Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[select]

Вы уж барыги договоритесь между собой. Один индекс показывает рост, другой снижение.

В апреле- мае будет массовый слив залоговой недвижимости,(позвоните в банк А... отдел реализации залогов,вам скажут т.к. зимой нельзя выселять , весной будут выкидывать неплательщиков.) так что разворот тренда неизбежен.
Крысеиндекс тупит по тяжелой. За скока срербренников рисуют плюсы?
Квартиры по 5-6 месяцев не могут продать. Но радует появление большого количества залоговых квартир. В Риге тоже так начиалось. Банки сначала девственность изображали, потом стали сбрасывать квартиры по любой цене. У нас в КЗ все банки на грани банкротсва.Вот ссылка сходите посмотрите.Все рейтинги негативные, D означает дефолт.

Рейтинги надежности Казахстанских банков

Банк Долгосрочный рейтинг

1 Народный банк B+ B Негативный B+ 11.06.2009
2 Евразийский банк B B Негативный 07.05.2009
3 Нурбанк B C Негативный 07.05.2009
4 AsiaCredit Bank B B Негативный B 07.05.2009
5 КазКом B C Негативный B 11.06.2009
6 Цеснабанк B- C Негативный 07.05.2009
7 Казинвестбанк B- C Негативный 29.06.2009
8 Альянс банк D D 05.06.2009
9 БТА Банк D D 07.05.2009
10 Темирбанк D D 24.11.2009

Сообщение отредактировал select: 11.03.2010, 10:15:33

[select]

Так вот возвращаясь к "Рижскому синдрому." Банки начали сливаться в Риге и цены рухнули на квартиры. тут кто то спрашивал ссылку. Она внизу. Наши банки будут сливаться выхода у них нет. Крах цен на жилье неизбежен. А КРЫСЕИНДЕКС фуфло. Хотелки барыг- разбиваются о суровое безденежье у населения. Впереди окончание отопительного сезона, значит можно вышвиривать неплательщиков на улицу, что банки и сделают а их квартиры сольют по любой цене.

http://www.nams24.lv...kats/index.html

Средние цены на квартиры в микрорайонах Риги в июне 2009 г. EUR

Однокомнатные по 13 500 евро.

Причем это средний индекс по микрорайону Кенгарагс,Пурвциемс это типа Алмагуля и Коктема. И это официальные данные. А неофициально общаги можно купить по 1000 евро. Так что у нас все впереди.

Вторая волна краха неизбежна.

Сообщение отредактировал select: 11.03.2010, 10:16:30

[Мурсиелаго]

Вы уж барыги договоритесь между собой. Один индекс показывает рост, другой снижение.

Знаешь, я склонен доверять kn.kz, чем этой крысе. И вовсе не потому что, там идет понижательный тренд
На этом ресурсе есть хорошая аналитика, правда зачастую и субъективная. Но все равно там часто звучит критика в адрес барыг и можно найти высказывания, что рынок не будет расти, т.к. нет фундаментальных причин и тд и тп.
А на Крыше же всегда индикаторы "зеленые". Прям живем в условиях бурного роста экономики))) По всему рынку идет стагнация, а у них только рост. Прям стахановцы!

[Мурсиелаго]

У нас в КЗ все банки на грани банкротсва.Вот ссылка сходите посмотрите.Все рейтинги негативные, D означает дефолт.

