Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[Arsenal_FAN]

А вот я теханализ считаю полной чушью. В том смысле, что ее аналитики пытаются применить к рынку недвижимости. Причина банальна - недвига это не рцб и не обладает такой ликвидностью. И потому, анализ рынка недвиги с помощью ТА абсурден в условиях Казахстана. И причем нужно отметить, что ТА зачастую пытаются использовать не фундаментальные аналитики, а скорее трейдеры. Фундаментальные аналитики понимают рынок намного лучше, чем трейдеры, ибо они видят глубинные причины кризиса, а не то, что лежит на поверхности и сильно подвержено новостному фону. Просто специфика у тредеров такая - не разбираться в причинах кризиса, а делать спекулятивную прибыль, пользуясь волатильностью рынка. Именно в таких случаях ТА незаменим.

[mauzerr]

. То есть инвестору нужна ликвидность, а ее сейчас в недвиге нет.

Больше ничего не надо писать и доказывать.Цены завышены.

[mauzerr]

. То есть инвестору нужна ликвидность, а ее сейчас в недвиге нет.

Больше ничего не надо писать и доказывать.Цены завышены.

[rustamts]

ТА это сложная тема, я лишь хотел сказать на это:

Особенно если вспомнить 2008 - 2009 и после этого говорить" А вот надо было в Халык вкладываться!" очень оптимистично... С таким же успехом можно говорить " надо было в 2006 "сливать хату""...

хотел сказать, что момент когда настала пора сливать квартиры, он был понятен правильным инвесторам.

То есть те, кто вовремя слил квартиры, это не люди с фантастическим везением, как можно подумать. А это просто люди, который потрудились задуматься над этим вопросом.

Ну например вот по этому графику (прости меня модератор, график на 17 точек шире разрешенных 480х480) хорошо виден момент падения выдачи ипотеки. По моему это хороший сигнал к сливу, ведь всем было понятно, что недвига росла на ипотеке. И этот сигнал был намного раньше обрушения цен на недвигу. Времени на слив было достаточно.


График взял с profinance.kz.

[Arsenal_FAN]

Кстати, вот какая мысль меня осенила!
Тот слив недвиги на сайте КРЫСЫ, когда за день выкинули 1 250 объявлений (об этом писал Мурсиелаго), не был связан с решением риэлторов продавать их. И это не было нелепой ошибкой рассеянного риэлтора, как я ранее предположил. Они вовсе не так рассеяны, чтобы допускать подобную глупую ошибку. Причина в другом.
Накануне, перед тем как о сливе написал Мурсиелаго, Сигги предсказал падение индекса, что и благополучно подтвердилось. Сей факт не мог не заставить риэлторов и барыг занервничать. Если посмотреть на хронологию событий, то вырисовывается вот какая картина: 1) Сигги предсказывает падение КИ, 2) Мурсиелаго пишет о резко увеличившемся объеме предложений, 3) а спустя пару дней, опустившийся индекс резко скачет на 28 долл. В чем причина? В том, что этим выбросом барыги двинули индекс вверх. Механизм симулирования индексом прост. Ведь все знают, что выбрасываемая на рынок недвижимость переоценена. Т.е. ее реальный количественный объем не соответствует его реальному ценовому объему. Иными словами, вносимый удельный вес стоимости каждой единицы недвиги оказывает больший эффект на ценовой индекс, чем удельный вес каждой единицы недвиги на объем предложений. Ведь индекс КРЫСЫ это некое среднее значение, и скорее всего, средневзвешенное значение (геометрическая средняя). Я могу и ошибаться.
Конечно, они могли бы взвинтить цены существующих квартир, чтобы раскачать индекс, но по каким-то причинам не могли это сделать. Кроме того, это довольно сложная операция, требующая согласованных и скоординированных действий по повышению цен всех риэлторских контор. Поэтому, как я полагаю, тут скорее всего замешаны 1-2 конторы, которые пытались раскачать падающие цены.
Получается своеобразная пирамида, наподобие американских казначеек - повышение индекса возможно только в случае постоянно увеличивающегося количества предложений. Иначе, если они резко взвинтят цены на существующие квартиры, то это окончательно отпугнет потенциальных покупателей.

