Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[diletant]

Ещё несколько маркетинговых уловок, применяемых строительными компаниями

-?спешите-со следующего месяца стоимость квадратного метра увеличивается на ххх долларов или процентов?
-?спешите- остались последние 2,3 квартиры?
-реклама объекта со штампом ?продано?. А зачем?

А историю о человеке, который пришел вчера в офис и скупил сразу чуть ли не весь подъезд, вы услышите, наверное, в каждом отделе продаж любой строительной компании.

Все это способствуют созданию искусственного ажиотажа вокруг этих объектов.

Так же как и искусственные графики роста цен на недвижимость или ?анализы и прогнозы рынка недвижимости? от риэлторских компаний, которые печатаются в виде рекламы на первых полосах рекламных газет.
Причем разные агентства дают разные графики роста цен
(что неудивительно когда для расчета тупо берутся цены предложения, взятые из объявлений из разных рекламных газет , значительная часть которых тому же ?левые?)
Но в одном они единодушны- цены дальше будут только расти.
Что неудивительно, ведь большинство этих компаний, сами занимаются спекуляциями на рынке недвижимости и занимаются откровенным обманом своих клиентов (методы их "работы" уже обсуждались в соседних ветках)

Мелкие и не очень ?инвесторы?, которые рассказывают сказки о ?горячих пирожках? и охотно делятся сокровенным знанием, как можно легко разбогатеть, ничем не рискуя и не работая.
Нужно всего лишь взять деньги в долг у банка и ?спекульнуть?, купив квартиру в долг. А дальше всё пучком и можно стричь купоны. Ведь это и называется инвестициями.

И вы после этого ещё не бежите в банк за ипотекой? Тогда вы просто недалекий и ?нездравомыслящий?. И это ещё одни из самых лестных эпитетов, которые здесь звучали.

Я думал мы уже это давно в теме проехали, и споры на деньги чиста реальных и конкретных пацанов, и деление на лохов и спекулянтов , Litephreon

Сообщение отредактировал diletant: 24.08.2006, 16:15:06

[Божья_коровка]

Я думал мы уже это давно в теме проехали, и споры на деньги чиста реальных и конкретных пацанов, и деление на лохов и спекулянтов , Litephreon

Что то эти чисто реальные пацаны куда то исчезли. Пыталась проследить их спор, но безрезультатно, все кануло в лету тока начавшись, а как начиналось то бодро особенно посты Appolo...

[ZavxoZ]

Начнем с такого факта и ответа на ваш вопрос - способны оплачивать эту сумму
Выгляните в окно, зайдите в отделения банка где стоят кассы по приему кредитных платежей - подышите спертым запахом в тех очередях и поймете что таких людей достаточно много.

В очередях к Смагулову тоже дело до драк доходило.Так что не значит, что эти люди сделали правильный выбор.Будущее покажет.

Да кстати вы сами ответили на свой вопрос

Я сам пользовался ипотекой, сумма выплаты была еще внушительней-меня хватило на год. Это при том, что оставалась хорошая сумма на проживание.Хочется ведь и остальные удовольствия от жизни получать .

Год не год но способны платить, а не старались работать побольше =))) или совмещать работу с удовольствием.

Работать еще и по ночам-увольте...

теперь о 601 (прикольно почему 601, а не 600 видать из калькулятора) 75000 тенге

что такое 600 долларов ? это ведь оплачивает не один человек а обычно семья из двух, теперь если общий

доход по 400+400 или 50000+50000 тыс тенге то еще останется

Вы пробовали жить на 200$ вдвоем?

Если не тянете 601 на десять лет берите на двадцать и ваш платеж составит 470 долларов.

Я не уверен и на 5 ближайших лет, а уж на 20...

[Византиец]

Выгляните в окно, зайдите в отделения банка где стоят кассы по приему кредитных платежей - подышите спертым запахомв тех очередях и поймете что таких людей достаточно много.

У этих людей всё ворованое, даже запах у них спертый.

