Сообщений в теме: 4803

[Gosha21]

Да тут момент такой, Риэлтор который привел покупателя, не имеет мотивации сломать по цене, так как он получает часть комиссии от Вашего Риэлтора (с покупателя не чего не берется), его функция просто проконтролировать юридические интересы, риски покупателя и законность сделки, а не финансовые интересы. Все финансовые интересы на стороне собственника - продавца.

что, и такое бывает у риэлтеров? не знал, честно говоря. когда я продаю свои объекты через своих риэлтеров в случае, если покупатель пришел со своим риэлтером, т.е. сделка с участием риэлтеров с обеих сторон, мои риэлтеры с риэлтерами со стороны покупателя ничем не делятся! чисто для интереса: почему риэлтер продавца должен делиться с риэлтером покупателя? разве не должен риэлтер покупателя брать проценто со своего клиента, мне кажется так должно быть по логике?!

[Ruslan M]

чисто для интереса: почему риэлтер продавца должен делиться с риэлтером покупателя?

Потому-что объект для продажи найти проще, чем покупателя на этот объект.

разве не должен риэлтер покупателя брать проценто со своего клиента, мне кажется так должно быть по логике?!

В той же России, если риэлтор работает на эксклюзиве, то там уже заложен процент за привлечение покупателя другому риэлтору. В случае, если риэлтор продавца сам найдет покупателя, то и получит всю комиссию. Если риэлтор из другого агенства, то сначала подписывается соглашение о сотрудничестве, по которому в случае совершении сделки риэлтору покупателя выплачивается комиссия со стороны риэлтора продавца.

Но тут надо сделать оговорки:
- не все работают на эксклюзивах и могут предлагать такой вид сотрудничества;
- объект объекту рознь, также как и желания покупателя. Бывает, что покупатель очень конкретно просит найти объект (определенный дом, с определнными соседями и т.п.). Тогда в этом случае берут комиссию с покупателя, так как для выполнения этой задачи необходимы более высокие затраты (вознаграждение информаторам в лице консьержа или охранника и т.п., расклейка объявлений по конкретным домам, выплата дополнительного вознаграждения риэлтору или представителю собственника, чтобы объект "не ушел" другому покупаетлю и т.д.).
- данный вид сотрудничества между риэлторами более характерен для жилой недвижимости.

Также есть особые условия по коммерческой недвижимости и продаже действующего бизнеса. Здесь специфично очень многое. Можно сказать, что каждая сделка по своему уникальна.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 03.11.2012, 17:54:03

[Frya]

Что вкладывается в фактически понесенные затраты? Т.е. это прямые затраты. например: проезд на автотранспорте что ли и реклама в СМИ?

А время риэлтора, аренда офиса, оплата за телефон, канцелярские расходы, расходы на оргтехнику, интернет, налоги, рекламная продукция и т.д.? Дядя Вася будет платить?

В той же России установлен минимальный штраф при отказе от сделки в размере 20-30 тысяч. рублей. Согласны жить по цивилизованному без спортсменов по таким условиям?

Да, полагаю в фактически понесенные затраты включаются документально подтвержденные затарты на проезд, рекламу, оценку. Я не думаю что дядя Вася должен платить налоги и расходы связанные с функционированием офиса.

По поводу России - тут понимаете какая закавыка. В данном случае как ГК РФ так и ГК РК дают заказчику такое право.

Вот как звучит ГК РФ - взято вот с этой ссылки - http://www.grazkodek.../gz-statia-782/

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

И вот так ГК РК
1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков, причиненных расторжением договора, кроме случая, когда это произошло по вине заказчика.

Я не знаю каким образом риэлторы в России получают штрафы в размере 1000 долларов в случае отказа заказчика от договора с учетом наличия указанной нормы. Но это точно не имеет ничего общего с тем, что в России боле продвинутые риэлторы или продавцы/покупатели. У меня встречный вопрос - с учетом указанной нормы - а Вы согласны жить без спортсменов по таким условиям?

[Frya]

А что для Вас проверенный Риэлтор и стоящая недвижимость?
Что нужно сделать Риэлтору чтобы доказать Вам что он достойный или что то в этом роде?
Каковы например параметры хорошей квартиры?
Отнеситесь к этому как к соц.опросу. Мне интересно мнение людей по этим вопросам.

