Сообщений в теме: 4803

[Риэлтор-аналитик]

Прочитал стратегию 2050.
Особенно затронуло инициатива "Атамикен". Короче говоря всем (ИП,ТОО,АО) надо будут стать членом данного союза, либо какой либо ассоциации которая в свою очередь будет членом союза предпринимателей "Атамикен".
Что может получиться для нас Риэлторов?:
1. Все обязаны будут стать членом ОАРК или КФН.
2. Естественно это повлечет создание полноценного рынка риэлторских услуг, т.е. создание МЛС.
3. Одновременно это повысит требования к Риэлторам, а также к созданию полноценных (обязательных) стандартов.
3. Доходность Риэлторов вырастит за счет объема, что несомненно отразиться на налогах и прозрачности рынка.
4. Возможно будет принят закон о Риэлторской деятельности или будут внесены изменения в ГК РК.
5. Комиссия Риэлтора вырастит или нет покажет время и конкурентная среда.

Так же затронул вопрос Женщин. Так как в Риэлторах ходят в основном Женщины (80%).

И самое главное вопрос "Инвестиции". На нашем рынке недвижимости могут быть большие инвестиции если будет порядок и прозрачность. т.е. адекватное, нормальное, логичное и понятное Ценообразование. Так же это отразиться в свою очередь на миграционных процессах и демографии. И конечно это отразиться на Банках. Риэлторы в этом вопросе могут помочь, продавая недвижимость по реально обоснованной цене (общепринятая методология), а не по хотелкам. Первичный рынок недвижимости не может быть дешевле вторичного рынка (исключения могут быть только в элитке)! Я просто уверен в том что на данный момент строительные компании разогревают вторичку (эконом и бизнес класс) что бы продать свое.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 06.01.2013, 14:54:26

[Ruslan M]

на данный момент строительные компании разогревают вторичку (эконом и бизнес класс) что бы продать свое.

Застройщик может подогревать рынок вторички только скупая данные объекты и держа высокие цены. Таких игроков на рынке не замечено. Просто строительные компании действуют в той ситуации, которая есть. Основной регулятор на рынке - это государство. Именно оно создает программы и условия по развитию рынка недвижимости.
Основная причина высоких цен для абсолютного большинства казахстанцев - это дефицит жилья в экономически активных городах (районов городов). Можно поехать в Атабасар и купить трешку улучшенную за 25 штук. Только вот никто не едет ведь.
Там где жилье значительно дешевле и доходы населения гораздо ниже по сравнению с той же Астаной и Алматы.

[Риэлтор-аналитик]

на данный момент строительные компании разогревают вторичку (эконом и бизнес класс) что бы продать свое.

Застройщик может подогревать рынок вторички только скупая данные объекты и держа высокие цены. Таких игроков на рынке не замечено. Просто строительные компании действуют в той ситуации, которая есть. Основной регулятор на рынке - это государство. Именно оно создает программы и условия по развитию рынка недвижимости.
Основная причина высоких цен для абсолютного большинства казахстанцев - это дефицит жилья в экономически активных городах (районов городов). Можно поехать в Атабасар и купить трешку улучшенную за 25 штук. Только вот никто не едет ведь.
Там где жилье значительно дешевле и доходы населения гораздо ниже по сравнению с той же Астаной и Алматы.

Все красиво конечно! НО!
1. Что мешает подавать объявы в Крышу по завышенным ценам (сам пробовал - не поверишь,прокатило!). просто объявы надо подавать по сетке (http://krisha.kz/con.../price_december) таблица 1, чтобы квадратура била, для программы которая считает у них (наверное ни кто не думает что Николай Стикольников - аналитик, седит и по одной считает). Можно как Риэлтор, Агентство, от Хозяина даже можно просто надо много симок купить и зарегистрировать много ящиков на маил ру, можно в принципе и от фени настрочить.
2. Можно просто тупо держать цены на ходовые квартиры, 1,2 ком. Поверь это действует! Ведь в рекламе весь "отстой" стоит (в смысле дорогие), так как дешевые быстро продаются, соответственно и объявы уходят, дорогое торчат и мозг всем выковыривают. Простой человек захочет например завтра продать как думаешь он выставит свою цену, естественно он залезет в Крышу, и с умным видом на лице придет к выводу - поставлю столько ......, чуть торганусь ....., но по любому не меньше, что я лох что ли (стандартное мышление). Так сказать сравнительный анализ! Естественно с его субъективным мнением он посчитает что его квартира лучше той которая сейчас продается неподалеку, возможно еще и пойдет посмотрит под видом покупателя.
3. А кто прав? Есть вообще формула ценообразования? Кто или что может заставить Продавца поставить реальную цену которая адекватна ситуации на рынке?
У строителей хоть себестоимость есть, кредиты которые надо отдавать, запланированная маржа, приемлемые сроки реализации.

