Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[Preferansist]

По одной квартире отслеживаем весь рынок недвижимости г. Алматы.

Так же как и Мафиози делает вывод о всем рынке недвижимости РК на основании своей одной-единствнной сделки

[Артемий]

Что имеем в итоге?

Такибай, Друг мой, ты Где был?????
Мир, или Война?

[Preferansist]

Ценам вниизз!!

Пожалуй, абстрагируюсь на время от Артемия, и выскажусь по принципиальному вопросу . Ценам медленно, но верно вверх. Ближе к зиме темпы роста будут усиливаться. Естественно, все это имхо при условии, что на внешних рынках сырья за это время не произойдет существенных экономических шоков.

Сообщение отредактировал Preferansist: 14.04.2011, 13:57:40

[goto]

1) Есть ли, на ваш взгляд, разница между разрушением несущей стены и ее сносом/демонтажем?

разницы нет. но думаю, что вы путаете понятия "разрушение несущей стены" и "утрата несущей способности стены".

2) Если есть, то в чем, по вашему, она заключается?
3) Будет ли, на ваш взгляд, являться разрушением несущей стены установка дверного проема в межквартирной стене панельного дома (если неоьходима конкретика - в девятиэтажном полукруглом доме на Навои-АльФараби)?

на мой взгляд, не будет.
этот дом панельный - сам на него заглядываюсь, когда в парке гуляю.
в панельных домах очень часто на первых этажах делают магазинчики, парикмахерские и т.п.
Входную группу можно сделать в панельных домах тремя способами: снести ограждения балкона, получится крыльцо с готовым окном и дверью, уже существует окно, и допробивается вниз проем под дверь, или пробивается дверь в глухой стене.
Все варианты равно распространены в Алматы.
Очевидно, что теоретически несущая способность стены может нарушится только во втором и третьем случае.
Но однако органы (архитектуры или чего там) допускают это, иначе бы не делали так.

Чем отличается пробитый проем на первом этаже здания, от проема, скажем, на 7 этаже?

[Takibay]

Такибай, Друг мой, ты Где был?????
Мир, или Война?

Худой мир, лучше хорошой войны.

Как сам думаешь?

Сообщение отредактировал Takibay: 14.04.2011, 14:16:48

[Takibay]

Ценам вниизз!!

Пожалуй, абстрагируюсь на время от Артемия, и выскажусь по принципиальному вопросу . Ценам медленно, но верно вверх. Ближе к зиме темпы роста будут усиливаться. Естественно, все это имхо при условии, что на внешних рынках сырья за это время не произойдет существенных экономических шоков.

Источники финансирования роста цен, какие можете указать? Восстановление ипотечного кредитования до кризисного уровня?

[Preferansist]

Ценам вниизз!!

Пожалуй, абстрагируюсь на время от Артемия, и выскажусь по принципиальному вопросу . Ценам медленно, но верно вверх. Ближе к зиме темпы роста будут усиливаться. Естественно, все это имхо при условии, что на внешних рынках сырья за это время не произойдет существенных экономических шоков.

Источники финансирования роста цен, какие можете указать? Восстановление ипотечного кредитования до кризисного уровня?

Основные факторы роста цен вижу следующие:
1) Общее улучшение экономической ситуации в стране, и, в частности, стоимость нефти в районе 120$ за баррель.
2) Приток спеулятивного иностранного капитала, вызванного высокими ставками привлечения в РК заемных денежных средств.
3) Отсутствие альтернативных недвижимости инструментов размещения свободных денежных средств у населения. Неразвитость рынка ценных бумаг.
4) Оздоровление ситуации в банковском секторе, в том числе увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов.
5) Завершение проблемных новостроек и общее оживление рынка недвижимости.
6) Перманентное увеличение численности жителей крупных городов РК, в особенности г. Алматы.

[Preferansist]

1) Есть ли, на ваш взгляд, разница между разрушением несущей стены и ее сносом/демонтажем?

разницы нет.

