Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[vatokat]

2. Хорошая вещь стоит дорого. Это аксиома. Дорогой коньяк стоит дорого и продолжает дорожать. И его не стали меньше покупать.

Спорно , довольно таки . По идее чем дороже вещь - тем меньше на нее охотников , тем меньше общий объем продаж . Если Хенесси подорожает в 2 раза - будем пить Джонни Волкер , нет ?

На эксклюзивный товар спрос неэластичный. Вчера показывали Венецию всю раскупили, русские по 8 миллионов евро. Может и в Алматы квартира является в некотором роде эксклюзивным товаром. Не можешь приобрести - отправляйся в Аркалык жить.

[diletant]

1. Про объем взятой ипотеки уже говорили - есть мнение что очень много
2.Хорошее может стоить ровно столько - сколько заплатит покупатель или столько - сколько есть на него денег . Или вовсе не купят - пусть стоит дорого .
3.банк , естественно , будет продавать с аукциона ориентируясь во первых на скольк ему нужно покрыть , а во вторых - чтобы продать как можно быстрее . Аукцион это ведь что - однокомнатная в Аксае 100 к , нет интереса - одноком в Акс 95 к - нет интереса , далее одноком в Аксае 90к и т.д.. пока не найдется покупатель . Может он найдется при 50 к , а можт и за 3 к , не знаю ...

1. Чье мнение? Ваше? Если Ваше, то так и говорите, что есть мое мнение... А все остальные мнения глупые. На сайте любого банка публикуются консолидированные отчеты. Найдите хоть один банк у которого инвестиции в недвижимость и строительство превышают хотя бы 50%
2. Хорошая вещь стоит дорого. Это аксиома. Дорогой коньяк стоит дорого и продолжает дорожать. И его не стали меньше покупать.
3. У Вас интересное представление о работе банков. Если банк будет работать по такому принципу то он быстро вылетит в трубу.

Да медвеженок один тут явно не справляется.

Позвольте и мне пару слов сказать.

1) Судя по тому как часто вы здесь к месту и не к месту козыряете словами "консолидированая отчетность банков"-надо полагать вы её читаете и понимаете что там написано?
Очень сомневаюсь
Так как
Похоже вы не понимаете разницу между инвестициями и кредитованием и в чем заключается бизнес банков.

2) Любая вещь стоит ровно столько сколько за неё готов заплатить покупатель. Нет сделки-нет цены.
Разговоры о том как дорога эта вещь продавцу, мало кого интересуют.

3) У вас ещё более интересные представления о работе банков.
Так как при реализации залога из суммы вырученной при реализации, закрывается долг заемщика, оплачиваются пени, штрафы, издержки по организации аукциона, а оставшаяся сумма выплачивается заемщику. Вы этого не знали?

Поэтому за сколько уйдет ваша квартира на аукционе банк мало интересует. Главное чтобы этой суммы хватило на то чтобы вы закрыли свои долги перед ними.

Для информации, некоторые банки, в том числе и крупнейшие, вообще не проводят открытых залоговых аукционов

[iegudi]

2. Хорошая вещь стоит дорого. Это аксиома. Дорогой коньяк стоит дорого и продолжает дорожать. И его не стали меньше покупать.

Спорно , довольно таки . По идее чем дороже вещь - тем меньше на нее охотников , тем меньше общий объем продаж . Если Хенесси подорожает в 2 раза - будем пить Джонни Волкер , нет ?

Не помню, приводил ли я этот пример, но когда был водочный кризис перепроизводства, производители водки Абсолют подняли на нее цену и сделали элитной. И так выбрались из кризиса, не снизив, а подняв цены. Но тут фишка в том, что они правильно просчитали рынок - иногда лучше продать меньше, но по более высокой цене. И рынок был к этому готов, было достаточное количество крутых перцев, которые хотели пить хорошую водку. Проблема в том, что она выпивается и нужно бежать за новой элитной бутылкой, а квартира остается и ее нужно продать. А кому продавать? Своему товарищу, у которого денег валом, но и подвисших квартир тоже? Или тому, у кого бабок в несколько раз меньше, чем хочется получить? Тяжелый выбор, между прочим.