Поверь государство не основной регулятор на рынке недвижимости, государство влияет косвенно! И дефицит будет всегда, строители просто не успеют за демографией, миграцией, доходами населения, выдачей кредитов и прочего.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 06.01.2013, 22:21:06

[Риэлтор-аналитик]

Мне вот например нравиться такая система! АУКЦИОН!
1. Объява размещается на Крыше, со стартовой ценой, с пометкой что торги будут например через месяц такого то такого числа.
2. За это время покупатели регистрируются на этот Лот заранее до даты торгов, конечно на платной основе, так сказать - для идентификации что это реальный покупатель. (условие торгов - наличие не менее двух покупателей)
3. Наступает время Че, покупатели делают ценовые предложения, в соответствии с шагом (например 1000 у.е), до 24.00 часов этого дня.
4. Тот кто дал за квартиру максимум, тому естественно на почтовый ящик приходят данные продавца (Имя, телефон, номер квартиры, прочее.)
5. Естественно продавцу тоже приходит сообщение на почту с данными покупателя и ценой которая была предложена за его квартиру и если продавец согласен, то сделка. Ура! (была бы еще такая возможность - как электронная сделка, вообще было бы круто! продавец делает акцепт (согласен) на кнопку нажал, покупатель деньги на расчетный счет продавца скинул, распечатал бумагу и на гос.регитрацию, регистратор на следующий день выдал "свидетельство на право собственности" и все квартира твоя)
6. Лот снимается с торгов на 1 месяц или даже 2 месяца, если конечно не будет продан, т.е. дать время хорошо подумать.
Вот это я понимаю - рыночные условия (предложение - спрос), появляется справедливая цена! Вот потом аналитик и делает свои умозаключения!
А сейчас рынок продавца, покупателя ни кто не слышит!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 06.01.2013, 23:10:07

[Кукурузник!!!]

Кто или что может заставить Продавца поставить реальную цену которая адекватна ситуации на рынке?

Вы же сами написли, что продавец ставит цену исходя из ценообразования в этом районе, в котором находится квартира его. Поставит ниже, ничего не купит или купит хуже ожидаемого.

[Ruslan M]

И дефицит будет всегда, строители просто не успеют за демографией, миграцией, доходами населения, выдачей кредитов и прочего.

Вам в другую ветку надо идти "Катастрофа на рынке недвижимости Алматы" (здесь)
Там популярно некоторые объяснят, что дефицита нет, застройщики казлы, риэлторы ещё хуже, продавцы полные неадекваты, ну и все в том же духе (плюс Кашаган, золото, депозиты).
Про ценообразование лучше не пишите и про регулятор тоже. Ну честно. Не ваше это. Подучиться надо малость))

[Ruslan M]

Поставит ниже, ничего не купит или купит хуже ожидаемого.

Это я писал))

[Риэлтор-аналитик]

Про ценообразование лучше не пишите и про регулятор тоже. Ну честно. Не ваше это. Подучиться надо малость))

Общую площадь квартиры умножить на индекс в Крыше по району, плюс на торг - вот и все ценообразование (у обычного обывателя)! Это нам Риэлторам надо потом объяснять и корректировать продавца, мол у тебя потолок низкий, окна спальной комнаты на дорогу, рядом помойка, подъезд мрачный, трубы старые и прочее.
Про регуляторы, индикаторы, факторы, драйвера, риски рынка и прочего я знаю очень много!
Я этому аналитику который из Крыши Николаю предлагал чтобы он хотя бы еще анализ по году постройки делал, короче тормозит чел, для него этот показатель не важный! А Риэлторы, Оценщики и соответственно Банкиры этот показатель еще как учитывают.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 07.01.2013, 12:44:59

[Ruslan M]

драйвера

Это что такое (если говорить о недвижимости)?