Разница есть.
Снос/демонтаж - это полная ликвидация несущей стены.
Разрушение - это нарушение целостности несущей стены, влекущее изменение ее несущих свойств.
Установка дверного проема в несущей стене сопряжено с ее разрушением, но в ряде случаев это допускается при условии реализации архитектурно-планировочных решений, компенсирующих утрату несущих свойств. Такого рода работы необходимо выполнять на основании предварительно разработанного и утвержденного проекта. Кстати, в этом случае существенное значение имеет расположение дверного проема в несущей стене - как правило, проем устраивается в центре стены, чтобы уменьшение несущей нагрузки равномерно распределилось на оставшуюся конструкцию. Узаконение дверного проема в несущей стене, выполненного, как это предполагал сделать Артемий, рядом с коридором, весьма проблематично, если не сказать невозможно.

Сообщение отредактировал Preferansist: 14.04.2011, 14:48:56

[Takibay]

Основные факторы роста цен вижу следующие:
1) Общее улучшение экономической ситуации в стране, и, в частности, стоимость нефти в районе 120$ за баррель.

Кроме высокой инфляции в стране, никаких других "хороших" последствий в экономической ситуации стране не наблюдается. IMHO

2) Приток спеулятивного иностранного капитала, вызванного высокими ставками привлечения в РК заемных денежных средств.

Данный приток пока небольшой. Это во-первых.
Во-вторых, это "короткие деньги".
И в-третьих, Марчелло данный приток не устраивает. Читал, что он предупреждал о том, что будет ограничивать данный приток, правда преднамеренно не захотел уточнять как он это будет делать.

3) Отсутствие альтернативных недвижимости инструментов размещения свободных денежных средств у населения. Неразвитость рынка ценных бумаг.

Укрепление тенге по отношению к доллару США позволяет держать тенговый депозит в банке. В будущем с опасностью девальвации тенге целесообразно перевести в те же доллары США.
Подавляющее большинство граждан предпочитают банковские депозиты. Соответственно, отсутствие инвестиционных инструментов в нашей экономике не является большой проблемой для населения.

4) Оздоровление ситуации в банковском секторе, в том числе увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов.

Наблюдается сокращение проблемной задолженностей в ссудном портфеле банков?

5) Завершение проблемных новостроек и общее оживление рынка недвижимости.

Опять же деньги? Только государственные. IMHO

6) Перманентное увеличение численности жителей крупных городов РК, в особенности г. Алматы.

Приезжие в большей части решают вопрос с жильем арендой, а не покупкой таковой.

[Preferansist]

Основные факторы роста цен вижу следующие:
1) Общее улучшение экономической ситуации в стране, и, в частности, стоимость нефти в районе 120$ за баррель.

Кроме высокой инфляции в стране, никаких других "хороших" последствий в экономической ситуации стране не наблюдается. IMHO

Наблюдается. Рост заработной платы, реальных доходов населения, рост рынка труда.
Аинфляция и рост цен на недвижимость - сопутствующие друг другу факторы. Вспомните, какая инфляция была в 2007 году и какая тогда была цена на недвижимость?

[Артемий]

Худой мир, лучше хорошой войны.

Как сам думаешь?

Ну раз ты , пусть так и завуалированно извинился -Мир!
Токк Чего этт он должен быть худым? Давай его хорошо кормить!

[Preferansist]

Основные факторы роста цен вижу следующие:
1) Общее улучшение экономической ситуации в стране, и, в частности, стоимость нефти в районе 120$ за баррель.

Кроме высокой инфляции в стране, никаких других "хороших" последствий в экономической ситуации стране не наблюдается. IMHO

Наблюдается. Рост заработной платы, реальных доходов населения, рост рынка труда.
Аинфляция и рост цен на недвижимость - сопутствующие друг другу факторы. Вспомните, какая инфляция была в 2007 году и какая тогда была цена на недвижимость?

