Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[diletant]

В гаданиях про сколько годовых для покупки не играюсь.
Годовой оклад - вешь относительная. Как не крутите статистику, все равно получите:

Х*N=Y
X-годовой оклад
N- число окладов
Y-стоимость квартиры
Сколько вместо N не подставляй от 0 до миллиона все равно не найдете ни X ни Y

Почему гадания то?

Вы же имеете свое мнение насчет уровня платежеспособного спроса вот и выскажите его.
"А 2500, будет таким на этом уровне всегда и не ипет" как то не серьезно.

Нормальный такой параметр оценки рынка, который используют в своей работе профессионалы рынка недвижмости во всем мире.

Я конечно понимаю что у нас свой особый путь и экономическиие законы в Казахстане не действуют, государство не позволит -все это вы неоднократно говорили.
Ну так сделайте корректировку этого индекса с учетом всего этого, делов то.


Я почему то так и подумал что ни Медведь ни Калистрат так и не дадут свою оценку платежеспособного спроса.
И даже знаю почему

[litePhreon]

средний возраст ипотечного кредита в кз - 3-4 года.

ок, пересчитайте, плиз, тогда ежемесячные выплаты и прикиньте, сколько должен ипотечник-спринтер получать ежемесячно. И к какому классу он должен относиться - явно не к среднему. Тогда и 1к ему не очень нужна ИМХО

я хз сколько он должен получать, это статистика.
ктото закрывает через год, ктото через два, кто-то через 5, кто-то через 6, и т.д.
в среднем получается 3-4.

тоже самое про дальнее зарубежье, только 7-8.

вот про то и говорил КК, жизнь иногда выдает неожиданные результаты, неукладывающиеся ни в какие теории и расчеты.
вон далила не верит в 15% по депозитам, я тоже не верил, пока своими глазами не увидел, правда не 15, а 14, но то было зимой .

зы
14% без всяких уловок, капитализаций и прочих...

[diletant]

Какова по вашему равновесная точка рынка или уровень платежеспособного спроса для рынка недвижимости Алматы?
В коэффициенте соотношения средней годовой заработной платы к стоимости средненего типового жилья.


Почему в коэфициенте а не в у.е.? Потому что этот коэфициент является одним из основных индикаторв который используют в своей работе зарубежные специалисты рынка недвижимости.

хотел уточнить что говорят зарубежные специалисты по распределению коэфициента внутри страны.

7-8 это в среднем? (т.е. например, в одном районе 10, а в другом 5)
или это верхний уровень?

Этот коэфициент используется для оценки рынка. Перегрет ли рынок, есть ли потенциал для роста...вообщем для принятия инвестиционных решений.

Для разных городов разная величина коэфициента, который считается равновесным. В зависимости от того оценивается ли ситуация в мегаполисе или небольшом городишке.

Кому интересно в глубинах ветки есть ссылка на методику рассчета и прочее. Где-то год назад выкладывал здесь эти ссылки.

[litePhreon]

т.е. в этих методиках написано мегаполис-столица - 7-8 ?

[NiX-373]

я хз сколько он должен получать, это статистика.

ИМХО - эта статистика говорит о том, что на з/п, даже очень большую спринтером-ипотечником не станешь.
И совет типа "работайте больше и будем вам в ипотеке счастье" не принимается.
Вывод - хочешь жить лучче - открывай свое дело несмотря на трудности с арендой и пр.
Именно поэтому все расчеты по з/п-ипотеке не работают. Здесь нет предмета спора.
Надо по совету практиков смело нырять за бабками, если конечно сил достаточно.
Или жить на з/п, но в вечной аренде. Тоже есть свои резоны...

[Sandra2006]

на 13.09.07
Далила -1,08%
Садра - 1,1%

[Калистрат Калиныч]

Я почему то так и подумал что ни Медведь ни Калистрат так и не дадут свою оценку платежеспособного спроса.
И даже знаю почему

И я знаю.
Потому что все ваши теоретические выкладки, не имеют никакого отношения к реальной недвижимости.
Если следовать вашей левой логике, то и цены в 3500 USD за м кв, никогда не было и быть не должно.
Но она есть.
Поэтому подсчитываемый вами "платежеспособный спрос" не имеет права на существование в реале.
Реальный спрос учитывает такие нюансы, которые вы в своей теории подсчитать не сможете никогда.

