Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Revizorr]

А ценам все равно, спорите вы тут или нет. Они как росли так и растут. И будут расти. Даже если и продаваться ничего не будет, а пока продажи недвижимости все равно идут. Денег немеряно в стране.

[ZavxoZ]

А ценам все равно, спорите вы тут или нет. Они как росли так и растут. И будут расти. Даже если и продаваться ничего не будет, а пока продажи недвижимости все равно идут. Денег немеряно в стране.

И дойдет цена до 10000 за квадрат в хрущевке...А потом-до 20000...Да?

[diletant]

А ценам все равно, спорите вы тут или нет. Они как росли так и растут. И будут расти. Даже если и продаваться ничего не будет, а пока продажи недвижимости все равно идут. Денег немеряно в стране.

У кого, простите?

[ruberoid]

Процес этот спровацированный и наверняка контролируемый . Люди рубят "капусту" не мешайте им. Всегда и везде строительный бизнес контролировала мафия , а у нас главная мафия кто ?... правильно ! Лет через пять будет и на нашей улице праздник , но какой ценой ? Есть такое страшное слово инфляция. На фоне растущих цен и обесценивания денег , не только долара, стоимость недвижимости остановится или будет рости незначительно а зарплата будет подыматься. Вот тогда и простой человек отхватит свой кусок пирога.

[diletant]

... Люди рубят "капусту" не мешайте им...

С кого рубят "капусту"? И почему не мешать?

[Бамбуча]

А ценам все равно, спорите вы тут или нет. Они как росли так и растут. И будут расти. Даже если и продаваться ничего не будет, а пока продажи недвижимости все равно идут. Денег немеряно в стране.

Согласен, только в последнюю строчечку внесу коррекировочку "денег немеряно в стране у избранных-у тех, кто хорошо устроился(устроили), но их так уж много"

[Жнец]

какой-то верхний предел есть. Когда станет выгоднее брать в США или ЕС чем в Алматы и Астане

[Бамбуча]

какой-то верхний предел есть. Когда станет выгоднее брать в США или ЕС чем в Алматы и Астане

Я не думаю так, ведь в США нет родственничков и связей с крышей, которые всегда помогут

[Denya]

Полностью согласен.
Просто в KZ у них крыша такая, что она может помочь обрести крышу над головой независимо от роста цен.

[Ван Акелен]

вообще то я имела ввиду платежеспробный спрос

в смысле платежеспособный

[diletant]

И как Вы оцениваете платежеспособный спрос в цифрах:
количестве покупателей, покупемых квартир, объёму финансовых средств, инвестируемых сейчас в недвижимость?
Желательно с указанием доли спекулятивного и реального платежеспособного спроса.

С нетерпением жду Вашего ответа.

[diletant]

Раз уж разговор всё-таки зашел о платежеспособном спросе, то повторю мысль высказанную мной в соседней ветке.


...А значит нет и рыночного потенциала для дальнейшего роста цен на недвижимость (реальный платежеспособный спрос населения минимален) или хотя бы рыночной базы для того уровня, которого они сейчас достигли.

Рост цен на недвижимость в Алмате носит сейчас сугубо спекулятивный и контролируемый характер, благодаря неразвитости и монополизации рынка.

А потому рынок этот очень рискованный и ликвидность инвестиций в недвижимость минимальна.

Сообщение отредактировал diletant: 23.10.2006, 14:44:29

[diletant]

...А какова реальная динамика цен - хрен его знает. Мне товарищ из БТИ, когда я пытался выяснить реальную картину вещей сказал, что реальные цены - это то сколько тебе реально дадут, а реальное количество сделок на вторичке по Алмате - около 80 в месяц...Охренеть в общем...

Несколько месяцев назад в газете Крыша проходила информация о количестве совершаемых сделок в Алмате. На тот момент приводились цифры 150-200 сделок в месяц.

Не знаю насколько можно доверять этой информации и цифрам, приведенными Вами, но если исходить из того, что они верны, то можно сделать следующие выводы.

На сегодняшний день в Алмате выставлено на продажу 7559 квартир ( по данным той же газеты Крыша). Из этого количества ежемесячно находят своих покупателей около 80 квартир. Что чуть больше 1% от объема предложения. То есть рост цен на квартиры в 40-50% годовых сейчас происходит при практически мертвом рынке вторичной недвижимости и минимальном количестве совершаемых сделок.

