризис в отечественной экономике.

Не думаю, что Джандосов такой уж грамотный финансист, хотя..Но как политик - пропащий!

[FinCons]

У тебя получается все как-то просто.
А то, что у высокие цены на нефть, металлы и пр. экспортное сырье (а имеено они толкают всю экономику и кошельки основных покупателей вверх), что вкладываться обычным и не очень людям несведующим в бизнесе или фондовом рынке кроме как в недвижимость не во что. Что через недвижимость "отмываются" очень немалые деньги тоже не думать?
Рынок недвижимости в Ате перегрет или нам кажется, что он перегрет? Кто знает потолок роста?
Все-таки цена на недвижимость - это многофакторная штука, т.ч. одними цифрами не обойтись. Ну или цифрами НЕ из официальной статистики.
Хотя он хорошей недорогой квартиры бы не отказался...

[FinCons]

У тебя получается все как-то просто.
А то, что у высокие цены на нефть, металлы и пр. экспортное сырье (а имеено они толкают всю экономику и кошельки основных покупателей вверх), что вкладываться обычным и не очень людям несведующим в бизнесе или фондовом рынке кроме как в недвижимость не во что. Что через недвижимость "отмываются" очень немалые деньги тоже не думать?
Рынок недвижимости в Ате перегрет или нам кажется, что он перегрет? Кто знает потолок роста?
Все-таки цена на недвижимость - это многофакторная штука, т.ч. одними цифрами не обойтись. Ну или цифрами НЕ из официальной статистики.
Хотя он хорошей недорогой квартиры бы не отказался...

[Ак Сарбаз]

Ассалам алейкум Doping,

А что есть тому подтверждения?

Я на Нави подробно доказывал.

Уважаемый ФинКонс,

А то, что у высокие цены на нефть, металлы и пр. экспортное сырье (а имеено они толкают всю экономику и кошельки основных покупателей вверх),

Все правильно. Сущность спекулятивного рынка такова, что объем вливаний в каждый в следующий период должен превышатб объем предыдущих вливаний. Иначе, даже просто сохранение прошлогоднего уровня вызовет остановку роста цены, а затем ее резкое падение.
Спекулятивная пирамида требует постоянного прироста объемов. Так вот, вопрос, а спосоен ли нефтяной сектор обеспечить этот прирост?
Сейчас в ипотеку средства идут из трех источников:
1. Нефтянка, которые зависят от объема добычи и цен на нефть.
2. Внешние заимствования комбанками.
3. КИК
4. Прочее.

По нефтянке
Добыча может расти постепенно по мере введения новых мощностей, а на сегодняшний день мощности практически забиты.
Цена же думаю должна в ближайший год упасть. Мировой объем добычи нефти сейчас превышает потребление на 1,5-2 млн. барр. в день. Превышение началось с мая прошлого года и разница постоянно растет. По логике цена должна упасть, но она растет, из-за мощной денежной накачки с помощью ФРС США.
Долго так продолжаться не может.


По внешним заимстованиям
Банки уже достигли максимальных пределов заимствования

КИК
Его вливания ограничены и уже не имеют должного эффекта на рынок.

Все говорит о том, что в ближайшее время цена должна упасть. И то, что рынок последнее время показывает слабость, еще говорит о том, что предстоит сильное падение.

что вкладываться обычным и не очень людям несведующим в бизнесе или фондовом рынке кроме как в недвижимость не во что.

Они вкладывались отнюдь не как инвесторы, а как спекулянты.
Поэтому с удовольствием уйдут при первых же тревожных признаках.

Что через недвижимость "отмываются" очень немалые деньги тоже не думать?

Когда цена будет падать, спекулянт будет думать о том, чтобы побыстрей уйти с рынка, пока еще можно что-то выручить за жилье. И поятнет всех остальных за собой. Такова уж сущность спекултивных рынков.

Рынок недвижимости в Ате перегрет или нам кажется, что он перегрет? Кто знает потолок роста?

Мы его достигли. Если только не вмешаются политические факторы, которые могут отложить падение рынка до января следующего года (см. предыдущие комменты)

С уважением,
Ак Сарбаз.

[lPhreon]

средняя маржа банков по кику сейчас 3.

Прошу доказывать свои утверждения ссылками, особенно в тех местах, где это легко проверить.
http://www.kmc.kz/?page=stavki

Ни один раз банки не спустились ниже максимума дозволенного. Он "любят" нас.

это те кто достаточно активно работает с киком.
а это альянс, бта ипотека, и центркредит.
на сайтах первых двух эта информация выложена.
http://alb.kz/produc...19&category=100
http://ipoteka.kz/ru/products/summary/

у центркредита на сайте выложена максимальная ставка.
при определенных условиях можно дешевле.
но изза "честного" маркетинга они выкладывают только максимальную (а также не пользуются другими маленькими уловками), в чем я их одобряю.

