Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[diletant]

Блин, попробовал посчитать получается больше сотни миллиардов , с учетом частных домов, земли и коммерческой недвжимости

Кстати, а кто нибудь пробовал вывести реальное количество действующих объявлений о продаже к общему количеству?
То есть отбросив:
1. Заведомо неправильные или ошибочные (лишний 0, недостающий 0 и.т.д)
2. Отбросив обьявления, когда разные риелтерские конторы по одинаковым или разным ценам продают один и тот же объект
3. Объявления, размещенные без цели реальной продажи.

Во сколько раз крыша похудеет?

Я как-то предлагал здешнему народу скооперироваться и этим заняться, чтобы отделить так сказать шелуху от семечек.
Но так почти никто эту идею не поддержал.
Ломы говорят

А сколько получается по вашему? Хотя бы приблизительно?

[diletant]

Во сколько раз крыша похудеет?

Раз в пять, как минимум. Например, один из пользователей ЦТ. продавая однокомнатную в САМАЛЕ, разместил на сайте крыши - 37 объявлений. Из них около 20 печаталось в КРЫШЕ.
Дело было в мае, по моему. Не плохо продал, кстати....

Ну, ладно, давайте поделим на 5. Мне не жалко.

Более 20 миллиардов. Много это или мало?

[den10]

ну миноритарий врядли отдаст - ему проще на бирже скинуть пару процентов и все разойдется...
офф. акции гугл нынче около 500 долларов за штуку - капитализация конторы больше 150 ярдов...

Правильно , миноритарий и не отдаст - будет держаться до последнего - и проиграет ( такова логика жизни плохая или жестокая ) - ибо миноритарий - суть сбоку припека , вроде как и совладелец , а никакого влияния ни на цену компании ни на что-либо еще влияния не имеет . Хотел примазаться , панимаете , к успешной компании - приумножить свои небольшие сбережения ... Примеров масса - Enron , ***.com , японец какой-то не помню где читал - тоже надул пызырь на доткоме , потом его судили еще .
Таки вот , наступит момент , если он уже не наступил - что можно будет имея на руках всего 100 млрд купить гуггл , только кому оно надо ? Аналогично должно быть и с нашей ком недвижимостью . Если дорого и переоценено - смены собственника не будет . Не сходятся концы с концами .

к чему это все ? - да вот же . По аналогии , с точки зрения бизнеса , Берем цену аренды 1-ком кв в микр - пусть 500 долл = 6000 в год , пусть в них чистой прибыли 5000 , берем нормальное для наших условий P\E = 2 . Следовательно , реальная цена 1-ком в микрах 10 000 долларов = при 30 кв м = 333 за кв . К чему и пришли . . Все сходится .

[Медведь]

Дилетант, предложите методику по пунктам. Я про похудение крыши.

Сообщение отредактировал Медведь: 07.09.2007, 13:36:25

[bigpapa]

Народ извините, пожалуйста за ОФФТОП
Нужен совет

Я сдаю дом в аренду 108кв м, дом 2005г постройки хороший ремонт, 1 телефонная линия ADSL 128k, в доме компьютерная сетка и телефония, центральная канализация, центральное отопление, 2 кондиционера, 2 балкона, адаптирован под офисное помещение.
Так вот, арендаторы платят по 18$ за квадрат плюс тщательная уборка помещения каждый день за мой счет, настройка телефонии и Атс и другие мелочи.
Дом расположен в Тастаке выше Виноградова, там сейчас перекапали некоторые улицы, меняют трубы центрального отопления. Сейчас звонят мне мои арендаторы, и говорят, мол, давай снижай аренду из за неудобства до 13$. К вечеру еду на переговоры думаю послать их в сад. Может кто чего подскажет ?

Сообщение отредактировал bigpapa: 07.09.2007, 13:38:35

[Калистрат Калиныч]

Кстати, многие риэлторы у нас спят.
Обычно, продавая что нибудь, я посылаю на е маил объявление в 8-10 риэлторских контор.
Продаю всегда дешево, тем не менее, отвечают только 1-2.
То же самое с арендой, за 2 месяца риэлторы не смогли мне найти арендатора, но как только я дал объяву самостоятельно, нашлось сразу трое и на 25% дороже, чем предлагалось риэлторам.

[Калистрат Калиныч]

Народ извините, пожалуйста за ОФФТОП
Нужен совет

Я сдаю дом в аренду 108кв м, дом 2005г постройки хороший ремонт, 1 телефонная линия ADSL 128k, в доме компьютерная сетка и телефония, центральная канализация, центральное отопление, 2 кондиционера, 2 балкона, адаптирован под офисное помещение.
Так вот, арендаторы платят по 18$ за квадрат плюс тщательная уборка помещения каждый день за мой счет, настройка телефонии и Атс и другие мелочи.
Дом расположен в Тастаке выше Виноградова, там сейчас перекапали некоторые улицы, меняют трубы центрального отопления. Сейчас звонят мне мои арендаторы, и говорят, мол, давай снижай аренду из за неудобства до 13$. К вечеру еду на переговоры думаю послать их в сад. Может кто чего подскажет ?

