Сообщений в теме: 4803

[kz_patriot]

что то так и не дождался ответа?

От кого вы ждете ответа?

Я полагаю от Вас или от Риэлтор-аналитика. Тоже хотелось бы узнать.

[Ruslan M]

Я полагаю от Вас или от Риэлтор-аналитика. Тоже хотелось бы узнать.

Ну платят лохи, наверное. Среди моих клиентов лохов нет. Поэтому я не знаю почему кто-то платит кому-то за воздух

[kz_patriot]

Я полагаю от Вас или от Риэлтор-аналитика. Тоже хотелось бы узнать.

Ну платят лохи, наверное. Среди моих клиентов лохов нет. Поэтому я не знаю почему кто-то платит кому-то за воздух

Вопрос был про то, что входит в ваши (риэлторские) услуги, какую ответственность вы несете?
Если Вы говорите, что среди ваших клиентов лохов нет, то значит они платят за что то.
Вот и хотелось бы узнать за что. Пока, бегло пробежавшись по теме, я видел только обязанности, риски покупателей и продавцов, хотя бог что то и пропустить.

[Ruslan M]

хотя бог что то и пропустить.

Читаем предыдущую страницу, пожалуйста: #2132. Аналогичные посты повторялись много раз. Вопрос все тот же))

[kz_patriot]

хотя бог что то и пропустить.

Читаем предыдущую страницу, пожалуйста: #2132. Аналогичные посты повторялись много раз. Вопрос все тот же))

Прочитал, спасибо.

Получается, в ваши услуги входит (мог опять что то упустить):

• Поиск объектов недвижимости (консолидация объявлений из общедоступных источников)
• Организация просмотров.
• Торги с продавцами\покупателями, в зависимости от того чьи интересы вы представляете.

Т.е. никакой материально-правовой ответственности вы не несете, юридической помощи не оказываете, проверкой документов не занимаетесь? Условно говоря, сводите продавца и покупателя?

Сообщение отредактировал kz_patriot: 25.09.2012, 16:10:25

[Ruslan M]

Клиент говорит о своих требованиях, их фиксируем в договоре. После этого ведем поиск объектов: предложения от собственников, предложения от риэлторов, даем объявления о покупке в определенных районах (СМИ, интернет, расклейка), прозваниваем, если удастся сами посмотреть без клиента, то смотрим, чтобы не таскать клиента по всему району, пытаемся получить максимальную информацию. После этого предоставляем базу своему клиенту. Он выбирает. Организовываем просмотры за раз 3-4, обеспечиваем транспортом, проверяем документы, торгуемся.

- поиск
- предварительное ознакомление с объектом
- организация просмотров с обеспечением транспорта в случае необходимости
- проверка доков
- проведение переговоров, сопровождение сделки (подготовка договоров/соглашений, консультации по рынку, ипотеке, переоформлению документов, узакониванию)

Про материальную ответственность: если мы не выполнили обязательств по предварительно уплаченным суммам, то идет возврат денежных средств с учетом штрафных санкций. Для абсолютной безопасности сделки от мошенничества несем ответственность в рамках титульного страхования. Для полного обследования объектов на соответствие техническому состоянию и характеристикам делаем запрос в уполномоченные органы и/или нанимаем независимых экспертов.

Список можем продолжать дальше. Все зависит от желаний и потребностей клиента в рамках действующего законодательства.

[Кукурузник!!!]

Ruslan M, вы по образованию кто? Можно поинтересоваться? Можно в личку.

[Ruslan M]

Ruslan M, вы по образованию кто? Можно поинтересоваться? Можно в личку.

Мне от народа скрывать нечего)))
Образование: высшее экономическое, факультет "Экономика и менеджмент в строительстве", специальность "экономист-менеджер в области строительства", Университет им. Л.Н. Гумилева (бывший ЦИСИ), год окончания 2000.
Дополнительно: сертификат CAP, сертификат аудитора в области ИСО 9001-2000, сертификат "Проектное управление", ну и там ещё помельче всего понемножку))

А Вы?

Сообщение отредактировал Ruslan M: 25.09.2012, 17:24:53

[Кукурузник!!!]

Да мы с вами почти коллеги, я заканчивал Алматинский Технологический университет (Толе би, 100) по специальности "Экономика и менеджмент на предприятиях пищевой промышленности". Имел эксперта-аудитора по OHSAS 18001 (это охрана труда), но продлевать не стал. Обучался почти месяц в Минске, Белоруссия.
Я к тому спрашиваю, общий такой вопрос к риэлторам, не только к Ruslan M, как можно проверять документы у продавцов на недвижимость, не имея юридического образования и что-то еще советовать?

