Сообщений в теме: 924

[Paheritos]

в Астане когда планируете открыться?

[Поселянин]

в Астане когда планируете открыться?

 По идее, в этом году должны.

[Daffy_Man]

Насколько оправданно открывать сразу несколько точек? Понятно что расширяется круг клиентов, но ведь вместе с этим значительно увеличивается и расходная часть (аренда, ремонт, персонал). К тому же имя новое на местном рынке. Вопросы без подвоха, просто любопытно с точки зрения ведения бизнеса.

П.с. дата открытия на Кунаева еще не определена?

[Поселянин]

Давайте ка я напишу про рынок недвижимости под общепит. Наш, алматинский. Два слова буквально.

 

Какие условия нужны, чтобы открыть точку подобную Додо-пицце?

 

1. Более-менее проходное место.

2. Достаточные мощности по электричеству (70 кВт)

3. Площадь хотя бы 170 квадратов.

4. Два выхода

5. Вменяемый хозяин, готовый подписать договор аренды хотя бы на 7 лет - денег вкладывается много, отбиваются они долго.

 

Все!

 

Так вот. Я начал искать помещение в Алматы в начале апреля, нашел в сентябре. Просмотрел десятки помещений. Звоню риэлторам, они мне говорят, "а вы это тот, который...". 

 

Обычная ситуация: звонит риэлтор, есть помещение. Электричества хватает, документы в порядке, смотрю по карте - нормальное расположение, еду. 

 

Где-то через час разговора собственник помещения начинает рассматривать меня очень внимательно, в глазах вопрос: "откуда ты такой взялся?".

 

"Вы с России приехали, да?".

 

Часто мне этот вопрос задавали...

 

Требую документы на электричество, и начинается. По техусловиям есть только 10 кВт,  но собственник говорит, что добавить без проблем, только он этим заниматься не будет, а есть братишка (братан, агашка), который все сделает, только заплати. На самом деле братишка, братан, агашка не сделает, т.к.  ближайшая ТП-шка перегружена, но тебе предлагают поставить супер-пупер заряженый автомат и все будет прекрасно. 

 

Ну , до ближайшей серьезной проверки. А мне только вложения отбивать в лучшем случае года три, потом только что-то капать начнет. А без электричества электрическая печь не работает. Ну, можно башкиш проверяющему платить, да. Но постоянно чувствовать, что этот проверяющий держит тебя за яйца - это не для меня.

 

"Алексей, все так работают, ты не понимаешь...". Не понимаю.

 

Собственник готов подписать договор на 10 лет, но не готов его регистрировать в юстиции, смотрит на тебя как на марсианина, не понимает, зачем это нужно. И готов подписать "вообще" договор, "обычный" договор, а не данный конкретный - на 25 листах, его он боится. Ну потому что вон там пристроечка неузаконенная, вон там стенка должна быть, а ее нету. И это ж налоги придется платить тогда, а кому это нужно, ненужно это никому.

 

А без регистрации договор силы не имеет, и собственник помещения имеет право выгнать меня на улицу через год. Вот.

 

Кстати, по моему мы единственный общепит в Каскелене, который встал на учет по НДС. А это примерно 8% от оборота (4% в получается зачетом закрыть). Государство от каскеленской Додо-пиццы получает гораздо больше, чем я.

 

Поэтому на многих козырных точках в нашем городе сидят непонятные и мутные ребята, с тараканами на кухне. Я сам их видел. Тараканов. Конкуренции у них нет, в ремонт не вкладываются, качают деньги, хорошо...

 

А все равно будущее за нами. За марсианами.

 

 

 

Прикреплённые изображения:

• 

[Поселянин]

Насколько оправданно открывать сразу несколько точек? Понятно что расширяется круг клиентов, но ведь вместе с этим значительно увеличивается и расходная часть (аренда, ремонт, персонал). К тому же имя новое на местном рынке. Вопросы без подвоха, просто любопытно с точки зрения ведения бизнеса.

П.с. дата открытия на Кунаева еще не определена?

 

Ну почему сразу? Каскеленская больше года работает.

 

На Кунаева - скоро. ) Еще немного осталось.

