Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[diletant]

...Теперь скажите сколько живет в частном секторе в этом мегаполисе и ходит во двор на очко типа ЭМ-Жо, и это в 21 веке и это финансовом центре страны? спросите их хотели бы они разменять по возможности свое жилье на с удобствами

Сопоставление с Бентли и иными товарами роскоши некорректно, можно по ездить на автобусе но жить в нем нельзя - разные вещи. с такой логикой можно заявить а что у нас все не бичуют ведь можно же не заботиться о жилье.

Насчет индонезии и китая -
сходу первая причина - там тепло, я сам бы в хижине там жил
уровень жизни и доходов в среднем гораздо ниже чем в РК - не верите поищите в интернете....

Знаете, складывается такое впечатление, что Вы упорно не хотите понять о чем идет речь. И продолжаете доказывать что-то свое. С Вами никто и не спорит. Жилья мало. Теперь всё?

Тогда ещё раз повторю,и немного перефразирую свой вопрос,

как Вы оцениваете платежеспособный спрос в Алмате?
В цифрах, кол-ве покупателей,продаваемых квартирах, за этот год, прошлый, следующий?
Вопрос понятен?

Сообщение отредактировал diletant: 25.08.2006, 13:44:33

[diletant]

Напоследок вопрос по вашей знакомой начальнице ипотечного кредитования интересно а как она узнала что 70% это спекулянты?
Хотелось бы методику экспертной оценки понять, а то вы ее преподностите как постулат непререкаемый,
Я так понимаю она по роду своей деятельности (выдача ипотечных кредитов населению) в большинстве своем должно общаться с физическими лицами а не крупными игроками.

Хотя можно предположить что чисто субъективно она больше общается с "уважаемыми" обеспеченными агашками, татешками которые норовят зайти к ней в кабинет пообщаться на тему "а не прикупить ли мне квартирки в рост за кредитные деньшки... может начотдела разрулит..." но при этом та часть не агашек и татешек общается с простыми кредитчиками.

Чтобы Вас больше не терзали смутные сомнения, пожалуйста.

Данная информация и оценка прозвучала на встрече с представителями ККБ во время проведения ими презентации услуг банка по кредитованию ком.недвижимости на последней выставке "Услуги для Бизнеса", это было если не ошибаюсь месяцев 7-8 назад.
На данной встрече мной был задан вопрос как она оценивает спекулятивную составляющую рынка недвижимости.
Её ответ был приведен мной Выше.

"С методикой экспертой оценки" я не знаком. Но считаю, что мнение этого человека заслуживает доверия, так как по роду деятельности и служебному положению (помоему нач.кредитного отдела) она имеет доступ к статистике и владеет информацией по реальному состоянию рынка недвижимости.

Упаси боже, преподносить её или чьё-либо ещё мнение как "постулат непререкаемый", как Вы изволили заметить.
Если так хотите можете взять за постулат мнение риэлторов (50% спекулятивная составляющая рынка,что тоже совсем немало)
Или может приведете свою экспертную оценку?

[diletant]

- многими не учитывается инфляция доллара и его девальвация, а у нас привыкли всё мерить в "зеленых";

Всё это верно, только вот не могу понять почему рост цен на недвижимость, девальвация доллара или инфляция в большинстве стран измеряется несколькими процентами в год, а у нас так сразу десятками?
И что у нас всё растет и девальвируется в несколько раз быстрее чем в остальном мире.
Не объясните?
Не потому ли что просто в экономику вкачивается излишняя долларовая ликвидность, в виде нефтедолларов, крупных займов банков и национальных компаний за рубежом? И называется сие "голландской болезнью" экономики.
Вот и ссылочка есть ,что это такое
http://www.zakon.kz/...asp?id=30066485

Очень полезная информация. Соответственно ей можно ответить, что крушения цен в ближайшем будущем не будет. Для этого государству надо предприняить очень много мер. Например, законодательно ограничить массовые спекуляции в области недвижимости. Хотя с другой стороны, это ограничение предпринимательской деятельности...
А вообще если бы у нас финполиция занималась серьезно этими спекуляциями, то может и не было бы такого повышения цен на недвижимость.

Правильно, как один из вариатов развития событий, крушения цен на недвижимость в ближайшем будущем может и не быть.