[Ruslan M]

как можно проверять документы у продавцов на недвижимость, не имея юридического образования и что-то еще советовать?

Есть первичная проверка и семи пядей во лбу иметь не надо. Проверка состоит из нескольких этапов:
Этап А
- комплектация документов для продажи согласно законодательству (перечень зависит от характера объекта, право собственности, форма от действующего законодательства)
- соответствие в документах (чтобы все совпадало)
- проверка на обременение (справка)
- проверка технических параметров (наличие перепланировок, в некоторых случаях запросы по земельным участкам на соответствие координат и т.п.)

Этап Б
- выяснение всех обстоятельств по объекту на предмет претензий третьих лиц. Это может быть, например, связано с объектами полученными по наследству, дарения. Или выяснению обстоятельств объектов, полученных по решению суда. Список можно продолжать очень долго (доверенности и т.п.).
- также бывают иногда случаи, когда право собственности вызывает сомнение. Чисто психологическое восприятие.

По этапу А я сам могу сделать, по некоторым дополнительным вопросам обращаюсь к специалистам (юристы, нотариусы, специалисты БТИ, ЦОНа и т.д.).
По этапу Б - это только лицензированная юридическая компания. Обращаюсь туда.

Если вы покупатель и хотите от риэлтора, чтобы он был юристом, то за чем обращаться в агенство недвижимости? Идите в юридическую компанию. Многие такие компании предоставляют полный спектр услуг по сопровождению сделки: от проверки документов до передачи объекта по акту и регистрации прав на собственность. Чего голову морочить?

Вы когда обращаетесь в агентство, то думаете что представший перед вами риэлтор "человек-пароход"? ))) Это тема уже обсуждалась, опять возвращаемся. Про полную 100% юридическую защищенность тоже обсуждалось много раз: возможно или невозможно, какие бывают случаи и т.п.

Если у Вас есть конкретная проблема (а она у вас может быть, так как судя по участию в других ветках знаю, что вы являетесь арендодателем, а у арендодателя проблемы однотипные), то позвоните или напишите мне если что-то другое. А то так непонятно от чего хотите спастись и защититься с юридической точки зрения.

[Риэлтор-аналитик]

как можно проверять документы у продавцов на недвижимость, не имея юридического образования и что-то еще советовать?

Если годами одно и тоже делаешь, с одним и тем же сталкиваешся каждый день, зачем юридическое образование? Тем более можно даже защищать себя и других (по доверенности) в суде не имея юр.образования, по крайне мере по гражданским делам.
В идеале Риэлтор не должен брать на себя ни грамма юридического вопроса, даже консультации (но знать обязан), он должен просто указать Клиентам адрес Юр.компании или Нотариуса, как по вопросу задатка, так и по вопросу сделки, и прочего.
Но в нашей стране есть одно или даже несколько НО.............!!!
В идеале Риэлтор просто должен выполнить заказ Клиента - помочь продать, купить, сдать,снять. При выполнении заказа Риэлтор должен сделать все чтобы заказ был выполнен, если для этого надо на дудке подудеть, сделать сальто, иметь знания юриста, психолога, менеджера то Риэлтору этому придется научиться.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 25.09.2012, 20:58:18

[Ruslan M]

Имел эксперта-аудитора по OHSAS 18001 (это охрана труда)

Исходя из ваших требований, чтобы риэлтор мог давать какие-либо консультации должен быть юристом, тогда человек, имеющий сертификат OHSAS 18001, должен иметь образование инженера по технике безопасности и охране труда. Ведь так получается. Но Вы сами прекрасно понимаете, что это не так. Так как аудитор OHSAS 18001 проверяет только соответствие установленных процедур данному стандарту. Эксперт аудитор не должен быть спецом в технологических особенностях производства. разбираться в установленных технических регламентах, знать все законы и законодательные нормативные акты в области охраны труда и т.п. Ведь так?

[Жека28]

Как оформляется задаток?, через нотариуса или как то по-другому...,
(допустим на бланке агентства)

[Ruslan M]

Как оформляется задаток?, через нотариуса или как то по-другому...,
(допустим на бланке агентства)

Можно так задаток (соглашение о задатке, предварительный договор купли-продажи):
- между двумя сторонами в письменной форме;
- между двумя сторонами в письменной форме со свидетельствованием третьей стороны (агентства)
- между двумя сторонами нотариально заверенное соглашение

Есть определенные требования к содержанию соглашению о задатке. Их надо соблюдать, чтобы избежать каких-либо недопониманий между сторонами и/или данное соглашение имело полную юридическую силу. Но это другая тема.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 26.09.2012, 05:51:40

[Кукурузник!!!]

