Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Т-219]

Я не отрицаю, что в расчет можно вносить некие корректировки, но тем не менее, уверен в том, что после максимальной корректировки цена верхнего предела типовой квартиры будет находиться около цифры 1500 USD.

Ваши выводы имеют соверно правильную тактику, но абсолютно не верную стратегию.
Главный постулат: я в расчете использовал самую МАКСИМАЛЬНУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ заемщика...
Имея в виду, себя и свои возможности, я Вам уже сказал про это.
У скотника, цена должна быть не больше 150$. а мне к примеру, и 10 000 за м кв, не кажутся чем то невозможным.
Мы же показываем МИНИМАЛЬНУЮ цену исходя из реалий и тенденций сегодняшнего дня для основной группы реальных покупателей, а не виртуальных скотников и "среднего класса, к которому Вы себя причесляете. Это общий среднесрочный прогноз на возможную стабилизацию рынка в условиях сегоднешнего дня.

КК, пожалуй здесь Вы не совсем правы и я более склоняюсь к выводам ВМ75.
Разумеется, ни Вы, ни скотники не купите "среднестатистическую" квартиру по "среднестатистическим текущим ценам крыши"
Просто Вы не захотите, а скотники не смогут.
Поэтому возможно есть смысл посчитать от противного.
Допустим -есть типовая квартира в никаком районе (например Аксай, Жетысу, и.т.д) те же 60-70кв.м. Стоит она (в среднем по сегодняшней крыше) 200К.
Вопрос - сколько должна зарабатывать среднестатистическая семья, чтоб иметь возможность ее купить ?

[dalila]

Прошу обосновать, в чем именно методика не верна? Методика основана на простых принципах:
1. Выше головы не прыгнешь.
2. Каждому свое, т.е. среднетиповая квартира среднему человеку.
А что касается вопроса Калиныча, то ответ на него также прост. Скотники в силу сегодняшних условий не могут претендовать на жилье в пределах города, максимум что им светит, это ? Шанырак, Бакай, Улжан и т.д.

[

***Я мысль вашу поняла, но мы пришли к ней гораздо раньше и не так сложно. Взяли коэффициенты разных стран по кол-ву лет окупаетмости квартиры, вывели средний, приняли среднюю зп в 1000 баксов по Ате, получили результат. А вот это финансист банка начальник отдела банка- лишние детали..

ПС: ну дык и скот не возле Рамстора пасется))))

[Калистрат Калиныч]

***Я считаю что поиметь с 1 млн за год 160 тыс. - неплохо.

Если мы отвернемся от идеальных условий развитого капитализма Далила, и обратимся к практике роста цены на землю, последних лет, то с такой нормой прибыли я не смогу купить через год даже землю, что бы построить на ней следующий дом.

Это, по Вашему не плохо?

[den10]

Если вопрос подразумевал "нормальна ли маржа в стройке 16%" - ответа в цифрах не будет, так как непонятно какой имеется ввиду период

Не усложняйте Далила. Я ясно сказал, что за год вложили 1 миллион и получили 1.16 миллиона.
Так сколько Вы считаете нормально поиметь с одного миллиона вложенного в строительство за год?

***Я считаю что поиметь с 1 млн за год 160 тыс. - неплохо.

А я считаю плохо - вернее не так - если миллион был свой - тогда туда\сюда , а если заемный - 16 % это впритык к банковскому проценту , какой тогда смысл ?

[dalila]

Разумеется, ни Вы, ни скотники не купите "среднестатистическую" квартиру по "среднестатистическим текущим ценам крыши"
Просто Вы не захотите, а скотники не смогут.

***Вот поэтому рынок и стоит, в смысле, сделок нет))))

[Т-219]

Млин, я вот написал и сам задумался.
А что, действительно есть люди кто покупает в Аксае квартиры по 3К за метр?

[BM75]

Хочу предложить вашему вниманию небольшой расчет верхней границы стоимости типовой квартиры.

Расчет выглядит убедительно. А можешь посчитать сколько у нас в стране таких потенциальных покупателей и сколько нужно кв.м жилья?

Сложно точно определить сколько таких людей, готовых и могущих покупать по цене 1500 USD.
Знаете, целью расчета была всего лишь определение максимально возможной верхней границы стоимости типовой квартиры (прошу не путайте с элиткой, таких от силы 1% в общем количестве недвижимости), в таком случае количество и объем спроса не играет никакой роли, все определяется ВОЗМОЖНОСТЯМИ покупателей. Мое мнение такое, что если цена выше этого порога (это 1500 USD согласно моему расчету) на такие квартиры, то это верный признак того, что цены раздуты, что означает, что рынок находится в шатком положении. Обычно цены раздуваются ажиотажем или спекулятивными действиями. На нашем рынка и то и другое было, т.е. и ажиотаж и большая доля спекуляций с недвижимостью. Но как только стало понятным, что квартиры перестали стать привлекательными в плане спекулятивного обогащения, то тут же резко сократилось количество сделок на нем. Следовательно, дальнейшую погоду на рынке будет делать именно платежеспособный спрос. Я думаю, что платежеспособному спросу на самом деле пофигу куда движется тренд на рынке, т.к. нуждающиеся будут покупать требуемую квартиру в любом тренде на рынке, но исходя из своих возможностей. Я полагаю так, раз спекулянты в настоящее время перестали играть, то спрос должен замениться на платежеспособный спрос, который предпологает, что цена максимум должна быть 1500 USD за типовую квартиру.

