Сообщений в теме: 4803

[Риэлтор-аналитик]

Вариант №3.
1. Покупатель звонит по объекту в рекламе.
2. Риэлтор предлагает посетить сайт агентства, где есть электронная форма договора, покупатель заполняет его сам (реквизиты), и ставит ЭЦП (электронную цифровую подпись).
3. Риэлтору на почту в автоматическом режиме отправляется подписанный договор (и покупателю тоже - его экземпляр), после чего (в тот же день или как договарятся) он организует показ объекта. При показе покупатель показывает уд.личности, риэлтор сверяет с договором по реквизитам, далее Акт показа, собственноручно.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 12.11.2012, 16:20:17

[Риэлтор-аналитик]

При эксклюзивной работе был бы Вариант №4
1. Покупатель звонит по объекту в рекламе.
2. Риэлтор назначает встречу и показывает объект. (может быть подписывает Акт показа, с целью надлежащего исполнения договора с продавцом)

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 12.11.2012, 20:20:54

[corbeaux]

да, кстати, по поводу арендных процентных ставок - было бы замечательно, если вышел закон, что при долгосрочной аренде(минимум год), комиссионные составляют либо 1 месячную арендную плату, либо половину.

Тогда уж, если такой будет принят закон по образу и подобию цивилизованного рынка недвижимости, то может выйти следующий закон, где будет сказано, что месячная арендная плата должна составлять не более 1% от стоимости объекта. Есть и такое. Многие не согласятся с такими нововведениями, а первую очередь сами собственники коих абсолютное большинство.

вот интересно, если Арендатор съедет досрочно, будет ли обязан Риэлтор, получивший полновесное вознаграждение за долгосрочного Арендатора, искать другого Арендатора уже со скидкой, либо вообще за ранее полученную сумму?
Как в этом случае защищены будут интересы Арендодателя?

прошу прощения за столь запоздалый ответ, но в данном случае, по крайней мере у нашего агентства был подпункт о том, что:
"в случае досрочного расторжения договора арендатором в течение первых 3(6) месяцев, Агент обязуется произвести поиск и заселение нового арендатора безвозмездно".
почему первых трех-шести, потому что как показывает статистика, если арендатора что то не устраивает в квартире, он съезжает в течение первых трех месяцев. если арендатор платит 1,5 месячных арендных плат(это когда договор аренды заключается больше, чем на год(бывает и 3-4 года в случае домов под офис), тогда гарантия может даваться безусловно на более долгий срок.

все условия договора оговариваемы.

[Frya]

Война с риэлторами >>> читать краткую статью в Мегаполис

Балин, ну не могу пройти мимо и не уточнить.

В статье написано
"Обращаетесь к риэлтору – будьте готовы платить. За что? За то, что прописано в договоре. По-хорошему, вы оплатите не просто показ квартиры, но юридическое сопровождение сделки, гарантирующее её чистоту: наличие всех документов, их корректность и т.д."

Руслан М, если я обращусь в Ваше агентство - то в стоимость услуг будет включено юридическое сопровождение сделки гарантирующее ее чистоту?

[Frya]

При эксклюзивной работе был бы Вариант №4
1. Покупатель звонит по объекту в рекламе.
2. Риэлтор назначает встречу и показывает объект. (может быть подписывает Акт показа, с целью надлежащего исполнения договора с продавцом)

Предлагаю Вариант № 5
1. Покупатель звонит по объекту в рекламе.
2. Риэлтор показывает квартиру за, скажем, 2000 тенге. Потом говорит - вот я такой-то и сякой-то, знаю вот это и вот это, умею вот то и то. Если будуте покупать эту квартиру, услуги мои будут включать то и то и стоить будут столько. Хотите такую услугу?
3. Покупатель подумав согласится и подпишет договор и будут они дальше сотрудничать. Или не согласится. Если много людей не согласятся это значит что никакой дополнительной ценности твои знания и опыт не имеют и надо идти и учиться.