Я подскажу. Посылайте этих арендаторов на ... и давайте объявление в КРЫШУ.
Офисов дифицит, цены растут, поэтому выставляйте 30$ за метр квадратный. По 25-28 договоритесь.
Просите минимум поквартально.
И никаких уборок итд.

На каждую недвижимость - есть свой покупатель\арендатор.

[bigpapa]

Народ извините, пожалуйста за ОФФТОП
Нужен совет

Я сдаю дом в аренду 108кв м, дом 2005г постройки хороший ремонт, 1 телефонная линия ADSL 128k, в доме компьютерная сетка и телефония, центральная канализация, центральное отопление, 2 кондиционера, 2 балкона, адаптирован под офисное помещение.
Так вот, арендаторы платят по 18$ за квадрат плюс тщательная уборка помещения каждый день за мой счет, настройка телефонии и Атс и другие мелочи.
Дом расположен в Тастаке выше Виноградова, там сейчас перекапали некоторые улицы, меняют трубы центрального отопления. Сейчас звонят мне мои арендаторы, и говорят, мол, давай снижай аренду из за неудобства до 13$. К вечеру еду на переговоры думаю послать их в сад. Может кто чего подскажет ?

Я подскажу. Посылайте этих арендаторов на ... и давайте объявление в КРЫШУ.
Офисов дифицит, цены растут, поэтому выставляйте 30$ за метр квадратный. По 25-28 договоритесь.
Просите минимум поквартально.
И никаких уборок итд.

На каждую недвижимость - есть свой покупатель\арендатор.

Большое Спасибо КК

[den10]

Народ извините, пожалуйста за ОФФТОП
Нужен совет

Я сдаю дом в аренду 108кв м, дом 2005г постройки хороший ремонт, 1 телефонная линия ADSL 128k, в доме компьютерная сетка и телефония, центральная канализация, центральное отопление, 2 кондиционера, 2 балкона, адаптирован под офисное помещение.
Так вот, арендаторы платят по 18$ за квадрат плюс тщательная уборка помещения каждый день за мой счет, настройка телефонии и Атс и другие мелочи.
Дом расположен в Тастаке выше Виноградова, там сейчас перекапали некоторые улицы, меняют трубы центрального отопления. Сейчас звонят мне мои арендаторы, и говорят, мол, давай снижай аренду из за неудобства до 13$. К вечеру еду на переговоры думаю послать их в сад. Может кто чего подскажет ?

Я подскажу. Посылайте этих арендаторов на ... и давайте объявление в КРЫШУ.
Офисов дифицит, цены растут, поэтому выставляйте 30$ за метр квадратный. По 25-28 договоритесь.
Просите минимум поквартально.
И никаких уборок итд.

На каждую недвижимость - есть свой покупатель\арендатор.

Пожалуй так . Можно мотивировать спокойно - там чуть выше - Розыбакиева Абая горстрой сдает площадя офисные - кажись по 40 что-ли , лучше уточните , чтоп козырь в рукаве был - и послать не в сад а в горрстрой . Такова ситуация . А лишние соцобязательства - зачем они Вам ?

[Калистрат Калиныч]

Большое Спасибо КК

Кстати, в большинстве случаев и ремонт делать не надо, арендаторы с удовольствием его делают сами под себя.

Не за что.

[bigpapa]

Народ извините, пожалуйста за ОФФТОП
Нужен совет

Я сдаю дом в аренду 108кв м, дом 2005г постройки хороший ремонт, 1 телефонная линия ADSL 128k, в доме компьютерная сетка и телефония, центральная канализация, центральное отопление, 2 кондиционера, 2 балкона, адаптирован под офисное помещение.
Так вот, арендаторы платят по 18$ за квадрат плюс тщательная уборка помещения каждый день за мой счет, настройка телефонии и Атс и другие мелочи.
Дом расположен в Тастаке выше Виноградова, там сейчас перекапали некоторые улицы, меняют трубы центрального отопления. Сейчас звонят мне мои арендаторы, и говорят, мол, давай снижай аренду из за неудобства до 13$. К вечеру еду на переговоры думаю послать их в сад. Может кто чего подскажет ?

Я подскажу. Посылайте этих арендаторов на ... и давайте объявление в КРЫШУ.
Офисов дифицит, цены растут, поэтому выставляйте 30$ за метр квадратный. По 25-28 договоритесь.
Просите минимум поквартально.
И никаких уборок итд.

На каждую недвижимость - есть свой покупатель\арендатор.

Пожалуй так . Можно мотивировать спокойно - там чуть выше - Розыбакиева Абая горстрой сдает площадя офисные - кажись по 40 что-ли , лучше уточните , чтоп козырь в рукаве был - и послать не в сад а в горрстрой . Такова ситуация . А лишние соцобязательства - зачем они Вам ?