Проверенный - это тот с кем работали мои знакомые, есть четкое понимание как он себя поведет в той или иной ситуации, есть шансы его найти при необходимости. Непроверенный это то кого ты первый раз увидел и он тебе дет на подпись свой эксклюзивный договор. Ну вот здесь были риэлторы которые писали - да пусть заказчик попробует не заплатить, да потом кровью с соплями будет умываться. Вот такому покажи ГК и объясни про свое право одностороннего отказа от эксклюзивного договора. Какой будет результат? Правильно - по любому херовый. Поэтому это тот случай когда договор просто не надо подписывать, так сказать нет отношений и разрывать нечего.

Я уже писала - думаю, что есть хорошие риэлторы. Просто они теряются в большом количестве никаких и явно плохих.

[Ruslan M]

Я не знаю каким образом риэлторы в России получают штрафы в размере 1000 долларов в случае отказа заказчика от договора с учетом наличия указанной нормы.

Точно также как и комиссию 4-5%

У меня встречный вопрос - с учетом указанной нормы - а Вы согласны жить без спортсменов по таким условиям?

Тут спор об этой норме ведется давно. Вопрос состоит из нескольких этапов:
- как на 100% подтвердить свои затраты? Если риэлтор использует свой автомобиль или автомобиль агентства, как подтвердить именно затраты на этот объект? Риэлтор, если без личного автомобиля, то использует такси. Такси любое, лишь бы добраться до клиента. Много у нас такси выдает чеки? И сколько его надо будет ждать? То есть невозможно возместить все затраты, так как на это нет подтверждения.
- речь идет только о возмещении прямых затрат. Косвенные затраты, которые были перечислены, выделить практически для одной сделки невозможно. но при этом они составляют значительную часть расходов. Но они то есть. Поэтому о 100% возмещения всех затрат риэлтора действующий ГК что в РФ, что в КЗ не предусматривает Со стороны бизнеса, данная норма убыточна для Исполнителя. Где тогда справедливость?

Поэтому многие агенства придумали такие выходы для своей ситуации (на примере России, так как многие форумчане ставят как образец для риэлторской деятелности):
- начисляется плата за каждый организованный показ. Размер составляет от 1,0-2,5 тыс. рублей. В случае отказа клиента от продажи объекта по независящим от риэлтора причинам он должен заплатить сумма=число показов*ставка
- начисляются фиксированные штрафные санкции в случае отказа от сделки собственником. Размер указывал ранее и они (штрафы) составляют внушительную сумму.

В каждом вопросе, что в законодательном плане, что со стороны риэлторов есть спорные моменты. И у каждой стороны есть своя правда. Так-что к компромиссу пока никто не пришел.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 03.11.2012, 19:44:43

[Frya]

Точно также как и комиссию 4-5%

Где тогда справедливость?

Это в смысле как в анекдоте про деньги из тумбочки? Тогда смешно. А если серьезно, то указанная норма означает что Ваш заказчик по закону имеет право в любой момент отказаться от эксклюзивного договора и возместить Вам только фактически понесенные затраты которые могут быть подтверждены. И не обязан платить ничего сверх того. И также дела обстоят в России.

Руслан-М, ну Вы спросили. В этом мире вообще справедливости почти нет. Глобальная проблема. О затратах риэлтора - ГК как раз подразумевает возмещение всех затрат риэлтора. Думаю можно (и даже нужно) включить в договор детальное описание и стоимость шагов которые должны быть предприняты риэлтором для исполнения договора. Подразумевается, что исполнитель раскидывает все свои затраты когда составляет смету. Естественно надо будет подтверждать количество потраченных часов и предпринятых действий. А так конечно, куда как удобней брать 1000 долларов США или 1% от стоимости сделки.

Сообщение отредактировал Frya: 03.11.2012, 20:02:09

[Ruslan M]

Подразумевается, что исполнитель раскидывает все свои затраты когда составляет смету. Естественно надо будет подтверждать количество потраченных часов и предпринятых действий.

Это теоретические рассуждения. Многие пробовали. Ничего не получилось. При калькуляции себестоимости есть прямые затраты, а есть косвенные (распределенные). Но это уже противоречит ГК в части отнесения затрат, так как учитываются только прямые. Тогда, чтобы доказать распределенные затраты, надо вести такой управленческий учет, что многие крупные и более продвинуты компании не могут себе позволить. А эти затраты надо будет потом ещё доказывать в суде в случае чего. А чтобы понесенные затраты были приняты судом как достоверные, то надо будет заключение аудиторской компании о правильности их соотнесения и соответствия налоговой и управленческой политики предприятия.