Причем значительная часть этих сделок приходится на альтернативные сделки (то есть кто-то продает свою квартиру, чтобы затем купить другую) и на владельцев сносимых домов, получивших компенсацию и которым срочно нужно приобрести себе жильё.

И присутствие этого, в принципе очень небольшого количества покупателей, со значительными средствами, (внезапно свалившимися им на голову, а потому не осознающих цену этих денег) готовых покупать жильё особо не торгуясь и по любым предложенным ценам (быстрее, быстрее...пока цены ещё больше не выросли ) поддерживает ценовое ралли на рынке.

Сообщение отредактировал diletant: 23.10.2006, 14:46:45

[diletant]

Причем на настроения покупателей и продавцов на рынке недвижимости влияют больше психологические моменты, чем рациональные мотивы.
Это видно даже по этому форуму и аргументам, которые приводят здесь сторонники дальнейшего роста цен.

Основной платежеспособный спрос на рынке приходится сейчас на долевое участие в строительстве. Этим и объясняется минимальный объем продаж на вторичном рынке.

Это вполне объяснимо, так как при разнице по цене почти в два раза со стоимостью квартир на вторичном рынке, долевое участие очень привлекательное вложение денег. Но к сожалению очень рискованное и малоликвидное.

И те покупатели, которые покупают квартиры на вторичном рынке, в большинстве своём просто вынуждены это делать, чтобы срочно решить свой жилищный вопрос.

Хотя, на мой взгляд, если даже те же покупатели, получившие компенсацию за снесенное жильё, или те, кто берет ипотеку, вместо того чтобы покупать квартиру на вторичном рынке, заключат договор долевого участия и всё это время строительства будут арендовать жильё,
то в результате сэкономят до 40-50% от своих денег.

К примеру, в среднем стоимость аренды сейчас составляет около 10 долларов за кв.метр в месяц. Что за год составляет около 120 долларов. Если даже брать максимальный срок строительства в 3 года- это составит около 360 долларов за кв.метр. А теперь сравните эти цифры и разницу в цене за квадратный метр с вторичной недвижимостью. Не говоря уже об экономии на ипотечных процентах или прибыли от вложения сэкономленных средств.

Такую разницу в цене между вторичной недвижимостью и покупке по долевому строительству я считаю аномальной. Во всяком случае, нигде такой разницы в мире, наверное, нет. Даже в той же беспредельной Москве.

Это приводит в целом к очень неустойчивой ситуации на рынке недвижимости.
Если говорить о том, к чему это может привести- значительному повышению цен на долевое строительство или снижению цен на вторичном рынке.
То скорее произойдет второе.

По причине относительно больших объемов строительства по сравнению с тем же платежеспособным (в том числе спекулятивным) спросом- косвенно на это указывают резкое снижение темпов роста объемов ипотечного кредитования
В ближайшее время запланировано стоительство и ввод в эксплуатацию больших объемов жилья. Достаточно вспомнить те же проекты Куата, Манхэттан-Сайран, Ахсель холдинг, TS Engineering.


При таких объемах осуществлять дозированные продажи квартир на своих объектах, распределенные по этапам строительства, как сейчас это происходит и тем самым ограничивать предложение и контролировать рост цен по своим объектам застройщикам уже будет очень сложно.
У того же Куата уже есть определенные проблемы с продажами квартир в Манхэттане.

Так что повышение цен на долевое строительство приведет к возникновению проблем со сбытом у многих застройщиков.

Кроме того встает вопрос ликвидности инвестиций в недвижимость, то есть реализации квартир в новостройках инвесторами на вторичном рынке.
Постоянно растет объем предложения по новостройкам на вторичном рынке. При том, что процент совершаемых сделок к объему предложения очень низкий.

Я уже не говорю о политических и экономических рисках в Казахстане.

Сообщение отредактировал diletant: 23.10.2006, 16:27:11

[diletant]

Кроме того говоря о принципах ценообразования на рынке следует заметить, что

По причинам закрытости какой-либо информации о рынке, и покупатель и продавец исходят из цен объявлений, приведенных в рекламной газете ?Крыша? или ?анализов рынка недвижимости?, приводимых различными риэлторскими агенствами, которые просто выводят стоимость квадратного метра (средние арифметические значения) по ценам из тех же самых объявлений.

Это единственный источник информации , доступный обывателю. Помимо многочисленных слухов конечно.

То есть эту газету, по причине её популярности и отсутствии других источников информации, можно смело назвать маркетмейкером нашего рынка.

