Сообщений в теме: 7210

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Катастрофа на рынке недвижимости Алматы. Крах цен на жилье неизбежен

[kamil_tt]

Не построил?! Так как речь идет в основном про Алма-Ату, посмотрите сколько недостроенного жилья, на которое мы просто не обращаем внимание! В ближайшие несколько лет оно по любому будет достроено и реализовано, это закон бизнеса. Так что все логические предпосылки (вышеперечисленные другими участниками форума) к понижению на лицо. Нынешнее повышение искуственное, инициированное банками (их реальными хозяевами в Правительстве РК), это же всем ясно...

Очень интересный ход мыслей. Недостроенное жилье будет по-любому достроено?
Вот, например, я открыл кредитную линию на 20 миллионов баксов. Строю комплекс жилой. Для того чтоб он окупался надо мне продавать метр по 2000 уе. Строю-строю, а тут бах и цены падают. Покупашки не приходят покупать метры по 2000 на Аскарова-Альфараби. Допустим потратил я на данный момент 12 лямов из 20.
Какое решение примет банк - финансировать дальше (с надеждой на фантастичный сценарий) или прекратить финансирование?
Идем дальше. Прошло 2 года: 12 миллионов+ 12млн* 10% (например такая ставка)= 13.2 млн+13.2млн*10%= 14.5млн
Смысл понятен? С каждым годом банку нужна все большая отдача от проекта. Когда это произойдет? Когда цены повысятся до района 2500 уе (в данном примере). До тех пор продление кредитной линии совсем не кошерно.
До того как цена не поднимется до этого уровня будут ли финансироваться новые проекты, как вы считаете?

и что? Вы предлагаете строителям и банкирам забыть про потраченные 12 млн?))) или ждать до ишачей пасхи пока цены поднимутся (как вариант пытаться повысить их искуственно, чем они и занимаются)?
с застройщика эти деньги требуют банкиры, с банкиров их кредиторы (как правило иностранные), плюс налоги и т. д. в итоге собственник продаст объект, что бы расплатится с долгами (возможно государству, в лице Самрука_Казыны), либо достроит его..

Сообщение отредактировал kamil_tt: 16.05.2010, 22:02:29

[#baur#]

В 2006 году в июле я купила 3 ком на окт-кожамк улуч за 123000,продала ее на следующий год дороже естественно,так вот она сейчас стоит минимум 123000,а максимум140000.Поэтому говорить,что недвига с 2005 года упала в цене на 50%,смешно.Смотрите на вещи более реально,цена недвиж вернулась в 2006 год,а вот что будет дальше никто незнает и спорить по этому поводу бессмысленно.

в 2005г. цены на трёхкомнатные в районе 123 000 у.е. были рядовых городах РК, это все мы прекрасно знаем, а в Алматы трёхкомнатная в 2005-2006 гг. доходила до 300-400 тыс. у.е. Мой коллега сейчас с сожалением рассказывает, как в 2006г. получив компенсацию в 1 млн (!!!) у.е., за участок под снос в предгорье прикупил себе 3-шку в микрах за 400 000 у.е. (!!!), а сейчас сидит и считает как бы он сейчас жил, положи он ту сумму на депозит. Я его лишь успокаиваю знаменитым "если бы у бабушки был ...". Так что не надо вводить народ в заблуждение про 123000 за трёшку в 2006г. в Алматы.

[0-пятно]

А вы вообще жили в это время в Алматы?могу скинуть копию купли с ценой.Ну,ваще у вас примеры-какой-то ...купил за нереальную цену даже в то время квартиру в микрах ,да этого быть ни как не могло,а если и могло,то извините это уже диагноз!

[Alihan_kz]

и что? Вы предлагаете строителям и банкирам забыть про потраченные 12 млн?))) или ждать до ишачей пасхи пока цены поднимутся (как вариант пытаться повысить их искуственно, чем они и занимаются)?
с застройщика эти деньги требуют банкиры, с банкиров их кредиторы (как правило иностранные), плюс налоги и т. д. в итоге собственник продаст объект, что бы расплатится с долгами (возможно государству, в лице Самрука_Казыны), либо достроит его..

