Сообщений в теме: 7210

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Катастрофа на рынке недвижимости Алматы. Крах цен на жилье неизбежен

[_MIR_]

А еще есть тема, что многие строительные компании были очень сильно аффилированы с БВУ. В некоторых выдавались "льготные" кредиты на конкретны ЖК. Вот и получается с правого кармана деньги перешли в левый (можно наоборот, кому как нравится), да еще покупатель остался по уши должен на 20 лет.. Вот такая арифметика.

[settan]

Ага точно,прочитал ещё раз и ещё мысля возникла по этому поводу. Сама ипотека получается вроде пирамиды. Т.е. часть залогов не просто отбивается ежемесячно,а ещё эти же деньги пускаются в дальнейшее кредитование,т.е. выданные деньги всё теже фактически,а вот количество ежемесячно платящих растёт и соотвественно ежемесячный доход банка тоже растёт и опять в оборот пускается.

И время от времени выплачивают долги иностранным кредиторам. При этом больше половины банков почему-то в убытках на сегодняшний день.

[mda]

По влиянию нефти это тоже был человек здесь ЛТ ,он в курсе был и вроде расписывал.
Она влияет не напрямую просто. Знаю что доллар и нефть в разные стороны ходят. Значит стоимость доллара будет отражаться на недвиге. Чем дороже доллар,тем он ценнее,цены возможно должны упасть в баксах,но вырасти в тенге.

В чем проблема? Мы же об этом и говорим. Цены у нас всегда в баксах указывают и в объявлениях и в индексах.

Если учесть,что ипотеку дают очень давно,то весь залог давно отбился. Речь только об ипотечных кредитах идёт.

Ипотечные кредиты вообще начали брать с конца 2002 начала 2003, тогда и обозначился рост цен.
Ипотеку берут на срок в среднем - 10 лет.
Это значит что банками полностью отбились с прибылью только самые ранние кредиты.
Возможно отбили себестоимость кредиты выданные в 2004.

А теперь просто посчитать какие цены были в 2002-2004 и количество тех займов.
И вспомнить что самые массовые займы были 2006-2008 годы, причем по наиболее высоким ценам за квадрат.

Соотношение займов в 2006-2008 гг по деньгам выше в несколько раз по сравнению со всеми предыдущими годами 2002-2006.
И отбиваться (те, по которым еще платят) начнут не ранее 2013 года. Безнадежных кредитов по АФН около 24%.
Они когда погасятся непонятно.

согласен, самые крупные кредиты были в 2005-07 годах, в среднем прошло только 3-4 года.
учитывая что брали в основном на 10-15 лет, сейчас даже треть этой массы не отбилась,
а если еще учесть массу левых, огромных и безнадежных кредитов типа как в ситуации с аэропортом, проекты на сейшелах и т.д, то банки уже копыта бы отбросили, если бы не реструктуризация и некоторая отсрочка, хотя по-моему это временная передышка...
средний объективный крышеиндекс по ламате должен сбалансироваться в районе 1000 долларов

[Desira]

средний объективный крышеиндекс по ламате должен сбалансироваться в районе 1000 долларов

Должен... но не хочет !

[lwi]

Не парьтесь, все доки вроде в порядке. С продавцов возьмите справку, нотариально заверенную, что других наследников нет. Да и найдите опытного нотариуса, он вам все разъяснит, ему тоже попадать из-за косяков при оформлении нет резона.

Спасибо. А что за справка такая и где ее им брать? Или это просто нотариально заверенная расписка продавцов?

Не за что, сходите с продавцом или сами к нотариусу, он вам все разъяснит, это стандартная справка, аналогичные берутся для супругов.

что дает такая справка, можно сделку анулировать?
а если они эти деньги уже потратили?

[0-пятно]

В судебной практике в случае если объявился еще наследник,то обязывают тех кто продал поделится энной суммой с объявившимся,а вы как жили,так и будете жить в своих пенатах.Только по судам придется ходить ,как свидетель.Если я не права,то поправьте.

[Desira]

В судебной практике в случае если объявился еще наследник,то обязывают тех кто продал поделится энной суммой с объявившимся,а вы как жили,так и будете жить в своих пенатах.Только по судам придется ходить ,как свидетель.Если я не права,то поправьте.

И еще - по прошествии 3-х лет после заключения сделки никто уже не вправе что-либо требовать, срок давности истечет .

[Алтынолук]

Судя по-тому, что банки сильно и не напрягаются со-сливом- так оно и есть.

подозреваю могут 1 комнатные закончится свободные для начала. lol.gif

Совсем?
П.с kaizer писал.стр.116 пост 2309

Ага точно,прочитал ещё раз и ещё мысля возникла по этому поводу. Сама ипотека получается вроде пирамиды. Т.е. часть залогов не просто отбивается ежемесячно,а ещё эти же деньги пускаются в дальнейшее кредитование,т.е. выданные деньги всё теже фактически,а вот количество ежемесячно платящих растёт и соотвественно ежемесячный доход банка тоже растёт и опять в оборот пускается.
При том что все залоги не возвращаются,а висеть будут лет 10-20 ,и ещё плюс то что основной долг по кредиту, так и не уменьшается,так как они проценты гасят в течении несколькоих лет в основном по кредиту.
Блин,ипотеку гений придумал.

