Сообщений в теме: 7210

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Катастрофа на рынке недвижимости Алматы. Крах цен на жилье неизбежен

[Сид]

Ага, у элитки - рост, новье - чуть вниз, а что такое благоустроенное жилье? Оно тоже чуть вниз. Хотя нужно смотреть факторы, на чем основывалась статистика и т.д..

у элитки - не рост а боковик с начала этого года... все остальное падает на соответствующие проценты....

Благоустроенное - типа жилое помещение где есть коммунальные блага...

Стоп, посидел повспоминал летом 2008 года сняли квартиру с продажи, так как цены были очень низкими. Сейчас они повыше. Получается, что цены сейчас ниже чем были практически у дна? Что-то в этой статистике не так. На сайте не нашел методологию, по которой составлялся отчет.

[Сид]

Komandante Che, действительно значение Азиады сильно преувеличено, все что нужно было купить для строительства объектов, уже куплено. Город как не имел удобной туристической и культурной инфраструктуры так и не имеет, в целях инвестиций недвижимость никто покупать массово не собирается, какую дополнительную стоимость могут сыграть второстепенные спортивные мероприятия в цену метра жилья - непонятно. Поэтому основной фактор - спрос граждан, именно он будет играть определяющую роль.

settan, по мне лучше КЗ, чем ЮАР, там тоже своих заморочек хватает.

[Ветеринар]

Индекс доступности свидетельствует о том, что массовый платёжеспособный спрос на жильё хорошего качества находится значительно ниже текущих ценовых уровней – в пределах $500-1000 за квадратный метр.
http://profinance.kz...gcnn-lyois.html

[з@тмение]

статистика продаж частных домов в пригороде, к примеру, (интересуюсь на протяжении вот уже полугода по стечению случая - интереса) плачевна. Дома не продаются - даже хорошие дома в районе 160 тыс. уев. Видимо нет денег у населения. соответственно продать недвижимость сейчас на 80% утопия.
то есть строить или покупать для перепродажи - утопия - 2.

кстати, если не приспичит сильно с деньгами и необходимо будет продать нам недвижимость - мы выставим ощутимую (удобную для себя) цену и хай она продается хоть год или два пока не найдет своего покупателя. се ля ви.

Сообщение отредактировал з@тмение: 14.06.2010, 11:47:31

[Kimus]

В противном случае, вполне вероятно, что квалифицированный средний класс по мере накопления средств, будет продолжать иметь склонность к эмиграции в другие страны, нежели стремиться покупать недвижимость внутри страны по сложившимся на рынке весьма высоким ценам.

В этом что то есть...

[Сид]

Юрий Храмцов как многие экономисты не учитывает многие социальные, даже можно сказать ускзо-социологические факторы, в одном из последних абзацев приводит, что квартиры не доступны подавляющему населению и затем переходит к среднему классу. Тут нужно определиться, у нас, к сожалению, подавляющее большинство населения не средний класс.
Но будем последовательны Первым делом Юрий пишет, о снижении ввода в нового жилого фонда на 20% в 2010 году, но ведь эта причина, как раз существенно уменьшает предложение и количество ликвидных квартир на рынке, этот фактор автором никак не учитывается.
Говоря о кредитах по ипотеке автор не учитывает фактор накопления и отложенного спроса. Даже странно, что во всем исследовании не учтена динамика сделок, как определяющего фактора равновесности цены на недвижимость. Также автором по всей видимости не учитывается система перераспределения в нашем обществе, и то что существенная доля нашей экономики крутится в тени.
Ближе к концу идет путаница о которой писалось выше и сделан очень многообещающий вывод - нужно возрождать панельное строительство из косвенных признаков утверждений автора, как я понял, это должно делать государство, иначе специалисты начнут покидать родину.