я не предлагаю ничего. Я объясняю ход мыслей инвесторов.
Вы утверждаете что ВСЕ будет достроено, а я объяснил что не все так просто.
В сто тысячный раз поясняю что кредиторы банков уже стаей пошли в сад - долги реструктуризации подверглись. У банков есть выбор: забрать непрофильные активы себе на баланс и продавать (тем самым обесценивая залоговое имущество, "американский вариант"), или ждать и не финансировать другие проекты. Очевидно выбран второй вариант как более выгодный.
Последнее ваше утверждение как бы намекает вроде - что значит либо достроит его? Я вам только что объяснил почему достраивать не будет

[Центрист]

Кур Центрист опять тут устраивает цырк-шапито на запиленую тему: "Ценам только вверх и на всех хаток не хватит, срочно бегите, а баксы отменят"
Умалишеный наш юродивый аналитеГ недобитый 1й волной кризиса

Вообще то я не Кур,но мои взгляды схожи с ним ,особенно мне в нём нравилось,то что он всегда мог найти статданные и т.д. Мне этим лень заниматься,особенно чтобы доказать какому нить бомжаре,что он не прав. Так что Кур бы реально не помешал бы в этой ветке,он со всего мира данные имел.
Я как бы привык ориентироваться не просто на тупые хотелки,а на то что я вижу. Если я вижу что кредиты стали по 13 %,значит будет больше людей брать. Если я вижу,что нового жилья мало,а денег всё больше,то знаю что цена подрастёт. Ничего просто так не происходит,у всего есть причина и следствие.

А вот мне тоже интересно, как скажем такие люди,вроде вас, могут вообще заработать денег на квартирку,если они не ориентируются воообще в пространстве и кроме того как мы все умрём или кроме слова кризис ничего не понимают, обосновать своё мнение не могут.
А так как ник вообще говорит про любителя игр,то думаю школьник какой то,приблудился в ветку для взрослых.

[Центрист]

Ему гос-во уже давно и бесплатно похоже что предоставило помещения на каблукова.
Еще и нет провели.
А всё ругают власти.
А вот он какой прогресс и забота о здоровье растишек

Пришла мысля такая,раз вы в курсе про кура,значит видать давно следите за веткой про недвигу.
А судя по тому что не выносите мысли про рост недвиги,значит вы из желающих купить подешёвке.
Если всё ещё заглядываете в эту ветку,значит не купили пока,либо денег нету,либо не было никогда.
Ну и кто вы после этого?
Ответ очевиден по моему,социальный аутсайдер.

[якут]

Если я вижу что кредиты стали по 13 %,значит будет больше людей брать.

Ну так мы реальные факты по таким цифиркам увидим ? или вы просто на словах все.........

[Артемий]

Кур Центрист опять тут устраивает цырк-шапито на запиленую тему: "Ценам только вверх и на всех хаток не хватит, срочно бегите, а баксы отменят"
Умалишеный наш юродивый аналитеГ недобитый 1й волной кризиса

Кто будет спорить, что во-многом Центрист прав? Ваши оскорбления его-единственный довод?
Если отбросить недострой-в городе действительно ОЧЕНЬ мало нормальных квартир. А желающих купить в новостройках, дажж когда их достроят-это мощно мозги народу нужно промыть, чтоб эта категория жилья стала привлекательной. У многих на слуху истории по-тому, как и из чего его строили...Ну а кто с ремонтом там заморачивался-про стены и пол рассказов тожж достаточно. Про коммуникации, к которым подключены эти махины-и говорить дажж не буду.

[lady]

Ну так мы реальные факты по таким цифиркам увидим ? или вы просто на словах все.........

Ставка вознаграждения фиксированная с анализом платежеспособности от 13 до 14%

тут

В HSBC периодически проходит акция со ставкой по ипотеке 11,5% (номинальная, эффективная около 12,5%)

Без массового строительства при прочих благоприятных условиях (рост ВВП, денег в банках и у населения) цены на недвижимость будут только расти.

[Артемий]

[quote] name='_Кассандра_' date='15.05.2010, 13:46' post='13245244']

Ну дело вкуса. Живут-же люди в Алматы-1(вот где зимой-катастрофа!!!).