1 Народный банк B+ B Негативный B+ 11.06.2009
2 Евразийский банк B B Негативный 07.05.2009
3 Нурбанк B C Негативный 07.05.2009
4 AsiaCredit Bank B B Негативный B 07.05.2009
5 КазКом B C Негативный B 11.06.2009
6 Цеснабанк B- C Негативный 07.05.2009
7 Казинвестбанк B- C Негативный 29.06.2009
8 Альянс банк D D 05.06.2009
9 БТА Банк D D 07.05.2009
10 Темирбанк D D 24.11.2009

Да эти рейтинговые агентства сами не чистые. Помнится в конце 2008 чуть было не разгорелся скандал на мировом уровне, что большая тройка рейтинговых агентств (S&P, Moody's и Fitch) всем подряд присваивала инвестиционные рейтинги, не проанализировав их подверженность системному риску. особенно многим компаниям потенциальным дефолтникам в США. Говорили даже что у рейтинговых агентств имелся экономический интерес. Ведь везде же был бум, следовательно они не особо рисковали, ибо потенциальные дефолтники могли рефинансировать займы по ставкам ниже предыдущих.
Так что на рейтинги этих агентств я особо обращаю внимание, ибо такие банки как Народный, Казком или БЦК априори не могут быть на грани банкротства.

[abap]

Мне тоже больше нравится читать KN, причем читаю их уже 1 год. Там более тщательный анализ проводится. А Крышеиндекс легко повысить напр дав объявление по продаже 1 комн в тастаке за 1 млн уе.))) Чем риелторы и занимаются не покладая рук, им есть что терять.

[Ho2]

select,
"В апреле- мае будет массовый слив залоговой недвижимости," - вы это уже 3 года обещаете! когда уже будет??!! просто неприлично уже!
"(позвоните в банк А... отдел реализации залогов,вам скажут т.к. зимой нельзя выселять , весной будут выкидывать неплательщиков.) так что разворот тренда неизбежен." - НЕТ такого закона. в своё время искал и не нашел. Дайте сцылу!
"Крысеиндекс тупит по тяжелой. За скока срербренников рисуют плюсы? " - дайте АЛЬТЕРНАТИВУ! А то кроме акций на подачу понижающих объяв ниначто более не способны.
"Квартиры по 5-6 месяцев не могут продать."- это не горячие пирожки, которые имеют срок годности. а неликвид может и не нужен никому. у нас же объявлено повышение жизненного уровня.
" Но радует появление большого количества залоговых квартир. " - гемор еще тот. с ним связываются рисковые покупатели. Что то из ЦТшников никто не описывал сделку с залоговой недвижкой где, хозяева были против и дело закончилось выселением. У нас нет четких и действенных правовых механизмов, защищающих новых владельцев таких квартир. И массовый выброс их на рынок не повлияет на общий индекс. Людей, купивших на самом пике не так уж и много. Остальных цена, за котрую они купили в 2005 и начале 2006 года устраивает, тк. эта цена не выше, а то и ниже, чем сейчас. И цена залога в банке квартиры, выставляемой на торги, чаще выше нынешней рыночной.
" В Риге тоже так начиалось. Банки сначала девственность изображали, потом стали сбрасывать квартиры по любой цене. У нас в КЗ все банки на грани банкротсва.Вот ссылка сходите посмотрите.Все рейтинги негативные, D означает дефолт." - 3 года обещаете! когда уже случится???!!!
Это мое имхо для людей, которые вам верят и ждут 333 или хотя бы 700.
А вообще Вам не кажется, что зеленый крышеиндекс из за инфляции и удорожания жизни в целом?

Сообщение отредактировал Ho2: 11.03.2010, 12:49:08

[тулуксель]

3 года обещаете! когда уже случится???!!!

Немного терпения, сначала товарищи, набравшие кредиты http://vse.kz/index....;#entry12166475, должны успеть в Канаду свалить

[Ho2]

Хоть и НЕ вас спрашивал, но: "Когда же это кончится!!!!!! Опять немного подождать!!!! и причем здесь Канада???"

[Мурсиелаго]

...А вообще Вам не кажется, что зеленый крышеиндекс из за инфляции и удорожания жизни в целом?