Оно и ВИДНО вашу античеловечную псевдо-гениальность...
Как отметили тут выше: отбитых кредитов за 2002-05 годы, а вот остальная зависшая сумма куда подевалась?... Все в тех же давешних залогах..
Вся описанная схема - одностороннее движение. ибо нет положительной обратной связи. только отрицательная, а значит схема наживания меньшей части работает только за счет обнищания другой массовой части рынка!

[Алтынолук]

средний объективный крышеиндекс по ламате должен сбалансироваться в районе 1000 долларов

Должен... но не хочет !

Поправочка: должен.... но не дают (пока силенок и воли хватит)!

[Артемий]

Оно и ВИДНО вашу античеловечную псевдо-гениальность...
Как отметили тут выше: отбитых кредитов за 2002-05 годы, а вот остальная зависшая сумма куда подевалась?... Все в тех же давешних залогах..

А вы про помощь банкам от государства ничего не слышали? Говорят, все страхи и ужасы про их сумасшедшие задолжности-это игра нищего на паперти. Видели когда-нить такое? Кто лучше играет-тому больше дают!

Сообщение отредактировал Артемий: 18.05.2010, 16:17:27

[Алтынолук]

Артемий, присутствие государства СК в банках - мера временная. И они, кстати, уже озвучили свои намерения по выходу из них. Возможно что и в следующем году, пока не наладятся проблемы с балансом. Т.е. явно рассчитывают на рост во всех отношениях, что на мой взгляд весьма полемично!

[troglodyte]

А дети наследников имеют какие-то права на квартиру, полученую теми по наследству?



Сегодняшний апдейт.

Знакомые ездили в риэлторское агенство. По ходу дела выяснилось, что завещание таки есть - старушка квартиру по завещанию передала одному из своих детей, а тот уже зарегистрировал ее на двух собственников: себя и своего брата (типа чтобы не портить отношения). Но! Фамилии у братьев отличаются от материной. Оказалось также, что мать получила квартиру в наследство от своего мужа. Отчество у братьев тоже другое - может они от другого брака, но этого по документам невидно. Единственное, что в завещании старушка называет их сыновьями.

В общем, риэлторы продолжают морочить голову - "показания" меняются по ходу дела. Только настаивают на подписании договора с ними, по которому половину их вознаграждения нужно выплатить во время дачи задатка. Договор на руки не дают - типа на нем печать и все такое прочее.

Сообщение отредактировал troglodyte: 18.05.2010, 16:38:49

[Desira]

А дети наследников имеют какие-то права на квартиру, полученую теми по наследству?



Сегодняшний апдейт.

Знакомые ездили в риэлторское агенство. По ходу дела выяснилось, что завещание таки есть - старушка квартиру по завещанию передала одному из своих детей, а тот уже зарегистрировал ее на двух собственников: себя и своего брата (типа чтобы не портить отношения). Но! Фамилии у братьев отличаются от материной. Оказалось также, что мать получила квартиру в наследство от своего мужа. Отчество у братьев тоже другое - может они от другого брака, но этого по документам невидно. Единственное, что в завещании старушка называет их сыновьями.

В общем, риэлторы продолжают морочить голову - "показания" меняются по ходу дела. Только настаивают на подписании договора с ними, по которому половину их вознаграждения нужно выплатить во время дачи задатка. Договор на руки не дают - типа на нем печать и все такое прочее.

Бросьте вы это темное дело. В городе выбор огромный, найдите квартиру без проблем с доками .

[troglodyte]

Бросьте вы это темное дело. В городе выбор огромный, найдите квартиру без проблем с доками .

Я им тоже говорю - "липа" какая-то. Но они уперлись с выяснением. А вообще, там информацию приходится из риэлторов тянуть клещами. А других риэлторов у нас похоже нет.

[Desira]

Бросьте вы это темное дело. В городе выбор огромный, найдите квартиру без проблем с доками .

Я им тоже говорю - "липа" какая-то. Но они уперлись с выяснением. А вообще, там информацию приходится из риэлторов тянуть клещами. А других риэлторов у нас похоже нет.

Пусть дадут в крышу объяву "куплю такую-то квартиру", у них от риелтеров отбоя не будет

[буря_в_пустыне]

Люди! посоветуйте грамотных риэлтеров пожалуйста!
решила продать квартиру...

[Mater]

Люди! посоветуйте грамотных риэлтеров пожалуйста!
решила продать квартиру...

это которую тут на ЦТ в барахолке типа продали ?

[Центрист]

[Ипотечные кредиты вообще начали брать с конца 2002 начала 2003, тогда и обозначился рост цен.
Ипотеку берут на срок в среднем - 10 лет.
Это значит, что банками полностью отбились с прибылью только самые ранние кредиты.
Возможно отбили себестоимость кредиты выданные в 2004.