[All I wanna do, just have sm fun]

В очередях к Смагулову тоже дело до драк доходило.Так что не значит, что эти люди сделали правильный выбор.Будущее покажет.

Работать еще и по ночам-увольте...

Вы пробовали жить на 200$ вдвоем?

Я не уверен и на 5 ближайших лет, а уж на 20...

И это все доводы ? и что они должны объективно доказать что цены и рынок должны резко пойти вниз ?

п. 1. У смагулова был воздух и желание масс поиметь халявы.
Тут какая никакая собственность и жизненная необходимость - чуете разницу то?

п.2. Хы, если вы зарабатываете недостаточно и не хотите работать по ночам, искать более высоко оплачиваемую работу или делать свое дело - то кого обвинять в этом?

п.3 на 200$ - не было такой необходимости, а чтобы не пришлось жить на 200 у.е. см. п. 2 или живите в аренду, тут уж либо свое жилье либо у чужих

Первое вообще то я привел 400+400 как доказательство способности приобрести жилье, что многие и делают
Второе - 200 у.е. - да куча народу живет (пенсионеры студенты медики)

Вы не уверены на 5 лет - а что вы тогда хотите ? Чтоб пришел добрый дядечка дал вам сразу 1 000 000 у.е. в ближайшие 4,99 года и быть счастливым ?

У этих людей всё ворованое, даже запах у них спертый.

Ндя очеень глубокомысленное заявление

Сообщение отредактировал All I wanna do, just have sm fun: 24.08.2006, 18:44:26

[diletant]

Теперь давайте определимся с пирожками....

маркетинг

Так всё-таки маркетинговые уловки или "ажиотажный спрос"?

[diletant]

Перечитывая все сообщения пришел к следующим выводам:

- если предложение квартир можно хоть как-то анализировать и приводить цифры, то по спросу ничего не понятно (одни догадки); на самом деле думаю спрос очень большой и не нужно смотреть статистику по средней зарплате и платежеспособности, у нас все-таки до сих пор преобладает теневая экономика;

А теперь по вводу жилья - перечень всех новостроек в алматы уместится на пару страниц

За 2003 год введено 2111 тыс. кв. м, что составило 136 % против уровня 2002 года,
соответственно в 2004 г. 2591 тыс. кв. м. (122,7 %),
в 2005 г. 5041 тыс. кв. м. (184.2 %).
В текущем 2006 году ожидается 5110 тыс. кв. м,
а на 2007 год ввод жилья планируется в пределах 5680 тыс. кв. м.


Введены в эксплуатацию 5 млн. кв. м общей площади жилья, по всему РК

Наибольший удельный вес по объему общей площади построенных жилых домов в республике занимают города Астана (22%) и Алматы (12,2%),

Т.е. в Алматы в 2005 г. введено 5 млн квм * 12,2% = 610 000 кв.м (и учтите это ГОРАЗДО большем чем в 2004 и аналогично 2003 и т.д.)

Теперь смотрим что ето такое 610 тыс. кв .м ?
Это общая прлощать т.е. из них 30-40% это вспомогательные помещения кухни клозеты и т.п.

т.е. жилой площади введено 610000-30%=427 тыс. кв м - думаете это много ?

на человека в аты приходится 18 кв.м т.е. 427 000 / 18 = 23,7 тыс чел получили возможность обжиться в новой избе

23,7 тыс. человек это около 1% из населения города Алматы

Теперь учтите что 2005г. был рекордным по количеству вводимого жилья а еще надо отнять т о что используется как офисы.