[Медведь]

Но все же, хотелось бы увидеть ваш расчет, где могли бы указать, что МИНИМАЛЬНАЯ ЦЕНА на типовую квартиру будет 2 500 USD.

2.500 объясню:
1. 2.500 - индекс, реально это может выглядить как 2.200 за 1 кв.м.
2. Прикидка делалась исходя из прежних условий ипотеки (13%, 20 лет, аннуитет);
3. Типовая панель 1к (30 кв.м.);
4. Т.е. указанная квартира может стоить в реале 66.000;
5. Т.е. ежемесячный платеж по ипотеке - 773 у.е.;
6. Текущий индекс аренды 1к 696. Аренда на тот момент была ниже, но есть мнение что арендные платежи вырастут, что собственно и происходит (см. платформу Landlord_ов).

Сообщение отредактировал Медведь: 06.09.2007, 14:16:13

[Калистрат Калиныч]

Разумеется, ни Вы, ни скотники не купите "среднестатистическую" квартиру по "среднестатистическим текущим ценам крыши"
Просто Вы не захотите, а скотники не смогут.

***Вот поэтому рынок и стоит, в смысле, сделок нет))))

Насколько я понял, бизнес Юрия не касается аренды и перепродажи жилья, как, кстати и Ваш, Далила.
Поэтому Ваши рассуждения все время скатываются к идеальным условиям, описаным в книгах по мат анализу и теории вероятности.

Если Вы и другие, будете пользоваться ими в жизни, мне будет гораздо проще зарабатывать деньги на недвижимости.
Так что я, пожалуй соглашусь с Вами.

ЗЫ: Я всегда думал, почему люди не видят того, что лежит на поверхности?
Оказывается потому, что их так учили...
...хе-хе.

[poruchik]

Хочу предложить вашему вниманию небольшой расчет верхней границы стоимости типовой квартиры.

Расчет выглядит убедительно. А можешь посчитать сколько у нас в стране таких потенциальных покупателей и сколько нужно кв.м жилья?

Сложно точно определить сколько таких людей, готовых и могущих покупать по цене 1500 USD.
Знаете, целью расчета была всего лишь определение максимально возможной верхней границы стоимости типовой квартиры (прошу не путайте с элиткой, таких от силы 1% в общем количестве недвижимости), в таком случае количество и объем спроса не играет никакой роли, все определяется ВОЗМОЖНОСТЯМИ покупателей. Мое мнение такое, что если цена выше этого порога (это 1500 USD согласно моему расчету) на такие квартиры, то это верный признак того, что цены раздуты, что означает, что рынок находится в шатком положении. Обычно цены раздуваются ажиотажем или спекулятивными действиями. На нашем рынка и то и другое было, т.е. и ажиотаж и большая доля спекуляций с недвижимостью. Но как только стало понятным, что квартиры перестали стать привлекательными в плане спекулятивного обогащения, то тут же резко сократилось количество сделок на нем. Следовательно, дальнейшую погоду на рынке будет делать именно платежеспособный спрос. Я думаю, что платежеспособному спросу на самом деле пофигу куда движется тренд на рынке, т.к. нуждающиеся будут покупать требуемую квартиру в любом тренде на рынке, но исходя из своих возможностей. Я полагаю так, раз спекулянты в настоящее время перестали играть, то спрос должен замениться на платежеспособный спрос, который предпологает, что цена максимум должна быть 1500 USD за типовую квартиру.

Я задал вопрос к тому, что не прегрели ли рынок квартирами? Не переросло ли предложение платежеспособный спрос? Если да, то цена пойдет ниже 1500..

[dalila]

А я считаю плохо - вернее не так - если миллион был свой - тогда туда\сюда , а если заемный - 16 % это впритык к банковскому проценту , какой тогда смысл ?

***Даже если вы возьмете кредит под 15,5% на всю сумму (такая вот странная ситуация), то заработаете 0,5% - это 5000 баксов. Но это больше, чем ничего)))))

Лично я имела ввиду собственный миллион.

[So!]

Млин, я вот написал и сам задумался.
А что, действительно есть люди кто покупает в Аксае квартиры по 3К за метр?

Не 3, а 2700. Есть живой пример.

