Сообщений в теме: 429

[nau]

Думский, я не знаю что там за мараторий, но если он есть, то в плане продажи залоговых квартир банками, т.е. квартир, по которым идут просрочки, а не в целом "залоговых"

а про риски очень много букв выше и на страницу раньше - почитайте.

[Kaharman]

Sarasvati, как я понимаю, Вы не юрист. Тогда Вам искренний огромный респект за трезвую и здравую практическую оценку ситуации. 5+. Не каждый лойер бы такую провел. Имхо, в Ваших выкладках все верно и юриспруденция по Вам плачет.

Сейчас я сам в аналогичной ситуации, хочу купить квартиру с залогом, почти равнозначным стоимости квартиры. Понятно, что для меня это сделка всей жизни и не хочется быть тут сапожником без сапог, хочу все риски закрыть.
Со вчерашнего вечера обдумал массу схем, и задаток, и тупое прямое погашение, и кое-какие иные. При помощи коллеги - корифея в сфере недвижимости пришел к выводу, что лучше всего для покупателя схема с письменным согласием банка и ПРЯМОЙ продажей заложенной квартиры, которую заверяем у адекватного нотариуса.
Теперь чую, предстоят злые терки с юристами банка. Очень надеюсь встретить там коллег с незашоренным правосознанием. Проблемы возможны и с поиском адекватного нотариуса.

Сообщение отредактировал Kaharman: 17.08.2008, 02:55:40

[Гром000]

люди как можно купить залоговое имущество ?

[aksesuary.kz]

люди как можно купить залоговое имущество ?

За деньги
Звоните и говорите хочу купить залоговую квартиру

Я так понял вас интересует где ее можно купить, вам к банкам надо обращаться. Или к хозяевам но халявы не ждите

[Командантэ Чё]

Kaharman
насколько правомерна и применима в наших условиях схема, описанная выше и названая аккредитив? то есть, когда я вношу на свежеоткрытый счет банка остаток по залогу и пишу гарантийное письмо о погашении по такому-то договору об ипотеке... но деньги они забирают себе ПОСЛЕ оформления купли-продажи между мной и продавцом?

[Kaharman]

Я думаю что залоговую квартиру более безопастно брать так как всё проверил банк! Тем более такую хатку как правило можно подешевше взять

Проверка квартиры банком действительно несколько снижает риски с ней, но они остаются.

Юрист, который профессионально занимается судами по недвижимости, перед покупкой квартиры себе или клиенту, полностью пробьет ее историю. Чем больше было с ней сделок, тем выше риски покупателя. На любой стадии может вклиниться с иском кто-то из бывших владельцев либо их близких родственников. При определенных условиях на них не будет распространяться исковая давность, даже если их права были нарушены 10-15 лет назад.

[Kaharman]

2 Аццкий сотона. Я не понял, про какой пост выше речь идет. Пошагово объясните предлагаемую Вам схему, что когда происходит. Когда и как берете справку об отсутствии (наличии) обременения, когда заверяете у нотариуса, когда закидываете денег банку, когда продавцу, кто занимается снятием залога, после чего его снимают, когда и какие документы дает Вам банк?

А чтобы было и практическое понимание, если не секрет, то назовите банк, сумму задолженности продавца, стоимость квартиры.

[Командантэ Чё]

2 Аццкий сотона. Я не понял, про какой пост выше речь идет. Пошагово объясните предлагаемую Вам схему, что когда происходит. Когда и как берете справку об отсутствии (наличии) обременения, когда заверяете у нотариуса, когда закидываете денег банку, когда продавцу, кто занимается снятием залога, после чего его снимают, когда и какие документы дает Вам банк?

А чтобы было и практическое понимание, если не секрет, то назовите банк, сумму задолженности продавца, стоимость квартиры.

вот этот пост

...
самый безопасный в смысле юридической защищенности покупателя способ, широко используемый в практике по словам специалистов, следующий (именуемый АККРЕДИТИВ ) :

Я, как покупатель, открываю лицевой счет в вышеупомянутом банке и подписываю гарантийное письмо, в котором обязуюсь оплатить оставшуюся сумму кредита. После этого банк снимает квартиру с залога, и с покупателем оформляется сделка купли-продажи у нотариуса. Лицевой счет банком замораживается, чтобы я не смогла пойти на попятную после совершения сделки и снять деньги. Т. е эта процедура безопасна для банка. Так же защищена и я , как покупатель, Так как сделка купли - продажи произойдет до погашения залоговой суммы. Т.о. я защищена от того, что покупатель отказывается, допустим продать квартиру по данной стоимости, исчезает, или что - то вдруг с ним случается.
...

стоимость квартиры 80, в залоге 30, банк - народный

[Kaharman]

Данный варинт запнулся на том, что в БТИ справки о НАЛИЧИИ ОБРЕМЕНЕНИЯ не выдают.