Не знаю как остальные, но лично мне кажется, что тут замешана чисто спекулятивная составляющая. Рынок недвижимости и есть самый спекулятивный сектор нашей экономики.
Инфляция хоть и растет, но он явно не поспевает за прытью КИ Уж больно резвый этот индекс.
Конечно, 333 вряд ли будет. Даже и 1 200 у.е. тоже вряд ли будет. Однако, существует тенденция, что зимой квартиры дорожают, а в летнее время, наоборот, снижаются. Так что мое личное мнение - стоимость квартир снизится ближе к лету. Не знаю как там крыса-индекс будет вести себя. Не ручаюсь. Там же стахановцы!
Да и банки, чтобы бы там ни говорили их председатели правления, специально говорят, что кв.м. должен вырасти примерно на 10-15%, чтобы подороже слить свои залоги. Никто не хочет терять потенциальную прибыль. Вот вся и причина необоснованного роста.

[Мурсиелаго]

Нашел на одном форуме)

Предположим, что я, Вы и Банкир летели через Индийский океан. По пути мы укушались виски, похулиганили, отломали туалетную дверь, и экипаж выкинул нас за борт. Нам повезло, в месте падения мы обнаружили небольшой необитаемый островок. Добравшись до острова, мы решили дать ему имя, и назвали Джони Волкер.

Кстати, когда мы спешно покидали самолет, то захватить багаж банально не успели. И всего материальных и нематериальных активов в наличии оказались - дверь туалета, которую мы успели прихватить с собой и ваши 100 рублей, которые неожиданно нашлись в бумажнике.

Итак, на нашем острове есть нефинансовый актив - туалетная дверь, и финансовый актив, он же денежная масса - 100 рублей. Все это - наши сбережения. Так как больше у нас ничего нет, то справедливо утверждение - что мы имеем единственный мат. актив - дверь, который подкреплен
денежной массой 100 рублей. И значит дверь стоит 100 рублей.

Слегка протрезвев, мы решаем, что стоит как-то обустроиться. И самым быстрым из нас оказался Банкир. Он сообщил, что создал банк и принимает деньги под проценты по ставке 3% годовых. Вы передаете ему 100 рублей, а он записывает это в свой блокнот по статье “Депозит”.

Теперь мне стало скучно и я устраиваю собственный бизнес. Я рекомендую взять из банка 100 рублей и передать мне под 5% годовых. После чего отрываю из блокнота лист с надписью - “облигация на 100 рублей под 5% годовых”.

Вы понимаете, что наконец-то поперло! Изымаете 100 рублей у расстроенного Банкира и передаете их мне в обмен на лист моего блокнота. Я принимаю 100 рублей и делаю свой вклад на банковский депозит обрадованного Банкира. По идее всем можно уже расслабиться и пойти собирать кокосы, но мой финансовый гений не дремлет!

Побродив по острову, я предлагаю Вам на голом месте заработать дополнительно 1% годовых. Для чего рекомендую: Взять в банке кредит под 4%, и докупить еще одну облигацию. Немного подумав, Вы идете к Банкиру и берете у него кредит 100 рублей под залог первой облигации на 100 рублей. Тем более, что 100 рублей в банке уже есть - я их туда и положил на депозит. Вы передаете мне кредитные 100 рублей, а вторую облигацию кладете в бумажник. Теперь вы владелец моих облигаций на сумму 200 рублей! Ну а я, в свою очередь, кладу 100 рублей в банк - и теперь мой депозит равен 200 рублям!

Банкир прыгает от радости - кредитование населения процветает. Да и я останавливаться не планирую! Вот я выписал Вам третью облигацию. Ну а Вы идете в банк за новым кредитом под залог теперь уже второй облигации. К вечеру, побегав по острову со 100 рублями и исписав все листы блокноты на облигации, мы видим следующую картину: Вы держатель мои облигаций
на сумму 5000 рублей, а я имею депозит в банке на 5000 рублей.

Итак, пришла пора купить у вас дверь. Мое первое предложение - продать ее за 100 рублей. Но Вам жалко расставаться с дверью - она ведь всего одна. Вы делаете встречное предложение - 1000 рублей, которое я, после недолгих раздумий, принимаю! Ведь на моем депозите лежит 5000 рублей и я могу позволить себе немного пошиковать.