[Ruslan M]

А без регистрации договор силы не имеет

Имеет. Есть обязательство по регистрации договоров аренды со сроком год и более. Если не зарегистрировал, то будет административная ответственность на собственника помещения. Отсутствие регистрации договора аренды в Департаменте Юстиции не является признанием его недействительности. Но с регистрацией действительно как-то получше. Так-как просто так продать или произвести отчуждение не получится, так как будет официально висеть обременение.

 

и собственник помещения имеет право выгнать меня на улицу через год

Может "выгнать" хоть трижды зарегистрирован. Все зависит от условий аренды и расторжения, которые прописаны в договоре. Это основа.

Как правило, при долгосрочных договорах аренды прописаны жесткие условия с обеих сторон. В любом случае придется доказывать и добиваться в судебном порядке, если стороны не согласны. Ни один вид контракта в наших условиях хоть на 50 листах не является 100% гарантией защиты от судебных споров.

[Поселянин]

 

А без регистрации договор силы не имеет

Имеет. Есть обязательство по регистрации договоров аренды со сроком год и более. Если не зарегистрировал, то будет административная ответственность на собственника помещения. Отсутствие регистрации договора аренды в Департаменте Юстиции не является признанием его недействительности. Но с регистрацией действительно как-то получше. Так-как просто так продать или произвести отчуждение не получится, так как будет официально висеть обременение.

 

 

 

и собственник помещения имеет право выгнать меня на улицу через год

Может "выгнать" хоть трижды зарегистрирован. Все зависит от условий аренды и расторжения, которые прописаны в договоре. Это основа.

Как правило, при долгосрочных договорах аренды прописаны жесткие условия с обеих сторон. В любом случае придется доказывать и добиваться в судебном порядке, если стороны не согласны. Ни один вид контракта в наших условиях хоть на 50 листах не является 100% гарантией защиты от судебных споров.

 

 

Интересно. Мне юристы говорили, что если в юстиции не зарегистрировано, то все. 

 

Но тут даже не в этом дело. а во взгляде собственника на саму суть вопроса. Как человек готов работать с тобой - по понятиям или по договору.

[Daffy_Man]

Раз затронули эту тему - так в чем все таки суть регистрации договора? Для кого и чего это надо? Все основные условия расторжения договора прописаны в нем самом (это если касаться ограничений как гарантии НЕ продажи помещения в пик расцвета бизнеса).
П.с. как то пытались увеличить мощность с 20 до 70 кВт в одной новостройке. Нас послали к застройщику получить его согласие, за такое вот согласие застройщик официально потребовал 4 миллиона тенге, причем со всеми расчетами на 3 страницы. В итоге оставили эту затею. Быть может поэтому собственники предлагают это сделать "через Баке, Саке".

[Поселянин]

Раз затронули эту тему - так в чем все таки суть регистрации договора? Для кого и чего это надо? Все основные условия расторжения договора прописаны в нем самом (это если касаться ограничений как гарантии НЕ продажи помещения в пик расцвета бизнеса).
П.с. как то пытались увеличить мощность с 20 до 70 кВт в одной новостройке. Нас послали к застройщику получить его согласие, за такое вот согласие застройщик официально потребовал 4 миллиона тенге, причем со всеми расчетами на 3 страницы. В итоге оставили эту затею. Быть может поэтому собственники предлагают это сделать "через Баке, Саке".

 

 п.3 статьи 582 ГК РК требует, что «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»

 

Т.е. до момента регистрации договор не считается заключенным.

 

По электричеству. Я не стал расписывать, чтобы не быть утомительным. Отдал человеку (братишке, братану, агашке) лям двести, он обещал увеличить мощность с 20 кВт до 70. Он увеличил до 50-ти, деньги не отдал.

 

Разумеется, я готов работать через Баке и Саке. Но сначала пусть Баке и Саке увеличат мощность (официально), а потом я заплачу деньги.

[Поселянин]

Теперь по стройке.

 

Моего нового прораба зовут Юра. Он делал Додо-пиццу на Кунаева.  Работает по безналу. Заключили договор, все как я люблю.

 

В данный момент у меня есть все необходимые чертежи и рендеры. На стройке только что закончил работать кувалдометр, все увезли, все чисто. Начинаем шурупить гипсокартон.

 

Как вам новый дизайн? Или старый лучше?

