Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[МоСиБоКля]

[quote name='ZavxoZ' date='23.08.2006, 13:03' post='2594439']
Спрос должен быть платежеспособным.Сейчас же цены достигают уровня, когда даже средний класс, даже с помощью ипотеки, не в состоянии платить.Налицо спрос спекулятивный.
[quote]
все эт конечно верно! не в состоянии платить многие!
но в недвижимость вложено денег немеряно, кто захочет их лишиться???
читаешь топик, так все ток и мечтают, поскорее получить строящееся жилье, и что с ним сделать??? ПРОДАТЬ!

[ZavxoZ]

все эт конечно верно! не в состоянии платить многие!
но в недвижимость вложено денег немеряно, кто захочет их лишиться???
читаешь топик, так все ток и мечтают, поскорее получить строящееся жилье, и что с ним сделать??? ПРОДАТЬ!

Если большинство населения не в состоянии участвовать в этой гонке, то значит, что круг заинтересованных лиц ограничен.Интересно, кому потом продавать-то построенную квартиру?Друг другу?

[МоСиБоКля]

все эт конечно верно! не в состоянии платить многие!
но в недвижимость вложено денег немеряно, кто захочет их лишиться???
читаешь топик, так все ток и мечтают, поскорее получить строящееся жилье, и что с ним сделать??? ПРОДАТЬ!

Если большинство населения не в состоянии участвовать в этой гонке, то значит, что круг заинтересованных лиц ограничен.Интересно, кому потом продавать-то построенную квартиру?Друг другу?

я полностью с вами согласна!
но ситуация на рынке недвижимости такова, что конечной точки не видно!!!!
Квартиры берутся под ипотеку, затем сдаются в аренду!

[ZavxoZ]

я полностью с вами согласна!
но ситуация на рынке недвижимости такова, что конечной точки не видно!!!!
Квартиры берутся под ипотеку, затем сдаются в аренду!

Значит,нужно дождаться момента, когда цена аренды сравняется с выплатой по ипотеке

[МоСиБоКля]

полтора года назад, можно было взять строяшуюся квартиру, с котлована, за 650 у.е.
теперь эта сумма 1000, как минимум! плюс к тому же нет достаточной информации!
и еще, у меня например, нет желания жить в 12-ти этажном доме!
раньше дома выше 5-7 не строили, а сейчас что происходит???
12, 14 - этажей это норма! дома как грибы, наляпали один на другом! земельки жалко! дорогая она нынче!

я полностью с вами согласна!
но ситуация на рынке недвижимости такова, что конечной точки не видно!!!!
Квартиры берутся под ипотеку, затем сдаются в аренду!

Значит,нужно дождаться момента, когда цена аренды сравняется с выплатой по ипотеке

сравняется в сторону увеличения????
тогда просто не нужно выбрасывать коробки из под телевизоров и холодильников, и все жить в парк!!!

[dake74]

Перечитывая все сообщения пришел к следующим выводам:

- если предложение квартир можно хоть как-то анализировать и приводить цифры, то по спросу ничего не понятно (одни догадки); на самом деле думаю спрос очень большой и не нужно смотреть статистику по средней зарплате и платежеспособности, у нас все-таки до сих пор преобладает теневая экономика;

- влияние спекулянтов на цены переоценено; спекулянты покупают квартиры у застройщиков на общих условиях и перепродают в большинстве случаев, тем кто в них собирается жить; утверждение, что рулят спекулянты подразумевает, что они скупают и держат квартиры;

- ипотека - рыночный продукт, сговора между банками нет и следовательно проценты рыночные. Более того, если застройщик указывает вам банки-партнеры, значит он финансируется этим банком или же этот банк провел некоторую оценку риска за вас. Исключения бывают: комплекс Москва в Астане и банк Каспийский, Столичная недвижимость и Банк Центркредит

- несоответствие цен вторичного рынка и первичного (имеется ввиду старые постройки и новостройки) имеет свое объяснение: старые постройки имеют меньшую этажность, разумное расположение, обустроенные окрестности и "раньше строили на совесть, а новые постройки рухнут и при 6-и баллах";

- когда будет обвал рынка и будет ли вообще никто не знает; многие 2 года назад были уверены, что достигнут пик цен, с тех пор квартиры подорожали как минимум в 2 раза;

- многими не учитывается инфляция доллара и его девальвация, а у нас привыкли всё мерить в "зеленых";

- застройщиков много и сговора между ними нет, следовательно, цены сформированы исходя из спроса;

Мой вывод - спрос большой (формируется рынок аренды, население Алматы растет, доходы растут, хороший инструмент для сбережений), предложение не может увеличено в короткий срок - специфика отрасли, отсюда постоянный рост цен.

