Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[KOS22]

Мои 5 копеек.

16 процентов рентабельности - мечта западного бизнесмена. А мы находимся в зоне развивающихся рынков. Риски выше и потому рентабельность должна иметь серьёзный спрэд к безрисковой ставке (11-12,5% годовых.
Отсюда вывод - всё что меньше 20-25 годовых - от лукавого.
А если учитывать не безрисковую ставку размещенения, а стоимость привлечения, то рентабельность должна начинаться от 30%

[So!]

Хорошо , наверное , иметь собственный миллион ? .
Будь у нас в стране у каждого собственный лимон - этой темы б вообще не было .
Имхо , Калиныч -то как правило , рассказывал о кредитном финансировании - я потому про кредит и сказал .
Тогда что такое 5000USD за год - пыль - при такой адской работе как контролировать и снабжать стройку

Дэн, будь у нас в стране у каждого миллион, буханка хлеба, стоила бы 50 долларов.

[Медведь]

Медведь, Вы что-то сильно снизили квадратуру квартиры Даже если согласиться этим, то Ваш расчет показывает верхний предел, а не МИНИМАЛЬНЫЙ.

Побойтесь бога, ВМ
Тогда какой минимальный? Ипотечные платежи в 100 у.е.? Где Вы такое видели?

[Калистрат Калиныч]

а некоторые мои знакомые с депозита вытягивают и по 15%.

Как?

Элементарно. Договариваются с руководством банка.
Ложат от пол лима и выше, на год, при условии 15% без капитализации.
И всё.

Мои 5 копеек.

16 процентов рентабельности - мечта западного бизнесмена. А мы находимся в зоне развивающихся рынков. Риски выше и потому рентабельность должна иметь серьёзный спрэд к безрисковой ставке (11-12,5% годовых.
Отсюда вывод - всё что меньше 20-25 годовых - от лукавого.
А если учитывать не безрисковую ставку размещенения, а стоимость привлечения, то рентабельность должна начинаться от 30%

Золотые слова.
Но лучше - от 50%, как минимум. Это при строительстве.

[BM75]

Прошу обосновать, в чем именно методика не верна? Методика основана на простых принципах:
1. Выше головы не прыгнешь.
2. Каждому свое, т.е. среднетиповая квартира среднему человеку.
А что касается вопроса Калиныча, то ответ на него также прост. Скотники в силу сегодняшних условий не могут претендовать на жилье в пределах города, максимум что им светит, это ? Шанырак, Бакай, Улжан и т.д.

[

***Я мысль вашу поняла, но мы пришли к ней гораздо раньше и не так сложно.
Взяли коэффициенты разных стран по кол-ву лет окупаетмости квартиры, вывели средний, приняли среднюю зп в 1000 баксов по Ате, получили результат.

Я не претендую на первооткрывателя этого результата. На самом деле можно рассчитать по разному, и прийти к одному и тому же результату. Это же ведь хорошо, когда результаты разных расчетов совпадают.

А вот это финансист банка начальник отдела банка- лишние детали..

Зато нагляднее и правдоподобнее.

[Т-219]

Насколько я понял, бизнес Юрия не касается аренды и перепродажи жилья
.........
Если Вы и другие, будете пользоваться ими в жизни, мне будет гораздо проще зарабатывать деньги на недвижимости.........

Не, ни разу не касается.
Интересует исключительно "для внутреннего употребления", ну и немного в виде хобби.
Поэтому несколько сделок, которые были - это просто так, из серии "просто мимо пробегало".

Другое дело, что Вы, КК, абсолютно правильно утверждаете, что при нестабильности рынка недвижимости на нем проще зарабатывать. Это факт.
Но все ж давайте попробуем рассмотреть рынок жилья не как бизнес-проект (это его одна часть), а как удовлетворение потребности в жилье (другая часть).
Получается ненормальная ситуация:
1. Кому жилье надо для жилья - купить просто не могут (кто может - жавно купили)
2. Кому жилье надо для бизнеса - уже не видят прежней доходности и интерес к инвестпроектам падает

Вывод: ..... а хрен его знает...