Первый опыт,
Плюс были кое-какие обстоятельства, которые меня на это сподвигли

[MastX]

2bigpapa - был бы чуть лучше локейшен я бы у вас забрал по нормальной цене

[diletant]

Дилетант, предложите методику по пунктам. Я про похудение крыши.

Единственным доступным источником информации о рынке является рекламные объявления. Другие источники такие как количество совершенных сделок, реальные цены продаж недоступны. Так?

Если представить все эти газетные объявления как кучу необработанной а во многом ложной информации, то выводы которые делаются на основании анализа всех объявлений- крышечных индексов и другой подобной "аналитеги" во многом ошибочны и ложны.

Значит чтобы проводить какой-то более менее достоверный анализ рынка нужно убрать всю лишнюю шелуху из базы для оценки.



Как это можно сделать.
Сортировка объявлений по описанию недвижимости, телефонам в объявлениях с тем чтобы найти и исключить повторяющиеся или ложные объявления.
Распределяем сегменты рынка между участниками для мониторинга, определяем параметры мониторинга и отбраковки левых объявлений.

Выкладываем эти получившиеся данные и делаем на их основе анализ предложения.
-индекс цен в объявлениях
-изменение цен в объявлениях (в скольки объявлениях цена повысилась/понизилась с каким темпом)
-увеличение/уменьшение объема предложения
-длительность экспозиции квартир на рынке
и т.д.


А кто что с этими данными будет делать и к каким выводам придет это уже не важно. Я все-таки надеюсь что большинство участников проводят здесь свое время не только для того чтобы пофлеймить и поругаться.

[Поселянин]

Народ извините, пожалуйста за ОФФТОП
Нужен совет

Я сдаю дом в аренду 108кв м, дом 2005г постройки хороший ремонт, 1 телефонная линия ADSL 128k, в доме компьютерная сетка и телефония, центральная канализация, центральное отопление, 2 кондиционера, 2 балкона, адаптирован под офисное помещение.
Так вот, арендаторы платят по 18$ за квадрат плюс тщательная уборка помещения каждый день за мой счет, настройка телефонии и Атс и другие мелочи.
Дом расположен в Тастаке выше Виноградова, там сейчас перекапали некоторые улицы, меняют трубы центрального отопления. Сейчас звонят мне мои арендаторы, и говорят, мол, давай снижай аренду из за неудобства до 13$. К вечеру еду на переговоры думаю послать их в сад. Может кто чего подскажет ?

Я подскажу. Посылайте этих арендаторов на ... и давайте объявление в КРЫШУ.
Офисов дифицит, цены растут, поэтому выставляйте 30$ за метр квадратный. По 25-28 договоритесь.
Просите минимум поквартально.
И никаких уборок итд.

На каждую недвижимость - есть свой покупатель\арендатор.

Поддерживаю! Сам сдаю офис, правда, район "порайонистей", да на 1-м этаже с входной группой, но и получаю 40 за квадрат. Предоплата за квартал, уборка, охрана, мелкий текущий ремонт - их. Всевозможные разборки с акиматами, пожарными, налоговыми, дворниками и прочими КСК - тоже их, оговорено в договоре. Вижу арендодателей ровно раз в квартал, когда забираю деньги. Считаю, кстати, что сдаю дешево, мог бы спокойно десятку накинуть, да люди проверенные сидят. В любом случае, в конце года накину.

[Калистрат Калиныч]

Дилетант!

Это хорошее предложение, но выполнимое ли?
Тут надо Никсу свое мнение высказать, как профи по анализу и статистике.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 07.09.2007, 13:57:49

[diletant]

Ну господа алигархи, бизнесмены, барыги, девелоперы, риэлторы, строители и просто аналитеги рынка недвижимости. Попробуем?

[bigpapa]

2bigpapa - был бы чуть лучше локейшен я бы у вас забрал по нормальной цене

ул Гайдара один квартал выше Виноградова 2x этажный красивый домег там такой один
Сечас там вывеска агенство NewLife страховщики работают с БТА

[diletant]

Дилетант!

Это хорошее предложение, но выполнимое ли?
Тут надо Никсу свое мнение высказать, как профи по анализу и статистике.

[Медведь]

Дилетант, это то я понял. Но как? Так или иначе нужна база в электронных таблицах иначе как?
И потом, как не крути, это будут цены предложений. Что это изменит? Ну будет не 3.400 а 3.200, для меня суть индекса не изменится. Я по нему ориентируюсь по тренду, но не по цене.

Не нравится индекс, ну поделите его на 2. Это ничего не изменит. Плюс будет плюсом, минус минусом.

Сообщение отредактировал Медведь: 07.09.2007, 14:01:34

[Калистрат Калиныч]

В любом случае, в конце года накину.

У меня то же самое, только инфляцию накинул арендатору, 7% и все. Человек хороший.
Для сведения, могу сказать, что мой друг на этой неделе сдал офис на ул. Фурманова, по 60$ за м кв.
Тоже с входной группой.
Сдал легко, в течении недели и говорит, что дешево.