Сообщений в теме: 4803

[Ruslan M]

Значит надо с ним работать на основании полного пакета документов

Ага, вот здравая мысль. Только вот риэлтору из 10 клиентов только 2 предоставляет полный пакет документов. С этим как быть?
Типичные случаи:
- не помню где лежат;
- я братишка (сестренка, сын, дочь и т.п.), занимаюсь продажей квартиры, поэтому смотрите квартиру и так продавайте.
- и т.д.
Это то, что имеем в реальности на сегодняшний день.

Может тогда на законодательном уровне обязать всех продавцов и/или лиц представляющих их интересы (родственники, маклеры и т.п.) обязать представлять все необходимые документы перед и во время продажи? И внести ответственность за предоставление ложной информации, ведь покупатель несет убытки. Пример простой: находите квартиру, которая вам подходит, мчитесь на другой конец города при это теряете время и деньги на транспорт, а в итоге и квартира угловая (чего не было указано), и постарел год постройки эада на 3-4 года, и квадратных метров там поменьше.

ЗЫ Помнится Вы мне также дали только часть копий документов: уд.личности, право устанавливающий документ, но технический план был обрезанный, где были скрыты кадастровый номер и сведения о собственнике, и показана только планировка и экспликация помещений)))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 15.09.2012, 12:43:51

[ylang]

Значит надо с ним работать на основании полного пакета документов

ЗЫ Помнится Вы мне также дали только часть копий документов: уд.личности, право устанавливающий документ, но технический план был обрезанный, где были скрыты кадастровый номер и сведения о собственнике, и показана только планировка и экспликация помещений)))

Да, но прежде чем обрезать копию техпаспорта, я вам показала все полностью-))

а вы анализировали, сколько сделок реально провели, когда вам дали не все документы? Может стоит их сразу в отказ..?

[Ruslan M]

Может стоит их сразу в отказ..?

Мне в отказ проще всего пойти. Но статистика упрямая вещь: из 10 всего 2. То есть должен отказаться как минимум от 80% рынка. Здесь можно сослаться на принцип Паретто и сказать, что 20% клиентов обеспечивают 80% доходов. Но это не означает, что нужно отказываться от 80%, так как без них не придут эти 20%, которые приносят прибыль. Не проще ли урегулировать все отношения и создать правила продажи для всех, чем терять время впустую?

Из практики скажу, что лично я до реальной сделки (купля-продажи) не довел ни один объект, где не были предварительно представлены все необходимые документы или возникали сомнения по их содержанию. Это конечно не означает, что там где были представлены, то это 100% гарантия продажи, так как влияют дополнительные факторы (цена, состояние и т.п.). Ну вот как-то вот-так все складывается, когда нет четкого взаимодействия и понимания между агентством (риэлтором) и собственником объекта.

[ylang]

Может стоит их сразу в отказ..?

Мне в отказ проще всего пойти. Но статистика упрямая вещь: из 10 всего 2. То есть должен отказаться как минимум от 80% рынка.

Из практики скажу, что лично я до реальной сделки (купля-продажи) не довел ни один объект, где не были предварительно представлены все необходимые документы или возникали сомнения по их содержанию. Это конечно не означает, что там где были представлены, то это 100% гарантия продажи, так как влияют дополнительные факторы (цена, состояние и т.п.). Ну вот как-то вот-так все складывается, когда нет четкого взаимодействия и понимания между агентством (риэлтором) и собственником объекта.

Люди боятся мошенничества и потому не доверяют свои документы.
И даже юристы при вопросах о личной недвижимости поступают точно так же.

[Риэлтор-аналитик]

Люди боятся мошенничества и потому не доверяют свои документы.

Чего боятся? Я например прихожу на объект (предварительно назначив втречу, оставляю визитку, если надо удостоверение покажу или его копию оставлю, клиент может позванить в агентство и проверить меня), прошу ознакомить меня с квартируой и прав.доками на нее, делаю фото объекта, делаю фото тех.плана (мне нужна схема планировки), далее вытаскиваем справку обремения, если все Ок! то все вперед .........
Документы клиента нужны только для обзора (посмотреть на них) и все!!! Тех.план это не юридический документ (можете спросить у юристов, нотариусов). Многие клиенты сами мне скидываю отсканированные тех.планы на почту.

Все кидалы в гос.архиве тусуются, там все Ваши прав.доки (на тот случай если произойдет утрата документов, Вам выдадут дубликат), и/или с "черными" нотариусами общаются и корумпированными БТИшниками, для того чтобы из полученных копий в гос.архиве (или получить в другом месте Ваши персональные данные, тех.план не проблема, квартиры типовые, можно под видом покупателя - ипотечника получить от Вас копии прав.доков, можно ЦОНовского сотрудника подкупить, чтобы он вытащил Ваши данные, или через адвокатский запрос, через КСК, через соц.работника, вообщем вариантов куча......) сделать оригиналы на другого человека (все равно у нотариусов нет единого образца бланка, со степенями защиты, который сложно подделать, вообщем эта полиграфия (бумажки) делаются легко, в Мин.Юсте вообще неграмотные люди сидят (которые тоже хотят хорошо поесть) каждая вторая квартира на корректировку идет), которого потом официально будет представлять юрист или бандиты (выдите из квартиры за молоком, а потом не зайдете), так как Вы уже просто напросто незаконно (не по понятиям) занимаете жил.площадь. Кидал Вы даже не увидите, т.е. они Вам и свидетелям на глаза не попадут, все произойдет быстро, по отработанному сценарию. К стати в Китае (ближе и дешевле в Урамче)делают хорошие копии печатей, штампов, умельцы есть которые Вашу подпись одним росчерком сделают. Это конечно шутка но .....................!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 16.09.2012, 12:38:41