[diletant]

Правильно, соглашаюсь я с Вами. Но Вы то естетсвенно не будете претендовать на средненькую типовую квартиру. Каждому свое, не так ли?

И опять Вы ошибаетесь. Я буду претендовать на такие квартиры, но не для того, что бы жить в них, а для того, что бы сдавать в аренду детям скотников, которые не могут её себе позволить.

Ну только если из вредности или любви к недвижимости или чтобы чувстововать свою значимость и то что от тебя кто-то зависит.

Потому как с инвестиционной точки зрения владение таким активом в отсутствие значительного прироста его стоимости имеет мало смысла.

Ответьте сами себе на вопрос по какой цене за кв. метр вы готовы купить недвижиость для сдачи в аренду. И на какую рассчитываете доходность.


Даже депозит в банке больше дает, да ещё и без лишней беготни и хлопот.

[Т-219]

Млин, я вот написал и сам задумался.
А что, действительно есть люди кто покупает в Аксае квартиры по 3К за метр?

Не 3, а 2700. Есть живой пример.
Ну если в центре подобное стоит 4К, то видимо есть определенная группа граждан, которая предпочтет Аксай. Почему бы нет...

То, что несколько квартир были проданы/куплены по 2700 меня не убеждает, что такие сделки могут носит массовый характер.
Покупатели из какой ценовой категории ?

[den10]

Хорошо , наверное , иметь собственный миллион ? .
Будь у нас в стране у каждого собственный лимон - этой темы б вообще не было .
Имхо , Калиныч -то как правило , рассказывал о кредитном финансировании - я потому про кредит и сказал .
Тогда что такое 5000USD за год - пыль - при такой адской работе как контролировать и снабжать стройку

Дэн, будь у нас в стране у каждого миллион, буханка хлеба, стоила бы 50 долларов.

При такой динамике цен на все - она так и так 50 бахсов будет стоить - а миллиона нету .
Впрору открывать тему - курушение цен на хлеб\мфсо\сметану в Алматы ,гастрономы - колоссальный лохотрон

[BM75]

Медведь, Вы что-то сильно снизили квадратуру квартиры Даже если согласиться этим, то Ваш расчет показывает верхний предел, а не МИНИМАЛЬНЫЙ.

Побойтесь бога, ВМ
Тогда какой минимальный?

Я уже привел свой расчет. А на вопрос, который Вы задаете мне, по идее должны сами ответить
Это же ведь, Вы пишете, что МИНИМАЛЬНАЯ ЦЕНА 2500, а не я. Вот и пожалуйтса, подкрепите свой вывод конкретным доводом, а лучше реальным расчетом.

[Калистрат Калиныч]

Не, ни разу не касается.
Интересует исключительно "для внутреннего употребления", ну и немного в виде хобби.
Поэтому несколько сделок, которые были - это просто так, из серии "просто мимо пробегало".

Другое дело, что Вы, КК, абсолютно правильно утверждаете, что при нестабильности рынка недвижимости на нем проще зарабатывать. Это факт.
Но все ж давайте попробуем рассмотреть рынок жилья не как бизнес-проект (это его одна часть), а как удовлетворение потребности в жилье (другая часть).
Получается ненормальная ситуация:
1. Кому жилье надо для жилья - купить просто не могут (кто может - жавно купили)
2. Кому жилье надо для бизнеса - уже не видят прежней доходности и интерес к инвестпроектам падает

Вывод: ..... а хрен его знает...

Стопроцентово.
Только рынок недвижимости включает в себя слишком много важных составляющих, поэтому нельзя пользоваться одной из них или двумя.
Желательно учитывать большинство или все.

К примеру, сейчас левые радуются падению коэффициента стоимости квартир и упорно не видят того, что земля продолжает расти в цене.