Ну если в центре подобное стоит 4К, то видимо есть определенная группа граждан, которая предпочтет Аксай. Почему бы нет...

[dalila]

[quote name='Калистрат Калиныч' date='06.09.2007, 14:12' post='4062019']
[/quote]
Насколько я понял, бизнес Юрия не касается аренды и перепродажи жилья, как, кстати и Ваш, Далила.

[/quote]
***Касается. Я продаю стройматериалы стройкомпаниям. Муж занимается землями, контактирует со строителями по поводу постройки завода, ну и еще куча всяких проектов.

[BM75]

Прошу обосновать, в чем именно методика не верна? Методика основана на простых принципах:
1. Выше головы не прыгнешь.
2. Каждому свое, т.е. среднетиповая квартира среднему человеку.
А что касается вопроса Калиныча, то ответ на него также прост. Скотники в силу сегодняшних условий не могут претендовать на жилье в пределах города, максимум что им светит, это ? Шанырак, Бакай, Улжан и т.д.

Ну тогда и на ваш вопрос ответ прост - в силу сегодняшних условий "средний человек" не может претендовать на квартиру в городе
зы. а что такое средний человек?

"Средний человек" - это человек, имеющий среднестатический доход.
А теперь отвечу на вопрос, почему "средний человек" может и должен обеспечивать основной спрос на рынке, а скотники нет. Дело в том, что есть такое понятие как "нажний предел" цены продажи, ниже которой продажа вообще теряет смысл. Эта цена определяется себестоимостью. Так вот наш любимый "средний человек" преодолевает этот барьер значительно, а скотник нет. Доказательство тому - пожалуйста, результат первой госпрограммы в регионах. Там даже по 350 не смогли найти покупателей.

[Калистрат Калиныч]

***Касается. Я продаю стройматериалы стройкомпаниям. Муж занимается землями, контактирует со строителями по поводу постройки завода, ну и еще куча всяких проектов.

Много же вы с мужем настроите, если будете иметь норму прибыли такую, как Вам понравилась.
Или это норма прибыли для других строителей?

Лучше уж положить деньги на депозит и получить свои законные 12-13%, а некоторые мои знакомые с депозита вытягивают и по 15%.

Видите, Далила, как далеки Ваши расчеты от жизни?

[So!]

Доказательство тому - пожалуйста, результат первой госпрограммы в регионах. Там даже по 350 не смогли найти покупателей.

Пральна, потому как в регионах нафиг никому ненадо. Всем покупателям, нада в Алматы и Астану.

[Калистрат Калиныч]

Там даже по 350 не смогли найти покупателей.

Поэтому всё скупили работники акиматов?

[den10]

А я считаю плохо - вернее не так - если миллион был свой - тогда туда\сюда , а если заемный - 16 % это впритык к банковскому проценту , какой тогда смысл ?

***Даже если вы возьмете кредит под 15,5% на всю сумму (такая вот странная ситуация), то заработаете 0,5% - это 5000 баксов. Но это больше, чем ничего)))))

Лично я имела ввиду собственный миллион.

Хорошо , наверное , иметь собственный миллион ? .
Будь у нас в стране у каждого собственный лимон - этой темы б вообще не было .
Имхо , Калиныч -то как правило , рассказывал о кредитном финансировании - я потому про кредит и сказал .
Тогда что такое 5000USD за год - пыль - при такой адской работе как контролировать и снабжать стройку

[BM75]

Но все же, хотелось бы увидеть ваш расчет, где могли бы указать, что МИНИМАЛЬНАЯ ЦЕНА на типовую квартиру будет 2 500 USD.

2.500 объясню:
1. 2.500 - индекс, реально это может выглядить как 2.200 за 1 кв.м.
2. Прикидка делалась исходя из прежних условий ипотеки (13%, 20 лет, аннуитет);
3. Типовая панель 1к (30 кв.м.);
4. Т.е. указанная квартира может стоить в реале 66.000;
5. Т.е. ежемесячный платеж по ипотеке - 773 у.е.;
6. Текущий индекс аренды 1к 696. Аренда на тот момент была ниже, но есть мнение что арендные платежи вырастут, что собственно и происходит (см. платформу Landlord_ов).

Медведь, Вы что-то сильно снизили квадратуру квартиры Даже если согласиться этим, то Ваш расчет показывает верхний предел, а не МИНИМАЛЬНЫЙ.

Доказательство тому - пожалуйста, результат первой госпрограммы в регионах. Там даже по 350 не смогли найти покупателей.

Пральна, потому как в регионах нафиг никому ненадо. Всем покупателям, нада в Алматы и Астану.

Не совсем верно. В Алмате и Астане наибольшее количество могущих купить квартиру по такой цене.

[So!]

а некоторые мои знакомые с депозита вытягивают и по 15%.

Как?