Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[Мурсиелаго]

А предложение, тем временем, продолжает падать.
У нас ведь как, риэлторы чутко реагируют на падение предложения. Говорят, "вот, почитайте крышу, там количество снижается. Скорее покупайте, а то они взлетят завтра". Однако, они не так гибко реагируют на повышение предложения. Их фирменный ответ "потенциальные продавцы просто присматриваются".
Чтобы цены взлетели как говорят барыги, нужны инвестиции в таких же объемах, как в докризичные годы и высокий уровень деловой активности, как в 2006 и 2007 гг.
Так что, если цены и повысятся, то максимум до 1 800 за кв.м. Имхо, это потолок, после которого неминуемо настанет "отскок вниз", с последующей коррекцией.
Однако, как-то с трудом вериться в то, что цены будут на уровне 500-600 долл. за кв.м. Для этого необходима какя-то значительная экономиеческая катастрофа на локальном уровне (как банкротство БТА и Альянса вместе взятые).

[Мурсиелаго]

За сегодня, кол-во предложений на сайте Крысы уменьшилось аж на 585 квартир.

[дегустатор]

так , блин, праздники же нах , 8 марта и наурыз . на праздниках всегда так

[azamat_kan]

так , блин, праздники же нах , 8 марта и наурыз . на праздниках всегда так

согласен, но тот кто хочет на самом деле продать квартиру придет подавать заранее, а так -585 это из части тех кто дает левые объявы на "рост".

[Мурсиелаго]

вот кстати хороший артиль про недвигу. и издание весьма авторитетное: http://www.expert.ru...most_editorial/

[rustamts]

вот кстати хороший артиль про недвигу. и издание весьма авторитетное: http://www.expert.ru...most_editorial/

...в ходе торга покупателям часто удается скостить до трети запрашиваемой суммы....

[Мурсиелаго]

Вот эта формулировка тоже у меня вызвала недоумение. Это как? если дом стоит, допустим, 150 000, то продавцы могут уступить ее за 100 000 что-ли? как-то не совсем реалистично выглядит все это.

[Blackwaters]

Долгая дорога по дну

[Мурсиелаго]

Заипали банкиры со своим отложенным спросом. Для них это последняя инстанция.
Вообще, как мне кажется, на вторичке, в ближайшем будущем в спросе будут средние квартиры (т.е. советские, от 40 000 до 80 000 у.е.), а новые элитки неминуемо пойдут вниз. Это объясняется тем, что у населения нет денег на элитку. И если раньше кредитное плечо было высоким, а 80% покупок осуществлялось с помощью кредитов, то щас такого нет. Поэтому, стоимость элиток и новостроек пойдет вниз, в то время как стоимость средних квартир будет держаться примерно в одном диапазоне, с небольшими отклонениями.

[Big-ben]

[b]Скажу больше все ЦЕНЫ ПОЙДУТ ВНИЗ.Отложенный спрос уже давно исчез, кто хотел уже давно взял.Просто мантра у этих товарищей одна.Пусть ждут и дождутся весеннего падения цен.
«Объективные причины для роста цен фактически отсутствуют. В 2010 году рынок недвижимости не будет испытывать серьезных потрясений по причине общего падения спроса у населения — главного следствия продолжающегося кризиса. Основная характеристика рынка недвижимости в этом году — ограниченность сделок, общая стагнация со снижением цен на 10—15 процентов по отдельным секторам — первичное, вторичное жилье, офисная недвижимость на фоне дальнейших попыток госрегулирования и попыток искусственной активизации рынка недвижимости», — утверждает Александр Калинин

Вот и глава kaspi bank считает, что в долгосрочной перспективе жилье будет расти в цене. Это связано в первую очередь со спросом на новое жилье и потребностью населения в улучшении условий проживания. «Конечно, цены не должны возвращаться на прежний нереально высокий уровень. Они должны соответствовать возможностям населения и уровню развития платежеспособности. Есть проверенная формула расчета цены на недвижимость, действительная для любого рынка мира. Если ты можешь окупить квартиру, сдав ее в аренду, за 10—15 лет, то именно эта цена является нормальной», — утверждает г-н Ломтадзе.

Вот и посчитаем допустим 2-х -я в Аксае сдается по 400$,при сроке окупаемости даже 10 лет она полностью окупаема - 10*12*400=48000$, взгляните же в крышехотелки:

Раздел: Продажа квартир
2-комнатная 66 000 $
Ауэз. р-н

Адрес мкр "Аксай-2"
Тип строения пан.
Этаж 5 из 5
Общая площадь 43
Жилая площадь 28
Площадь кухни 6
Санузел совм.
Наличие балк./лодж. балк.
1987 г.п., тел. отд., мет. дверь, счетчики, неугл., незалог., чистоя, пустая.

Итого цены явно завышены!Да и даже по индексу Ауэзовского цена за кв.явно завышена.
Вся крыша в хотелках!
Спекулянтам надо поумерить апетиты.

[Morlok]

Все именно так, но только если подходить к недвижимости как к финансовому инструменту.

Допустим - 2-шка в центре, сдача в 600$ в месяц, это 7200$ в год, при ср.доходности в 10% - выходит цена капитала = 72 000$. Если считать 7% годовых от такой операции, тогда цена капитала = 103 000$, но при такой доходности НАДЕЖНЕЕ и более ликвиднее будет иметь депозит в банке.