Сообщение отредактировал Arsenal_FAN: 31.03.2010, 21:58:40

[Ho2]

заговоры, массоны... кого тока крайним не сделают!...
rustamts, по вашему графику видно, что сваливать надо в ноябре. А это и так было уже ясно. тк снижение пика не есть обвал, как случилось.

[Arsenal_FAN]

масоны)

[Arsenal_FAN]

заговоры, массоны... кого тока крайним не сделают!...
rustamts, по вашему графику видно, что сваливать надо в ноябре. А это и так было уже ясно. тк снижение пика не есть обвал, как случилось.

а кто крайние, если не риэлторы? Это их работа.
Может быть это чушь. Согласен. Но взгляните на объем предложений. Они неуклонно растут и приближаются к той отметке свыше десяти тысяч предложений, о котором писал Мурсиелаго.

[Ho2]

конечно, на 1 квартиру 10-15 объяв и по 5 риэлторов.
отсюда реальный дефпсцЫт (дефицит). О чем долгое время говорилКур.
Дефицит именно жилья на ПРОДАЖУ. А не просто "нашару дать, может дурак купит"
да и вопще, есть дефицит и он не даст сильно рухнуть ценам. Не все способны платить коммуналку в новострое.

[Какой прекрасный день]

Кстати, вот какая мысль меня осенила!
Тот слив недвиги на сайте КРЫСЫ, когда за день выкинули 1 250 объявлений (об этом писал Мурсиелаго), не был связан с решением риэлторов продавать их. И это не было нелепой ошибкой рассеянного риэлтора, как я ранее предположил. Они вовсе не так рассеяны, чтобы допускать подобную глупую ошибку. Причина в другом. Накануне, перед тем как о сливе написал Мурсиелаго, Сигги предсказал падение индекса, что и благополучно подтвердилось. Сей факт не мог не заставить риэлторов и барыг занервничать.

Ерунда полная, у риэлтеров действительно в запасе 1250 квартир на продажу, которые они очень хотели бы немедленно реализовать, так как нервы у них не железные и они не настолько еще идиоты, что бы не понимать что несмотря на все танцы с бубном, и несмотря ни на какой КИ недвига в Казахстане падает в цене каждую неделю. Вот они и выставив все свои квартиры на продажу сразу и тут же поняли свою ошибку. Так как лохи, до сих пор верящие в то, что недвижимость всегда в цене и уверовавшие в отложенный спрос и мифический дефицит недвижимости и намеревавшиеся всё же взять недвигу по существующим ценам прямо сейчас, внезапно получили в свое распоряжение еще по 50 вариантов и в самый последний момент отложили свое решение об немедленной покупке имевшихся в продаже квартир.

Риэлтеры сообразили, что пока лошара будет ходить и изучать еще полсотни других вариантов квартир, пусть даже и по завышенной цене, пройдет еще 2-3 месяца и цена на недвигу неприменно упадет еще вдвое и они лишаться возможности продать прям сейчас хотя бы одну хату по существующей цене. Поэтому риэлтеры так быстро и сняли с продажи все лишние квартиры, оставляя лошарам по 2-3 рабочих варианта, все приблизительно по одинаково завышенной цене.

Но долго они консервировать этот процесс всё равно не смогут, поэтому будут выкидывать потихоньку квартиры разной категории, что бы покупатель имел максимум по 2-3 варианта и не мог месяцами искать устраивающий его вариант, потому что время работает на покупатели и против продавца.

Сообщение отредактировал Какой прекрасный день: 01.04.2010, 01:13:15

[Arsenal_FAN]

2 Какой прекрасный день.
Ты действительно считаешь, что за пару месяцев недвига упадет вдвое?
Я вот не верю в это. Полагаю, что из-за отсутствия платежеспособного спроса недвига будет падать, но так категорично не могу заявлять.
Пора бы перестать верить в эту чушь.