[Риэлтор-аналитик]

При эксклюзивной работе был бы Вариант №4
1. Покупатель звонит по объекту в рекламе.
2. Риэлтор назначает встречу и показывает объект. (может быть подписывает Акт показа, с целью надлежащего исполнения договора с продавцом)

Предлагаю Вариант № 5
1. Покупатель звонит по объекту в рекламе.
2. Риэлтор показывает квартиру за, скажем, 2000 тенге. Потом говорит - вот я такой-то и сякой-то, знаю вот это и вот это, умею вот то и то. Если будуте покупать эту квартиру, услуги мои будут включать то и то и стоить будут столько. Хотите такую услугу?
3. Покупатель подумав согласится и подпишет договор и будут они дальше сотрудничать. Или не согласится. Если много людей не согласятся это значит что никакой дополнительной ценности твои знания и опыт не имеют и надо идти и учиться.

Юридическое сопровождение так таковое риэлтор не делает и не может делать по закону и на практике, так как для этого есть нотариус (ну максимум как свидетель). Риэлтор посредник, а что есть у посредника, да это информация, которую он продает! т.е. риэлтор предоставляет информацию из собственной базы данных на платной основе. Максимум что риэлтор может сделать так это дать рекомендации или консультацию юридического характера но не более, и вообще если таковые потребуются.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 12.11.2012, 22:57:07

[Риэлтор-аналитик]

Юридическое сопровождение, это полная чушь!!! и те агентства которые это пишут в договорах нереально тормазнутые.
Может быть только:
1 Юридическая может быть только консультация (касательно недвижимости), как правило она бесплатна у риэлтора.
2 Сопровождение, это значить типа эскорта (рядом стоять,ходить, подсказать куда чего какую бумажку)

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 12.11.2012, 23:04:46

[Nursem]

Если подпись, можно поделать, то давайте брать отпечаток пальца

щяз прям )))) вы забываетесь: брать отпечатки пальцев - компетенция уполномоченных на то органов

вот так потом и почерковедческая экспертиза не сможет определить кто чьих...

даже если левой рукой подпишите - экспертиза сможет определить

Сообщение отредактировал Nursem: 13.11.2012, 07:13:23

[Ruslan M]

Руслан М, если я обращусь в Ваше агентство - то в стоимость услуг будет включено юридическое сопровождение сделки гарантирующее ее чистоту?

Варианта три (возможно и больше):
1. Вам ведь нужна не "чистота", а то, чтобы после заключения сделки к Вам в квартиру не явился, скажем, племянник умершей тетушки, по завещанию которой была продана квартира и который доказал, что он действительно племянник, так как доказал что он является сыном ее покойного брата через суд в течении года как умерла любимая родственница и на момент совершения сделки этих данных не было. Тогда для этого случая существует титульное страхование, которое возместит возможные убытки от претензий третьих лиц на объект имущества. Данный вид страхования оплачивается по тарифам страховых организаций.
2. Если Вы хотите, чтобы на всех этапах сделки (анализ документов, проверка претензий третьих лиц в существующих возможных условиях, регистрация прав на недвижимость, передача объекта по акту, составление договоров купли-продажи и/или соглашения о задатке в соответствии с достигнутыми договоренностями) вас сопровождал закрепленный лицензированный юрист, то такая услуга будет оплачиваться отдельно. Стоимость услуги от 20 000 тенге и более.
3. Стандартный набор риэлтора по проверке документов включает проверку полноты и соответствие представленных документов для совершения сделки с имуществом и проверку на обременение в соответствии с кадастровой справкой. Этот спектр входит в стандартный установленный уровень комиссии услуг агентства недвижимости и, как правило, не требует дополнительных выплат.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 13.11.2012, 10:23:25

[Babywitch]

Варианта три (возможно и больше):
3. Стандартный набор риэлтора по проверке документов включает проверку полноты и соответствие представленных документов для совершения сделки с имуществом и проверку на обременение в соответствии с кадастровой справкой. Этот спектр входит в стандартный установленный уровень комиссии услуг агентства недвижимости и, как правило, не требует дополнительных выплат.

Я конечно извиняюсь, но такую фигню и самим не составит труда проверить.
Подкажите, возможен ли просмотр квартир, продаваемых агентством, без заключения договора с агентством. Т.е. я сама ищу их, обзваниваю и смотрю, никаких конусультаций взамен не требую?