К чему это приведет? К ценам в 1500$ за метр?

[BM75]

Правильно, соглашаюсь я с Вами. Но Вы то естетсвенно не будете претендовать на средненькую типовую квартиру. Каждому свое, не так ли?

И опять Вы ошибаетесь. Я буду претендовать на такие квартиры, но не для того, что бы жить в них, а для того, что бы сдавать в аренду детям скотников, которые не могут её себе позволить.

Упустил из виду, оказывается этот пост КК. Знаете, в таком случае, т.е. при резком увеличении количества сдаваемых в аренду квартир, не трудно догадаться, что аренда в цене полетит вниз. А это в свою очередь опять сделает покупку квартиры бессмысленной, раз ее можно арендовать по цене гораздо ниже по выплатам в банк по части его интересов. И так по спирали. Но одно ясно, что рынок рано или поздно придет в сбалансированное состояние, при котором спрос рождает предложение, а цена на рынке будет определяться возможностями платежеспособного спроса.

[Т-219]

К чему это приведет? К ценам в 1500$ за метр?

Пожалуй нет.
Скорей к выводу, который здесь неоднократно озвучивал БУБА:
В Алматы смогут жить только обеспеченные люди.
А все остальные будут вынуждены мигрировать в пригороды, где еще недорогая земля - где-то 30-50 км от города (пока)
К сожалению, одновременно будет нарастать социальная напряженность, что не есть хорошо.

[poruchik]

К примеру, сейчас левые радуются падению коэффициента стоимости квартир и упорно не видят того, что земля продолжает расти в цене.

К чему это приведет? К ценам в 1500$ за метр?

Ну, во-первых, основной объем скупаемых участков приходится сейчас вовсе не на жилищное строительство, а на строительство развязок и БАКАД, во-вторых, земля - это более редкий ресурс, нежели жилье, соответственно и эластичность спроса на нее более низкая

[dalila]

***Касается. Я продаю стройматериалы стройкомпаниям. Муж занимается землями, контактирует со строителями по поводу постройки завода, ну и еще куча всяких проектов.

Много же вы с мужем настроите, если будете иметь норму прибыли такую, как Вам понравилась.
Или это норма прибыли для других строителей?

Лучше уж положить деньги на депозит и получить свои законные 12-13%, а некоторые мои знакомые с депозита вытягивают и по 15%.

Видите, Далила, как далеки Ваши расчеты от жизни?

***Да ну) депозит под 12-13-15 годовых? Где это интересно, даже с учетом последнего месяца?
В моем конкретном примере я считала мах депозит 10%. 10% меньше чем 16%.
при выборе 10 или 16 можно выбрать и 10 а можно и 16 все зависит от степени риска, которую готов понести инвестор.
Что-то вас на стройке заклинило.

[BM75]

Не, ни разу не касается.
Интересует исключительно "для внутреннего употребления", ну и немного в виде хобби.
Поэтому несколько сделок, которые были - это просто так, из серии "просто мимо пробегало".

Другое дело, что Вы, КК, абсолютно правильно утверждаете, что при нестабильности рынка недвижимости на нем проще зарабатывать. Это факт.
Но все ж давайте попробуем рассмотреть рынок жилья не как бизнес-проект (это его одна часть), а как удовлетворение потребности в жилье (другая часть).
Получается ненормальная ситуация:
1. Кому жилье надо для жилья - купить просто не могут (кто может - жавно купили)
2. Кому жилье надо для бизнеса - уже не видят прежней доходности и интерес к инвестпроектам падает

Вывод: ..... а хрен его знает...

...
К примеру, сейчас левые радуются падению коэффициента стоимости квартир и упорно не видят того, что земля продолжает расти в цене.

Почему не видим, видим и это. Закончив строительство одной пирамиды, взялись за строительство другой пирамиды. Ну и что? И к чему это приведет? К еще большему отрыву, наверное, от плажеспособного спроса А что в этом такого хорошего?

