Источник:
http://www.smoney.ru...2006/10/02/1407Все по Шиллеру
Бум на рынке недвижимости ? в первую очередь психологическое явление
В последнее время много говорят о том, что невиданный ценовой бум на московском рынке недвижимости сходит на нет. К сентябрю, мол, ?время экспозиции? квартир ? период между объявлением о продаже и заключением сделки ? растянулся до полутора-двух месяцев по сравнению с тремя неделями в апреле. Да и продавцов на рынке сейчас, по данным некоторых риелторов, вдвое больше, чем покупателей. Пора бы ценам остановиться или даже рухнуть. Под эти разговоры средняя цена квадратного метра в столице за прошедшую неделю выросла еще на 1%, до $3992. Ну да, это медленнее, чем бывало. Но ведь и база, с которой считается рост, тоже выросла. Если нынешний темп роста сохранится, инвестиции в московское жилье за 12 месяцев принесут 68%. Неплохо, правда?
Играть в футбол фундаменталиями ? такими, как стоимость строительства, приток иногородних, дефицит земли под застройку, доступность ипотеки, доля ?инвестиционных? квартир, в которых покупатель не собирается жить, ? можно долго. Но стоит ли? В конечном счете все зависит от желания продавцов продавать, а покупателей ? покупать. Но никто у нас не берется как следует расспросить тех и других об их мотивации. Как это сделали, например, Карл Кейс и Роберт Шиллер для основополагающей работы 1998 г. ?Поведение покупателей жилья во время и после бума?.
Двух видных экономистов побудила провести это исследование относительная неудача Кейса в 1986 г.: он пытался проследить зависимость роста цен в Бостоне за предыдущие 10 лет от фундаменталий. Вроде тех, которые мы перечислили выше. Зависимость оказалась крайне слабой. Отрицательный результат ? тоже результат: ученые поняли, что пора поговорить с людьми. Купив базу данных о 3871 покупателе жилья в мае 1988 г. в четырех городах, где наблюдался бум, ? Сан-Франциско, Анахайме, Бостоне и Милуоки, они разослали по базе подробные анкеты. Потом ? открытки с напоминанием. Затем повторили рассылку анкет тем, кто не ответил. И получили 886 ответов. От 90 до 95% респондентов сказали, что в той или иной степени рассматривали покупку жилья как инвестицию. Примерно половина считала свою покупку безрисковой. ?Растущие цены, похоже, подавляют страх?, ? писали Кейс и Шиллер.
Большинство опрошенных не понимали, почему, собственно, растут цены. ?Здесь привлекательный регион?, ?земля в дефиците?, ? отвечали они на вопросы исследователей. К этим клише привыкли и мы, слушая московских риелторов. Кейс и Шиллер спросили своих респондентов, что они будут делать, если спрос понизится, а им надо будет продать жилье. 70% калифорнийцев заявили, что не будут снижать цены, а подождут, пока им заплатят, сколько они хотят. В Милуоки и Бостоне доля таких ?твердокаменных? продавцов превысила половину. И совсем мизерная доля респондентов соглашалась в случае спада на рынке продать жилье дешевле, чем оно было куплено. При таких психологических установках нечего удивляться, что цены растут и тогда, когда предложение вдвое превышает спрос.
Кейс и Шиллер сделали вывод, что рынки жилой недвижимости ? одни из самых иррациональных; бумы на этих рынках ? явления по сути стадные, психологические. Что некий фундаментальный фактор ? например, рост доходов населения ? дает рынку лишь исходный толчок, а затем ?ожидания людей формируются на основании предшествующего роста цен, а не знаний о фундаменталиях?.
Ну а устойчивость цен к снижению заложена в сам механизм бума. ?Пузыри? на американских локальных рынках недвижимости лопались потому, что волна дефолтов по ипотечным кредитам вынуждала банки выбрасывать жилье на рынок. Сами домовладельцы никогда не сделали бы этого. А у нас фактор ипотечных дефолтов пока отсутствует. Продавцы будут стоять насмерть.
Шиллер и Кейс, пожалуй, крупнейшие специалисты по экономике американского рынка недвижимости. Они разработали самую точную методику измерения ценовой динамики ? на основе только повторных сделок с теми же объектами. Ей теперь пользуется Standard & Poor?s. На S&P Case/Shiller Home Price Indexes в Чикаго с недавних пор торгуются фьючерсы. Американский рынок жилья исследован вдоль и поперек и почти уже понятен. Но Шиллер не отрекается от своих выводов 1988 г. ?Первооснова бума на рынке жилья ? вера в капитализм и будущий экономический рост ? кажется непоколебимой?, ? писал он уже в этом году, даже предупреждая, что американский жилищный ?пузырь?, надувшийся за десятилетие, скоро может лопнуть.
Где-где, а у нас в будущий рост верят. Особенно пока не рушатся цены на нефть. Не ждите, что цены на московское жилье обвалятся в ближайшее время.