[tuple]

кто может более точнее сказать, когда же цены будут минимальными?

[rustamts]

заговоры, массоны... кого тока крайним не сделают!...
rustamts, по вашему графику видно, что сваливать надо в ноябре. А это и так было уже ясно. тк снижение пика не есть обвал, как случилось.

А может в августе - сентябре 2007? А когда цены то стали падать на недвигу?

[Morlok]

ребята, я фигею.... что-то началось творится.... смотрите сами

ПРЕДЛОЖЕНИЕ выросло за неделю на 16%!!!! На 16%!!!!! И такой вот ВБРОС недвижки подвинул индекс ТОЛЬКО НА 2 доллара!!!!

3 недели назад предложение выросло на 1900 квартир, потом был откат на 700 квартир, а сейчас +680 квартир!!! Все таки эти 1900 квартир ВЫШЛИ НА РЫНОК!!!

И когда они вышли на рынок в 2 этапа, индекс практически не изменился... Это, как тут правильно заметили - пауза перед спадом...
Представим себе. Рынок вырос на 25% в совокупности, так как в среднем по неделе выставлялось около 5200 квартир. Предложение выросло на 25%, на четверть. На рынке с растущим трендом, когда предложение УДОВЛЕТВОРЯЕТ реальный спрос - это ведет к АДЕКВАТНОМУ РОСТУ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ, индекс же вырос не значительно, надо учитывать что это ХОТЕЛКИ, но тем не менее - очень может быть, что рынок подошел к барьеру - все таки ПРОДАВАТЬ по цене которую согласны платить покупатели, или РЕЗКО снижать предложения, чтобы ограничить количество вариантов на 1 потенциального клиента.

Давайте посмотрим что будет.
Если предложение упадет - это явный признак полностью СПЕКУЛЯТИВНОГО рынка, который УПРАВЛЯЕТСЯ несколькими крупными игроками, способными манипулировать 25% рынка!!!! Это очень мощные игроки и сдается мне что это БАНКИ - и такой вброс прошел через аффилированные конторы не спроста - вспомните - у банков стала резко ухудшаться отчетность и пошли убытки по февралю - минус 64 млрд.тенге. А прирост рынка почти равен убытку!!! Может втихаря решили быстро слить хоть часть, но не получилось, так как НЕТ РЕАЛЬНОГО СПРОСА по такой цене. Это только версия, несколько странноватая, но имеет место быть.

Если упадет ИНДЕКС -> значит рынок, вернее игроки, исчерпали запас прочности и будут нацелены на продажу, будет слив, будет поиск оптимального индекса, при котором начнется массовая реализация квартир - предполагаю, что это будет 1500 у.е. и что это будет 7-8 недель поиска и мягкого снижения, с постепенным снижением предложения.

[rustamts]

кто может более точнее сказать, когда же цены будут минимальными?

Это Селект!

Он на 41 странице все расписал:

* Взлет: 1998-1999
* Первая Распродажа: 2000
* Внимание СМИ: 2001-2002
* Энтузиазм: 2003
* Жадность: 2004-2005
* Заблуждение: 2006
* Опровержение: 2007
* Опасение: 2008
* Капитуляция: 2009-2010
* Отчаяние: 2011-2013
* Возврат к золотой середине: 2014

[rustamts]

ребята, я фигею.... что-то началось творится.... смотрите сами

ПРЕДЛОЖЕНИЕ выросло за неделю на 16%!!!! На 16%!!!!! И такой вот ВБРОС недвижки подвинул индекс ТОЛЬКО НА 2 доллара!!!!

Так впереди летнее затишье! Кому реально нужно избавиться от квартиры - нужно торопиться до лета.

[Denim Tornado]

заговоры, массоны... кого тока крайним не сделают!...
rustamts, по вашему графику видно, что сваливать надо в ноябре. А это и так было уже ясно. тк снижение пика не есть обвал, как случилось.

Именно. По графику уже все пролетели. Он не является опережающим индикатором. надо было смотреть скорее на первые минусы Крышеиндекса в марте-апреле 2007 года. Вот это был сигнал перегрева, а уже потом в августе грянул кризис в Америкосии и ускорил крушение.