Имел эксперта-аудитора по OHSAS 18001 (это охрана труда)

Исходя из ваших требований, чтобы риэлтор мог давать какие-либо консультации должен быть юристом, тогда человек, имеющий сертификат OHSAS 18001, должен иметь образование инженера по технике безопасности и охране труда. Ведь так получается. Но Вы сами прекрасно понимаете, что это не так. Так как аудитор OHSAS 18001 проверяет только соответствие установленных процедур данному стандарту. Эксперт аудитор не должен быть спецом в технологических особенностях производства. разбираться в установленных технических регламентах, знать все законы и законодательные нормативные акты в области охраны труда и т.п. Ведь так?

Нет, не так. Как раз должен иметь образование (базовое). По этой причине я и не продлевал, так как не являюсь инженером по технике безопасности. Это мировая практика. Я и сам понимал, что я не дотягиваю до инженера по техники безопасности с отсутствием базового образования. По ИСО 9001 в принципе любой может иметь аттестат эксперта-аудитора. По 14001 (по экологии) и по ИСО 27000 (информационная безопасность) не прокатит тоже.

[Кукурузник!!!]

Вы когда обращаетесь в агентство, то думаете что представший перед вами риэлтор "человек-пароход"? ))) Это тема уже обсуждалась, опять возвращаемся. Про полную 100% юридическую защищенность тоже обсуждалось много раз: возможно или невозможно, какие бывают случаи и т.п.

Да мне давно ясно про риэлтора, что он просто напросто посредник между покупателем и продавцом - не более того.

Если у Вас есть конкретная проблема (а она у вас может быть, так как судя по участию в других ветках знаю, что вы являетесь арендодателем, а у арендодателя проблемы однотипные), то позвоните или напишите мне если что-то другое. А то так непонятно от чего хотите спастись и защититься с юридической точки зрения.

Проблем нет с ними (кто снимает у меня квартиру). И покупать/продавать недвижимость в ближайшее время не планирую. По остальным вопросам только к юристам.

[Жека28]

Есть определенные требования к содержанию соглашению о задатке. Их надо соблюдать, чтобы избежать каких-либо недопониманий между сторонами

а что за определенные требования, можно по подробней

[Ruslan M]

Как раз должен иметь образование (базовое). По этой причине я и не продлевал, так как не являюсь инженером по технике безопасности.

Укажите пункт стандарта, где это указано. Вы и сами прекрасно знаете, что нет такого требования где было бы записано "аудитор должен иметь образование (базовое, высшее и т.п.) в области охраны труда". Есть только требования о подготовке аудиторов. А у вас она была, так как получен сертификат. Ведь так? То что вы "понимаете", так это ваше внутреннее чувство, а не требование действующего законодательства и настоящего стандарта. Пример некорректный, спор необъективный.

Что касается базовых знаний и умений и т.п. Полностью согласен. С этим не спорю. У меня образование "экономист в сфере строительства". Это базовое или нет?
Я думаю. что экономист в сфере строительства, как-то ближе к теме недвижимости, чем экономист пищевой промышленности. Пройдены курсы маркетинга, финансов, право (хозяйственное и даже уголовное), строительные технологии, гражданское и промышленное строительство, организация строительного производства и т.д.
Есть требования к базовому образованию риэлтора? Нет. Это беда. И эту идею надо продвигать. А не как ОАРК устраивать курсы по технологии продаж и присваивать на основании этого сертификаты.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 26.09.2012, 09:36:11

[Ruslan M]

Проблем нет с ними (кто снимает у меня квартиру).

У Вас оформлено ИП по сдаче недвижимости в аренду (патент, упрощенка, ОУР)?
Ваша недвижимость застрахована от затопления, порчи недвижимости, пожара и т.д.?
Вы заключили договор аренды с арендатором?
Вы нотариально заверили договор?
Вы зарегистрировали договор аренды в ЦОНе?
Вы прописали арендаторов в своей квартире?
Вы проводите периодический осмотр квартиры и проводите ли плановые работы по ремонту?