[Медведь]

Дилетант, я не много не внимательно слежу за веткой сейчас, работа Такое тоже бывает

Вопрос в чем сказать 6 или 7, т.е. определить умножаемое.
Или надо еще и зп определить?

Если со вторым, то это было уже и я писал в начале лета и считали уже...

The Median Multiple measures the ratio of the median house price to the median annual household income.
Median Multiple - отношение средней стоимости жилья к средней величине годового дохода семьи.

может попробуем расчитать ММ для Алматы?

Сходите в те даты ветки и почитайте, что умные дяди пишут

Так то, пацаны

[diletant]

Вот кстати нашел одну ссылку по параметрам оценки рынка недвижижмости

http://en.wikipedia..../Housing_bubble

Но это так...ерунда.

Наш крышечный индекс так же как и "центристы" рулят

[All I wanna do, just have sm fun]

вот про то и говорил КК, жизнь иногда выдает неожиданные результаты, неукладывающиеся ни в какие теории и расчеты.

а еще тут в форуме есть занятные ветки "наш город борзеет на глазах..." и "как удвоить капитал...."
весьма показательные

[diletant]

Медведь, умные дядьки были в этой теме ещё задолго до того как вы здесь впервые появились.

В этой ситуации сказать каким будет уровень цен через месяц-полгода-год не сможет никто.
Можно только делать ставки как на тотализаторе.

Однозначно, рынок тянут вверх-инвесторы, мелкие спекулянты,строит. компании, банки.
Причем именно тянут.
Пока довольно успешно.

Как долго это будет продолжаться? Когда произойдет слом рынка? У каждого своё мнение на этот счет.
Я думаю если, не будет форс-мажорных обстоятельств, как то падение цен на нефть или внутренние полит.проблемы- это произойдет весной-летом 2007 года.

Разговоры о мыльном пузыре на рынке недвижимости идут давно не только на этом форуме, но и в правительстве, среди банкиров, экспертов и т.д. И сейчас только стали не только осозновать все последствия такого обвала для экономики, но и предпринимать шаги чтобы не допустить этого.

Что интересно как сторонники так и противники идеи об обоснованности такого роста цен
сходятся в одном мнении...

Стабилизации цен не будет, сразу после периода роста-произойдет обвал(то есть снижение более чем на 20%) цен.

Это для восстановления исторической справедливости так сказать ну и понты поколотить конечно.

[den10]

на 13.09.07
Далила -1,08%
Садра - 1,1%
Den10 : -5%

[Калистрат Калиныч]

Медведь, умные дядьки были в этой теме ещё задолго до того как вы здесь впервые появились.
Стабилизации цен не будет, сразу после периода роста-произойдет обвал(то есть снижение более чем на 20%) цен.
Это для восстановления исторической справедливости так сказать ну и понты поколотить конечно.

Ну и как? Произошел?
Почему не бежим покупать подешевевшую недвижимость?

Рост закончился в апреле-мае, полгода прошло, а воз и ныне там.

Вы не понимаете, что этой выкладкой, Вами поставлен на себе самом крест, как на прогнозисте?

Рассмешили Вы меня.

[All I wanna do, just have sm fun]

Как долго это будет продолжаться? Когда произойдет слом рынка? У каждого своё мнение на этот счет.
Я думаю если, не будет форс-мажорных обстоятельств, как то падение цен на нефть или внутренние полит.проблемы- это произойдет весной-летом 2007 года.


Это для восстановления исторической справедливости так сказать ну и понты поколотить конечно.

хм так значит это вы танцевали в пьяном виде на развалинах церкви а что церковь тоже я развалил.... кризис в америке спровоцировали

[Медведь]

Поздравляю Дилетант. Осталось только дождаться падения на более, чем 20%. И Вас можно будет назвать почти! Центристом, правда коротким
Напоминаю наш прогноз от весенних цен панель минус 30
Остальное медленно вверх
Все вместе в итого может дать что то вроде минус 10 - минус 20. Панели то больше
Это правда в долгом отрезке, а не сразу.

