Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[MastX]

кстати не знаю пробегал этот рейтинг или нет - но бтв любопытно - http://rating.rbc.ru.../06/14/31519943

[Калистрат Калиныч]

Опровергайте. Можете рассказать что-нибудь про наш особый казахстанский путь.

Зачем опровергать?
Я как раз живу в квартире, которая стоит примерно 1-2 моих годовых зарплаты, все правильно, так оно и есть.

[diletant]

Давайте, ребята, обратим внимание на один метод определения устойчивости цены на рынке недвижимости. Метод называется, сравнение суммы ежемесячного платежа по ипотеке и суммы аренды аналогичной квартиры. Всем, наверняка, известно, что точка наибольшего равновесие находится в районе равенства этих сумм, т.е. аннуитет и сумма аренды должны находиться близко друг другу. Если сумма по ипотеке сильно превышает сумму по аренде, то покупка квартиры теряет всякий смысл. Теперь расчеты для покупки 1-но комнатной квартиры по текущим ценам:
Стоимость квартиры: 120 000 USD
Размер первоначального взноса: 10%
Процентная ставка: 17 % (самая минимальная)
Срок кредита: 25 лет (почти самый длинный)

ИТОГО. Ежемесячный платеж по ипотеке получается - 1552.82 USD.
Аренда такой квартиры в районе 500 ? 600 USD.

Как видим из расчета, либо аренда должна существенно вырасти, либо цена покупки квартиры должна упасть.
Сумма аренды не может вырасти до уровня аннуитета, т.к. она ограничена средней ЗП арендующих. Следовательно, напрашивается такой вывод, что цена на квартир должна упасть. Иначе этот дисбаланс между ежемесячным платежом и арендной суммой, обязательно двинет рынок в каком-нибудь направлении. Скорее всего, в сторону падения цен на квартир.

Я бы еще добавил следующий показатель. Соотношение доходности между арендным доходом при сдаче недвижимости в аренду и инвестициий равнозначной суммы в другие инструменты.
Тот же самый пример, с точки зрения владельца недвижимости.
Стоимость квартиры 120 тыс.
Арендный доход 6 тыс. в год или 5% годовых

Такая же сумма 120 тыс. даже на депозите в банке дает 10-15 тыс. в год или 7-13% годовых.

Я уж не говорю о накладных расходах, расходах на ремонт, простоев квартир, налогах и прочих приятных мелочах.

[Калистрат Калиныч]

кстати не знаю пробегал этот рейтинг или нет - но бтв любопытно - http://rating.rbc.ru.../06/14/31519943

Этим все сказано.
Вот... я и говорю, что надо зарплаты поднимать, а не ждать крушения, до уровня деревни Мбунго, Республики Чад.

[MastX]

кстати по ссылке вверху любопытный абзац:
"Согласно докладу, более половины опрошенных самых богатых людей имеют жилую недвижимость в качестве инвестиционной собственности. Недвижимость составляет 42% активов самых богатых людей. Если разделить портфель недвижимости на составляющие, то 23% от общей стоимости активов составит основное жилье, 7,6% - второе жилье, 4,2% - жилая недвижимость в инвестиционной собственности, 2,6% - прямая коммерческая и иная недвижимость и 4,6% - недвижимость в косвенной инвестиционной собственности."

[diletant]

ИТОГО. Ежемесячный платеж по ипотеке получается - 1552.82 USD.
Аренда такой квартиры в районе 500 ? 600 USD.

Как видим из расчета, либо аренда должна существенно вырасти, либо цена покупки квартиры должна упасть.

Аренда несколько отстала от цены, так как это вопрос более длительный и закрепленный договорами. Тем не менее она растет и через некоторое время, пусть и не быстрое, приблизится к желаемому.
Растет ВВП, зарплаты и уровень жизни, площадей дифицит, надеюсь это Вы не ситанете отрицать? А значит вырастет и аренда.
Мы пойдем по принципу розта ЗП до мирового уровня, а не падения цен до уровня Республики Чад.

Хорошо поставим вопрос по-другому.
До какого уровня может вырасти арендная плата на типовое жильё в отношении к средней зарплате?
То есть при каком уровене будет достигнуто равновестное состояние рынка?