2. Пока небольшой. Это во первых. При сохраняющейся динамике дальше будет больше. Во-вторых, на счет того, что это короткие деньги - спорное утверждение. В-третьих, Марченко огромный приток внешнего капитала конечно не устраивает, но у него руки коротки. Потому и не говорит, как он с этим будет бороться
3. Укрепление тенге по отношению к доллару автоматически приводит к росту цен на недвижимость, выставляемую на продажу в долларах. Подавляющие большинство предпочитает депозиты, потому что нет доступного и эффективного рынца ценных бумаг. Кроме того, депозиты предпочитают люди, имеющие свободные средства в сумме до 5 млн. тенге. Люди, имеющие 100-200 тыс $ и больше, с повышением стоимости недвижимости все чаще будут вкладываться именно в нее, поскольку процентная ставка по депозитам не покрывает, как вы правильно заметили, высокую инфляцию.
4. Сущетвенно растут объемы прибыли в банковском секторе по сравнению с прошлым годом.
5. Правильно, деньги государственные. Если бы не государство, рынок недвижимости и банковский сектор уже были бы разрушены.
6. Приезжие первое время решают жилищный вопрос путем аренды, но одновременно с этим собирают деньги и на покупку собственной квартиры. У нас половина алматинцев - приезжие Не замечали?

[rustamts]

4) Оздоровление ситуации в банковском секторе, в том числе увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов.

Кстати да, в России уже типа эксперты типа предвидят новый ипотечный бум.

[Мафиози]

1. Поскольку вопрос о ссылке на первоисточник так и остался без внимания, следует ли понимать, что в вашем лице мы имеем дело со всем рынком недвижимости РК?
Вынужден задать вопрос ,что вы считаете первоисточником? я и есть первоисточник именно потому что покупал и продавал с перепланировкой незаконной
Или для вас газета крыша первоисточник?
2. На чем, помимо собственных впечатлений, основана эта ваша уверенность? На фактосделках знакомых мкклеров и риэлторов
3. Как вы считаете, является ли у квартиры площадью 100 квадратов несущей стена, общая с соседней квартирой? В зависимости от конструкции и планировки дома, может и не являться несущей,но при этом быть капитальной.
Монолитной считаю квартиру, расположенную в доме, возведенном по технологии монолитного строительства независимо от года постройки. В техническом паспорте на такую квартиру должен быть указан материал стен - монолит. Техническому паспорту, заверенному подписью и печатью, доверяю значительно больше, чем словам на форуме. А вы написанному на форуме, судя по всему, доверяете больше, чем официальным документам ответственных государственных органов?
монолит внутри которого в заливке строительный мусор и полая арматура с толщиной стенки в 2 милиметра остальное внутри цемент- по бумагам будет монолитом а в реале?

1. Не кажется ли вам, что если вы говорите, что "80% всех квартир так продается и покупается", то на основании одной лишь вашей сделки неуместно говорить о цифре 80 % применительно ко всему жилому фонду РК? Первоисточником в данном случае считаю исследование, проведенное специализирующейся в данном направлении организацией. И причем тут "Крыша"? Я о ней сказал хоть слово? Зачем вы ее сюда приплетаете?Не проще провести свое исследование сев на телефон и обзвонив с десяток перепланированных квартир?
2. Информация о так называемых "фактосделках" маклеров и знакомых риелторов не стоит и выеденного яйца. Впрочем, если для вас это показатель, могу сказать, что по информации о "фактосделках" моих знакомых маклеров и риелторов, продать в Алмате квартиру площадью свыше 100 кавдратов, расположенную в престижном районе, имеющую разрушенную несущую стену, весьма проблематично. люди покупающие квартиры в престижных районах с ценником от 300 000 за 100 квадратов ,как правило либо имеют капитальный частный дом в неменее престижном районе и квартира просто как временное жилище или для сдачи в аренду,либо не понимают в комфорте организации жилья настолько чтоб заморачиваться на выяснение ухудшения сейсмостойкости квартиры.Так как если купленная квартира не перепланирована,то не факт что она не перепланирована у соседей и сейсмостойкость уже нарушена Будут богатеи хотидь и проверять соседей?
3. Речь идет о девятиэтажном полукруглом доме на Навои-Альфараби, построенном еще в советское время. Межквартирные стены в этом доме однозначно являются несущими. Хотите это оспорить - веллком. В панельке канеш все несущие,но как подметил Гото это не мешает узаканивать проемы.
В реале эти дома тоже будут монолитными. Кстати, вам известны конкретные, практические примеры приведенной вами технолигии строительства? Достаточная ли у вас квалификация, чтобы утверждать, что эти дома строились с нарушением СНиП и можете ли вы доказать использование в "заливке строительного мусора и полой арматуры с толщиной стенки 2 миллиметра"?
Мне достаточно информации человека которому я доверяю как себе и который был прорабом на таких стройках.поверьте не все зависит от прораба-иногда и заказчики заставляют такое вытворять ,что волосы дыбом.Эти дома слава богу не высокие до 16 этажей.надеюсь не будете отрицать что арматура везлась из китая и по качеству она совсем не соотвествует нашим Снипам и Гостам?