А теперь просто нужно сравнить какие цены были в 2002-2004 и умножить на количество тех займов.
И вспомнить, что самые массовые займы были 2006-2008 годы, причем по наиболее высоким ценам за квадрат.

Соотношение займов в 2006-2008 гг в денежном выражении выше в несколько раз по сравнению со всеми предыдущими годами 2002-2006.
И отбиваться (те, по которым еще платят) начнут не ранее 2013 года. Безнадежных кредитов по АФН не менее 21%.
Они когда погасятся непонятно.

Ипотека была и в 2001 году правда сроки на 5 лет и процент за 20. Всё правильно бум начинаетсч с 2003 года. Боьшинство кредитов бралось на 15-20 лет. Конечно цены были совсем другие,но ведь и отбивались гораздо раньше. Если скажем за 2002 год в месяц 300 кредитов и в 2003 год в месяц по 600 кредитов приблизительно. То схема такая в первый месяц 2002 года,грузится 300 человек,через месяц они платят %.
Этот процент отбивает по любому часть кредитов из выданных 300 и паралельно тут же выдаётся другим 300. Через 2 месяца,уже платят 600 человек % , в залоге 600 квартир. И т.д. тут сложные проценты но сама схема безупречна. Про времена когда выдавали кредиты на большие суммы,то количество ипотечников уже насчитывалось десятки тысяч,и ежемесячный приход сотнями милионов. Вот эти милионы выдавались по новой и т.д.
Само собой кредиты выданные вчера ещё не отбились,но сама схема работает так,что кредиты выданные сегодня,это на самом деле проценты получивших деньги до. Вы просто посчитайте сколько кредитов один банк выдаёт в месяц сегодня скажем. И посчитайте сколько % он получает со всей базы ипотечников в этот же месяц. Имхо,давно уже большую массу выдаваемых кредитов составляет прибыль с тех же денег выданных когда то.
Т.е. думаю новых денег в топку не кидается вооще,либо их просто мало.
Сиги вроде же кричал всё время про 100 000 ипотечников(пусть будет для примера),с каждого по 100 баксов это уже 10 миллионов. А 100 баксов это когда было такое,лет 8 назад,сейчас платят люди и по 500 и по 2000 в месяц.


Про дефолтные 21% афн пишет,это имеется ввиду же заёмщики. Приход процентов закончится когда,все 100% будут дефолтные. Но дело не в этом,вы вот про буржуйские кредиты писали,там же суммы были по 100-200 миллионов и то х.з. за кредиты выданные х.з. когда. Такую сумму банки на % в месяц имеют.
Всё это конечно приблизительные цифры,но имхо рядом всё.
По депозитам платят вам % от конкретной суммы положенной.
А эти же бабки дадут кому то в ипотеку и повесят % за весь срок и поделят на равные доли. В результате с вашего депозита поимеют с ипотечника двойной процент. Тоже пирамида .

Так вот к чему я это вспомнил,а всё к тому,что не будет слива,смысла нету,банкам итак все должны почти столько же,сколько брали 5 лет назад. А зато % сняли уже большой.
И вообще я после таких раздумий стал сильно,сомневаться в то что банки ,кризис и т.д. Ну может сам банк как организация и в кризисе,но только при таком раскладе что бабки оттуда на офшоры увезли.

Сообщение отредактировал Центрист: 18.05.2010, 23:06:46

[Loly]

А дети наследников имеют какие-то права на квартиру, полученую теми по наследству?



Сегодняшний апдейт.

Знакомые ездили в риэлторское агенство. По ходу дела выяснилось, что завещание таки есть - старушка квартиру по завещанию передала одному из своих детей, а тот уже зарегистрировал ее на двух собственников: себя и своего брата (типа чтобы не портить отношения). Но! Фамилии у братьев отличаются от материной. Оказалось также, что мать получила квартиру в наследство от своего мужа. Отчество у братьев тоже другое - может они от другого брака, но этого по документам невидно. Единственное, что в завещании старушка называет их сыновьями.

В общем, риэлторы продолжают морочить голову - "показания" меняются по ходу дела. Только настаивают на подписании договора с ними, по которому половину их вознаграждения нужно выплатить во время дачи задатка. Договор на руки не дают - типа на нем печать и все такое прочее.

Мы тоже столкнулись с такой проблемной квартирой,уже хотели покупать (цена нас устроила 167 за 4ку),а как оказалось с документами не все ясно было,риэлторы с пеной у рта убеждали нас в том,что проблем не возникнет,но мы не стали связываться,хотя так хотели купить ее. Как выяснилось в Ате столько проблемных квартир (это не единственный случай). И такое ощущение,что риэлторы в курсе,но прикидываются,что все ОК

[буря_в_пустыне]

Люди! посоветуйте грамотных риэлтеров пожалуйста!
решила продать квартиру...

это которую тут на ЦТ в барахолке типа продали ?

не поняла... которую "тут на ЦТ в барахолке типа продали"
вы видели от меня в барахолке свежее объявления? ну уж нет, пробовала я в прошлом году на цт в барахолке разместить, больше не буду никогда! Квартиру решили продавать в этом месяце, стоит с зимы пустая...