А насчет Вашей "стабилизации не будет", а что будет перманентное падение? Ах да, закон рынка, ПОКУПАТЕЛЬ главный, его задача как можно дешевле купить, т.е. цена будет "НУЛЬ"

[den10]

я хз сколько он должен получать, это статистика.

ИМХО - эта статистика говорит о том, что на з/п, даже очень большую спринтером-ипотечником не станешь.
И совет типа "работайте больше и будем вам в ипотеке счастье" не принимается.
Вывод - хочешь жить лучче - открывай свое дело несмотря на трудности с арендой и пр.
Именно поэтому все расчеты по з/п-ипотеке не работают. Здесь нет предмета спора.
Надо по совету практиков смело нырять за бабками, если конечно сил достаточно.
Или жить на з/п, но в вечной аренде. Тоже есть свои резоны...

Все это правльно - и для страны подезно и для развития отдельных личностей - но - что мешает-то ? Переоцененная ком недвижимость + задранная аренда . Далеко не каждый начинающий предприниматель сможет отбивать 50 долл за кв аренды или купить по 700 000 за кв офисную или торговую площадь ...

[diletant]

Я почему то так и подумал что ни Медведь ни Калистрат так и не дадут свою оценку платежеспособного спроса.
И даже знаю почему

И я знаю.
Потому что все ваши теоретические выкладки, не имеют никакого отношения к реальной недвижимости.
Если следовать вашей левой логике, то и цены в 3500 USD за м кв, никогда не было и быть не должно.
Но она есть.
Поэтому подсчитываемый вами "платежеспособный спрос" не имеет права на существование в реале.
Реальный спрос учитывает такие нюансы, которые вы в своей теории подсчитать не сможете никогда.

Калистрат, во-первых это не мои теоретические выкладки.
Во вторых "реальные" инвесторы используют эти данные при принятии "реальных" инвестиционных решений об инвестициях в "реальную" недвижимость. Они зачем-то заказывают маркетинговые исследования, платят за них большие деньги прежде чем вложиться в какой-нибудь проект.

Вот интресно... а чем руководствуетесь вы при принятии решений? Крышечным индексом? Инсайдом от родственника знакомой Серика? Какую информацию используете и анализируете вы?
Или для этого не было до последнего времени никакой необходимости? Росло абсолютно всё?

[den10]

Ах да, закон рынка, ПОКУПАТЕЛЬ главный, его задача как можно дешевле купить, т.е. цена будет "НУЛЬ"

Медведь , но ведь это так на самом деле - вот Вы были когда-нибудь на базаре ? Продавцов много и они сидят и ждут целый день Вас - единственногог и неповторимого , могущего отдать\или не отдать им свои денюшки , нет ?
А цена будет на уровне уравновешивания потенциальных выгод , приобретаемой недвижимости , причем , более она , пожалуй , зависит от пкупателя нежели от продавца . Иначе , по Вашей логике - цена должна расти все время и стремится к бесконечности .

[Медведь]

Иначе , по Вашей логике - цена должна расти все время и стремится к бесконечности .

Вы мою логику с "придуманной Вами моей логикой" не путайте. Когда я говорил, что цена растет бесконечно?

Сообщение отредактировал Медведь: 06.09.2007, 19:00:50

[Т-219]

Как скажете. Пусть будет 70000. На ваше усмотрение.
Чтобы вам было проще и не грузить непонятными экономическими терминами ....
Сколько лет надо откладывать всю свою зарплату среднему человеку чтобы купить себе среднюю квартиру?

Прошу прощения, тоже заработался. Бывает.
Продолжаем, я вывел цифру 53 760$
Столько заработает среднестатистический алматинец за 8 лет (в зарплатах 2007 года), если будет всю зарплату класть под матрац.
И если средняя площадь квартиры 40 кв.м, то стоить эта квартира должна не более 1344$ за квадрат.
Если больше, то купить ее нельзя!!!

Это значит, что либо ВСЯ крыша ориентирована НЕ на среднестатистического алматинца (тогда на кого?)
Либо коэффициент 7-8 Дилетанта неправилен