Последний лист блокнота, превращается в поручение Банкиру сделать перевод 1000 рублей с моего депозита на Ваш. Теперь, дверь становится моей.

Если бы нашу бухгалтерию увидел американский экономист с гарвардским дипломом, то он сообщил бы, что остров Джони Волкер располагает 1000 рублей мат. активов - дверь, и 10000 рублей фин. активов, которые представлены в виде облигаций и депозитов. Соответственно, стоимость
совокупного имущества острова за день увеличилась в 110 раз!

Более щепетильный и необразованный человек. мог бы подумать, что мы три урода, ибо как была у нас одна дверь и 100рублей, так все и осталось, и вообще лучше было нам всем заняться делом и нарвать кокосов.

Кто прав - решайте сами. Однако механизм роста цен на недвижимость - именно такой. Это относится и к России и к США и к Японии.

[select]

select,
- 3 года обещаете! когда уже случится???!!!

Еще на первой странице писал. Повторю еще раз когда это случится и выделю.

Еще раз повторю картинку.

http://eestiseebimul...og-post_24.html

Многим нравится, когда их недвижимость поднимается в цене. В это время люди становятся опьяненными жадностью и поглощаются идеей обладания недвижимым имуществом как инвестиции. Однако, как только недвижимость становится инвестицией, цены на недвижимость начинают вести себя как инвестиции, и изменчивость вводится в систему. Вы не хотите чтобы недвижимость торговалась с изменчивостью рынка товаров потребления. Это вызывает больше вреда чем пользы..."
Вышеупомянутый график - превосходное описание психологических стадий пузыря рынка недвижимости. Довольно легко поместить периоды в каждую из этих стадий, как показано нашим местным рынком недвижимости*(смотрите сноску внизу):


* Взлет: 1998-1999
* Первая Распродажа: 2000
* Внимание СМИ: 2001-2002
* Энтузиазм: 2003
* Жадность: 2004-2005
* Заблуждение: 2006
* Опровержение: 2007
* Опасение: 2008
* Капитуляция: 2009-2010
* Отчаяние: 2011-2013
* Возврат к золотой середине: 2014
-------------------

Сейчас идет НАЧАЛЬНАЯ ФАЗА КАПИТУЛЯЦИИ(ФАЗА: БЫК ЗАСТРЯЛ по графику видно - небольшой подъем цен и крах.)

-"Лохи покупали год назад в два раза дороже,сейчас мы поднимем цены и снова обуем лохов"-подумал Риэлтер,-"Хрен тебе, денег нет"- в ответ подумал Штирлиц.

Крах происходит примерно по схеме "дохлый кот" - это когда кота выкидывают из окна 10 этажа и он прежде чем умереть несколько раз подпрыгивает.Перед большим падением всегда идет небольшой рост.

зы. Покупаем поп корн и смотрим СМЕРТЕЛЬНЫЙ НОМЕР- БАРЫГИ ПЫТАЮТСЯ ПОДНЯТЬ ЦЕНЫ И ПУКАЮТ В ЛУЖУ!!!
зызы. Что кроме фальшивых объявлений может поднять цены? Ничего. Только риэлтерам сделки нужны , а не мертвый КРЫСЕИНДЕКС. Вот риэлтеры и будут цены валить или сдохнут. А сдохнут риэлтеры - цены рухнут.

Сообщение отредактировал select: 11.03.2010, 23:17:59

[Blackwaters]

Сигизмунд, я конечно понимаю, гордость, тему вынесли во флейм и т.д. Однако, Вы нужны нам (мне) в ветке "недвижимость"

[Dreamliner]

Сиги пиши исчо в кз пызырей как грязи

[Ho2]

ОК, ща срочно продам квартирку и буду ждать еще большего падения и платить аренду лохобарыге, который будет меня лоховать арендой.
СтОит ли? Сигги я вам верю. ответьте, плз.
И вопросик завис о запрете на выселение зимой. Оч интересует. Дайте сцылу, плз!