Прикреплённые изображения:

• 
• 
• 
• 

[Ruslan M]

п.3 статьи 582 ГК РК

Давным давно эту статью изменили

Статья 582. Форма договора аренды здания или сооружения

      Сноска. Заголовок статьи 582 с изменением, внесенным Законом РК от 25.03.2011 № 421-IV (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования).

       1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

      2. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

      3. Исключен Законом РК от 25.03.2011 № 421-IV (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования).

[coin2010]

Руслан, не согласна. Ст. 582 касается всех сделок по аренде, в том числе краткосрочных
Статья 155. Регистрация сделок
1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

По поводу аренды должно было бы быть написано, что сделка считается совершенной либо права у сторон возникают с момента заключения договора аренды. Поскольку такого нет, регистрация обязательна.

[Daffy_Man]

Руслан, не согласна. Ст. 582 касается всех сделок по аренде, в том числе краткосрочных
Статья 155. Регистрация сделок
1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

По поводу аренды должно было бы быть написано, что сделка считается совершенной либо права у сторон возникают с момента заключения договора аренды. Поскольку такого нет, регистрация обязательна.

 

Обязательная государственная или иная регистрация той или иной сделки должна быть прямо предусмотрена законодательным актом. Это и вытекает из пункта 1 статьи 155. Нормы об обязательной регистрации договора аренды уже не нашел, хотя ранее прямо была предусмотрена ГК. 

 

п.с. все таки как полезно порой обсуждать здесь те или иные вопросы, косвенно относящиеся к теме.  

[rodstvennik]

Старый дизайн лучше

[coin2010]

уже не нашел

эту норму перенесли в закон о гос регитсрации прав на недвижимое имущество.
Статья 5. Государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество
Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:
1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением

[Daffy_Man]

эту норму перенесли в закон о гос регистрации прав на недвижимое имущество.Статья 5.

Век живи век учись, спасибо за ликбез! Получается в законе эта норма была с самого начала, а вот с кодекса её убрали.

Поселянин, здесь то клич кинете об открытии на Кунаева? Вывески вроде ночью вовсю уже переливаются красным цветом.

[Бобровский]

Да, да! И насчет деревянных панелей на ригелях и потолке, подскажите кто их в пицце счастья делал?

[Ruslan M]

Руслан, не согласна

Есть различия в понятиях договор не заключен, договор недействительный и договор не совершен. Если договор подписан обеими сторонами, то он является заключенным и действительным. И отсутствие регистрации не может повлиять на это, а именно в части правовых последствий, которые вытекают по договору для обеих сторон. Здесь мнения могут разделиться даже более именитых юристов (коим я вообще не являюсь). Но я придерживаюсь именно этой точки зрения.

Этой нормой бывали пользовалась одна из недобросовестных сторон. Допустим вы заключили долгосрочный контракт. По каким-то причинам собственник (арендодатель) не произвел её регистрацию. По прошествии времени хочет признать договор недействительным по причине отсутствия его регистрации. Арендатор платил деньги за аренду, вкладывался, а теперь договор расторгают. А теперь его попросту кидают.

Я не буду давать формулировки, ссылки на ст., так как это вообще другая тема.

 

Также следует отметить. что я не выступаю за отсутствие регистрации договора долгосрочной аренды, а наоборот только за.

[dalila]

 

Ну , до ближайшей серьезной проверки. А мне только вложения отбивать в лучшем случае года три, потом только что-то капать начнет. А без электричества электрическая печь не работает. Ну, можно башкиш проверяющему платить, да. Но постоянно чувствовать, что этот проверяющий держит тебя за яйца - это не для меня.

 

"Алексей, все так работают, ты не понимаешь...". Не понимаю.

 

 

А все равно будущее за нами. За марсианами.

На самом деле, не все так работают и проверяющих - просто тонны, проверяющие проверяющих уже появились. Газовики, водоканал, электросети. Сам особо бакшиш не заплатишь - куча принципиальных ребят. Да и состояние "за яйца" притупляет радость от бизнеса

[dalila]

Как вам новый дизайн? Или старый лучше?

 

Боже, стулья в зеленых юбочках с бантиками на фоне красного ковра - это просто 90-е какие-то)))