[Калистрат Калиныч]

Пол второго, почти всегда одни и те же лица. Бессонница?
Могу подсказать таблсы к которым нет привыкания, спишь как убитый, просыпаешься легко и свежий.
Пару недель пьешь и полностью входишь в норму... когда снова вылетишь, повторяешь. Пару месяцев сон восстанавливается и в норме.

За пару часов до желаемого сна 1 табл Имована и 1 табл Феварина. (1 легкий сонник, 2 расслабляет натруженый мозк )
Проверено на себе.

Сорри за офф.

[So!]

Ура! В полку левых прибавление! Москва и ВМ75 пытаются доказать то, что мы уже опровергали много раз.
Например то, что в Алматы недвижимость должна(с реальной ценой) быть по 1000 $ за квадрат.

Беру чипсы и колу, готов выслушивать аргументы про то, кому и с чего недвижимось стала должна? (Она у них занимала?)
И про системотологию и метрологию выведения реальных цен.

Предоставтьте,пожалуйста, хоть какие то доказательства?

Мое утверждение, заключается в том, что она никому и ничего не должна, а та цена за которую её берут и является самой реальной в момент времени покупки.

А можно вопрос?
На каком количестве сделок средняя цена или что для вас равноценно крышечный индекс вырос с 2800-2900 в конце прошлого года 3700 к середине лета? Попробуем угадать? И какой это процент от общего объема рынка?
Сейчас по вашим же словам рынок замер. Совершается лишь небольшое количество сделок по ценам на 30-50% ниже цен предложения. Что в такой ситуации является "реальной" ценой?


Аргументы говорите? Ну что же ловите.
В большинстве стран средняя стоимость типового жилья равняется 4-6 средним годовым зарплатам. В столицах и крупных мегаполисах этот показатель несколько выше и может достигать 7-10 средних годовых зарплат.

Показатель соотношения средних доходов населения к стоимости типового жилья является одним из основных параметров оценки рынков недвижимости.

Опровергайте. Можете рассказать что-нибудь про наш особый казахстанский путь.

Дилетант, опять слишком много мыла.

Типовое жилье, средний доход. Ну давайте к примеру, придем к какому-то пониманию. Вы верите в то, что средний житель Парижа имеет за свою 10-летнюю зарплату, возможность жить в центре?

Я не верю. Не то что не верю - знаю.

Давайте спроэцируем на нас. Ну вот представим себе, что на ближайшие 10 лет, все остановилось в развитии и средний житель Алматы, имеет 600 долларов сша в месяц, а кваритры тоже остановились в росте.

Что мы имеем. 600*12=7200. 7200*10 лет = 72000. Прибавьте сюда еще вознаграждение по депозиту за 10 лет. 100 - получаем легко.

Да согласен, центр нам не светит. Но, так же, как он и не светит жителю Парижа, не так ли? А что нам светит за 100? К примеру новостройка по типу многих. Елим-Ай, Сан-Сити, Ахсель Кент и т.п. Разве нет? Ну вот даже по 2000 за кв.м., средний житель может себе позволить 50 кв.м

Где-то ошибся?

[MastX]

So! - тут самое интересное всетаки 2000 за метр и 50 квадратов - или всетаки 1000 за метр и 100

[So!]

Пол второго, почти всегда одни и те же лица. Бессонница?
Могу подсказать таблсы к которым нет привыкания, спишь как убитый, просыпаешься легко и свежий.
Пару недель пьешь и полностью входишь в норму... когда снова вылетишь, повторяешь. Пару месяцев сон восстанавливается и в норме.

За пару часов до желаемого сна 1 табл Имована и 1 табл Феварина. (1 легкий сонник, 2 расслабляет натруженый мозк )
Проверено на себе.

Сорри за офф.

Либо одна 100-граммовая таблетка коньяка.

А я вот работаю до сих пор, не поверите. Надо же как-то на кв.м. зарабатывать.... Хе... Какая пошлость.

So! - тут самое интересное всетаки 2000 за метр и 50 квадратов - или всетаки 1000 за метр и 100

Не совсем понял....

Ну вобщем основная мысль - что вроде как укладываемся в схему предложенную Дилетантом, 10 годовых зарплат, жителя мегаполиса.

П.С. А. Допер... Меня смутило то, что в перечисленных мною жилых объектах, есть вроде цены и 1000 и 2000 за кв.м.