Вот здесь поправлю. Во-первых, ЦОН, а не БТИ. Во-вторых, такую справку дают. Сама справка называется ведь "справка об отсутствии (наличии) обременений прав". Вы сами ходили в ЦОН или кто-то Вас дезинформировал так?
На практике выглядит так. Собственник берет в банке письменное разрешение на получение справки об отсутствии обременений. Вместе с этой бумагой сдает в районный ЦОН копию удостоверения личности и РНН, копии доков на квартиру (договор купли-продажи и техпаспорт). Увы, не успел посмотреть по правовой базе на работе, как это должно выглядеть по закону. ЦОН много что придумывает.

И вообще я не уверена, можно ли продать квартиру на обременении даже при согласии банка?

Заверить у нотариуса договор купли-продажи заложенной квартиры можно. Это разрешено Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий.

[Kaharman]

Аццкий сотона. Ок, давайте разберем пост Sarasvati.

я пришла к выводу, что самый безопасный в смысле юридической защищенности покупателя способ, широко используемый в практике по словам специалистов, следующий (именуемый АККРЕДИТИВ ) :

Аккредитив - это форма платежа. Наш Закон о платежах и переводах денег употребляет вместо него термин "прямое дебетование банковского счета". Я не спец в регулировании расчетных отношений, здесь лучше Вам подскажет банковский юрист, и то не каждый, а тот, кто занимается расчетными операциями.
Насколько мне известно, обычно банк при этом просто помогает оформлить торговую сделку. В случае же продажи залоговой квартиры с погашением покупателем долга залогодателя банк ведь сам выступает бенефициаром в отношении части оплаты, и это усложняет для меня понимание правового регулирования ситуации.
Честно говоря, вот эта схема описана Sarasvati немного путано.

Я, как покупатель, открываю лицевой счет в вышеупомянутом банке и подписываю гарантийное письмо, в котором обязуюсь оплатить оставшуюся сумму кредита. После этого банк снимает квартиру с залога, и с покупателем оформляется сделка купли-продажи у нотариуса. Лицевой счет банком замораживается, чтобы я не смогла пойти на попятную после совершения сделки и снять деньги. Т. е эта процедура безопасна для банка. Так же защищена и я , как покупатель, Так как сделка купли - продажи произойдет до погашения залоговой суммы. Т.о. я защищена от того, что покупатель отказывается, допустим продать квартиру по данной стоимости, исчезает, или что - то вдруг с ним случается.

Положим, Sarasvati запуталась и в последних двух случаях надо читать "продавец" вместо "покупатель". Если честно, мне так и непонятно, каковы гарантии того, что продавец не откажется продавать свою квартиру, после того, как я кладу деньги на счет банка.

Сообщение отредактировал Kaharman: 20.08.2008, 20:22:13

[Kaharman]

Аццкий сотона, давайте я лучше буду исходить из вот этого Вашего поста?

насколько правомерна и применима в наших условиях схема, описанная выше и названая аккредитив? то есть, когда я вношу на свежеоткрытый счет банка остаток по залогу и пишу гарантийное письмо о погашении по такому-то договору об ипотеке... но деньги они забирают себе ПОСЛЕ оформления купли-продажи между мной и продавцом?

Похоже, что наши схемы почти идентичны. Вашему продавцу банк тоже разрешает продать Вам заложенную квартиру. Похоже, мне повезло немного больше, банк не стал напрягать меня на заблаговременное внесение денег на счет у них. То есть, как только мы заверяем у нотариуса договор купли-продажи, я вношу в кассу банка деньги за квартиру в счет погашения задолженности продавца.
У Вас банк чуток страхуется и просит внести Вас деньги заранее. К тому же за аккредитив (пусть даже бенефициаром выступает сам банк) будет наверняка взята какая-то комиссия. В любом случае Вам надо заключить соглашение о задатке с продавцом, чтобы у него было меньше желания уклоняться от сделки после взноса Вами денег в банк.
Все вышеприведенное мое имхо, если я неверно описал Вашу ситуацию, поправьте.

[SpaceA]

В данный момент покупаю залоговую квартиру.
Продавец отказался отдавать договор о задатке (90% суммы) пока не поступят деньги... в итоге тупо сняли наличку и в момент погашения в кассе банка забрали договор..задатка а доки на квартиру перешли к риэлтору на хранение (с ним отдельный договор на услуги..в письменном виде).продолжение следует..(риэлтор пока за справками бегает с ареста снимает).надеемся в пятницу,край понедельник завершить сделку.

[Командантэ Чё]

Аццкий сотона, давайте я лучше буду исходить из вот этого Вашего поста?

насколько правомерна и применима в наших условиях схема, описанная выше и названая аккредитив? то есть, когда я вношу на свежеоткрытый счет банка остаток по залогу и пишу гарантийное письмо о погашении по такому-то договору об ипотеке... но деньги они забирают себе ПОСЛЕ оформления купли-продажи между мной и продавцом?