ДД! а почему катастрофа???? (думаем там квартиру купить)
[/quote]

Потому-что вся бякость с верхних районов( смог, талые, дождевые воды и пр..)-все стремиться вниз. Большое кол-во частных домов, которые зимой отапливаясь создают дым-туман из фильмов ужаса. Вы что, зимой по Сейфулина вниз никогда не ездили? Но, наверное, есть и там хорошие уголки для проживания. Могу ошибаться.

[Spiker]

В 2006 году в июле я купила 3 ком на окт-кожамк улуч за 123000,продала ее на следующий год дороже естественно,так вот она сейчас стоит минимум 123000,а максимум140000.Поэтому говорить,что недвига с 2005 года упала в цене на 50%,смешно.Смотрите на вещи более реально,цена недвиж вернулась в 2006 год,а вот что будет дальше никто незнает и спорить по этому поводу бессмысленно.

Согласен с Арамисом.
Цены на хатки сейчас сравнялись с ценами 2006-го года
В апреле 2006 го были проданы однушки улучшенные на Достык/Клочкова за 62-64 тыс.
Я так думаю сейчас уровень цен такой-же
Исключение - новострой
Тогда же, в 2006 чёрный метр в Керемете стоил 1300
Сейчас 1800

[mda]

с 2007 года (где был пик (помню знакомые в мае продали панельную двушку в алмагуле за 227 000)) цены шли и идут вниз, т.к пузырь на рынке недвижимости реально накачать не удается и не удастся.
по реальной экономике, стоимость кв.метра с учетом всех затрат обходится в 500 - 1000$ - индив. строительство, чуть ниже многоквартирные дома (монолит) и еще ниже жилье эконом класса (типа по гос.программе)
добавьте разумный % наценки - никак не получается 1700 крышеиндекса (за усредненный квадрат, включая древнее, ушатанное жилье)
вниз, просто плавно и долго
пс. кстати нефть уже почти 70.

[Spiker]

Кстати про вторую волну W-образного кризиса
Очень похоже, что мы наблюдаем начало второй части марлезонского балета
Пара евро/доллар пробила полутора годичный минимум в 1,24 и копает дальше
Вполне возможно,что и нефть поваландавшись в корридоре 75-85 сменит тренд и начнет опускаться, причем не остановившись на 60 за баррель

Сообщение отредактировал Spiker: 17.05.2010, 11:13:56

[rustamts]

...по реальной экономике, стоимость кв.метра с учетом всех затрат обходится в 500 - 1000$ - индив. строительство, чуть ниже многоквартирные дома (монолит) и еще ниже жилье эконом класса (типа по гос.программе)
добавьте разумный % наценки - никак не получается 1700 крышеиндекса (за усредненный квадрат, включая древнее, ушатанное жилье)...

А коррупционную составляющую куда дели? Сколько она, 500-700 на метр? Вот 500 - 1000 строительство плюс эта самая составляющая 500 - 700, и получается похоже на крышеиндекс?

Кто знает размеры коррупционной составляющей, огласите список!

[mda]

...по реальной экономике, стоимость кв.метра с учетом всех затрат обходится в 500 - 1000$ - индив. строительство, чуть ниже многоквартирные дома (монолит) и еще ниже жилье эконом класса (типа по гос.программе)
добавьте разумный % наценки - никак не получается 1700 крышеиндекса (за усредненный квадрат, включая древнее, ушатанное жилье)...

А коррупционную составляющую куда дели? Сколько она, 500-700 на метр? Вот 500 - 1000 строительство плюс эта самая составляющая 500 - 700, и получается похоже на крышеиндекс?

Кто знает размеры коррупционной составляющей, огласите список!

коррупционная составляющая имеет место, но никак не 100 % от себестоимости, пример - быстрое оформление документов на один коттедж (индивидуальный проект, техусловия, АПЗ, разрешение + ввод) в городе по быстрому обойдется менее чем 10 000, а при грамотном ведении дел и того ниже.

[all4]

с 2007 года (где был пик (помню знакомые в мае продали панельную двушку в алмагуле за 227 000))

Пик был в 2005 и начале 2006г. Потом шло только падение. Самые низкие цены были в начале 2009г. С весны 2009 и по сей день цены только растут. Хороших квартир ОЧЕНЬ мало, они уходят очень быстро. Мы сами в прошлом году продали одну квартиру, купили в ноябре другую по смешной цене. Так таких цен по которым мы смотрели в ноябре и воротили нос уже нет, цены выше.