[Риэлтор-аналитик]

драйвера

Это что такое (если говорить о недвижимости)?

И кому надо еще подучиться?

[Риэлтор-аналитик]

Руслан предлагаю не мериться у кого длиннее))). Давай каждый останется при своем мнении и будет думать, считай что это мозговой штрум, иногда даже из бреда можно что то извлечь!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 07.01.2013, 12:49:56

[Ruslan M]

И кому надо еще подучиться?

Хочу подучиться и понять как драйвера вписываются в ряд: индикаторы, регуляторы, риски рынка.
Стыдно не знать, стыдно не спросить))

[Кукурузник!!!]

И кому надо еще подучиться?

Хочу подучиться и понять как драйвера вписываются в ряд: индикаторы, регуляторы, риски рынка.
Стыдно не знать, стыдно не спросить))

Я бы тоже хотел знать, что означают дрйвера в недвижимости, а то в компьютере знаю за чем они нужны, а в недвижимости это что-то уже новое.

[Риэлтор-аналитик]

Дра́йвер (англ.driver, мн. ч. дра́йверы^[1]) — компьютерная программа, с помощью которой другие программы (обычно операционная система) получают доступ к аппаратному обеспечению некоторого устройства. Обычно с операционными системами поставляются драйверы для ключевых компонентов аппаратного обеспечения, без которых система не сможет работать. Однако для некоторых устройств (таких, как видеокарта или принтер) могут потребоваться специальные драйверы, обычно предоставляемые производителем устройств.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 07.01.2013, 23:32:58

[Кукурузник!!!]

Дра́йвер (англ.driver, мн. ч. дра́йверы[1]) — компьютерная программа,

А к теме это как относится?

[Ruslan M]

Дра́йвер (англ.driver, мн. ч. дра́йверы^[1]) — компьютерная программа, с помощью которой другие программы (обычно операционная система) получают доступ к аппаратному обеспечению некоторого устройства. Обычно с операционными системами поставляются драйверы для ключевых компонентов аппаратного обеспечения, без которых система не сможет работать. Однако для некоторых устройств (таких, как видеокарта или принтер) могут потребоваться специальные драйверы, обычно предоставляемые производителем устройств.

А я ещё и принтер знаю, лично!!!

[ylang]

...Я этому аналитику который из Крыши Николаю предлагал чтобы он хотя бы еще анализ по году постройки делал, короче тормозит чел, для него этот показатель не важный! А Риэлторы, Оценщики и соответственно Банкиры этот показатель еще как учитывают.

анализ по году посторйки делать нереально, т.к. данные в Крыше неточные. Продавцы часто искажают данные об объекте, чтобы придать привлекательность. Например вместо 66 кв.м указывают общую площадь 72 кв.м. и говорят (если их на этой неточности при сравнении с планом квартиры ловишь) "но это же с балконам, а они утепленные"

[Ruslan M]

Продавцы часто искажают данные об объекте, чтобы придать привлекательность.

Продавцы "искажают" все подряд: от квадратуры до этажности, состояния и наличия обременения. Такова человеческая сучщность))
Но мысль здравая, но NIX уже привык сидеть на одной методе и почивать на лаврах. Хотя бы для сравнения было бы интересно как отличаются КИ с разбивкой и по г.п. от общего.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 09.01.2013, 12:29:49

[ylang]

Продавцы "искажают" все подряд: от квадратуры до этажности, состояния и наличия обременения. Такова человеческая сучщность))
Но мысль здравая, но NIX уже привык сидеть на одной методе и почивать на лаврах. Хотя бы для сравнения было бы интересно как отличаются КИ с разбивкой и по г.п. от общего.

год постройки сильно не влияет. Новое жилье не лучше старого, а часто наоборот... Так что правильно Nix не берет его в расчет. Тем более что его же потом опять все обвиняьт начнут, т.к. данные в основе непроверяемые и недостоверные.

[Ruslan M]

год постройки сильно не влияет.

В пределах 5-7 лет нет для однотипных домов, при разнице более 7 лет разница есть. Рынок реагирует. Хотя конечно для кого-то 2-7 тыс. уёв не такая уж "сильная" разница, а для кого-то значительно.