Пусть даже предположим гипотетически что все 15 лет вводилось жилья как в 2005г. для 1% населения и получится что только 15% населения обновили жилье

Фактически же до 30% населения алматы нуждаются в жилье кто то вообще не имеет а кто-то живет в частном секторе и хочет в благоустроенную квартиру (отложенный спрос)

вот такие бобы

Почему-то когда сторонники роста цен говорят об огромном неудовлетворенном спросе, то считают грубо говоря количество голов (включая грудных младенцев и пенсионеров) и сравнивают с общей площадью жилищного фонда, находящегося в эксплуатации

Кстати в Алмате он составляет около 22 млн.кв.м.или 14.6 кв.м. на человека (при населении 1.5 млн.человек). Это без учета незарегистрированного жилья.
Взято отсюда,
http://www.almaty.kz...e_id=285&lang=1

Если учитывать какие объемы жилья требует реконструкции и капитального ремонта и ежегодно выбывает из жилого фонда, то цифры не радуют. И это по сути дела один из главных аргументов, которые здесь приводили в пользу роста цен.

Однако когда поднимается вопрос о том, какое же количество людей реально может удовлетворить свои потребности в жилье (купить, взять в ипотеку, построить, украсть, напопрошайничать) эти же люди старательно делают вид, что категорически не понимают сути вопроса.

Не кажется ли вам, что с таким же успехом можно утверждать, что в Казахстане существует огромный неудовлетворенный спрос на последние модели Бентли или Мерседес и прогнозировать взлет их продаж в ближайшем будущем и рост цен на них. Сколько человек мечтает купить эти машины? А реально ими владеют? Посчитаем?

Ах, Бентли не является товаром первой необходимости? И пока многие обходятся автобусами, так как не могут себе их позволить? И даже в кредит не хотят брать? А ведь как удобно и престижно, гораздо лучше, чем автобус.

Хорошо, другой пример, почему в Китае или в Индонезии скажем такие низкие цены на недвижимость? Ведь там такой неудовлетворенный спрос и на каждого жителя приходится в несколько раз меньше жилья!

Так может для начала не будем лукавить и определимся о каком спросе мы говорим?

На стоимость любого товара, в том числе и недвижимости, реальное влияние может оказывать лишь платежеспособный спрос. И кстати, разве ещё бывают какие-либо кроме этого виды спроса?

[diletant]

Какой же платежеспособный спрос на недвижимость сейчас в Алмате?

К сожалению, ответ на этот вопрос можно получить только в БТИ, где регистрируются сделки купли-продажи или налоговых органах.

Если кто может привести данные по количеству сделок с недвижимостью, это многое прояснит. Если сравнить данные за последние годы и как обстоят дела в этом году и посмотреть их динамику, можно будет определить как изменился платежеспособный спрос за это время.

Можно взять за ориентир данные о проведенных сделках, через риэлторские конторы. Если в теме присутствуют риэлторы, может они скажут, на сколько увеличилось или уменьшилось количество заключенных ими сделок?

За неимением этих данных приходится ориентироваться на другие косвенные указатели на данную цифру, такие как
-количество выданных ипотечных кредитов,
-доля сделок с недвижимостью заключенных с использованием ипотеки
-изменение количества объявлений о продаже недвижимости ( с поправкой на мусорные объявления)

Ранее я уже приводил цифры по всем этим пунктам с указанием их источников.
И по всем этим цифрам можно утверждать, что количество сделок с недвижимостью осталось на том же уровне, что и год назад, если не уменьшилось.

Конечно, все эти выводы сделаны опосредованно и могут быть ошибочными, но во всяком случае они сделаны на основе хоть на какой-то статистики,
а не общих рассуждениях жен таможенников, подсчету количества золотых унитазов или Бентли в городе или очередях в банках.

[Jo23]

Я думал мы уже это давно в теме проехали, и споры на деньги чиста реальных и конкретных пацанов, и деление на лохов и спекулянтов , Litephreon

Что то эти чисто реальные пацаны куда то исчезли. Пыталась проследить их спор, но безрезультатно, все кануло в лету тока начавшись, а как начиналось то бодро особенно посты Appolo...