Возможно сначала произойдет постепенное разорение и уход с рынка большинства производственных предприятий не связанных с добывающей промышленностью и строительством,

Вся экономическая деятельность будет четко ориентирована на добычу природных ресурсов и услуги по более быстрой и эффективной трате этих денег

Останутся 3 основных сектора экономики (уже сейчас они дают процентов 90 от ВВП)

-добывающая промышленность
-сфера услуг
-строительство

А потом, когда экономика Казахстана окончательно подсядет на нефтяную иглу, как всегда случится какая-нибудь бяка и цены на нефть упадут. А что будет дальше...?
Многие страны, богатые природными ресурсами, через это проходили, кому интересно ранее в теме уже об этом говорилось.

[All I wanna do, just have sm fun]

По поводу цифр и расчетов приведенных вами выше
Знаете, они звучали бы гораздо убедительнее, если бы вы привели хоть какую-то статистику и ссылки на их источник.
А так, делать расчеты и выводы на основе личных наблюдений об очередях в банках или магазинах, пробках на улицах или кол-ву попрошаек на улицах немного, как бы это сказать...неправильно.
Иногда даже смешно звучит, как, например, реплики жен таможенников. Не стоит им уподобляться.

http://astana.iteca....-11.03.2006/002

http://inform.kz/sho...g=rus&id=157443

http://inform.kz/sho...g=rus&id=157452

[МоСиБоКля]

я во многом согласна с diletantом
но что-то спрогнозировать у нас, эт не реально, все идет в разрез принятых норм!

даже если и взять ипотеку, ну пусть на 20 лет
выплачивая 600$ и живя на 200$, ну можно попытаться год, два!
достроят мою квартиру, вьеду, а 20 лет на шконке жить???
опять же сколько я буду зарабатывать через 5, да какой-там, через год, и то не знаешь!
вот и получается, что на самом деле все эт спекуляция с ценами на жилье!
На 1 июля 2006 года более 25 тысяч граждан республики воспользовались услугами АО ?Казахстанская ипотечная компания?, оформив ипотечных кредитов на сумму более 61 млрд. тенге на приобретение жилья на вторичном рынке и построенного за счет кредитных средств из республиканского бюджета
а где данные о непогашение ипотечных кредитов??? почему этого нигде нет!?
вот и получается, что эт все го лишь статистика!

[Дауке]

даже если и взять ипотеку, ну пусть на 20 лет
выплачивая 600$ и живя на 200$, ну можно попытаться год, два!

А разве на таких условиях дают ипотеку?
Брал ипотеку в двух банках. В одном ежемесячная выплата не должна была превышать 30 % от семейного дохода, а в другом - не больше 50 %. Даже если ты удовлетворяешь этим требованиям, столько беготни и геморроя с этими справками, и сам банк - то дам, то не дам

Имея подтверждаемый доход 800$ не реально получить ипотеку за 600$.

А те, кто берут ипотеку без подтверждения доходов по завышенным ставкам - неизвестно какие у них на самом деле доходы. Сам продал таким квартиру - говорят, торгуют стройматериалами на базаре. Оформили кредит на таких не выгодных (как мне показалось) условиях, и откуда у приезжего народа стока денег, не задумываясь ежемесячно отдавать по 700$.

[Дауке]

а где данные о непогашение ипотечных кредитов??? почему этого нигде нет!?
вот и получается, что эт все го лишь статистика!

А при росте цен, разве может быть непогашение кредита? Обычно его сплавляют по цене ниже рыночной, но выше той, по которой приобрели когда-то, вот вам и досрочное погашение кредита.

Наверное, нужна статистика по количеству досрочно погашенных займов.

[A.T.]

Привет всем! Тут парни тремя-четырмя страницами раньше спор мужской затевали со ставками насчет падения\поднятия цен на недвижимость, кто-нибудь вкурсе чем спор то окончился, очень уж бурно тут всё обсуждалось. По моему уже месяц прошел...а где эти парни? Чем все закончилось то? Appolo, Юрий_В, Jo23 - можите прокоментировать результаты ваших мониторингов?...