Пы.Сы А в целом эта полемика бесперспективна- реальной пользы от неё нет никому..так..стеб ненужный.

[Takibay]

1. Наблюдается. Рост заработной платы, реальных доходов населения, рост рынка труда.

Какие индикаторы или статистические показатели отражают данные процессы? Бюджетникам только с 1 июля поднимут зарплату.

А инфляция и рост цен на недвижимость - сопутствующие друг другу факторы. Вспомните, какая инфляция была в 2007 году и какая тогда была цена на недвижимость?

Не всегда. Например, согласно обзора ATF Research:

Рынок недвижимости в Казахстане, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после кризиса. В целом по стране цены на жилье пока растут медленнее, чем инфляция.

Дальше идет прогноз, но это только прогноз:

В 2011-2012 гг. при дальнейшем увеличении доходов населения и снижении долговой нагрузки, при возобновлении роста кредитования, ситуация, по-видимому, начнет постепенно выправляться. Если увеличение реальных доходов населения составит 7,5% в 2011 г. и 8,7% в 2012 г., то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет соответственно 6,1% и 7,8% в 2012 г., что соответствует 3,2% и 3,6% в тенге за счет укрепления курса тенге.

Полностью смотреть здесь.

2. Пока небольшой. Это во первых. При сохраняющейся динамике дальше будет больше. Во-вторых, на счет того, что это короткие деньги - спорное утверждение. В-третьих, Марченко огромный приток внешнего капитала конечно не устраивает, но у него руки коротки. Потому и не говорит, как он с этим будет бороться

Короткие, т.к. все длинные деньги идут у нас в реальный сектор (нефтянка). Поэтому Марчелло и против.
Насчет не говорит и "руки коротки", предлагаю посмотреть, что он предпримет в будущем, чтобы ничего не утверждать голословно. ОК?

3. Укрепление тенге по отношению к доллару автоматически приводит к росту цен на недвижимость, выставляемую на продажу в долларах. Подавляющие большинство предпочитает депозиты, потому что нет доступного и эффективного рынца ценных бумаг. Кроме того, депозиты предпочитают люди, имеющие свободные средства в сумме до 5 млн. тенге. Люди, имеющие 100-200 тыс $ и больше, с повышением стоимости недвижимости все чаще будут вкладываться именно в нее, поскольку процентная ставка по депозитам не покрывает, как вы правильно заметили, высокую инфляцию.

Предполагаю, что весь "рост цен" будет воплощаться только в этой схеме:

Скрытый текст

Инвестиционные квартиры, которые в основном сосредоточены в новостройках бизнес- и элит-класса, потихоньку выставляются на продажу и ждут своего покупателя. Хотя иногда их хозяева по тем или иным причинам торопятся и готовы идти на определенные уступки. Обычно размер скидки индивидуален, но он заметно отличается от того, что можно получить за квартиру эконом-класса. И если при продаже относительно недорогого жилья 5 тысяч долларов считается неплохой уступкой, то в секторе элитного жилья в ходе торга цена может снизиться и на 30 тысяч долларов или более. Многое зависит и от того, по какой цене квартира изначально была выставлена на рынок, так как нередко это бывает завышенная сумма. Кроме того, несмотря на отсутствие интереса к приобретению квартир в спекулятивных целях, продолжаются и игры маклеров с объявлениями в газете «Крыша» и других специализированных изданиях. Схема предполагает, что о продаже одной квартиры дается несколько объявлений с указанием различной, но в основном завышенной цены. Такие объявления призваны создать у покупателя видимость того, что аналогичные квартиры стоят дороже той, что он присмотрел. В результате, согласно объявлениям, разброс цен на одну и ту же квартиру эконом-класса при таком подходе может составлять от 3 до 8 тысяч долларов, а в элит-классе – порядка 15 тысяч. Все это оказывает влияние на среднюю цену квадратного метра, выводимую изданием. К тому же не стоит забывать, что эта средняя арифметическая стоимость квадратного метра базируется на цене предложения, а не реальных сделок.