[dake74]

Перечитывая все сообщения пришел к следующим выводам:

- если предложение квартир можно хоть как-то анализировать и приводить цифры, то по спросу ничего не понятно (одни догадки); на самом деле думаю спрос очень большой и не нужно смотреть статистику по средней зарплате и платежеспособности, у нас все-таки до сих пор преобладает теневая экономика;

- влияние спекулянтов на цены переоценено; спекулянты покупают квартиры у застройщиков на общих условиях и перепродают в большинстве случаев, тем кто в них собирается жить; утверждение, что рулят спекулянты подразумевает, что они скупают и держат квартиры;

- ипотека - рыночный продукт, сговора между банками нет и следовательно проценты рыночные. Более того, если застройщик указывает вам банки-партнеры, значит он финансируется этим банком или же этот банк провел некоторую оценку риска за вас. Исключения бывают: комплекс Москва в Астане и банк Каспийский, Столичная недвижимость и Банк Центркредит

- несоответствие цен вторичного рынка и первичного (имеется ввиду старые постройки и новостройки) имеет свое объяснение: старые постройки имеют меньшую этажность, разумное расположение, обустроенные окрестности и "раньше строили на совесть, а новые постройки рухнут и при 6-и баллах";

- когда будет обвал рынка и будет ли вообще никто не знает; многие 2 года назад были уверены, что достигнут пик цен, с тех пор квартиры подорожали как минимум в 2 раза;

- многими не учитывается инфляция доллара и его девальвация, а у нас привыкли всё мерить в "зеленых";

- застройщиков много и сговора между ними нет, следовательно, цены сформированы исходя из спроса;

Мой вывод - спрос большой (формируется рынок аренды, население Алматы растет, доходы растут, хороший инструмент для сбережений), предложение не может увеличено в короткий срок - специфика отрасли, отсюда постоянный рост цен.

[All I wanna do, just have sm fun]

Довольно спорные выводы, впрочем, как и весь топик.

Спрос должен быть платежеспособным.Сейчас же цены достигают уровня, когда даже средний класс, даже с помощью ипотеки, не в состоянии платить.Налицо спрос спекулятивный.

За эти же 15 лет произошел значительный отток населения зарубеж.Демографический рост в Казахстане отрицательный, если не ошибаюсь.И вы всерьез полагаете, что основная масса мигрантов, перебравшихся в города, обладает ТАКОЙ платежеспособностью???

Вообще-то это нонсенс цены без спроса
рынок на то и рынок если цены сейчас такие значит есть те кто за их платит.

О платежеспособном спросе, среднем классе и помощи ипотеки

Ипотеку насколько я знаю дают не дурачки и не каждому с улицы
- у клиента от зарплаты должно оставаться на прокорм как минимум 30 %
+ справка о доходах и выписка с пенсионного фонда - эти документы подтверждают платежеспособный спрос

Как видим уже 4-5 года средний класс в состоянии платить и кроме этого иметь по две автомашины и отдыхать в турции (битком забитые рейсы авиаперевозчиков) нет нет пить пиво.

Насчет демографии - чтоб не ошибались приводите факты - у нас прирост населения

Насчет миграции - да выезд в целом по республике был - вот поэтому цены на квартиры в темиртау и других городках и поселках низкие, но кому они нужны и стоят там целые пустые микры


НО в Алматы был только прирост населения и не на %% а в почти разы с 1,2 млн до 2 млн


Теперь о мигрантах - а почему вы думаете что они все не обладают платежеспособностью ?