Я жду Appolo, будем рассчитываться

[diletant]

- влияние спекулянтов на цены переоценено; спекулянты покупают квартиры у застройщиков на общих условиях и перепродают в большинстве случаев, тем кто в них собирается жить; утверждение, что рулят спекулянты подразумевает, что они скупают и держат квартиры;

По самым скромным оценкам тех же риэлторов доля приобретаемых ?инвестиционных? квартир составляет не менее 50%.
Из моего опыта общения с начальником отдела по ипотечным кредитам одного из крупных банков могу сказать, что она эту долю оценивала в 70%. Я думаю это ближе к истине.

Как думаете, какое влияние на рынок недвижимости и цен на неё может оказать увеличение или уменьшение платежеспособного спроса на 70%?

Объясните, пожалуйста,
как может человек, который, не способен купить квартиру по цене застройщика, приобрести её у спекулянта по цене значительно большей цене?

По сути дела в случае с настоящими инвесторами так и происходит, иначе зачем продавать недвижимость, приносящую доход 30-40% ежегодно?

В случае с мелкими спекулянтами, использующими для спекуляций заемные деньги банков, продажа квартиры через короткий срок вполне объяснима- это фиксация прибыли, так как они пытаются заработать деньги на разнице цен.
В отличие от инвестора, который рассматривает недвижимость как инструмент вложения и приумножения собственного капитала.

В этом и состоит, главное их отличие.

[diletant]

- ипотека - рыночный продукт, сговора между банками нет и следовательно проценты рыночные. Более того, если застройщик указывает вам банки-партнеры, значит он финансируется этим банком или же этот банк провел некоторую оценку риска за вас. Исключения бывают: комплекс Москва в Астане и банк Каспийский, Столичная недвижимость и Банк Центркредит

Странно, а бывший глава правительства насчет сговора банков считал иначе

Рыночной нашу банковскую систему можно назвать только ...обладая изрядным оптимизмом , скорее это олигополия, к примеру доля в банковском секторе 3-х крупнейших банков составляет более 60%. Немного ранее она сотавляла более 70%.
Реальной конкуренции со стороны зарубежных или более мелких местных банков ну что-то не очень то и наблюдается, разве что в количестве рекламных роликов по телевизору.
Хотя ситуация по-тихонечку и меняется к лучшему.
Плюс к тому высокие риски кредитования в Казахстане, которые перекладываются банками на плечи плательщиков в виде высоких ставок по кредитам.
Плюс рост стоимости денег на мировых финансовых рынках.

Всё это скадывается в пока ещё высокие ставки по кредитам

Качество кредитных портфелей и работы кредитных отделов по оценке рисков нашими банками будет видно при стабилизации или некотором снижении цен на недвижимость или изменении других макроэкономических факторов (например, в нашем случае цены на нефть).

Многие эксперты говорят о высоких рисках нашей банковской системы и возможном крахе некоторых банков в этом случае.

Сообщение отредактировал diletant: 24.08.2006, 22:09:38

[diletant]

- несоответствие цен вторичного рынка и первичного (имеется ввиду старые постройки и новостройки) имеет свое объяснение: старые постройки имеют меньшую этажность, разумное расположение, обустроенные окрестности и "раньше строили на совесть, а новые постройки рухнут и при 6-и баллах";

Почему то многие "инвесторы", покупая недвижимость на вторичном рынке забывают о таких факторах как

-убогое состояние подъездов,придомовой территории и инженерных коммуникаций зданий
-износ зданий и то, что многие из них требуют дорогостоящего капитального ремонта. Платить за который жильцам придется из своего кармана
-убогие планировки старых квартир
-многие из этих домов получат большие повреждения или рухнут даже при небольшом землетрясении

Такое несоответствие цен объясняется скорее небольшой площадью старых квартир и меньшими комунальными платежами и как следствие большей их доступностью для населения по сравнению с новостройками.

- когда будет обвал рынка и будет ли вообще никто не знает; многие 2 года назад были уверены, что достигнут пик цен, с тех пор квартиры подорожали как минимум в 2 раза;

Убийственный аргумент. Тут мне нечего возразить.