[mda]

с 2007 года (где был пик (помню знакомые в мае продали панельную двушку в алмагуле за 227 000))

Пик был в 2005 и начале 2006г. Потом шло только падение. Самые низкие цены были в начале 2009г. С весны 2009 и по сей день цены только растут. Хороших квартир ОЧЕНЬ мало, они уходят очень быстро. Мы сами в прошлом году продали одну квартиру, купили в ноябре другую по смешной цене. Так таких цен по которым мы смотрели в ноябре и воротили нос уже нет, цены выше.

в январе 2005 купил дом за 115 000, в начале 2007 за такие 700-800 тыс давали, так что насчет пика вы немного ошибаетесь. да и квартирки в 2005 стоили значительно ниже чем в 2006-ом или в начале 2007...

[settan]

... И что само интересно,по моему опять созданы условия для спекулянтов как бы. По крайней мере таких,кто брал квартиру в ипотеку,ремонтировал и продавал чуть дороже. Имхо сейчас опять их время наступает кажись. Так как хорошего жилья на продажу особо и нету, зато можно из нехорошего сделать евроремонт и толкнуть. Фактически навар за счёт банка.
Т.е сейчас можно прийти напеть продавцу кризис и т.д.,купить с дисконтом,починить и выставить по нормальной цене. Думаю штук 5-10 с квартирки будет у них выходить.

Это не спкулянты. Такие продавцы были всегда, в 90х у моих знакомых это был бизнес, как только появилась возможность в принципе производить сделки с недвижимостью.
Купить убитую хату подешевле, сделать своими силами качественный ремонт, экономя на раб силе, и перепродать с наценкой 1000-5000. Это создание прибавочной стоимости, а не спекуляция.
Спекуляция это - купил, полежал годик на диване, потом продал то же самое в полтора два раза дороже.

Люди для себя как покупали так и будут покупать, а для пузыря нужна заинтересованность спекулянтов, для которых сейчас недвижимость непривлекательный актив для инвестиций. Посчитайте сами к примеру соотношение стоимости квартиры с размером арендной платы на нее, на данный момент это 1:120, 1:150.
Это за пределами нормальной окупаемости 1:100, и далеко за пределами инвестиционной привлекательности 1:60 1:80.

Вкладываться в квартиру, которая может быть вырастет, неизвестно когда, и на какие нибудь жалкие 5-10%, с арендной окупаемостью 10-15 лет... для спекулянта это слезы.

13% могут подстегнуть ипотеку покупающих для себя... но совсем недавно в банках в рамках антикризисных мер уже снижали процентную ставку до уровня в районе 15%. Для уже взявших кредиты снижали до 9-11%. И то жалуются на трудности погашения. Процент покупателей увеличится, но ненамного.

Параллельно, если следите за российской прессой, в Москве аналогичная ситуация, снизили проценты на ипотечные кредиты и второй месяц трубят о повышении цен на недвигу... Кто то хочет подстегнуть цены и слиться.

[all4]

в январе 2005 купил дом за 115 000, в начале 2007 за такие 700-800 тыс давали, так что насчет пика вы немного ошибаетесь. да и квартирки в 2005 стоили значительно ниже чем в 2006-ом или в начале 2007...

Точно, спутала. На год ошиблась, т.к весной 2007 мы начали продажу двух квартир, а рынок помню просто встал и ничего мы не продали.

[Артемий]

Пик от Крыше-Индекса был ровно три года назад! Отметим?

Обзор Крыше-Индекса за 2007 год

Апр 12 3540 0,40%
Апр 19 3564 0,68%
Апр 26 3578 0,39%
Май 3 3581 0,08%
Май 10 3559 -0,61%
Май 17 3593 0,96%
Май 24 3592 -0,03%
Май 31 3570 -0,61%
Июнь 7 3577 0,20%
Июнь 14 3542 -0,98%
Июнь 21 3529 -0,37%
Июнь 28 3525 -0,11%
Июль 5 3498 -0,77%
Июль 12 3449 -1,40%

Сообщение отредактировал Артемий: 17.05.2010, 13:00:20