На 10 бедных придется 1-2 средних из Джамбула и Шымкента и т.д который прикупит квартирку для сына студента или просто так

А вы видели таджиков попрошаек ? при мне мужик в чалме 10 килобаксов обменял - и они не на свалках ночуют

А барахольных китайцев вы ночующих в подъездам видели ? нет они тоже на квартирах

А если вспомните как в СССР жить с родителями после свадьбы считалось нормой то сейчас это исключение

Все это рождает спрос

А теперь по вводу жилья - перечень всех новостроек в алматы уместится на пару страниц

За 2003 год введено 2111 тыс. кв. м, что составило 136 % против уровня 2002 года,
соответственно в 2004 г. 2591 тыс. кв. м. (122,7 %),
в 2005 г. 5041 тыс. кв. м. (184.2 %).
В текущем 2006 году ожидается 5110 тыс. кв. м,
а на 2007 год ввод жилья планируется в пределах 5680 тыс. кв. м.


Введены в эксплуатацию 5 млн. кв. м общей площади жилья, по всему РК

Наибольший удельный вес по объему общей площади построенных жилых домов в республике занимают города Астана (22%) и Алматы (12,2%),

Т.е. в Алматы в 2005 г. введено 5 млн квм * 12,2% = 610 000 кв.м (и учтите это ГОРАЗДО большем чем в 2004 и аналогично 2003 и т.д.)

Теперь смотрим что ето такое 610 тыс. кв .м ?
Это общая прлощать т.е. из них 30-40% это вспомогательные помещения кухни клозеты и т.п.

т.е. жилой площади введено 610000-30%=427 тыс. кв м - думаете это много ?

на человека в аты приходится 18 кв.м т.е. 427 000 / 18 = 23,7 тыс чел получили возможность обжиться в новой избе

23,7 тыс. человек это около 1% из населения города Алматы

Теперь учтите что 2005г. был рекордным по количеству вводимого жилья а еще надо отнять т о что используется как офисы.

Пусть даже предположим гипотетически что все 15 лет вводилось жилья как в 2005г. для 1% населения и получится что только 15% населения обновили жилье

Фактически же до 30% населения алматы нуждаются в жилье кто то вообще не имеет а кто-то живет в частном секторе и хочет в благоустроенную квартиру (отложенный спрос)

вот такие бобы

[ZavxoZ]

Однокомнатная квартира стОит уже в среднем 50-60 000.Не в хрущевке, но и не в элитных новостройках.Пусть у вас есть 30% на первоначальный взнос (хотя он есть далеко не у всех).Остальные 40 000 берем на 10 лет под 13% годовых.Ежемесячный платеж получается 601 $.Вот лично у вас какой процент знакомых способны оплачивать эту сумму, помимо расходов на жизнь?Лично у меня-единицы.Конечно, мы можем обитать в разных социальных слоях , но какую-то статистику все-равно можно вывести.Я сам пользовался ипотекой, сумма выплаты была еще внушительней-меня хватило на год.Это при том, что оставалась хорошая сумма на проживание.Хочется ведь и остальные удовольствия от жизни получать .
Еще интересный момент-если такой ажиотажный спрос, то зачем применяется все больше маркетинговых уловок-продажа в ночные часы, акции "квадратные метры в подарок", призы при покупке?Ведь все равно возьмут, зачем деньги зря тратить...

[dake74]

Еще интересный момент-если такой ажиотажный спрос, то зачем применяется все больше маркетинговых уловок-продажа в ночные часы, акции "квадратные метры в подарок", призы при покупке?Ведь все равно возьмут, зачем деньги зря тратить...

маркетинг

[litePhreon]

dake74, All I wanna do, just have sm fun
ну наконец появились здравомыслящие люди....

[litePhreon]

dake74, All I wanna do, just have sm fun
ну наконец появились здравомыслящие люди....

[All I wanna do, just have sm fun]

Однокомнатная квартира стОит уже в среднем 50-60 000.Не в хрущевке, но и не в элитных новостройках.Пусть у вас есть 30% на первоначальный взнос (хотя он есть далеко не у всех).Остальные 40 000 берем на 10 лет под 13% годовых.

Ежемесячный платеж получается 601 $.Вот лично у вас какой процент знакомых способны оплачивать эту сумму, помимо расходов на жизнь?Лично у меня-единицы.Конечно, мы можем обитать в разных социальных слоях , но какую-то статистику все-равно можно вывести.Я сам пользовался ипотекой, сумма выплаты была еще внушительней-меня хватило на год. Это при том, что оставалась хорошая сумма на проживание.Хочется ведь и остальные удовольствия от жизни получать .