[diletant]

Но все же, хотелось бы увидеть ваш расчет, где могли бы указать, что МИНИМАЛЬНАЯ ЦЕНА на типовую квартиру будет 2 500 USD.

2.500 объясню:
1. 2.500 - индекс, реально это может выглядить как 2.200 за 1 кв.м.
2. Прикидка делалась исходя из прежних условий ипотеки (13%, 20 лет, аннуитет);
3. Типовая панель 1к (30 кв.м.);
4. Т.е. указанная квартира может стоить в реале 66.000;
5. Т.е. ежемесячный платеж по ипотеке - 773 у.е.;
6. Текущий индекс аренды 1к 696. Аренда на тот момент была ниже, но есть мнение что арендные платежи вырастут, что собственно и происходит (см. платформу Landlord_ов).

Медведь, Вы что-то сильно снизили квадратуру квартиры Даже если согласиться этим, то Ваш расчет показывает верхний предел, а не МИНИМАЛЬНЫЙ.

Согласен с замечанием BM75,

Кроме того совершенно не учитывается платежеспособный спрос на аренду, ипотеку по 773, 669 или сколько там.

Учитывая прожиточный минимум в Алмате и средний уровень зарплат получается что снять однушку в 30 метров по силам опять же upper medium class, средний класс будет селиться по двое, трое человек в одну квартиру.

Не забывайте что 90% объявлений о сдаче квартир это объявления от маклеров и посредников. Поэтому полагаться на крышечный индекс при оценке рынка аренды это несколько неразумно.

[BM75]

К чему это приведет? К ценам в 1500$ за метр?

Пожалуй нет.
Скорей к выводу, который здесь неоднократно озвучивал БУБА:
В Алматы смогут жить только обеспеченные люди.
А все остальные будут вынуждены мигрировать в пригороды, где еще недорогая земля - где-то 30-50 км от города (пока)
К сожалению, одновременно будет нарастать социальная напряженность, что не есть хорошо.

Нет, столько богатых не наберете. В любой системе, в любом обществе всегда преобладает среднее значение. Есть такое фундаментальное распределение, которое называется распределение Максвела.
А рост цены на землю, скорее всего, приведет к строительству еще одной пирамиды, в результате которого вообще строительный бизнес может потерять всякий смысл.

[Т-219]

Нет, столько богатых не наберете. В любой системе, в любом обществе всегда преобладает среднее значение. Есть такое фундаментальное распределение, которое называется распределение Максвела.
А рост цены на землю, скорее всего, приведет к строительству еще одной пирамиды, в результате которого вообще строительный бизнес может потерять всякий смысл.

Не, ну это конечно утрированно.
Строится же и социальное жилье по госпрограмме, и арендное обещают.
Но, то что ситуация ненормальная - это факт, который наверное признают все - левые, правые, сверху, снизу, и.т.д
Другое дело, что ситуацией все пользуются по разному.
Но - это уже от мозгов и возможностей...

[Медведь]

Странные люди.
Кто с Вами спорит, что индекс не отражает реальности. Надо же относительно понимать. В моем посте:
1. 2.500 и 2.200 взяты с потолка;
2. 696 - индекс аренды взят тоже с потолка;
3. Но взяты они с одно и того же потолка
4. Может и так быть - 1.900 и 500, 2.700 и 1.000, 1.000 и 200 - это же никак не влияет на вывод;
5. А вывод следующий - сейчас аренда стремительно догоняет соответствующие ипотечные платежи. Когда настанет момент, что аренда будет немногим отличается от ежемесячных ипотечных платежей, выбор будет в пользу ипотеки

не верите в аренду 1к по 696? См. соседнюю ветку

lwi, нашли квартиру? По чем аренда?

Не нашел. Нормальная квартира от 700$. Поживу пока в старой, посмотрю что дальше будет.

Сообщение отредактировал Медведь: 06.09.2007, 15:12:07