Сообщение отредактировал Сид: 14.06.2010, 12:15:05

[з@тмение]

эмиграция?
хорошо там где нас нет. Видимо Вы молоды
в планах у нас например, покупка недвижимости в Питере скажем лет через 6-7 и снова торговля квартирой в Алматы - хоть год, хоть два, хоть никогда (стабильный рентный доход еще никому не мешал )

Сей пост не цель доказать приоритетность высоких цен на недвижимость, просто когда у человека есть собственность - расставаться с ней задарма, особенно если она куплена когда-то за бешенные деньги (бедные люди на пике пузыря кто вложился) - никто не будет без веской на то необходимости.

пы.сы. У Вас есть машина? может продадите ее мне за сто долларов? там наверняка ремонт требуется....
также и с квартирой - купил человек ее за 250 тысяч, а тут продать по каким-то соображениям надо. Поверьте меньше всего ее хочется отдавать за 50.

Сообщение отредактировал з@тмение: 14.06.2010, 12:11:56

[Elzza]

ммм... по статье Юрия Храмцова возникает много спорных вопросов...
во-первых, фраза: "Поскольку Агентство РК по статистике строит свой индекс по данным более приближенным к ценам сделок" - абсолютно не верное утверждение. Агентство по статистике запрашивает данные у агентств недвижимости, а те, в свою очередь, основываются на цене предложения... Единственное, что статистика делает - усредняет данные из всех источников.
Кроме того, в статье придается излишне большое значение объемам ввода жилья в эксплуатацию. Фактически этот пункт не показателен, т.к. дом может быть построен, продан по долевому, а введен в эксплуатацию только через несколько лет. В Алматы сейчас есть несколько комплексов, в которых 1-2 года живут люди, но официально дом в эксплуатацию не веден, на руках у жильцов нет документов.
Сомнительно, что цены на вторичном рынке снова уйдут на понижение... дно миновало, ликвидное дешевое жилье распродано еще в 2008.
Массовое решение жилищной проблемы не возможно через снижение цен за счет снижения строительных издержек. материалы и услуги с годами дорожают. Невозможно построить качественное жилье по себестоимости ниже 500 у.е. за квадрат (даже не учитывая стоимость земли, накоторой оно строится)... посмотрите на дома в Кулагере, Мамыре, на Жангильдина-Пастера ... дешево конечно... но жить в них страшно...
Единственный путь сделать жилье доступным - это дать людям доступ к деньгам - разумная ипотека, система жилстройсбережений и проч. механизмы способны сделать жилье доступным.
А для обоснованных прогнозов по недвижимости Казахстану не хватает одного - реальных данных о количестве сделок.

[zubilo]

А для обоснованных прогнозов по недвижимости Казахстану не хватает одного - реальных данных о количестве сделок.

А сделок то нет,рынок мертв,потому что цены завышены.Вот когда сделок будет много,то тогда можно говорить,что рынок стабилизировался.

[zubilo]

также и с квартирой - купил человек ее за 250 тысяч, а тут продать по каким-то соображениям надо. Поверьте меньше всего ее хочется отдавать за 50.

Но ведь продать то Надо. 250 никто не даст,дураков не осталось,хочешь,не хочешь,а отдашь за 50.Жизнь не ограничивается на халупах.Многие покупали квартиры на будущее(вторые квартиры),учебу детей,свадьбу,а эти мероприятия нельзя отложить на потом,когда квартиры подорожают.Так что кому нужно,тот продаст,за столько,сколько ему дадут,а не сколько он хочет.

[Сид]

zubilo, вы работаете в сфере недвижимости? Если вы чего-то не видите, то это не значит, что этого нет - вот такой закон суровой объективной реальности. Если кому-то приспичило, продавать будут по рынку максимум ниже на 5-15%.

[madge]

zubilo, вы работаете в сфере недвижимости? Если вы чего-то не видите, то это не значит, что этого нет - вот такой закон суровой объективной реальности. Если кому-то приспичило, продавать будут по рынку максимум ниже на 5-15%.

абсолютно согласна. тока редкие случаи оччень срочной продажи, а так алмата есть алмата- иначе бы понаехало куча народу из всех пригоролов и понакупили дешевого жилья.