Еще интересный момент-если такой ажиотажный спрос, то зачем применяется все больше маркетинговых уловок-продажа в ночные часы, акции "квадратные метры в подарок", призы при покупке?Ведь все равно возьмут, зачем деньги зря тратить...

Начнем с такого факта и ответа на ваш вопрос - способны оплачивать эту сумму
Выгляните в окно, зайдите в отделения банка где стоят кассы по приему кредитных платежей - подышите спертым запахом в тех очередях и поймете что таких людей достаточно много.

Да кстати вы сами ответили на свой вопрос

Я сам пользовался ипотекой, сумма выплаты была еще внушительней-меня хватило на год. Это при том, что оставалась хорошая сумма на проживание.Хочется ведь и остальные удовольствия от жизни получать .

Год не год но способны платить, а не старались работать побольше =))) или совмещать работу с удовольствием.


теперь о 601 (прикольно почему 601, а не 600 видать из калькулятора) 75000 тенге

что такое 600 долларов ? это ведь оплачивает не один человек а обычно семья из двух, теперь если общий

доход по 400+400 или 50000+50000 тыс тенге то еще останется

(60000- однокомнатная 60 кв.м (неплохая площадь для 1 ком.==)) по 1000 у.е. в новостройках бывают)

Теперь ваш личный вопрос - лично у меня среди моих знакомых НИКТО сейчас не пойдет работать на 400 у.е. в месяц, даже если и сидят на окладе в 400 то всегда ищут приработки.

Если не тянете 601 на десять лет берите на двадцать и ваш платеж составит 470 долларов.

Касательно маркетинговых уловок - надо же маркетолагам показыватьсвою деятельность в стройкомпаниях
почему бы и нет - народ ведь у нас ученый, хочет качественное жилье а бы какое не берет - вот поетому у одних строительных компаний битком скуплено =)) а другие только выходят на рынок или косячники.

из тех кв.м которые вводятся у нас еще можно отнять % зависающий у маклеров и перепродавцов


Цены на недвижимость в бОльшой степени зависят от общих макроэкономических ожиданий - никто не втюхает лишние бабки если впереди неопределенность - у нас вроде на 7 лет вперед учитывая и 15 лет прошлых все достаточно определено, если ожидать падения то только при общей экономико политической нестабильности либо при наличии 2 квартир на одного нуждающегося

[All I wanna do, just have sm fun]

и еще, у меня например, нет желания жить в 12-ти этажном доме!

вы не жили на 20-м этаже

классно сидишь как орел и офигиваешь -
видно далеко - душа распахивается
солнышко никто не загораживает
один вид на горы стоит того
плюнешь и не видно
а самолетики как далеко летят
красотища

Сообщение отредактировал All I wanna do, just have sm fun: 24.08.2006, 12:33:38

[diletant]

Еще интересный момент-если такой ажиотажный спрос, то зачем применяется все больше маркетинговых уловок-продажа в ночные часы, акции "квадратные метры в подарок", призы при покупке?Ведь все равно возьмут, зачем деньги зря тратить...

маркетинг

Шоб усё красиво было.
Понты
Вы это имели ввиду?

Маркетинг (исследование рынка и определение способов продвижения товара на нем) это довольно дорогостоящее удовольствие-главная цель которого обеспечить продажи.
Если всё так замечательно и квартиры расхватывают как ?горячие пирожки?, как кто-то здесь утверждал, к чему тогда всё это?

Ведь рекламные бюджеты многих объектов составляют сотни тысяч долларов.

Возьмем, к примеру, рекламную компанию объекта Бухар Жырау Тауэрс от TS Engeneering.
-постоянная реклама на ТВ
-реклама целыми полосами во многих периодических изданиях
-билборды по всему городу

Всё это стоит очень и очень недешево. Эта рекламная компания длится уже далеко не первый месяц.

Если с продажами всё нормально, тогда для чего всё это? Зачем такие расходы? Как думаете?