Ничего не знаю про парней 3-4 страницами ранее, но лично я ещё зимой спорил с кем-то на 100 баксов, что за год цены на жилье не упадут. Баксы за это время упали, а вот недвижимость подорожала. Моя тётя, которая продавала квартирку зимой, попридержала её (ей предлогали зимой 110 тыщ за неё) и продала её неделю назад за 135 тыщ у.ё. ...ну в общем где то 10-15 процентов она выйграла.

Лично я уже планирую как потрачу выйгранные 100 баксов и молю бога , что бы доллар к тому моменту не упал....

[Т-219]

Я жду Appolo, будем рассчитываться

А кто выиграл-то?
Я готов или честно заплатить 300$, если проиграл, или пропить их в уважаемой компании, а заодно и поспорить на разные темы, если выиграл.

[Т-219]

Привет всем! Тут парни тремя-четырмя страницами раньше спор мужской затевали со ставками насчет падения\поднятия цен на недвижимость, кто-нибудь вкурсе чем спор то окончился, очень уж бурно тут всё обсуждалось. По моему уже месяц прошел...а где эти парни? Чем все закончилось то? Appolo, Юрий_В, Jo23 - можите прокоментировать результаты ваших мониторингов?...

Чем все закончилось я понятия не имею, но готов заплатить, ежели проиграл.
А результаты мониторинга следующие:
Никаких объективных рыночных предпосылок к удорожанию жилья НЕТ, но недвижимость продолжает дорожать.
Парадокс, понимаете ли,

Поэтому, в свое время я г-ну "дилетанту" пытался дать совет - если не можешь изменить ситуацию, измени свое отношение к ней ((С) не знаю чей).
То бишь, если нужно жилье, а оно дорожает и дорожает, то нечего время на форумах терять.
Надо брать сейчас!!! жилье, которое по карману (талгар, каскелен, иссык, бурундай), а потом пытаться качественно улучшить его, играя на колебаниях рынка.

Мне кажется, что человек, у которого нет собственного (именно собственного, а не арендованного и не родителей) жилья, очень несвободен и закомплексован внутренне.
Поэтому мне кажется, что по-любому, задача N1 - это собственая норка (пусть за 70 км от Алматы).
Тогда человек внутренне высвобождается и уже может созидать на пентхаус на тулебайке

[diletant]

А вот и тяжелая артиллерия прибыла

Кстати, как там ваш Бентли, уже купили или всё ещё продолжаете мечтать?

Позвольте тоже дать вам ваш же совет,
если Бентли вам не по карману, что является исключительно вашей проблемой, к которой вам следует изменить своё отношение,
и не хватает своих денег на покупку
вы можете взять кредит в банке.
Ваша мечта вполне осуществима. Бегом в банк! Не теряйте времени даром!!!

И вообще, как это там говорится?
"вы не говорите мне что делать свои советы... и я не скажу вам свои." Peace.

Что касается несвободы м комплексов
не кажется ли вам, что человек, который отдал все свои сбережения, отдающий большую часть своего заработка, всё имущество и благосостояние которого зависит от способности выплачивать проценты по кредиту в течение многих лет
гораздо более несвободен и закрепощен , чем человек арендующий жильё?
Тем более, что в реальности и тот и другой арендатор и не являются собственниками жилья.

Сообщение отредактировал diletant: 26.08.2006, 00:23:25

[diletant]

Если хотите больше конкретики- заемщик может получить кредит в банке на сумму, ежемесячный платеж по которой не превышает 30-40% от его ежемесячного дохода. То есть в нашем случае это будет максимальный ежемесячный платеж по кредиту в 450 долларов. То есть в случае кредита на 10 лет под 13% годовых мы получим максимальную сумму кредита 30000 USD (с ежемесячным платежом по кредиту в 448 USD)
Берем газету ?Крыша?-по этой цене сегодня Вы не сможете купить даже однокомнатную квартиру в удаленном районе. Максимум что возможно купить за эти деньги-это комнату в приватизированном общежитии. На что опять же ипотеку от банка Вы не получите.

Ответ - просто сходите например в ту же БТА ипотеку с необходимым пакетом документов и вы увидете расчет там уже давно не пахнет 30-40%, откровенно - существует куча вариантов, я не кредитный коммисар и рассказывать сейчас не буду об этом достаточно открыть газету крыша и мы видем
- без потверждения дохода
- без первоначального взонса
и тому подобное.