[Nursem]

1. Вам ведь нужна не "чистота", а то, чтобы после заключения сделки к Вам в квартиру не явился, скажем, племянник умершей тетушки, по завещанию которой была продана квартира и который доказал, что он действительно племянник, так как доказал что он является сыном ее покойного брата через суд в течении года как умерла любимая родственница и на момент совершения сделки этих данных не было. Тогда для этого случая существует титульное страхование, которое возместит возможные убытки от претензий третьих лиц на объект имущества. Данный вид страхования оплачивается по тарифам страховых организаций.

а как действует это страхование? можно механизм?

Сообщение отредактировал Nursem: 13.11.2012, 10:36:22

[Риэлтор-аналитик]

Руслан М, если я обращусь в Ваше агентство - то в стоимость услуг будет включено юридическое сопровождение сделки гарантирующее ее чистоту?

Варианта три (возможно и больше):
1. Вам ведь нужна не "чистота", а то, чтобы после заключения сделки к Вам в квартиру не явился, скажем, племянник умершей тетушки, по завещанию которой была продана квартира и который доказал, что он действительно племянник, так как доказал что он является сыном ее покойного брата через суд в течении года как умерла любимая родственница и на момент совершения сделки этих данных не было. Тогда для этого случая существует титульное страхование, которое возместит возможные убытки от претензий третьих лиц на объект имущества. Данный вид страхования оплачивается по тарифам страховых организаций.
2. Если Вы хотите, чтобы на всех этапах сделки (анализ документов, проверка претензий третьих лиц в существующих возможных условиях, регистрация прав на недвижимость, передача объекта по акту, составление договоров купли-продажи и/или соглашения о задатке в соответствии с достигнутыми договоренностями) вас сопровождал закрепленный лицензированный юрист, то такая услуга будет оплачиваться отдельно. Стоимость услуги от 20 000 тенге и более.
3. Стандартный набор риэлтора по проверке документов включает проверку полноты и соответствие представленных документов для совершения сделки с имуществом и проверку на обременение в соответствии с кадастровой справкой. Этот спектр входит в стандартный установленный уровень комиссии услуг агентства недвижимости и, как правило, не требует дополнительных выплат.

Руслан не надо грузить людей всякой юридической батвой! Покупателя нотариус проконсультирует бесплатно это его компетенция! Я не спорю что рисков при покупке недвижимости много, но не надо на этом зацикливаться, есть юристы, нотариусы, грамотные люди. Тем более Риэлтор это обязан сделать, даже в силу того чтоб ему потом претензий не было со стороны покупателя и судья раком не нагибал. Максимум что риэлтор из юридического может сделать в продаже так это грамотно помочь оформить Договор задатка (входит в стоимость услуг), он к стати стоит порядка 18000 тенге в нотариусе. Но чтоб оформить его то тут естественно Риэлтор все риски и прочее моменты должен будет учесть и проверить, и если Риэлтор все сделает правильно, то дальше как по маслу, нотариус,цон,юстиция. Зачем бить себя в грудь и говорить что мы что то делаем как юристы, надо просто молча и быстро это делать, и покупателю продать недвижимость без всяких там рисков и последствий, чтоб он был доволен. Риэлтор который шарит в юриспруденции будет заметен, это только плюс в его сторону, но не надо этим кичиться, знаешь молодец, не знаешь иди в лес.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 13.11.2012, 11:05:38

[Ruslan M]

а как действует это страхование? можно механизм?

От чего страхуют можно узнать на сайтах страховых организаций (пример ради примера, а не ради рекламы здесь почитать жми ). Список может быть дополнен или сокращен. Обнаружил, что у разных страховых организаций он отличается.
Конкретно по механизму, то процедура выглядит так:
- определяемся от чего хотим страховаться и на сколько по сроку (обычно на три года)
- подаем копии документов в страховую организацию
- проводится экспертиза документов
- проводится оценка объекта (если ранее не было)
- определяется сумма оплаты за страховку (от 0,15% до 0,75% от стоимости объекта в год)
- заключается договор* страхования

*Договор договору рознь и здесь тоже надо быть внимательным. И в случае необходимости передавать договор на экспертизу юристу и/или задавать дополнительные вопросы по разъяснению непонятных пунктов и/или пунктов, имеющих различное понимание.

Определение страхового случая и выплата страховки в соответствии с заключенным договором и действующим законодательством.