[diletant]

...глюк

Сообщение отредактировал diletant: 24.08.2006, 15:37:20

[diletant]

...глюк

Сообщение отредактировал diletant: 24.08.2006, 15:38:54

[diletant]

Теперь давайте определимся с пирожками.

Что такое долевое строительсво и для чего строительные компании идут на потерю значительной части своего дохода привлекая дольщиков на этапе строительства? Вы никогда не задумывались?
Благотворительность?

Ведь если компания продаст те же квартиры после окончания строительства, то получит доход примерно на 100% больше (с учетом "постоянного" и "стабильного роста цен" за время строительства объекта).
Пусть у компании нет своих денег для строительства, даже используя кредитные деньги банков или крупных инвесторов, за вычетом процентов они все равно заработают намного больше, чем привлекая дольщиков.

Банки не дают денег? Слишком большие риски? Почему же тогда они дают деньги в ипотеку дольщикам для приобретения квартир в тех же объектах? Там ведь "не дурачки" сидят и они проводят "оценку рисков" за "некоторыи исключениями"?

Не считаете ли Вы, что привлечение дольщиков это тоже своего рода маркетниговый ход. И кваритир продается ровно столько чтобы привлечь необходимую сумму,покрыть свои риски и обеспечить хорошую рекламу объекта к моменту его сдачи?

А значительная часть пирожков придерживается и продается компанией к моменту сдачи дома в эксплуатацию через аффилированные риэлторские компании или собственные отделы продаж?

Данное утверждение основано на собственном опыте контактов с отделами продаж строительных компаний о продаже квартир в одних и тех же объектах на разных этапах строительства.

Странным образом квартиры расхватанные как "горячие пирожки" на начальном этапе строительства выставлялись на продажу этими же компаниями ближе к завершению строительстваа.
И всегда это была последняя или одна из последних оставшихся квартир.

Мой вывод: "ажиотаж" на рынке недвижимости во многом создается искусственно.

А кто с этого ажиотажа имеет выгоду и от кого мы получаем ?экспертные? оценки о состоянии рынка недвижимости как правило одни и те же люди.

[dake74]

Теперь давайте определимся с пирожками.

Что такое долевое строительсво и для чего строительные компании идут на потерю значительной части своего дохода привлекая дольщиков на этапе строительства? Вы никогда не задумывались?
Благотворительность?

Ведь если компания продаст те же квартиры после окончания строительства, то получит доход примерно на 100% больше (с учетом "постоянного" и "стабильного роста цен" за время строительства объекта).
Пусть у компании нет своих денег для строительства, даже используя кредитные деньги банков или крупных инвесторов, за вычетом процентов они все равно заработают намного больше, чем привлекая дольщиков.

Банки не дают денег? Слишком большие риски? Почему же тогда они дают деньги в ипотеку дольщикам для приобретения квартир в тех же объектах? Там ведь "не дурачки" сидят и они проводят "оценку рисков" за "некоторыи исключениями"?

Не считаете ли Вы, что привлечение дольщиков это тоже своего рода маркетниговый ход. И кваритир продается ровно столько чтобы привлечь необходимую сумму,покрыть свои риски и обеспечить хорошую рекламу объекта к моменту его сдачи?

А значительная часть пирожков придерживается и продается компанией к моменту сдачи дома в эксплуатацию через аффилированные риэлторские компании или собственные отделы продаж?

Данное утверждение основано на собственном опыте контактов с отделами продаж строительных компаний о продаже квартир в одних и тех же объектах на разных этапах строительства.

Странным образом квартиры расхватанные как "горячие пирожки" на начальном этапе строительства выставлялись на продажу этими же компаниями ближе к завершению строительстваа.
И всегда это была последняя или одна из последних оставшихся квартир.

Мой вывод: "ажиотаж" на рынке недвижимости во многом создается искусственно.

А кто с этого ажиотажа имеет выгоду и от кого мы получаем ?экспертные? оценки о состоянии рынка недвижимости как правило одни и те же люди.

маркетинг

[Чужой]

Брат работает в Куате и говорит что 2-я очередь Манхат не продается и для рекламы заставляют сдать 1-ю очередь на 4 месяца раньше. Может все и фигня.

Сообщение отредактировал Чужой: 24.08.2006, 16:02:56