[Mankenov]

Так же может повлиять на падение цен на недвижимость и принятие нового закона ВОт. Где сделки свыше 300000 уе будут контролироваться фин полом... То есть придётся показывать откуда у тебя такие деньги...

Сообщение отредактировал Mankenov: 12.03.2010, 11:26:35

[Ho2]

Нифига не повлияет. конкретно Это затронет элит жилье по таким ценам. Кто покупает себе такое, будте уверены, все в порядке перед финполом. И вот еще последняя цитата с другой ветки:

"Flying Snow
Предлагаю не валить все в одну кучу.
Страх перед введением фин.контроля за движением денег – это краткосрочная причина. Но для информированного покупателя, а таких много среди покупателей с деньгами, это вообще не причина. Обязанность отчитаться по происхождению средств при большой покупке была прописана в налоговом кодексе еще как минимум 10 лет назад. Так что купил ли покупатель квартиру до 9 марта или после этой даты, он в любом случае должен отчитаться перед налоговиками по происхождению средств.
Снижение ставок по депозитам – это долгосрочная причина. Если кто-то покупает квартиру из-за снижения ставок по депозитам, то эта причина не исчезнет и после 9 марта. Но я думаю, что разница в доходностях сейчас не настолько большая, чтобы сильно повлиять на изменение спроса.
По ощущениям более сильными причинами для увеличения спроса является то, что потенциальные покупатели уже не ожидают значимого снижения цен на квартиры, а также появляется страх перед тем, что произойдет сильная инфляция всех денег."

[rustamts]

ОК, ща срочно продам квартирку и буду ждать еще большего падения и платить аренду лохобарыге, который будет меня лоховать арендой.
СтОит ли? Сигги я вам верю. ответьте, плз.

Вы продадите пустую квартиру, и снимите в аренду пустую квартиру за 400 дол/мес, ведь мебель ваша. А 120 тысяч от продажи квартиры положите на депозит, 7% годовых с ежемесячным начислением.

Барыге заплатите 4800 за год. Депозит вам принесет 8400 за год. Останется 3000 на пиво.

Квартплату не считаем, квартплату вы будете платить независимо от того, что за собственную квартиру, что за квартиу барыги.

А если (ежели да кабы, знал бы прикуп - был бы чего то там) вы бы купили акции ККБ или Народного банка в марте 2009 года, то вы бы заработали на сегодня 150%. А вложения в акции ККБ или Нар.банка абсолютно безрисковые.

Сообщение отредактировал rustamts: 12.03.2010, 13:37:55

[Ho2]

за 400 не сниму. Привык, знаете ли к ЗК. Пиво не пью. 5 бутылок в год.
Так что в лучшем случае по нулям, а то и в убыток. Тк, даже если и будет падение, то не более на стоимость ремонта в новой квартире после мифических обещаний мифического чела.
а отдавать деньги казкому - это еще потм на лечение нервов тратиться.

[Ho2]

Вопрос в том, что судя по графику, который впаривают как жизненный, если я сейчас срочно и с дисконтом солью свою хату, условно за 1500 уе кв. , то в 2011, как обещает Селект куплю за 500 кв м.
Кто нить верит вообще? ну-ну

[rustamts]

Вопрос в том, что судя по графику, который впаривают как жизненный, если я сейчас срочно и с дисконтом солью свою хату, условно за 1500 уе кв. , то в 2011, как обещает Селект куплю за 500 кв м.
Кто нить верит вообще? ну-ну

По 500 не будет, Селект конечно утрирует сильно. 1200 !!

Возле МЕГА стоят башни Базиса, четыре штука. По моему на начало кризиса одна из башен еще была не распродана. А на сегодня в ней уже последние квартиры распродают. Хотя они продают по 2000 за квадрат? Вот вам и кризис и безденежье.

Может меня кто поправит про эти башни возле МЕГА?