Похоже, что наши схемы почти идентичны. Вашему продавцу банк тоже разрешает продать Вам заложенную квартиру. Похоже, мне повезло немного больше, банк не стал напрягать меня на заблаговременное внесение денег на счет у них. То есть, как только мы заверяем у нотариуса договор купли-продажи, я вношу в кассу банка деньги за квартиру в счет погашения задолженности продавца.
У Вас банк чуток страхуется и просит внести Вас деньги заранее. К тому же за аккредитив (пусть даже бенефициаром выступает сам банк) будет наверняка взята какая-то комиссия. В любом случае Вам надо заключить соглашение о задатке с продавцом, чтобы у него было меньше желания уклоняться от сделки после взноса Вами денег в банк.
Все вышеприведенное мое имхо, если я неверно описал Вашу ситуацию, поправьте.

я пока вообще не вступил в период сделки
только раздумываю и взвешиваю варианты - стоит ли связываца... сегодня будет еще раз с продавцом разговаривать, смотреть кредитный договор и выписку с банка об остатке и пене..

[Kaharman]

Правильно мыслите, Аццкий сотона. Уточните в банке, есть ли перезалоги этой квартиры и сколько кредитных линий обслуживает этот залог. По идее не должно быть, но лучше узнать.
Пусть в банке выведут Вам точную сумму задолженности на сегодня. Если решитесь, то пусть банк заранее точно даст Вам сумму долга продавца на день подписания договора купли-продажи.
Уточните еще у банка, есть ли штраф за досрочное погашение и сколько он составит.

[Командантэ Чё]

Правильно мыслите, Аццкий сотона. Уточните в банке, есть ли перезалоги этой квартиры и сколько кредитных линий обслуживает этот залог. По идее не должно быть, но лучше узнать.
Пусть в банке выведут Вам точную сумму задолженности на сегодня. Если решитесь, то пусть банк заранее точно даст Вам сумму долга продавца на день подписания договора купли-продажи.
Уточните еще у банка, есть ли штраф за досрочное погашение и сколько он составит.

так и собирался сделать, но как только продавец услышал фразу "хочу увидеть кредитный договор и справку с банка" - моментом спрыгнул... видать, кидалово какое-то...
пока не буду приводить ссылку на объяву, так как не уверен в своих выводах...

[Kaharman]

так и собирался сделать, но как только продавец услышал фразу "хочу увидеть кредитный договор и справку с банка" - моментом спрыгнул... видать, кидалово какое-то...

Тут лучше связывааться даже не с самим продавцом. Нехай он дает Вам контакты обслуживающего менеджера в банке. В банке надо как можно больше людей опросить о самом кредите и о кредитной истории продавца. Еще лучше, если в банке есть какой-то знакомый, который пробьет Вам инфу по состоянию кредита и залога, нет ли там каких-то проблем.

[ДинчикБ]

на сайт Крыши выброшено несколько предложений - http://krisha.kz/a/show/3498715.html - всего 16. Все залоговые, все нужно выкупить срочно, до 29сентября, а сегодня 27-е почти вечер. Предложения заманчивые, связалась с человеком, который дал объявы. Вот что мне прислали на мыло -

"Высылаю 2 файла со списками по залоговым квартирам на продажу.
Схема продажи: через банк через внесудебную реализацию:

1. Показа квартир не будет, решение необходимо принять на основании параметров квартиры.

2. 8 000 за услуги компании по вытаскиванию квартиры из банка и выселение, оформляется Договором об оказании услуг, передается сразу же для запуска процесса участия в аукционе.

3. Остаток от стоимости, вносится в банк на счет открытый на свое имя сразу же после уведомления от компании о прохождении аукциона.

4. После внесения остатка от стоимости, клиент имеет право посмотреть квартиру, и имеет право отказаться от квартиры, при этом сумма за оказание услуг 8000 и задаток внесенный в банк возвращаются полностью в течение 3-х дней.

5. В случае согласия, начинается процедура оформления квартиры через банк и выселение жильцов по решению суда, всего процедура займет около месяца. Выселение жильцов с помощью решения суда и судебного исполнителя гарантируется компанией. "

попахивает мошенничеством, по-моему

[sport]

Да и заманчивые хатки, и ценами и расположением не заманивают...ИМХО..

[Гаврош]

тоже предлагали такую схему, тоже залоговая, тоже смотреть нельзя, но меня просили 15 000 долларов как задаток у нотариуса оформить, а потом уже по истечении 20 дней оформление доков на квартиру. Я так подумал какая то мутная схема, не стал рисковать.

[Офисный планктон]

Гыыыы, плавали - знаем.
Это писец, купить квартиру " де юре" и потом два года судиться, что бы она стала твоей "де факто".
Оставьте эти квартиры себе.