[diletant]

- многими не учитывается инфляция доллара и его девальвация, а у нас привыкли всё мерить в "зеленых";

Всё это верно, только вот не могу понять почему рост цен на недвижимость, девальвация доллара или инфляция в большинстве стран измеряется несколькими процентами в год, а у нас так сразу десятками?
И что у нас всё растет и девальвируется в несколько раз быстрее чем в остальном мире.
Не объясните?

Не потому ли что просто в экономику вкачивается излишняя долларовая ликвидность, в виде нефтедолларов, крупных займов банков и национальных компаний за рубежом? И называется сие "голландской болезнью" экономики.
Вот и ссылочка есть ,что это такое

http://www.zakon.kz/...asp?id=30066485

[diletant]

- застройщиков много и сговора между ними нет, следовательно, цены сформированы исходя из спроса;

Мой вывод - спрос большой (формируется рынок аренды, население Алматы растет, доходы растут, хороший инструмент для сбережений), предложение не может увеличено в короткий срок - специфика отрасли, отсюда постоянный рост цен.

Помнится на заре появления Государственной жилижной программы премьер-министр грозился пригласить несколько десятков российских или китайских строительных компаний для её реализации, когда наши отказывались строить по 350 долларов за квадрат.
Прошло уже больше года, но ни одной из этих компаний так и не было замечено. Забыл наверное.

Застройщиков в Алматы на самом деле можно посчитать по пальцам одной с половиной руки. Причем крупными из них можно назвать ещё меньше. Все остальные строительные компании выступает подрядчиками на объектах этих нескольких компаний.

Все крупные строительные компании аффилированы с Семьей и другими крупными чиновниками.
Чужаки здесь не нужны. Их и не пустят.

Цены, по которым продают квартиры, сейчас, да и всегда мало зависили от себестоимости строительства или спроса.

Скорее наоборот, как ни парадоксально это звучит,
[b]история развития ипотеки и начало строительного бума в Казахстане это редкий пример того как предложение сформировало спрос.[b] Я имею ввиду спекулятивный и инвестиционный спрос. А не тот "огромный неудовлетворенный спрос" о котором говорите Вы, All I wanna do...
Чтобы подтолкнуть этот процесс, недвижимости негласно придали статус некоего налогового оффшора и средства отмыва теневых денег.

Люди, запустившие этот процесс, заработали на этом не один миллиард долларов. Так же как и некоторое количество инвесторов-спекулянтов.
Кто проиграл от такого роста цен? Наверное, все остальные.
Во всяком случае закон сохранения "если где-то чего-то прибудет, то где-то этого обязательно убудет" ещё никто не отменял.
[b]
Ценовой конкуренции[b] между строительными компаниями никогда не было, да и навряд ли при существующем положении вещей будет. Темпы роста цен в немалой степени определяются ожидаемой инвестиционной привлекательностью строительства и инвестиций в недвижимость как со стороны застройщиков, так и инвесторов.

Поэтому, ещё раз повторю, [b]анализировать ситуацию на рынке недвижимости сточки зрения приложения рыночных законов, не стоит. [b] Здесь совсем другая логика.

Вопрос в том, как долго сможет сохранятся такое положение вещей? И чем всё это может закончится?

[Jo23]

Бакс вырос с 117 до 125, цены продолжают расти больше

[ZavxoZ]

И это все доводы ? и что они должны объективно доказать что цены и рынок должны резко пойти вниз ?

Прогнозировать?Упаси боже, я не считаю себя достаточно компетентным в этом вопросе .Но я примеряю ситуацию на себя и мне она не нравится...

п. 1. У смагулова был воздух и желание масс поиметь халявы.
Тут какая никакая собственность и жизненная необходимость - чуете разницу то?

Честно?Не чую...Ибо мое мнение-все это спекуляция и желание поиметь все ту же халяву.Кстати, о какой собственности вы говорите?Пока кредит не погашен, квартира принадлежит банку.