[Elzza]

А для обоснованных прогнозов по недвижимости Казахстану не хватает одного - реальных данных о количестве сделок.

А сделок то нет,рынок мертв,потому что цены завышены.Вот когда сделок будет много,то тогда можно говорить,что рынок стабилизировался.

Сделки есть (посмотрите ветку ена купли-продажи), причем в первом квартале этого года их было на удивление не мало. Но я говорю о другом: в Казахстане нет единой учетной политики по сделкам - невозможно ни в одгом регистрирующем органе получить официальную статистику по количеству сделок в разных сегментах недвижимости. Для примера - в Штатах есть общая федеральная база недвижимости, в ней учитываются все сделки, цены, т.е. можно смело выяснить историю любой квартиры, а так же получить реальную статистику.... А у нас недвижимость все еще в тени, рынок совсем не развит.

[Сид]

ммм... по статье Юрия Храмцова возникает много спорных вопросов...
во-первых, фраза: "Поскольку Агентство РК по статистике строит свой индекс по данным более приближенным к ценам сделок" - абсолютно не верное утверждение. Агентство по статистике запрашивает данные у агентств недвижимости, а те, в свою очередь, основываются на цене предложения... Единственное, что статистика делает - усредняет данные из всех источников.
Кроме того, в статье придается излишне большое значение объемам ввода жилья в эксплуатацию. Фактически этот пункт не показателен, т.к. дом может быть построен, продан по долевому, а введен в эксплуатацию только через несколько лет. В Алматы сейчас есть несколько комплексов, в которых 1-2 года живут люди, но официально дом в эксплуатацию не веден, на руках у жильцов нет документов.
Сомнительно, что цены на вторичном рынке снова уйдут на понижение... дно миновало, ликвидное дешевое жилье распродано еще в 2008.
Массовое решение жилищной проблемы не возможно через снижение цен за счет снижения строительных издержек. материалы и услуги с годами дорожают. Невозможно построить качественное жилье по себестоимости ниже 500 у.е. за квадрат (даже не учитывая стоимость земли, накоторой оно строится)... посмотрите на дома в Кулагере, Мамыре, на Жангильдина-Пастера ... дешево конечно... но жить в них страшно...
Единственный путь сделать жилье доступным - это дать людям доступ к деньгам - разумная ипотека, система жилстройсбережений и проч. механизмы способны сделать жилье доступным.
А для обоснованных прогнозов по недвижимости Казахстану не хватает одного - реальных данных о количестве сделок.

Очень интересная информация, о б источниках и методологии работы госстатистов. Как раз несколькими постами выше был обзор по которому в мае 2010 г. цена метра в Алматы несколько ниже нежели чем была в декабре 2009 г., а та, в свою очередь, ниже декабря 2008 г. Получается, либо статагентсву предоставляются неккорректные данные, либо их информация действительно верна и полтора года у нас рынок недвижки падал (чисто субъективно, рынок рос), либо произошло увеличение числа неликвида на рынке, который и делает статистику, при уменьшении ликвидных вариантов, когда эти предложения уже не "делают погоды".

ИМХО, одним из важнейших и актуальнейших факторов сейчас сделать жилье доступным инвестиции и развитие инфраструктуры, а также четко определенная государственная политика, что мы хотим видеть на этом рынке и какое место на нем должен занимать гражданин РК. Конечно, нужен комплекс мер, от строительства социального госжилья, госгарантий застройщикам и программ накоплений населению, до организации архитектурной среды (у нас она слишком агрессивная) и минимальных удобств (паркинги по отношению к площади жилых и офисных зданий, объемов озеленения прилегающих территорий, детсадов, школ и т.д.).

[zubilo]

Если вы чего-то не видите, то это не значит, что этого нет - вот такой закон суровой объективной реальности. Если кому-то приспичило, продавать будут по рынку максимум ниже на 5-15%.