Допустим, если завтра цена в объявлениях резко увеличится или уменьшится,
тогда новая цена также будет единственным ориентиром для покупателей и продавцов.

Как уже ранее говорилось в той же газете значительная часть объявлений ?левые? и даются многочисленными маклерами и агенствами с целью повлиять на потенциальных покупателей и продавцов.
Поэтому предложение Busina повлиять на рынок путем размещения объявлений не так уж и абсурдно. Если это хорошо работает в сторону повышения, может сработать и в сторону понижения.
Во всяком случае, должно отразиться на графиках ?стоимости квадратного метра? приводимых риэлторскими агенствами.

Было бы интересно посмотреть на результаты такого эксперимента, если на какое-то время появятся объявления о продаже, допустим, квартир с определенной площадью (3-х ил 4- комнатные, так как их предложение меньше) в каком-нибудь определенном районе.

В частности какая будет реакция и насколько увеличится количество новых объявлений на эти квартиры и по каким ценам.

По тому как изменится и изменится ли вообще ?стоимость кв.метра? в обзорах от риэлторов за это время и появятся ли затем какие-то новые объявления можно будет сказать многое о ценообразовании на нашем рынке.

Сообщение отредактировал diletant: 23.10.2006, 16:31:13

[don62]

На сегодняшний день в Алмате выставлено на продажу 7559 квартир ( по данным той же газеты Крыша). Из этого количества ежемесячно находят своих покупателей около 80 квартир. Что чуть больше 1% от объема предложения.

Получается, что теоретически моя квартира стоит столько-то, но фактически я ее за эту цену продать не могу, следовательно цена эта нереальная, дутая.

[litePhreon]

...А какова реальная динамика цен - хрен его знает. Мне товарищ из БТИ, когда я пытался выяснить реальную картину вещей сказал, что реальные цены - это то сколько тебе реально дадут, а реальное количество сделок на вторичке по Алмате - около 80 в месяц...Охренеть в общем...

Несколько месяцев назад в газете Крыша проходила информация о количестве совершаемых сделок в Алмате. На тот момент приводились цифры 150-200 сделок в месяц.

Не знаю насколько можно доверять этой информации и цифрам, приведенными Вами, но если исходить из того, что они верны, то можно сделать следующие выводы.

На сегодняшний день в Алмате выставлено на продажу 7559 квартир ( по данным той же газеты Крыша). Из этого количества ежемесячно находят своих покупателей около 80 квартир. Что чуть больше 1% от объема предложения. То есть рост цен на квартиры в 40-50% годовых сейчас происходит при практически мертвом рынке вторичной недвижимости и минимальном количестве совершаемых сделок.

Причем значительная часть этих сделок приходится на альтернативные сделки (то есть кто-то продает свою

вы сами то верите в такие смешные цифры?
вы в бти были в рабочее время?

[diletant]

Да, я думаю реальная цифра близка к приведенным.

А Вам не кажется странным, что информация из БТИ о количестве проданных квартир является закрытой и ни в одном из многочисленных обзоров или прогнозов по рынку она даже не упоминается?
Хотя это важнейший индикатор рынка.

Что касается БТИ,то далеко не все, кто там толкается являются продавцами или покупателями квартир.
Многие просто переоформляют документы или получают различные справки.

[Aunt Shiza]

вы сами то верите в такие смешные цифры?
вы в бти были в рабочее время?

БТИ регистрирует не только сделки по купле-продаже недвижимотси, но и:
- регистрация договоров залога/снятие с залога (не только по ипотеке, но и по кредитам, выдаваемым под залог недвижимости на потребительские или коммерческие цели);
- регистрация прав собственности в связи с вступлением в наследование/договоров дарения
- прием документов на выезд техников для оформления изменений, в связи с перепланированием жилой и нежилой недвижимости
- прием документов на вывод жилья из жилого фонда
- прием документов для ввода в эксплуатацию и в жилой фонд вновь возведенного жилья (не только СК, но и физ. лиц)
и т.д.
Так что не надо думать, что в БТИ стоят толпы только тех людей, которые оформляют сделку купли-продажи жилья.

[Aunt Shiza]

... информация из БТИ о количестве проданных квартир является закрытой ...

Настолько закрытой, что даже сами работники БТИ не имеют к ней доступа (в том числе начальники отделов) ...
Такой информацией может быть владеют только замы или сам директор БТИ. А эти люди, как мы все понимаем, такую информацию никому не дадут Слишком уж она взрывоопасная ...