п.2. Хы, если вы зарабатываете недостаточно и не хотите работать по ночам, искать более высоко оплачиваемую работу или делать свое дело - то кого обвинять в этом?

Мне просто не хочется покупать "Жигули" по цене "Мерседеса".

Второе - 200 у.е. - да куча народу живет (пенсионеры студенты медики)

Полностью согласен.И таких большинство.Вот только опять же вопрос, кто тогда обеспечивает "ажиотажный спрос"?

Вы не уверены на 5 лет - а что вы тогда хотите ? Чтоб пришел добрый дядечка дал вам сразу 1 000 000 у.е. в ближайшие 4,99 года и быть счастливым ?

Чего я хочу?Уж точно, не "доброго дядечку".Хочу прогнозируемости ближайшего будущего, чего в данный момент не наблюдается.Если у вас это получается-завидую...

[All I wanna do, just have sm fun]

Хорошо, другой пример, почему в Китае или в Индонезии скажем такие низкие цены на недвижимость? Ведь там такой неудовлетворенный спрос и на каждого жителя приходится в несколько раз меньше жилья!

Конкретно вас прорвало - только избыток информации иногда хуже чем недостаток
можно в паре фраз выразить свою мысль?

Мной приведены цифры и расчеты - грубые не грубые - средние чего достаточно для понимания что жилья мало .

В Алматы 1,2 млн . официально ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ жителей - по оценкам доля мигрантов может составля до 40% т.е. + еще 0,5 млн добавьте сюда тех у кого официально ЗАРЕГИСТРИРОВАННО из семьи не 5 а только 2-е.
Тот же Акимат оценивает в 600-700 тыс. незарегистрированных жителей так что 2 млн. вполне вероятно

Теперь скажите сколько живет в частном секторе в этом мегаполисе и ходит во двор на очко типа ЭМ-Жо, и это в 21 веке и это финансовом центре страны? спросите их хотели бы они разменять по возможности свое жилье на с удобствами.

Сопоставление с Бентли и иными товарами роскоши некорректно, можно по ездить на автобусе но жить в нем нельзя - разные вещи. с такой логикой можно заявить а что у нас все не бичуют ведь можно же не заботиться о жилье.

Насчет индонезии и китая -
сходу первая причина - там тепло, я сам бы в хижине там жил
уровень жизни и доходов в среднем гораздо ниже чем в РК - не верите поищите в интернете.


Теперь о

[b]история развития ипотеки и начало строительного бума в Казахстане это редкий пример того как предложение сформировало спрос.[b] Я имею ввиду спекулятивный и инвестиционный спрос. А не тот "огромный неудовлетворенный спрос" о котором говорите Вы, All I wanna do...

По любому инвестиционный или спекулятивный спрос это вторичное из факта наличия дефицита какого либо товара (недвижимости)

Если товар доступен в широком смысле т.е. наличие выбора, ассортимента, качества, много предложений доступные цены то и инвестиционная или спекулятивная привлекательность минимальна.

Совсем другое дело совковое слово дефицит - вот где разгул для "инвестиционной" или спекулятивной привлекательности - вкладывай и стриги сверхприбыль

Сначало потребитель желает купить товар - затем узнает что его на рынке не так уж и много - включается стремление купить быстрее - далее узнавание крупными игроками перспективности вложения и возможности получения сверхприбыли на игре с этим дефицитом - второй виток усиление дефицита.

Напоследок вопрос по вашей знакомой начальнице ипотечного кредитования интересно а как она узнала что 70% это спекулянты?
Хотелось бы методику экспертной оценки понять, а то вы ее преподностите как постулат непререкаемый,
Я так понимаю она по роду своей деятельности (выдача ипотечных кредитов населению) в большинстве своем должно общаться с физическими лицами а не крупными игроками.

Хотя можно предположить что чисто субъективно она больше общается с "уважаемыми" обеспеченными агашками, татешками которые норовят зайти к ней в кабинет пообщаться на тему "а не прикупить ли мне квартирки в рост за кредитные деньшки... может начотдела разрулит..." но при этом та часть не агашек и татешек общается с простыми кредитчиками.

