Добрый день хотелось бы прокомментировать Ваше сообщение dake74.
Хочу сразу сказать, что я не то что бы не согласен с вашими высказываниями скорее у меня немного другой взгляд на этот вопрос.
1) Кто-то говорит, что недвижимость у нас чуть ли не самая дорогая в мире. А с чем вы сравниваете алматинские цены? С Лондоном? Нью-Йорком? Парижем? Или Бишкеком? Как вы себе представляете цены в Лондоне? 1000 долл. за кв. м? Для любого города свой спрос и предложение. Лично мне высокие цены в Алматы говорят о том что здесь хорошо жить.
В рыночной экономике цены всегда формируются на основе спроса и предложения, и с этой стороны вы вроде бы абсолютно правы, поскольку если на рынке сложилась такая цена, значит она справедливая исходя из выше приведенного закона. Но весь вопрос в том, что при нынешних ценах квартиру, недвижимость не в состоянии купить большая часть среднего класса (не говоря уже о классах ниже), то есть в структуре спроса практически отсутствует львиная доля населения Алматы, которые реально бы хотели купить квартиру, но не в состоянии ее приобрести. Соответственно большую долю спроса составляют ?инвесторы?, то есть, по моему мнению, именно ?инвесторы? поддерживают данный уровень цен и как только недвижимость перестанет приносить чистую прибыль меньше чем 10% годовых (именно чистую то есть за минусом содержания квартиры, процентов по ипотеке и прочих расходов) то есть грубо говоря недвижимость должна расти где то минимум 20% в год. Согласитесь, что при нынешних уже очень не низких ценах такая динамика скажем в ближайшие 5 лет (то есть по идее за пять лет недвижимость должна подняться в цене в двое) не возможна.
По поводу сравнения цен, конечно, не корректно сравнивать наш рынок с другими и при этом делать однозначные выводы, но можно примерно соотнести. Скажем в Нью-Йорке живет больше всего миллионеров мира, да и у остальной части населения доходы выше, чем у нас, вот и согласно закона спроса и предложения цена там 3-4 тыс.
А вот у нас со спросом проблемы ?.
2) Говорят спекулянты раскупают квартиры. Кто вам мешает купить также как и они. Все банки работают с со всеми нормальными строительными компаниями на любой стадии строительства. И потом спекулянты продают квартиры, тем кто собирается жить в них, а не солят их.
Абсолютно согласен с предыдущим автором, что просто нет финансовых ресурсов даже с ипотекой. Да и потом покупать недвижимость когда и невооруженным глазом видно что цены достигли критического уровня, считаю неразумным. Впрочем каждый решает сам за себя.
3) Проценты по ипотеке высокие? А с чего они будут низкими? Вы узнавали стоимость капитала на внешних рынках? Вы знаете что такое инфляция? Вы знаете что такое прибыль? Вы знаете что такое спрос и предложение? Хорошо хоть есть ипотека вообще. В Бишкеке она только появилась и стоит 18-20% в год если вам дадут.
К вопросу о процентах по ипотеке, думаю, вопрос не столько в величине ставке опять же вступает закон спроса и предложения, если люди готовы платить такие деньги ради бога.
Вопрос в другом, поскольку цены достигли такого уровня, что купить недвижимость 100% за свои деньги могут не так много людей даже из среды тех же спекулянтов, то соответственно ответ один взять ипотеку. И вот здесь то ставки на ипотеку и влияют на рынок, поскольку, чем меньше ставка, тем больше людей могут взять ипотеку при прочих равных условиях.
Например предположим доход семьи составляет 2000 USD в месяц и семья готова оплачивать платежи по ипотеке 1000 USD в месяц в течении 20 лет, тогда:
при ставке 20% сумма кредита составит 58,846.71 USD
при ставке 15% сумма кредита составит 75,895.66 USD
при ставке 10% сумма кредита составит 103,504.67 USD
при ставке 5% сумма кредита составит 151,245.51 USD
Согласитесь динамика на лицо. Таким образом, если бы у нас процентные ставки были бы ниже 5% годовых я бы с вами согласился что цена скажем, на двухкомнатную квартиру может подняться до 150 тыс. USD , а поскольку это не так уж извините ?.