29 (29) 02 октября 2006
Источник:
http://www.smoney.ru...2006/10/02/1407Все по Шиллеру
Бум на рынке недвижимости ? в первую очередь психологическое явление
В последнее время много говорят о том, что невиданный ценовой бум на московском рынке недвижимости сходит на нет. К сентябрю, мол, ?время экспозиции? квартир ? период между объявлением о продаже и заключением сделки ? растянулся до полутора-двух месяцев по сравнению с тремя неделями в апреле. Да и продавцов на рынке сейчас, по данным некоторых риелторов, вдвое больше, чем покупателей. Пора бы ценам остановиться или даже рухнуть. Под эти разговоры средняя цена квадратного метра в столице за прошедшую неделю выросла еще на 1%, до $3992. Ну да, это медленнее, чем бывало. Но ведь и база, с которой считается рост, тоже выросла. Если нынешний темп роста сохранится, инвестиции в московское жилье за 12 месяцев принесут 68%. Неплохо, правда?
Играть в футбол фундаменталиями ? такими, как стоимость строительства, приток иногородних, дефицит земли под застройку, доступность ипотеки, доля ?инвестиционных? квартир, в которых покупатель не собирается жить, ? можно долго. Но стоит ли? В конечном счете все зависит от желания продавцов продавать, а покупателей ? покупать. Но никто у нас не берется как следует расспросить тех и других об их мотивации. Как это сделали, например, Карл Кейс и Роберт Шиллер для основополагающей работы 1998 г. ?Поведение покупателей жилья во время и после бума?.
Двух видных экономистов побудила провести это исследование относительная неудача Кейса в 1986 г.: он пытался проследить зависимость роста цен в Бостоне за предыдущие 10 лет от фундаменталий. Вроде тех, которые мы перечислили выше. Зависимость оказалась крайне слабой. Отрицательный результат ? тоже результат: ученые поняли, что пора поговорить с людьми. Купив базу данных о 3871 покупателе жилья в мае 1988 г. в четырех городах, где наблюдался бум, ? Сан-Франциско, Анахайме, Бостоне и Милуоки, они разослали по базе подробные анкеты. Потом ? открытки с напоминанием. Затем повторили рассылку анкет тем, кто не ответил. И получили 886 ответов. От 90 до 95% респондентов сказали, что в той или иной степени рассматривали покупку жилья как инвестицию. Примерно половина считала свою покупку безрисковой. ?Растущие цены, похоже, подавляют страх?, ? писали Кейс и Шиллер.
Большинство опрошенных не понимали, почему, собственно, растут цены. ?Здесь привлекательный регион?, ?земля в дефиците?, ? отвечали они на вопросы исследователей. К этим клише привыкли и мы, слушая московских риелторов. Кейс и Шиллер спросили своих респондентов, что они будут делать, если спрос понизится, а им надо будет продать жилье. 70% калифорнийцев заявили, что не будут снижать цены, а подождут, пока им заплатят, сколько они хотят. В Милуоки и Бостоне доля таких ?твердокаменных? продавцов превысила половину. И совсем мизерная доля респондентов соглашалась в случае спада на рынке продать жилье дешевле, чем оно было куплено. При таких психологических установках нечего удивляться, что цены растут и тогда, когда предложение вдвое превышает спрос.
Кейс и Шиллер сделали вывод, что рынки жилой недвижимости ? одни из самых иррациональных; бумы на этих рынках ? явления по сути стадные, психологические. Что некий фундаментальный фактор ? например, рост доходов населения ? дает рынку лишь исходный толчок, а затем ?ожидания людей формируются на основании предшествующего роста цен, а не знаний о фундаменталиях?.
Ну а устойчивость цен к снижению заложена в сам механизм бума. ?Пузыри? на американских локальных рынках недвижимости лопались потому, что волна дефолтов по ипотечным кредитам вынуждала банки выбрасывать жилье на рынок. Сами домовладельцы никогда не сделали бы этого. А у нас фактор ипотечных дефолтов пока отсутствует. Продавцы будут стоять насмерть.
Шиллер и Кейс, пожалуй, крупнейшие специалисты по экономике американского рынка недвижимости. Они разработали самую точную методику измерения ценовой динамики ? на основе только повторных сделок с теми же объектами. Ей теперь пользуется Standard & Poor?s. На S&P Case/Shiller Home Price Indexes в Чикаго с недавних пор торгуются фьючерсы. Американский рынок жилья исследован вдоль и поперек и почти уже понятен. Но Шиллер не отрекается от своих выводов 1988 г. ?Первооснова бума на рынке жилья ? вера в капитализм и будущий экономический рост ? кажется непоколебимой?, ? писал он уже в этом году, даже предупреждая, что американский жилищный ?пузырь?, надувшийся за десятилетие, скоро может лопнуть.
Где-где, а у нас в будущий рост верят. Особенно пока не рушатся цены на нефть. Не ждите, что цены на московское жилье обвалятся в ближайшее время.
29 (29) 02 октября 2006
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