короче кто ищет тот всегда найтет, года 2 назад лично у меня была совсем унылая ситуация с деньгами с жил площадью и даже тогда были РЕАЛЬНЫЕ предложения подобного плана, но слава богу ситуация изменилась и я вышел из положения имым способом.

И потом кто сказал что квратира за 30 тысяч это плохо? Я понимаю сразу хочеться в Сточином Центре, но
не все могут там жить. Как говориться жить надо посредствам. Опять же 30 тысяч но уже за свое. Потихоньку
помаленьку. Вот о чем речь. Опять же тенденция что бы вы не говорили на рост а не на снижение (опять же предмет нашего спора) и то что сейчас куплено за 30 через 3-4 года имеет реальный шанс стать 60 тысячами, как показала практика нашего города разве нет?

Не знаю как обстояли дела, когда Вы брали свой ипотечный кредит, но сейчас ситуация изменилась

По поводу кучи вариантов

-без подтверждения дохода
Согласно требованиям Агенства по финасовому надзору выдачу потребительских кредитов без документального подтверждения доходов можно осуществлять в случаях когда сумма кредита не превышает 1000 месячных рассчетных показателей (т.е. примерно до 1 млн.тенге -8000 USD)
Если сумма кредита превышает данный показатель, решение о выдаче кредита может быть принято только на основании документально подтвержденных доходов

-без первоначального взноса
Если вы можете предоставить банкудополнительное обеспечение, как то депозит в банке или другая недвижимость, кроме той на приобретение которой выдается кредит-пожалуйста.
В противном случае вам откажут.

Из вариантов остаются
-дача взятки (% от кредита) банковскому сотруднику, кое-где это ещё практикуется
-идти к ростовщику который с радостью ссудит Вам деньги под более высокий процент

Еще варианты есть?

По поводу "30000 но уже за свое".
1) Предлагаю Вам сначала съездить, чтобы посмотреть пару таких вариантов. Полагаю после такой поездки Вы будете долго плеваться и на какое то время у вас пропадет желание становиться латифундистом.
2) Как я уже говорил ни один банк не выдаст Вам кредит на покупку таких апартаментов
3) В случае если все таки найдется реальным собственником жилья будет банк, а вы всего лишь арендатором с долгосрочным договором аренды и возможностью выкупа. Особой разницы не вижу.

Говоря о тенденции к росту.
Вся Ваша математика (купил за 30000 продал за 60000) хорошо работает только в одном случае. В противном случае последствия для заемщика будут катостофическими.

Вы ведь не пытаетесь предсказывать погоду на завтра, по погоде которая была позавчера.

Было уже раньше....Помоему речь тогда шла об ипотеке при зарплате в 1500 USD в месяц

[Т-219]

А вот и тяжелая артиллерия прибыла

Кстати, как там ваш Бентли, уже купили или всё ещё продолжаете мечтать?

Позвольте тоже дать вам ваш же совет,
если Бентли вам не по карману, что является исключительно вашей проблемой, к которой вам следует изменить своё отношение,
и не хватает своих денег на покупку
вы можете взять кредит в банке.
Ваша мечта вполне осуществима. Бегом в банк! Не теряйте времени даром!!!

И вообще, как это там говорится?
"вы не говорите мне что делать свои советы... и я не скажу вам свои." Peace.

Что касается несвободы м комплексов
не кажется ли вам, что человек, который отдал все свои сбережения, отдающий большую часть своего заработка, всё имущество и благосостояние которого зависит от способности выплачивать проценты по кредиту в течение многих лет
гораздо более несвободен и закрепощен , чем человек арендующий жильё?
Тем более, что в реальности и тот и другой арендатор и не являются собственниками жилья.

Вот ведь сплошные у Вас нестыковочки.

1. Я писал, что мне нравится бентли, но я НЕ могу ее себе позволить.
Поэтому я езжу на машине гораздо дешевле чем бентли (что вполне вписывается в мою концепцию - по одежке протягивай ножки ).