4) Как вы себе представляете обрушение рынка? 1кв. м. - 500 долл.? Или объявления типа меняю 3-х комн. квартиру в Куат на Тойоту Камри в масле? Так вы сами и нахватаете несколько квартир и цена опять поднимется.
Вопрос конечно интересный меня он тоже очень интересует, соглашусь с вами вполне, что 500 USD жилье стоить не будет (исключение разве что какой нибудь форс мажор ? не дай бог). С моей точки зрения (исключительно субъективной) справедливая цена на вторичное жилье должна быть в районе 1000USD. Первичное жилье вполне может быть дороже.
Продолжение ....
5) Многие наши люди не хотят всю жизнь жить в аренду. Это вопрос комфортности поэтому все хотят обзавестись своим углом. Хотя ситуация на рынке говорит, что выгоднее пока жить в аренду, но только по моему это заинтересует либо холостяков либо бездетных пар и то это ненадолго.
Абсолютно с Вами согласен, с нашим менталитетом это не приемлемо поэтому то эта ситуация с рынком недвижимости так раздражает.
6) Качество жизни растет и многие кто имеет 2-х комн. в 40 кв. м в старом доме с кухней 6 кв. м. мечтают о 3-4 комн. в 120 кв. м. в новом доме с просторной кухней и паркингом. Кто арендует 1-но комн. мечтает о 2-х комн. в 40 кв. м. в дюбом доме с любой кухней и т.д.
Вот интересно человек за свою жизнь в среднем работает порядка 40 лет при этом в начале своей трудовой карьеры и при ее окончании зарплата находится на низком уровне. По вашей схеме получается человек всю свою жизнь должен работать на банк ? млин что то безрадостная перспектива ?
7) Население Алматы растет и будет расти, а город только начал расширяться и планы акиматов по развязкам, пробиваниям улиц и застройке растягиваются аж до 2020-го г. Первоначальный спрос на жилье долго еще будет удовлетворятся.
Сейчас в большинстве новостроек площадь квартиры более 90 -100 кв. поэтому, хотя цена на новую квартиру за квадратный метр меньше, но в абсолютной сумме получается гораздо больше, а если еще учесть расходы по ипотеке и расходы на ремонт вообще финиш. Так что кто не может купить квартиры и в хрущевках врятли купит их в новостройках?
А то, что город растет и хорошеет это радует.
Резюме- спрос на недвижимость в Алматы высокий и цена в Алматы всегда будет высокой. Говорить о мыльном пузыре еще рано по крайней мере еще 2-3 года. А может его не будет вообще. Цены остановятся и немножко снизятся как только наступит момент когда вы спокойно сможете придти в уже построенную квартиру строительной компании и купить ее. Кстати наблюдается такая тенденция в Астане. Радует что мы не пошли по российскому пути регулирования долевого строительства, когда застройщик обязан построить 70% объекта прежде чем привлекать деньги дольщиков, а то предложение на какое-то время вообще остановится.
Я прокомментировал каждый Ваш пункт, и извините, прихожу к противоположным выводам, рынок перегрет и обвал неминуем. А на сколько еще может подняться цена на квадратный метр будет зависеть только от человеческой глупости.
К стати по поводу Астаны не так давно был в командировке в столице нашей Родины и увидел ужасающую картину в Рамсторе девушки с эмблемами КУАТа раздавали рекламные буклеты - что то вроде купи квартиру и участвуй в розыгрыше машины, эка их уже по прижало, раз уже дошло до такой рекламы, согласитесь, год назад об этом ни могло быть и речи, и хотя цены на новостройки в Астане ниже чем в Алматы но поскольку доходы населения поменьше спрос уже практически иссяк, даже спекулятивный.
Выводы как говорится делайте сами?
Предложение - больше думать о возможностях повышения своего дохода и тогда многие вопросы, включая квартирный вопрос, легко решаются.
Абсолютно с вами согласен но думаю необходимо реально смотреть на свои возможности ведь перспективы роста доходов любого человека не безграничны.
Не идти же из-за этого воровать (как предлагал Apollo страниц 20 назад) правда!?
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