[Ruslan M]

Люди боятся мошенничества и потому не доверяют свои документы. И даже юристы при вопросах о личной недвижимости поступают точно так же.

А Вы думаете, что я не боюсь мошенничества? Если не вижу собственника, если не представлены полностью все документы (а не только техплан), то у меня масса причин усомнится в юридической чистоте объекта.
А про юристов неправда. Вот как раз они то и представляют все документы, так как знают о правовой основе. Правда был один юрист, который этого не сделал. Но потом оказалось, что один из собственников оказался недееспособным (а говорил совсем другое). Кто здесь мошенник то?
Единственное, что я рекомендую клиентам, так это не представлять оригиналы документов, а только копии подготовить заранее, так наиболее безопасно.

[Риэлтор-аналитик]

В России вобще все просто сделали одни умники. Чел. продает свою квартиру, рекламу разместил, пошли звонки, пошли показы, деверь открыл девушке, за ней стояли крепкие ребята, за ребятами стоял нотариус, вообщем "мирно" подписали договор купли продажи, продавца в багажник машины и все, красивая девушка стала обладателем хорошей квартиры.
Рекомендую не хранить оригиналы документов у себя в квартире.!!! а то можно упростить задачу "быстрого отьема недвижимости" таким умным и находчивым ребятам.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 16.09.2012, 15:11:10

[Жека28]

Расскажите как все должно выглядеть со стороны покупателя?
Находим объявление, звоним, все выспрашиваем, вроде как договариваемся о просмотре квартиры, но тут нам говорят обязательно взять удостоверение, чтобы подписать какую-то заявку и вписать в нее паспортные данные.....
Спрашиваю зачем это надо. Отвечают за тем, чтобы мы не "кинули" риэлтора в случаи если квартира понравится и мы решим на следующий день без него обратиться к продавцу.......
Отказываемся писать заявки, отказывают в просмотре квартиры.....
Вот что это за заявка то такая?

Сообщение отредактировал Жека28: 17.09.2012, 21:17:14

[Ruslan M]

Вот что это за заявка то такая?

Данная заявка представляет собой договор на поиск по поиску объекта недвижимости. Подписав данную заявку и просмотрев объект, вы обязуетесь выплатить комиссионное вознаграждение риэлтору в случае покупки данного объекта.
То есть получается навязывание своих услуг со стороны риэлтора (агентства). Пользоваться данными услугами или нет - решайте сами.

[Жека28]

То есть, я могу просмотреть объект и без подписания данной заявки, так?

[Ruslan M]

То есть, я могу просмотреть объект и без подписания данной заявки, так?

Если Вам организовывает показ риэлтор на условиях, которые он предлагает, то не можете. Иначе ищите прямые выходы на самого собственника (если собственник не связан обязательства эксклюзивного договора с риэлтором).

Сообщение отредактировал Ruslan M: 18.09.2012, 06:46:02

[Риэлтор-аналитик]

Вообще отношения с клиентом должны оформляться договором или соглашением (это одно и тоже), а заявка может (должна) являться приложением к договору!!!
В России все (или большенство) риэлторы работают по эклюзивным договорам с владельцми (продавцами).
Покупатель увидел рекламу объекта, позванил, договарился о просмотре этого объекта, риэлтор ему показал (тут нужно ваше удостоверение, для заполнения Акта показа (осмотра) - в подтверждение выполняемой работы по договору. Если Вам понравился объект и Вы его купили то комиссию Вы не платите, так как комиссия уже включена в цену объекта, которую выплачивает владелец, так как у него отношения с риэлтором, но Вы и торговаться с владельцем не сможете. Если Вам объект не понравился Вы идете смотреть другие объекты других риэлторов или даже этого риэлтора, если Вам не чего не понравилось и Вы говарите риэлтору типа: а есть что нибуть еще или можешь заняться моим вопросом или найди мне, то в таком случае риэлтор предлагает договор на вознаграждение возможно с частичной предоплатой (30% от общей комиссии) которая не возвращается в случае если Вам даже не понравится то что нашли. Кароче там ни кто не чего искать без предоплаты не будет! Покупай то что уже есть или жди когда появится что то новое. Там комиссия большая не менее 3%.
У нас в Казахстане все по другому!!! В рекламе Вы видите тот объект который предлогают купить за комиссию, т.е. цена объекта (владельца) плюс комиссия риэлтора (которая не указываеться в рекламе), по цене объекта с владельцем можете торговаться. И это в большенстве случаев, если не у всех.
Удостоверение личности обязательно для подписания договора/соглашения и это всегда и везде!!!
Вот слово Заявка это конечно как то не понятно??? и то что в ней отражается обязательство по комиссии.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 18.09.2012, 12:38:04