2. Для того, чтоб купить жилье (минимально необходимое для проживания) в талгаре, иссыке, и.т.д, совершенно необязательно грузиться на немерянные кредиты с драконовскими процентами.
Я сам совершенно НЕ сторонник ипотеки и считаю, что лучше подзаработать и взять сразу, чем потом действительно долго и мучительно иметь меч в виде банка у себя над головой.

И, упаси боже, бежать в банк за кредитом. Только на свои кровные....

[Denis Ka]

2 diletant
Извините, вы не могли бы такие большие цитаты не делать (пост от 00:20), а то Ваш ответ на них занимает меньше 5 процентов от их содержания, да и пока до него доберешься...
А так, да, интересная мысль... Я думаю возможно уменьшение стоимости нового жилья при увеличении масштабов строительства в Алматы (напр. можно посмотреть цены на недвижимость в Астане, где предложение явно превышает спрос)

[diletant]

Без проблем,

Просто ломы было повторять, что уже давно подсчитывалось и обсуждалось.

[diletant]

To yuri_v

Рад слышать, что во многом мы согласны.

Вот именно, ключевым правилом не только инвестора, а любого здравомыслящего человека является
?не покупай то, что не можешь себе позволить? или ещё проще
?не играй на последнее?

Когда же некоторые доброхоты призывают здесь ?спекульнуть? на чужие деньги
?Нет денег, ничего страшного, беги скорее в банк за ипотекой!!! и покупай скорей квартиру, пока цены ещё больше не выросли! Потом продашь и наваришься!?
И называют это ?хорошими инвестициями в будущее?.
Сколько таких здесь уже было.

На мой взгляд, это называется авантюрой, а не инвестициями.

Да, может получиться и за вычетом процентов банку можно выиграть какие-то деньги от этих спекуляций, последние несколько лет на фоне роста цен это у всех получалось.

Но в случае снижения или даже стабилизации цен многие из этих людей потеряют всё
Все свои сбережения, крышу над головой, деньги выплаченные банку в виде процентов, репутацию и окажутся банкротами и на улице.

Риски, последствия и возможная прибыль для таких "инвесторов" несопоставимы.

Если же у вас есть свои деньги, которые вы хотите инвестировать, пожалуйста, делайте c ними что хотите. Кто я такой, чтобы вам указывать, что с ними делать?
Так ведь, yuri_v?

[Denis Ka]

Но в случае снижения или даже стабилизации цен многие из этих людей потеряют всё
Все свои сбережения, крышу над головой, деньги выплаченные банку в виде процентов, репутацию и окажутся банкротами и на улице.

Риски, последствия и возможная прибыль для таких "инвесторов" несопоставимы.

Насчет банкротов по-моему вы переборщили. Квартиру продадут с молотка и все. На Вашу зарплату покушаться никто не будет.

[Т-219]

To yuri_v
Рад слышать, что во многом мы согласны.
Вот именно, ключевым правилом не только инвестора, а любого здравомыслящего человека является
?не покупай то, что не можешь себе позволить? или ещё проще
?не играй на последнее?

Трудно не соглашаться с очевидным.
Просто мы тему чуть в другое русло повернули от упадет-не упадет.
Я готов чуть позже дать свое развернутое видение НЕ политике формирования цен и причинам повышения - для меня самого это загадка, а "правилам игры" на позиции того или иного человека.
Ежели кому интересно, конечно, будет

[diletant]

Давайте,
интересно будет узнать, например,
вашу оценку рисков инвестирования на рынке недвижимости в сложившейся ситуации.

[diletant]

Банкрот- это человек, неспособный платить по своим обязательствам.
Банкротство-это процедура защиты заемщика от требований кредиторов. Регулируется законодательством и сильно отличается в разных странах.
В нашей стране насколько я знаю закона о банкротстве частных лиц ещё нет. Наверное, что-то об этом должно быть сказано в гражданском кодексе.

Речь не идет о долговых тюрьмах, публичной порке или рабстве на плантациях, как это было в средние века.

А ситуация, когда заемщик может оказаться на улице , в случае "продажи его квартиры с молотка"
и к тому же оставшись ещё должным банку , в случае её продажи по цене меньшей оценочной стоимости залога (снижения цен на квартиру) на момент заключения договора-вполне возможна .

Так что читаем внимательно ипотечные договоры.

Сообщение отредактировал diletant: 26.08.2006, 22:17:16