Полностью статья здесь.

[Takibay]

4. Сущетвенно растут объемы прибыли в банковском секторе по сравнению с прошлым годом.

За счет кредитования каких секторов растет объем прибыли?

5. Правильно, деньги государственные. Если бы не государство, рынок недвижимости и банковский сектор уже были бы разрушены.

Все верно, поэтому я считаю, что на рынке недвижимости возможно наблюдать только стагнацию, по вышеуказанной схеме (манипуляция с ценами). Денег на спекулятивный рост цен на недвижимость в экономике нет (покупка инвестиционных квартир).

6. Приезжие первое время решают жилищный вопрос путем аренды, но одновременно с этим собирают деньги и на покупку собственной квартиры. У нас половина алматинцев - приезжие Не замечали?

Заметил, но по вышеперечисленным причинам, для них будет оставаться актуальной аренда.

[акжан]

Аким Ахметжан Есимов заявил о необходимости строительства развязки на выезде из города на Райымбека — Момыш-улы. Именно там планируется построить город на 30 тысяч жителей.

В Алматы на заседании маслихата аким Ахметжан Есимов заявил о том, что в скором времени начнется строительство транспортной развязки на проспекте Райымбека, передает корреспондент Tengrinews.kz со. На этом заседании присутствовал премьер-министр Казахстана Карим Масимов.

По словам Есимова, возникла необходимость строительства развязки на выезде из Алматы на Райымбека — Момышулы. «Там компания “Акселькент” строит новый город на 30 тысяч жителей. Это как Каскелен. Там мы будем иметь очень большие проблемы. Представляете, какое там будет движение автотранспорта? Вы выделили нам 1,5 миллиарда тенге, но нам нужны будут еще средства», — заявил градоначальник, обращаясь к Кариму Масимову.

Подробнее: http://news.mail.ru/...ociety/5706542/

Сообщение отредактировал акжан: 15.04.2011, 01:46:05

[Артемий]

Ах, еслиб эти деньги пустить на недостороенное жилье!!!!
Неее, обязательно Нь-Васюки строить((((((((((((

[goto]

Ах, еслиб эти деньги пустить на недостороенное жилье!!!!
Неее, обязательно Нь-Васюки строить((((((((((((

экономического смысла нет.
недостроенное жилье, как правило, уже оплачено дольщиками. Т.е., вкладывая госсредства, ты их тратишь на частных лиц. Поэтму и государство не финасирует подряд всех недостройщиков, только тех, кто способен отдать кредит.
У меня напротив офиса находится пустырь-бывший частный сектор. Дома на нем выкупали за 300 000 уе - приличные деньги в 2006-2007 г.
К 2009 г. успели только снести все дома и частично огородить. На этом все встало, пустырь так и стоит.
Организация, которая выкупала, брала кредит в банке, т.е. этот участок в залоге в этом банке.
Чтобы начать строить на этой земле, необходимо ее выкупить.
Я думаю, никто не дает столько денег, сколько потратила контора на выкуп частного сектора.
А дешевле продавать не хотят.
На те деньги, которые просят только за землю, можно взять у государства землю в районе Акселькента и построить там целый микрорайон.

Кстати, тот район изначально в СССР ещё планировался под застройку. ТЭЦ-2 в преспективе должна была оказаться в черте города.
Только перестройка нарушила планы.
Но потихоньку к их реализации идет.

[Артемий]

экономического смысла нет.

Это понятно! Жалко на город в полу-руинах-пустырях с домами-комплексами призраками смотртеть.(((((((((
Ясно, что легче Новый район забабахать и славу себе снискать быструю, чем докончить начатое. Для этого Хозяйственник-градоначальник нужен, а не Позер.(((
По-Гагарина,перед А-Фараби поди, живете?