Сообщение отредактировал So!: 04.09.2007, 01:38:58

[diletant]

Примерно, на уровне сопоставимом с уровнем роста ВВП, а это где-то в районе 8%-9% в год. Поэтому в краткосрочном плане я прогнозирую падение цен до 1000 ? 1500 USD за кв. В дальнейшем с ростом благосостояния народа обязательно цены будут ползти вверх. Но не так как было в 2002-2007 г.г.

В общем так. Объясню достаточно понятно:
Это в среднем ЗП увеличивается на 5-10% в год, но у некоторых людей, она увеличивается в год на 100 идаже на 1000% Например у меня.
Поэтому эти некоторые люди и покупают самую лучшую недвижимость в КЗ. Так как таких людей много, недвижимости на всех не хватает и она ростет в цене до тех пор, пока не нудовлетворит наш спрос.
При постоянном росте цены в игру вошли спекулянты, которые подогрели и ускорили этот рост, но мы готовы покупать и по такой цене. Сейчас, когда цены встали, такие, как я радуются стабилизации, а такие как Вы идеализируют ситуацию и мечтают о падении.
Падения не будет, так как падение в первую очередь наиболее выгодно нам, разорительно для ипотечных спекулянтов и в любом случае не дойдет до вас.
Так как мы скупим все, пока вы будете ждать. Если вы ждете 1000, мы скупим по 1500. Если ждете 1500, то мы заберем пои 2000. Если 2000 то соответственно по 2500 итд. Алматы не безразмерна, поэтому те, кто обладает большими деньгами будут обладать и лучшей недвижимостью в любом случае.

Для тех, кто ждет по 1000$, чуть позже будет и по 1000, но не в Алматы, а в талгарском, капчагайском направлениях. Так что ждите или покупайте по нашим ценам. По тем, по которым готовы купить мы.

Так понятно, почему не будет в Алматы по 1000?

Ну прям какая то исповедь спекулянта и теневого воротилы рынка недвижимости.

Однако есть маленькие неувязочки.
Нужно различать спрос на элитную недвижимость и типовое жильё. Сомневаюсь что наиболее платежеспособная и богатая часть населения удовлетворяет свой спрос путем покупок хрушевок в микрах или панелек в аксаях.

Если мы говорим об инвестиционном спросе, то он есть до тех пор пока есть потенциал для роста цен на недвижимость, причем с темпом дающим большую доходность чем при инвестициях в другие инструменты.
Я уж не говорю о рисках, ликвидности инвестиций в недвижимость, опять же налогообложения получаемого дохода.

[Калистрат Калиныч]

РБК рейтинг рулит. 100% во!
В Казахстане недооценена элитка. Судя по тому, что самая дорогаяпродажа в Алматы на арбате была в районе 20 000$ за м. кв, а в Мск обычный магазин около метро доходит до 50 000 USD, у нас есть завидные перспективы...
Порадовали, MastX!

[So!]

РБК рейтинг рулит. 100% во!
В Казахстане недооценена элитка. Судя по тому, что самая дорогаяпродажа в Алматы на арбате была в районе 20 000$ за м. кв, а в Мск обычный магазин около метро доходит до 50 000 USD, у нас есть завидные перспективы...
Порадовали, MastX!

Одна поправка. Население, мать его. Маленькое. А население у нас кто? Правильно - потребители. А для них что? Магазины!

[diletant]

Ну, похоже, Калиныч так не считает. Он считает, что после некоторой остановки, "паровоз поедет" в прежнем направлении.

Я так не считаю, МУП, я это всего лишь допускаю.
Будущее мне не известно, но я думаю, что рынок не может спать долго, а спит он уже полгода.
Пора просыпаться.
Лично, для меня, как и для всех нас, наиболее выгодна и предпочтительна стабилизация.
Народ не понимает, что именнои последствием событий произошедших с недвижимостью, стал и пролет многих и многих на долларе, в эти выходные, и повышение цены на хлеб, на мясо, что мог подпрыгнуть в цене весь импорт и проч... То есть ухудшение на одном плече рынка сказывается на остальных.

Поэтому я за стабильность ... и только.

О525... рынок недвижимости...спички...соль...голодные дети и старики.... Ужас.
Государство недопустит.

Помоему вы лукавите, стабильность подразумевает рентабельность бизнеса ,в том числе и девелопмента, на уровне 15-20 %. Нужна ли вам такая стабильность? Тем более когда основные доходы съедают платежи по кредитам?

Может поторопились бросить джинсами торговать?