Есть правило в экономике: затраты на совершенствование производства должны быть меньше, чем дополнительная прибыль, полученная от этого улучшения.
Вы представьте, что это надо будет тады держать человека, который будет калькулировать все эти затраты (это не бухгалтер), потом человека, который будет вести подробный учет рабочего времени каждого сотрудника, не говоря уже о затратах на специальное ПО для автоматизации процессов и прочих расходов (разработка и внедрение управленческого учета, расходы на аудит и т.д.).

А о справедливости... Не бывает же футбола в одни ворота то...

Сообщение отредактировал Ruslan M: 03.11.2012, 20:24:26

[Frya]

Как все не просто в риэлторском бизнесе. И калькуляция стоимости человеко/часа и составление сметы для риэлторов не работает так как для других.

[Ruslan M]

Как все не просто в риэлторском бизнесе. И калькуляция стоимости человеко/часа и составление сметы для риэлторов не работает так как для других.

Попробуйте для начала, например, составить калькуляцию работ по услугам бухгалтера, обслуживающего несколько ТОО или ИП. Также заставьте его делать ежедневный отчет о затратах в человека часах по обработке документации, затраты по поездкам в налоговую конкретно по одному клиенту и т.п. Посмотрим, что он потом на это скажет и какое укажет направление )))
Основной вопрос не составить смету, а как точно учесть все затраты и правильно их соотнести на конкретного клиента.

[Frya]

Да я поняла. Соотнести затраты сложно, смету составить сложно. Отчитаться о том что именно было сделано и какой результат сделанного - сложно. А включить в договор пункт о штрафе в 1000 долларов - просто.

Сообщение отредактировал Frya: 04.11.2012, 00:21:52

[Ruslan M]

Отчитаться о том что именно было сделано и какой результат сделанного - сложно.

Передергивать не надо. Об отчете о проделанной работе речи не было. Здесь ничего сложного. Это входит в обязанности риэлтора.
Про 1000 долларов - это к российским риэлторам. У нас в КЗ некоторые "наглые" агентства могут включить штраф с максимальным размером 300-500 у.е.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 04.11.2012, 09:16:03

[Ruslan M]

Как все не просто в риэлторском бизнесе. И калькуляция стоимости человеко/часа и составление сметы для риэлторов не работает так как для других.

В любом бизнесе, если хочешь развиваться не все просто. Это я вам как предприниматель говорю.
И то, что применимо в одной отрасли, малоэффективно или неприменимо в другой. Это я вам как маркетолог и экономист говорю.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 04.11.2012, 11:26:17

[Риэлтор-аналитик]

Отчитаться о том что именно было сделано и какой результат сделанного - сложно.

Передергивать не надо. Об отчете о проделанной работе речи не было. Здесь ничего сложного. Это входит в обязанности риэлтора.
Про 1000 долларов - это к российским риэлторам. У нас в КЗ некоторые "наглые" агентства могут включить штраф с максимальным размером 300-500 у.е.

В нашем агентстве штраф 300 000 тенге. (2000 у.е). По ходу наше агентство наглое, ставим упущенную выгоду. Да еще пеня 5% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки платежа.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 04.11.2012, 12:01:18

[Ruslan M]

ставим упущенную выгоду

Сейчас распнут за эту выгоду правоведы-экономисты

[Риэлтор-аналитик]

ставим упущенную выгоду

Сейчас распнут за эту выгоду правоведы-экономисты

Это в случае кидняка! - штраф.
А в случае одностороннего отказа - то неустойка 30% от суммы вознаграждения. Без проблем в письменном виде за 15 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 04.11.2012, 16:17:51

[Ruslan M]

А в случае одностороннего отказа

Тем более распнут)))

[Frya]

ставим упущенную выгоду.

А в случае одностороннего отказа - то неустойка 30% от суммы вознаграждения.

Устала я чтой-то тут разговоры разговаривать. Пойду я.

Сообщение отредактировал Frya: 04.11.2012, 22:05:04

[Риэлтор-аналитик]

Да устанешь тут, точно! И что самое главное все бесполезно!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 04.11.2012, 22:10:44

[Риэлтор-аналитик]

В Кимэпе возможно появится обучение 4 годичное по специальности Риэлтор (Брокер по недвижимости)

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 04.11.2012, 22:09:40

[Риэлтор-аналитик]

Руслан как со сделками, есть? У меня что то тихо!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 04.11.2012, 22:14:31