Если Вы хоть на один вопрос ответили нет, то вы уже одна из проблем рынка арендного жилья, после которой арендаторы должны идти юристам))) Случаев тысячи. Обо всех рисках и нестыковках что для арендатора, что для арендодателя при сдаче (поиску объекта) недвижимости говорит риэлтор (ну или должен во всяком случае говорить).

Сообщение отредактировал Ruslan M: 26.09.2012, 09:47:54

[WestJack]

Ruslan M, надеюсь Вы отвественный и проводите все указанные Вами мероприятия:
- поиск
- предварительное ознакомление с объектом
- организация просмотров с обеспечением транспорта в случае необходимости
- проверка доков
- проведение переговоров, сопровождение сделки (подготовка договоров/соглашений, консультации по рынку, ипотеке, переоформлению документов, узакониванию)

Соглашусь с тем, что проверку документов можно делать без базового юридического, но надо иметь опыт работы с такими документами.

Хотел бы высказать собственное мнение по работе риэторских агентств г. Алматы, исходя их собственного опыта приобретния 2-х квартир в этом году:
1. Зачастую, риэлторы (большинство, с которыми я сталкивался) ограничиваются только поиском, и то по какой-то непонятной базе, которая у всех риэлторов одна и та же. При этом, почему-то риэлторы отстаивают интересы продавца, стараются склонить к сделке покупателя. Сначала привозят в очень плохую квартиру, потом чуть по лучше, потом в ту которая вас точно устроит после просмотра предыдущих квартир.
В общем, для меня риэторские агентства были только преградой в поиске квартиры. Например, звонишь по объявлению в "крыше", указано "хозяин, либо его представитель" звонишь, оказывается риэлтором. Если Вы заметили в "крыше" много левых объявлений риэлторов: можно позвонить сейчас, скажуть что продали вчера, через месяц позвонишь, также скажут "вчера продали, очень быстро ушла, а вам какую надо?".
Если был бы интернет источник, где действительно объявления подавали только собственники, то доходы риэлторов в Алматы точно рухнули бы.
2. Доки я и сам могу проверить, но ни разу не видел, чтобы мне риэлтор их показал и объяснил какие риски я несу/не несу, в порядке документы или нет. Да и в принципе достаточно просто с продавцом сходить в ЦОН, вытащить справку ф2, подойти к консультанту, они сами Вас проконсультируют. Мой начальник покупал себе квартиру через агентство, взял кредит (под залог квартиры росдвтенинков), оплатил за услуги агентства, но на сделке выяснилось, что имеется расхождение в документах, устаняли его почти месяц, при этом капали проценты по кредиту. Риэлторы ничего не мопогали устранить, сказали ему "До свидания!". Он звонил их директору, но безрезультатно, хотел написать в какую-то ассоциацию риэлторов (точно название не помню), но не стал писать.
3. Переговоры/торги при риэлторе практически не идут, т.к. продавец как немая собака стоит ничего сказать не может, все к риэтору. До сих пор не пойму чем их так пугают? С риэлтором по цене не получалось договориться, он только хвалил квартиру и говорил, что дешевле никак не купишь. Недвано друг смог купил квартиру только "кинув" риэлтора, т.е. после просмотра зашел к продавцу сам, они свободно договорились о приемлемой цене. Еще пример: знакомые недвавно продали квартиру в 12 мкрн через риэлтора - очень культурную девушку в хиджабе, которая к их цене добавила еще 2 тыс долларов и наварилась на покупателях, при том, что покупатели и так заплатили ей за услуги.

В итоге, я так и не понял за что люди платят такие деньги риэлторам. Из всех перечисленных вами услуг работает только 1 - поиск, и то, в несколько искаженном виде.

Мы покупали 2 квартиры, в итоге купили без риэторов, по цене ниже минимальной цены на аналогичные квартиры на "Крыше" и ниже цен риэторов. Одна прошла через ипотеку, вторую за нал. Нашли квартиры простым расклеиванием объявлений в подъездах. Договор задатка в первом случае не оформляли, т.к. попались хоршие люди, которым мог доверять, по второй квартире оформили просто на бумаге - сами.
Кстати, после того, как покупатели взяли задаток (по второй квартире) им звонили риэлторы и уговаривали отказать нам, обещали продать на 6 тыс дороже. Риэлторы ее выставляли за 63 тыс, мы купили за 57 тыс.

Ruslan M, я очень рад за Ваших клиентов, судя по тем постам, которые Вы здесь пишете, но в общем могу сказать, что те риэлторы, которых я встречал, только мешают нормально покупать недвижимость.