[Калистрат Калиныч]

О525... рынок недвижимости...спички...соль...голодные дети и старики.... Ужас.
Государство недопустит.

Продолжу тему РБК рейтинга, специально для Вас, дилетант.

Пропасть между богатыми и бедными странами это одно из главных препятствий для развития. Как отметили эксперты, есть некоторые признаки надежды: быстрое развитие Китая и Индии увеличивает богатство их жителей. Кстати, если разделить все богатство мира поровну между всеми людьми, то получится по 20,5 тыс. долларов на человека. И напоследок, по версии профессора Преображенского, бедность происходит от ума, так как нищета и богатство, коренится в головах людей.

http://rating.rbc.ru.../03/20/31407887

[МУП]

Калиныч, скажите, а нафига вам эта ветка в форуме? Ну, так, просто интересно, а? Вы же тут больше учите "мечтателей", нежели какую-то реальную информацию получаете?

[diletant]

To Claire:

Оставайтесь! Правда. Это очень важно.

От себя бы добавил, что вот в ваших словах, опять не учитывается один аспект - доходы и возможности населения, тоже не стоят на месте.

Расскажу историю из собственной жизни. Когда-то, звонит в дверь соседка и просто предлагает, по свойски, купить у нее однокомнатную квартиру за 6500. Было бы очень удобно в будущем их соединить. Так вот знаете, я тогда даже и раздумывать не стал. Не мог я тогда себе даже позволить подумать об этом, при зарплате 200-300 долларов. Не до накоплений было. А ипотеки - тогда небыло. Ну вобщем не суть. Проходит время, ну вот сейчас, эта квартира сколько то стоит больше. Ну скажем тысяч 100 пожалуй точно. Казалось бы, в 15 раз дороже - нехило? А я вот сейчас сижу и думаю, как было бы классно, если бы пришел сейчас так же сосед и предложил мне ее купить за 100. А все почему? Потому, что я бы смог себе ее позволить. У меня сейчас нет 100 тысяч наличными, как впрочем и раньше 6500. Но, у меня есть накопления и еще есть удобный инструмент, в виде ипотеки и т.д. Тоесть сейчас, цена в 100 тысяч, меня пугает меньше, чем тогда 6500.

К чему все это? Да к тому, что вот вы пишите - некому покупать будет. А я так не считаю, потому что уверен, что я не один такой тут на весь город. Жить становится легче, разве нет? Деньги у людей появляются. Примеров тому - масса. Все просто, на самом деле.

Калиныч - никого не пугает, что он такой плохой дядька не даст никому пожить и "задавит рублем". Это метафора. Всегда найдется кто-то... Такие кстати высказывания - я лично, приветствую. Это гораздо интереснее читать, нежели какие нить умные слова, про всякие паритеты покупательской способности и тому подобную шелуху. Да и доходит быстрее... Нужно быть просто реалистом.

С уважением.

Такой вопрос- а кто будет то платить эти будущие крутые зарплаты? Экономика то не развивается.
Государство? Спросите у бюджетников сколько они сейчас получают?
Строительные компани? А нафига, когда есть узбеки и турки.
Бизнес? Да вот незадача при всех декларациях и разговорах что зарплаты нужно повышать-кое-кто предпочитает закрыть или продать налаженный бизнес.

Кстати, такой вот наивный вопрос, So. Вы тут намедни заявляли что собираетесь стать миллионером и все для этого сделаете. Каким образом-то?
Купив однушку и дождавшись пока цена на неё выростет до милльёна? Взяв кредит в банке?
Мне жаль вас расстраивать, но помоему эти времена уже прошли. Калистрат подтвердит.
Не зацикливайтесь на недвижимости. Есть много других возможностей.

Сообщение отредактировал diletant: 04.09.2007, 02:36:07

[piccolo]

всем сторонникам крушения цен!!!!!!!!!
шо вы усе кричите: кризис!!!! обвал цен.......дальше так жить низя!!!!

ну падумайте моском.........за чем вам это надо (крушение цен).......
ведь если оно случиться то мало не покажеться всем!!!!
и тогда уж точно вам будет не до недвижимости...
а то шо сичас стабилизация цен происходит - эт сопсем не кризис, господа паникеры.......

как грил профессор Преображенский: ".....разруха в головах....."
так шо нынешний "кризис" это тока кризис в неорепшем моске.......отдельных индивидумов.......