[All I wanna do, just have sm fun]

Чего я хочу?Уж точно, не "доброго дядечку".Хочу прогнозируемости ближайшего будущего, чего в данный момент не наблюдается.Если у вас это получается-завидую...

1. мне тоже не нравится а что делать тут либо не жить в этом городе либо зарабатывать столько чтобы жить.
2. как не чуете то
Pro "хочу квартиру - предмет первой необходимости, чтоп достойно жить..."
и Contra "хочу ничего не делая получить кучу бабок у дяди смагулова..."
Собственность и залог разные вещи. Не путайте, пусть ширма но дает чуство собственности.
3. Насчет мерседеса и жигулей - в более дорогих городах мира живут же люди - и квартирка какая у нас 100000 у.е. там 500000 - за этим не угнаться, вот например автомашины у нас в два раза дороже чем в сша и японии и что теперь ждать до опупения или все же сейчас ездить на нормальном транспорте
4. Ажиотажный? я вроде не говорил про ажиотажный - если в стране 15 лет ложили на социнфраструктуру в том числе и жилищное строительство - то чичас пожинаем плоды дефицита.
5. да кто же как не вы сделает эту прогнозируемость - государство ? шиш , власть, правительство? - два шиша - эти себе точно хорошее спрогнозировали но для себя. так что сами вы себе прогноз должны делать.

[Denis Ka]

- многими не учитывается инфляция доллара и его девальвация, а у нас привыкли всё мерить в "зеленых";

Всё это верно, только вот не могу понять почему рост цен на недвижимость, девальвация доллара или инфляция в большинстве стран измеряется несколькими процентами в год, а у нас так сразу десятками?
И что у нас всё растет и девальвируется в несколько раз быстрее чем в остальном мире.
Не объясните?
Не потому ли что просто в экономику вкачивается излишняя долларовая ликвидность, в виде нефтедолларов, крупных займов банков и национальных компаний за рубежом? И называется сие "голландской болезнью" экономики.
Вот и ссылочка есть ,что это такое
http://www.zakon.kz/...asp?id=30066485

Очень полезная информация. Соответственно ей можно ответить, что крушения цен в ближайшем будущем не будет. Для этого государству надо предприняить очень много мер. Например, законодательно ограничить массовые спекуляции в области недвижимости. Хотя с другой стороны, это ограничение предпринимательской деятельности...
А вообще если бы у нас финполиция занималась серьезно этими спекуляциями, то может и не было бы такого повышения цен на недвижимость.

[diletant]

Конкретно вас прорвало - только избыток информации иногда хуже чем недостаток
можно в паре фраз выразить свою мысль?

Мной приведены цифры и расчеты - грубые не грубые - средние чего достаточно для понимания что жилья мало .

Друг мой, Вы наверное не обратили внимание, но краткое резюме всего сказанного в двух словах, как Вы просили, уже было сказано мной в конце последнего сообщения

[Анализировать ситуацию на рынке недвижимости сточки зрения приложения рыночных законов, не стоит.

Почему я так считаю, я подробно объяснил выше. Есть ещё замечания?

По поводу цифр и расчетов приведенных вами выше
Знаете, они звучали бы гораздо убедительнее, если бы вы привели хоть какую-то статистику и ссылки на их источник.
А так, делать расчеты и выводы на основе личных наблюдений об очередях в банках или магазинах, пробках на улицах или кол-ву попрошаек на улицах немного, как бы это сказать...неправильно.
Иногда даже смешно звучит, как, например, реплики жен таможенников. Не стоит им уподобляться.

Все мы разные, с разным background, кто-то делает наблюдения из окна Мерседеса, кто-то из окна автобуса.
И у всех, заметьте, они разные

Я бы предпочел, чтобы Вы приводили свои аргументы, а не только наблюдения. Иначе всякое обсуждение терят смысл.