[Риэлтор-аналитик]

Что за агентство использует "Заявки" как основной документ в отношениях с клиентом??? Я понимаю например: Договор на оказание возмездных услуг, Договор комиссии, Договор поручения, Соглашение на/об оказание/и услуг, но Заявка Я не понимаю, что за бесы это придумали!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 18.09.2012, 12:39:51

[Риэлтор-аналитик]

Если хотите посмотреть бесплатно и в удобное для Вас время, не выходя из дома или работы, то попросите риэлтора выслать вам фото и тех.план с описанием.
Но есть нюанс - фото возможно будет не профессиональным в них Вы не увидите трубы, мелкие широховатости ремонта, и прочие подробности объекта, тех.план будет не полный - только планировка, описание без точного адреса. Комиссия риэлтора так или иначе будет, либо в цене либо сверх цены владельца!!! Комиссия оплачивается по факту соверешения сделки 100% или на задатке (при условии конечно возврата если сделка не состоится) или 50% на задатке и 50% на сделке, тут уж как договаритесь с риэлтором.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 18.09.2012, 12:30:57

[Риэлтор-аналитик]

К стати, о пирожках! Вообще считаю правельным работать риэлтору с покупателем или арендатором по частичной предоплате (не менее 20% от общей комиссии), тем самым получаем привязанного покупателя к риэлтору, без результативно потраченное время хоть частично компенсируется, меньше станет туристов, и кидалова между собой, больше станет сотрудничества между агентствами. Но при этом необходимо взять на себя обязательство подобрать(показать,найти) на менее 5 объектов по финанансовым возможностям клиента и его требованиям (запросам, желаниям) к объекту для приобретения. Это альтернатива экслюзивным договорам с владельцем!!! Если уж не знают или не могут заключать их!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 18.09.2012, 13:05:42

[Ruslan M]

Я не понимаю, что за бесы это придумали!!!

Придумали агентства недвижимости)))
С юридической точки зрения как не назови в заголовке (хоть "Акт ознакомления с объектом") сам документ, но суть отношений отражается в его содержании. Поэтому и название документа определяется его содержанием. Если в "заявке" отражены условия по выплате комиссии за какие-то действия со стороны риэлтора (пусть даже просто просмотр), то это уже договор.

Кстати один из форумчан чуть не попал на эту уловку. Внимательно прочитал "заявку", но потом отказался на условия отраженные там. Но агентство пыталось потом взять комиссию всякими нехорошими способами даже через суд, который проиграло.

[Риэлтор-аналитик]

Придумали агентства недвижимости)))

Я подазреваю что это Челси! или выходцы из него. Как то 3 года назад я видел что то подобное у них.
Вообще пора стандартизировать бланки, договора и прочие бумажки риэлторам, надо сделать их одинаковыми во всех агентствах (хотя бы на 90%), чтоб клиенты голову не ломали, у одного так у другого сяк, черт ногу сломает!!! Так сказать обычай делового оборота. Новерное такое по силам только ОАРК.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 18.09.2012, 13:15:01

[Alen_Sembinov]

Вот что это за заявка то такая?

Ну подписали бы да посмотрели. В чем проблема? Как какая то подписанная бумага может повлиять на выплату вами денег? В 90% случаев в суд он все-равно подавать не будет. Тем более вы можете подписать, а купить ваш муж, отец, мать...

[Риэлтор-аналитик]

Вот что это за заявка то такая?

Ну подписали бы да посмотрели. В чем проблема? Как какая то подписанная бумага может повлиять на выплату вами денег? В 90% случаев в суд он все-равно подавать не будет. Тем более вы можете подписать, а купить ваш муж, отец, мать...

Наше агентство суды выигрывало благодаря правельным договорам и прочим бумагам!!!
1. В договоре у нас написано про родстанников.
2. Эта бумажка составлена на основе гражданского кодекса.
3. Вычеслить кто потом пропишеться в это квартире просто для агентства.
4. На крайний случай риэлтор который сопровождал этот объект будет мониторить, т.е. через недели 2 -3 просто вечером этак после 18.00 сядет на лавочку возле подъезда или вообще просто зайдет на квартиру и увидет лицо которое подписало договор и все процесс пошел.
5. В договоре есть штрафы и пени за каждый день просрочки платежа, которые будут взыскиваться.
6. В некоторых агентствах есть внештатная служба безопасности - ребята которые решают проблемы, естественно не за бесплатно, но дело принципа, кидалу надо наказать!!!

Хотите геморой на 5 точку то валяйте!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 18.09.2012, 14:24:53

[Кукурузник!!!]

Риэлтор-аналитик, вы опять начали писать здесь всякую фигню? Что вы опять начали вставлять восклицательные знаки при любом подходящем или не подходящем поводом? Наш народ и так считает риэлторов, маклеров и агенства по недвижимости какое-то не земное и страшное, а вы еще добавляете своими не адекватными комментариями.