ЗЫ: простите, если кого обидел.......
просто накипело......долго молчал, но не выдержал...
всем удачи..

[Калистрат Калиныч]

Калиныч, скажите, а нафига вам эта ветка в форуме? Ну, так, просто интересно, а? Вы же тут больше учите "мечтателей", нежели какую-то реальную информацию получаете?

Не только эта ветка черезвычайно полезна, но и весь ресурс в целом уже принес мне массу дивидентов.
Как в моральном, так и в материальном плане, выражающихся в десятках тысяч USD. (MastX, превед! )
Это раз.

Я повторюсь, сказав о том, что крупицы нужной информации можно получить, лишь просеяв горы абсолютно не нужной шелухи.
За одно, я выражаю свое видение некоторых проблем, основыванных на моем опыте и знаниях темы. Так как, точно знаю, что чем лучше живут мои друзья, тем лучше буду жить я сам. Посетители этой ветки, пусть даже и самые ярые противники, входят в число моих виртуальных друзей.(дилетант, превед! )
Это два!

[diletant]

Ура! В полку левых прибавление! Москва и ВМ75 пытаются доказать то, что мы уже опровергали много раз.
Например то, что в Алматы недвижимость должна(с реальной ценой) быть по 1000 $ за квадрат.

Беру чипсы и колу, готов выслушивать аргументы про то, кому и с чего недвижимось стала должна? (Она у них занимала?)
И про системотологию и метрологию выведения реальных цен.

Предоставтьте,пожалуйста, хоть какие то доказательства?

Мое утверждение, заключается в том, что она никому и ничего не должна, а та цена за которую её берут и является самой реальной в момент времени покупки.

А можно вопрос?
На каком количестве сделок средняя цена или что для вас равноценно крышечный индекс вырос с 2800-2900 в конце прошлого года 3700 к середине лета? Попробуем угадать? И какой это процент от общего объема рынка?
Сейчас по вашим же словам рынок замер. Совершается лишь небольшое количество сделок по ценам на 30-50% ниже цен предложения. Что в такой ситуации является "реальной" ценой?


Аргументы говорите? Ну что же ловите.
В большинстве стран средняя стоимость типового жилья равняется 4-6 средним годовым зарплатам. В столицах и крупных мегаполисах этот показатель несколько выше и может достигать 7-10 средних годовых зарплат.

Показатель соотношения средних доходов населения к стоимости типового жилья является одним из основных параметров оценки рынков недвижимости.

Опровергайте. Можете рассказать что-нибудь про наш особый казахстанский путь.

Дилетант, опять слишком много мыла.

Типовое жилье, средний доход. Ну давайте к примеру, придем к какому-то пониманию. Вы верите в то, что средний житель Парижа имеет за свою 10-летнюю зарплату, возможность жить в центре?

Я не верю. Не то что не верю - знаю.

Давайте спроэцируем на нас. Ну вот представим себе, что на ближайшие 10 лет, все остановилось в развитии и средний житель Алматы, имеет 600 долларов сша в месяц, а кваритры тоже остановились в росте.

Что мы имеем. 600*12=7200. 7200*10 лет = 72000. Прибавьте сюда еще вознаграждение по депозиту за 10 лет. 100 - получаем легко.

Да согласен, центр нам не светит. Но, так же, как он и не светит жителю Парижа, не так ли? А что нам светит за 100? К примеру новостройка по типу многих. Елим-Ай, Сан-Сити, Ахсель Кент и т.п. Разве нет? Ну вот даже по 2000 за кв.м., средний житель может себе позволить 50 кв.м

Где-то ошибся?

Все-таки вопросы веры очень щепетильный вопрос. Чья вера лучше немного некорректная постановка вопроса.

10 годовых зарплат это все-таки считается очень перегретый рынок.
Насчет Парижей не знаем. Но ещё полтора года назад здесь в ветке я давал раскладку о соотношении стоимости недвижимости и средних зарплат по Лондону.
В принципе если мы говорим о типовом жилье, то да, лондонцу со средней зарплатой это вполне по силам. Это в городе с самой дорогой недвижимостью в мире.
Причем в центре живут там в большинстве своем иностранцы.

http://www.hamptons.co.uk/
Ссылочка сверху дает некоторое представление об уровне цен на недвижимость в Лондоне и арендной плате.

Сообщение отредактировал diletant: 04.09.2007, 02:48:51