НО никак не 120-130 тысяч!!! Тогда надо чтобы рынок аренды был 1500$ в месяц за типовую 2-шку!

Если учитывать РОСТ ЦЕНЫ квартиры - тогда да, НА РАСТУЩЕМ рынке в 7-8% в год - это выгодное вложение ЧАСТИ своего капитала (не более 20% от капитала, чтобы иметь ликвидность).
На стагнирующем рынке или на падающем рынке - эти вложения ТЕРЯЮТ СВОЮ ФИНАНСОВУЮ логику.

[rustamts]

Вот эта формулировка тоже у меня вызвала недоумение. Это как? если дом стоит, допустим, 150 000, то продавцы могут уступить ее за 100 000 что-ли? как-то не совсем реалистично выглядит все это.

Нет, я думаю это близко к правде, окончательно цену существенно уступают.

Это просто психология такая человеческая, в голове покупателя все равно первая цена, и уступка рассматривается как выигрыш.

Я автомашину продавал через колеса.кз. Написал реальную цену машину - никто не звонил. Написал завышенную и "срочно, торг" - звонили в день по два-три звонка.

[lex3000]

http://krisha.kz/a/show/6374252.html

Этот продавец тысяч так 300 точно скинет я думаю

Кстати КИ подняли до 1713

[тулуксель]

Крыша выдает перлы:
Нет денег на квартиру?
Поищите машину — она дешевле. и ссылка на колеса.кз
-----
это как раз на странице где двушка за 386 тыс.

Сообщение отредактировал тулуксель: 10.03.2010, 17:28:53

[Баян Байкин]

Кстати КИ подняли до 1713

Вы сделайте выборку на главной www.krisha.kz Ауэзовский, панельный, однокомнатная. Это сейчас основной опережающий показатель и самый ликвидный сегмент. Задержка по рынку 5-6 недель.
Так вот этот показатель 4 недели топчется на отметке 1470 и не хочет расти. Думаю пришло время падать. ИМХО

[lex3000]

Вы сделайте выборку на главной www.krisha.kz Ауэзовский, панельный, однокомнатная. Это сейчас основной опережающий показатель и самый ликвидный сегмент. Задержка по рынку 5-6 недель.
Так вот этот показатель 4 недели топчется на отметке 1470 и не хочет расти. Думаю пришло время падать. ИМХО

[/quote]

Видать барыги не досмотрели. Да и по большому счету КИ никак не работает, тем более что "Используемая для расчёта индексов «Крыши» методика является точкой зрения редакции газеты и сайта." и при расчете учитываются объявления с общежитиями за $360000

[Мурсиелаго]

...Так вот этот показатель 4 недели топчется на отметке 1470 и не хочет расти. Думаю пришло время падать. ИМХО

Да, время пришло. Оно давно пришло. Однако, какие-то силы не дают ему упасть. И тут не только БВУ и риэлторы замешаны имхо. Мне кажется само гос-во не прочь, чтоб цены не падали. У них есть фонд недвижимости Самрук-Казына, а также крупнейшие банки страны (они там вовсе не номинально сидят), у которых балансы раздуты, а активы оценены по ценам 2006-07 гг. Переоценки не было.
Имхо, у нас повторяется японский сценарий. Там также, как и у нас, в острой фазе кризиса стоимость недвиги снизилась на 50-60%, а банки продолжали держать недвигу на балансе. Единственное что они делали, так это реструктурировали займы путем побычной пролонгации. Однако, проценты продалжали капать и в конце концов, в конце 90-х, у них началась вторая волна обесценения недвиги.
В нашей ситуации, нужно время, чтоб те заемщики, которым банки пролонгировали кредиты, но накапливали проценты, объявили им, что они не в состоянии покрывать расходы по обслуге займов. Вот тогда (если сие событие произойдет), начнется массовый слив недвиги банками.

[HiTEX]

Чтобы цены на квартиры были АДЕКВАТНЫЕ, нужно налог установить от стоимости квартиры. Тадыть всё вернётся на круги своя, 3-х комнатная 3,5- 4000 будет стоить. А то попёрло : за дом (убожещный) 1.000.000-1.500.000, а в Англии замок за 260.000. Абсурд! В говне живём, а как любим это место

[Big-ben]

А вот и падение цен!

Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 23.02.2010 г. по 02.03.2010 г.)
На данной неделе средняя цена предложения по городу зафиксирована на уровне 1735 у.е./кв.м (диаграмма 1), при этом наблюдается спад ценового показателя на 1,7%. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 0,8% до 6970 объектов (диаграмма 2), и объем предложения уменьшился на 4,7%, составив 906 млн у.е. (диаграмма 3).

За истекший период спад количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Турксибского, где рост составил 9% и 12% соответственно. Максимально снизилось предложение в Медеуском районе – на 12%, а минимально – в Бостандыкском – на 0,3%. Удельный вес предложений по районам можно проследить на диаграмме 4 и в таблице 2.

http://www.kn.kz/analysis.php?id=4590

Ценам вниз!

[Мурсиелаго]

Странно, что предложение снижается в унисон ценам. По всем канонам должно быть наоборот.
Все равно я ожидаю, что предложение будет медленно, но верно увеличиваться. Так, по квартир 15-20 в день. В последнее время, до праздников, именно такой тренд наблюдался.