эти трое держат более половины рынка КИКа.
остальные банки пока что не раскрутили киковские программы, потому и средняя маржа у них максимальная.

я понимаю что БТА Ипотека и БТА это немного родственные структуры.
но все же разные конторы.

http://ipoteka.kz/ru/about/
[I]АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан - АО "Банк ТуранАлем".[/I]

вот ипотека от бта
вот ипотека от бта ипотека.
найдете совпадения?

также, если вы следите за рекламой ипотеки, то между рекламными компаниями бта и бта ипотеки не было ничего общего.

также, вот здесь рассматривается заявка от бта на сотрудничество с киком.

также, вот здесь видно что для кика это разные партнеры.

я понимаю что некоторая координация действий между ними должна быть. я также допускаю что различия между ними - это намеренный шаг (тем паче).
но до последнего времени отношения между ними были на уровне инвестор-управляющий.

[злой дядя]

2 Ак Сарбаз:

Я проверил договоры займа и вот что я обнаружил:
Когда я брал свою 1-ую ипотеку, то в договоре указано, что банк имеет право менять %-ную ставку и тп, но фактически этого не произошло, как были 18% годовых, так и остались, я выплатил банку всё и все остались довольны.
Когда я брал 2-ую ипотеку в этом же банке, то принимая во внимание мой стабильный доход, мою хорошую кредитную историю, банк убрал пункт о праве менять %-ную ставку, в итоге я взял ипотеку под 16.5% годовых и все остались довольны.
Когда я брал потреб. кредит в этом же банке, то по причине моей хорошей кредитной истории, банк скинул мне %-ную ставку на 1% - не много, но приятно!

Когда я обсуждал договор займа (моя первая ипотека), то в договоре был пункт, что при форс мажоре (землетрясение и тп) я все равно обязан возвращать все суммы банку. Я возмутился этим произволом и банк согласился убрать этот пункт из договора.

Банки держаться за своих клиентов, и если клиент оказался "профпригодным" , то банк идет на послабления условий.

[Doping]

Ассалам алейкум Doping,

А что есть тому подтверждения?

Я на Нави подробно доказывал.

Правда, там не была столь бурная дискуссия

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

вот ипотека от бта
вот ипотека от бта ипотека.
найдете совпадения?

Оно на поверхности - хозяин общий.
Юридически - это разные лица, а по сути - одно и то же.
Когда будете владеть двумя предприятиями, увидите, какие это "разные" предприятия.

Уважаемый,

Я проверил договоры займа и вот что я обнаружил:
Когда я брал свою 1-ую ипотеку, то в договоре указано, что банк имеет право менять %-ную ставку и тп, но фактически этого не произошло, как были 18% годовых, так и остались, я выплатил банку всё и все остались довольны.

Конечно, лучше не менять, так как ставки по более поздним кредитам были ниже.
Если ваш кредит был по программе КИК, то это потвердило мою версию о том, что возможность изменения ставки по кредиту предусмотрена только в сторону повышению, но никак не в сторону понижения. Банки нас "любят".

Когда я брал 2-ую ипотеку в этом же банке, то принимая во внимание мой стабильный доход, мою хорошую кредитную историю, банк убрал пункт о праве менять %-ную ставку, в итоге я взял ипотеку под 16.5% годовых и все остались довольны.

А на какой срок брали? Если на короткий, или если вы расплатились с первым кредитом в короткие сроки, то тогда понятно

Когда я обсуждал договор займа (моя первая ипотека), то в договоре был пункт, что при форс мажоре (землетрясение и тп) я все равно обязан возвращать все суммы банку. Я возмутился этим произволом и банк согласился убрать этот пункт из договора.

Да, наглость банков не знает пределов. Они вообще не должны были заикаться насчет этого.

С уважением,
Ак Сарбаз.

[Ак Сарбаз]

Ассалам алейкум Doping,

Правда, там не была столь бурная дискуссия

Конечно, мы детали ипотеки не обсуждали, но там были обсуждены причины, сроки и виновники предстоящих проблем.

Если вкратце говорить, то ипотека стала чисто спекулятивным рынком, а сущность спекулятивных рынков такова, что по достижении предела наблюдается резкое падение.
Вот этого я и ожидаю в мае по экон-м причинам, или после января 2006 года - по полит. причинам.

С уважением.
Ак Сарбаз.

[Ак Сарбаз]

Уважаемый Ифреон,

Вообще, думаю причиной того, что БТА создало БТА Ипотека, то есть просто свое ипотечное подразделение выделило в отдельную компанию, кроме вопросов эффективности, является то, что таким способом БТА улучшает свою отчетность перед Нацбанком, и вообще ряд важных показателей. Например, в балансе банке доля сомнительных кредитов небольшая, а вот в консолидированном балансе доля сомнительных кредитов прыгает.
Но это только версия.

С уважением,
Ак Сарбаз.