[Nursem]

- определяемся от чего хотим страховаться и на сколько по сроку (обычно на три года)

3й процесс у меня за этот год всплывающих нежданчиков. причем всех этих всплывших претендентов носило где-то 15-17 лет (кого где: кто-то в детдоме был, кто-то длительный срок в тюрьме мотал...). прям наваждение какое-то. люди (новые жильцы) живут по 15 лет в квартире, а теперь их просят с вещами на выход.

Сообщение отредактировал Nursem: 13.11.2012, 11:02:08

[Ruslan M]

Покупателя нотариус проконсультирует бесплатно это его компетенция!

Для начала рекомендую почитать закон "О нотариате" и понять, что в ходит в компетенцию нотариуса. При этом также следует отметить, что на практике оказывается, что у трех разных нотариусов разные консультации. При этом один регистрирует сделку, другой отказывается (сделка одна). Куда "пришить" его потом консультацию, если возникнет случай, в результате которого покупатель может понести убытки? Много вы знаете случаев, когда нотариус возмещал убытки и/или которого посадили за ненадлежащее исполнение своих функций??

Тем более Риэлтор это обязан сделать

Риэлтор не юрист. Как он может что-то сделать?

Я не спорю что рисков при покупке недвижимости много, но не надо на этом зацикливаться

Ну это конечно. Поэтому то и предлагаю пользоваться комплексом услуг. А этот "комплекс" уже каждый сам себе выбирает. А риэлтору то что? Он то естественно не должен на этом "зацикливаться", так как ответственности не несет )))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 13.11.2012, 11:00:40

[Ruslan M]

3й процесс у меня за этот год всплывающих нежданчиков.

Такие "нежданчики" должны были выявится на стадии оценки юридической чистоты объекта (что кстати делается и в страховой организации).
Подозреваю, что сделка по данным объектам была проведена по "стандартной" процедуре: пакет документов (правоустанавливающий, ТП, справка об обременении, уд.личнсости, согласие супруга/супруги), нотариус (регистрация сделки), регистрация права недвижимости в ЦОНе.

[Риэлтор-аналитик]

Тем более Риэлтор это обязан сделать

Риэлтор не юрист. Как он может что-то сделать?

А как в суде представляют интересы не имея юр.образования. Не знание закона не освобождает от ..............

[Nursem]

Такие "нежданчики" должны были выявится на стадии оценки юридической чистоты объекта (что кстати делается и в страховой организации)

да на уже даже втором покупателе одной и той же квартиры (когда в самый первый раз еще и госнотариус, и департамент юстиции официально зарегистрировали сделку, сами не подозревая о существовании лица, находящегося где-то далеко) уже тогда теряется нить правонарушения. на момент продажи такой квартиры вторичным покупателям и всем их представителям (официальным и неофициальным, государственным и негосударственным) становится не понять, поскольку в настоящей сделке они уже опираются на законные последующие документы.
ну да, их признают по суду добросовестными приобретателями, но от того, что они получат сейчас 4 тысячи долларов (в старобородатые заплаченные за эту квартиру) обратно на руки и вернут квартиру законному (теперь уже по суду) владельцу (тому, чьи права были нарушены, тому, кто находился всё это время в детдоме, тюрьме) легче не становится.


пыс. не знаю: понятно или нет написала, тороплюсь, убегаю. позже, может быть, подробнее изложу

Сообщение отредактировал Nursem: 13.11.2012, 11:21:34

[Shtomik]

Несколько раз бывало просто тупо не платил за их услугу, ибо описываемая ими хата не соотвествовала действительности

[Babywitch]

Такие "нежданчики" должны были выявится на стадии оценки юридической чистоты объекта (что кстати делается и в страховой организации). Подозреваю, что сделка по данным объектам была проведена по "стандартной" процедуре: пакет документов (правоустанавливающий, ТП, справка об обременении, уд.личнсости, согласие супруга/супруги), нотариус (регистрация сделки), регистрация права недвижимости в ЦОНе.

Руслан, расскажите пожалуйста, что из себя представляет эта оценка чистоты объекта и кто, кроме страховых компаний, ее проводит.
Т.е. как можно обезопасить себя от таких вот "наследничков"? И кстати, где можно проверить, завещал ли хозяин свое имущество по наследству кому-нибудь? Или когда квартира продается самим хозяином это завещание автоматически сгорает?
спасибо заранее