[Denim Tornado]

кто может более точнее сказать, когда же цены будут минимальными?

Бог! И то, он вряд ли будет связываться с нашей недвижкой))

[Какой прекрасный день]

Если упадет ИНДЕКС -> значит рынок, вернее игроки, исчерпали запас прочности и будут нацелены на продажу, будет слив, будет поиск оптимального индекса, при котором начнется массовая реализация квартир - предполагаю, что это будет 1500 у.е. и что это будет 7-8 недель поиска и мягкого снижения, с постепенным снижением предложения.

Вы бредите, никакого массового слива квартир по 1500 у.е. не будет и вообще таких цен на недвжимость в Казахстане не будет уже никогда. Слив квартир действительно будет, но в пределах 300-500 долларов за квадрат. Уже сейчас цена 700-800 долларов считается завышенной и ни кто ни один дурак сейчас не станет покупать недвигу даже по 800 долларов за квадрат, потому что через пару месяцев она свободно будет лежать по 500-300. Покупатели сейчас предпочитают подержать деньги на депозитах и поиметь с них проценты нежели вкладываться в дешевеющий с каждым днем кирпич. Никто не будет сейчас покупать недвигу по 1500 у.е. в ожидании массового слива всех ипотечных залогов всеми банками, которые уже просто ничего не могут держать. Так как если немедленно прямо сейчас банки не начнут выселять безнадежных ипотечников то другие ипотечники более надежные им то же перестанут платить. И вообще должники почувствовав халяву забьют на банки и вообще ничего никаких денег возвращать банкам не будут. Так что надежда на то что банки могут потерпеть с выселением должников просто бредовые, еще чуть чуть слабинки и банкам вообще никто кредиты возвращать не будет.

[tuple]

Если упадет ИНДЕКС -> значит рынок, вернее игроки, исчерпали запас прочности и будут нацелены на продажу, будет слив, будет поиск оптимального индекса, при котором начнется массовая реализация квартир - предполагаю, что это будет 1500 у.е. и что это будет 7-8 недель поиска и мягкого снижения, с постепенным снижением предложения.

Вы бредите, никакого массового слива квартир по 1500 у.е. не будет и вообще таких цен на недвжимость в Казахстане не будет уже никогда. Слив квартир действительно будет, но в пределах 300-500 долларов за квадрат. Уже сейчас цена 700-800 долларов считается завышенной и ни кто ни один дурак сейчас не станет покупать недвигу даже по 800 долларов за квадрат, потому что через пару месяцев она свободно будет лежать по 500-300. Покупатели сейчас предпочитают подержать деньги на депозитах и поиметь с них проценты нежели вкладываться в дешевеющий с каждым днем кирпич. Никто не будет сейчас покупать недвигу по 1500 у.е. в ожидании массового слива всех ипотечных залогов всеми банками, которые уже просто ничего не могут держать. Так как если немедленно прямо сейчас банки не начнут выселять безнадежных ипотечников то другие ипотечники более надежные им то же перестанут платить. И вообще должники почувствовав халяву забьют на банки и вообще ничего никаких денег возвращать банкам не будут. Так что надежда на то что банки могут потерпеть с выселением должников просто бредовые, еще чуть чуть слабинки и банкам вообще никто кредиты возвращать не будет.

Оптимистично однако, буду рад если ваши прогнозы сбудутся хотя бы к концу года. Кладу копейки на депозит, но и здесь произошли изменения с сегодняшнего дня, ставки упали на 1,5% для тенге и 1% для у.е.

Сообщаем Вам, что с 1 апреля 2010 года согласно указания Казахстанского Фонда Гарантирования Депозитов (письмо КФГД № 032-177 от 09.03.2010 г.) устанавливаются новые ставки вознаграждения по депозитам физических лиц: «Формула успеха», «Формула успеха - Капитал», «Platinum», «Пенсионный», «Детский мультивалютный», «SPRINT», «Дружба», «Антиинфляционный», «Выгодный курс».