Если ты такой всевидящий,что ты не видишь,что квартиры,висят по году и более,и не продаются.Тех кому приспичило,будет увеличиваться,за это говорит,количество желающих продать.Если бы висело несколько объявлений,а желающих купить было бы туева хуча,то можно было говорить,что цена пойдет вверх.А сейчас мы наблюдаем обратную картину и только слепой может говорить о росте цен или стабилизации.Сечас многие ходят и выделываются,что моя квартира стоит 150тысяч дол,за меньшее я не отдам.Прежде чем так говорить,поди и продай за 150тысяч.У меня знакомый тоже так говорил,пока не продал за 90тысяч,год продавал,больше 90 так и никто не дал,но деньги нужны были срочно.

[zubilo]

иначе бы понаехало куча народу из всех пригоролов и понакупили дешевого жилья

Рассмешил. Да у тех кто живет в пригороде,помоему сейчас другие земные проблемы.

[Сид]

С какой такой радости будет увеличиваться число тех кому приспичит продавать? Вы классически трактуете понимание равновесной цены и спроса, т.е. на рынке должны превалировать либо продавцы, либо покупатели для движения цены, но помимо этого есть еще куча рыночных и не рыночных факторов, которые явно или скрыто отражаются на рынке жилья и стоимости недвижимости. Важно то, что никто не знает число этих сделок, и любое движение вверх или вниз может казаться необоснованным.

Есть еще и психологический фактор, есть ли у вас желание жить в жилье за 20 тысяч долларов в Капчагае или Дмитриевке и ездить в Алматы на работу? Я говорю о том, что у людей при заключении сделки есть психологические и др. причины приобрести или продать жилье.

[Elzza]

[/quote] Очень интересная информация, о б источниках и методологии работы госстатистов. Как раз несколькими постами выше был обзор по которому в мае 2010 г. цена метра в Алматы несколько ниже нежели чем была в декабре 2009 г., а та, в свою очередь, ниже декабря 2008 г. Получается, либо статагентсву предоставляются неккорректные данные, либо их информация действительно верна и полтора года у нас рынок недвижки падал (чисто субъективно, рынок рос), либо произошло увеличение числа неликвида на рынке, который и делает статистику, при уменьшении ликвидных вариантов, когда эти предложения уже не "делают погоды".

ИМХО, одним из важнейших и актуальнейших факторов сейчас сделать жилье доступным инвестиции и развитие инфраструктуры, а также четко определенная государственная политика, что мы хотим видеть на этом рынке и какое место на нем должен занимать гражданин РК. Конечно, нужен комплекс мер, от строительства социального госжилья, госгарантий застройщикам и программ накоплений населению, до организации архитектурной среды (у нас она слишком агрессивная) и минимальных удобств (паркинги по отношению к площади жилых и офисных зданий, объемов озеленения прилегающих территорий, детсадов, школ и т.д.).
[/quote]

Судя по собственному анализу цен предложения, в мае 2010 средняя цена благоустроенного жилья на вторичном рынке около 1970 долл. США за квадрат, в ноябре 2009 - 1600 долл. США за квадрат, а в начале 2009 - 1966 долл... получается, что рынок падал до конца 2009г., но рост средней в последние пол года весьма стабилен.

MODERATORIAL [gosh]

предупреждение о нарушении п.2.7 Правил за теги

Сообщение отредактировал gosh: 14.06.2010, 22:59:17

[Сид]

Прошу пощения, за нескромный вопрос! Рынок однозначно падал до конца 2009 или были колебания вверх-вниз? Что было раньше в середине 2008 г.? Прослеживается ли сезонность последние два года?

Сообщение отредактировал Сид: 14.06.2010, 14:37:42

[R503]

Если в начале 2009г цена была по данным Elzza 1970 за метр, а в ноябре 1600, можно сделать вывод, что была стагнация и цена не изменилась. Не было ни роста, ни падения.
А просто пересчет тенновых цен с учетом нового курса доллара.