По поводу динамики изменения цен на квартиры, мой давний друг, который только что достроил квартиру в Куате, где-то на Сатпаева-Шашкина, сказал очень любопытную вещь. Кстати, он очень последовательный, методичный и въедливый, если говорить о характере, поэтому следил за ценой предложений на свою квартиру все время, пока она строилась, хотя продавать не собирался. Тем более, из его дома было обычно висело всего 4-ре объявления, поэтому следить было легко. Так вот, в пике за аналогичную квартиру просили 230 тысяч зеленых по минимуму, а сейчас просят 160. А за ту квартиру (аналог), в которой он живет сейчас, в пике просили 135, а сейчас просят 100-95. Если честно, я сильно удивился. Данные он тупо брал из Крыши, поэтому сильно удивляется, каким образом у них там идет стабилизация, т.е. за счет чего там их индексы демонстрируют стабилизацию.

Ему я верю даже больше, чем себе, я могу забыть и спутать, а он - никогда. Так что вот такая смешная, хоть и очень ограниченная статистика.

[diletant]

Возвращаясь к обменному курсу тенге....на валютной бирже что-то странное происходит.
На сегодня объем продаж более полумиллиарда. И это только за один день!

Вроде бы да....сезон отпусков-повышенный спрос на валюту. Плюс ужесточение резервных требований к банкам....всё это должно повлиять на обменный курс и объемы продаж- но не на столько же.

Или же кто-то пытается сыграть по-крупному на этом рынке или же нам нужно ждать скоро неприятных новостей.

[Чужой]

Тем более, из его дома было обычно висело всего 4-ре объявления, поэтому следить было легко. Так вот, в пике за аналогичную квартиру просили 230 тысяч зеленых по минимуму, а сейчас просят 160. А за ту квартиру (аналог), в которой он живет сейчас, в пике просили 135, а сейчас просят 100-95.

поясните плз.

[praetorian]

а кредиты, выданные под залог недвижимости?
вообще надо смотреть не объем ипотеки или кредитования, а объем залога. Во многих случаях делают переоценку здания и берут кредит под него.
главный показатель -залог.

Не думаю что квартиры делают в этой массе погоду.

к примеру хороший кирпичный дом (которому 50 лет) в центре алматы сколько будет стоить через 50 лет? бутылку коньяка?

Ровно столько сколько будет стоить участок земли на которой он стоит + стоимость его реконструкции если кто захочет её делать

он так не будет работать. он просто заставит дать дополнительный залог. если не сможете то будете всю жизнь платить % и максимально скрывать доходы.
"Ничего у вас своего не будет. Будете жить по доверенности. Голодранцами."

Вот вот... А предыдущий оратор предлагает продавать существующий залог за бесценок

[iegudi]

Тем более, из его дома было обычно висело всего 4-ре объявления, поэтому следить было легко. Так вот, в пике за аналогичную квартиру просили 230 тысяч зеленых по минимуму, а сейчас просят 160. А за ту квартиру (аналог), в которой он живет сейчас, в пике просили 135, а сейчас просят 100-95.

поясните плз.

А че непонятного? Человек каждую неделю открывал Крышу и смотрел, почем народ продает однокомнатную строящуюся квартиру в его собственно комплексе на Сатпаева-Шашкина. Все время висели одни и те же объявления в количестве 4-х штук, с теми же телефонами. Месяца 3-4 назад был максимум запроса, т.е. 230 тыщ за апартаменты (было и больше, но берем по-минимуму). А сейчас, причем когда дом уже готов (правда, пока правоустанавливающие документы не выданы, но ремонт делать уже можно), цена запроса снизилась до 160 тыщ за то же самое.

Второй комплект цифр - за квартиру, в которой он живет прямо сейчас, которая его не устраивает и которую он хочет сменить на эту новую в Куате после ремонта.

[iegudi]

а кредиты, выданные под залог недвижимости?
вообще надо смотреть не объем ипотеки или кредитования, а объем залога. Во многих случаях делают переоценку здания и берут кредит под него.
главный показатель -залог.

Если взять пример моего френда, и если бы он брал по ипотеке (он брал за свои), произошло бы следующее:

Если бы он взял у банка 250 тысяч, из них выплатил, допустим, 50, то при изменении рыночной цены до 160-ти тысяч, кго попросили бы предоставить дополнительный залог на 40 тысяч или быстренько ликвидировать эту разницу банку. Думаю, что они бы наложили пуки и на вторую его квартиру. При изменении цены, допустим, на первую квартиру до 100 тысяч, а на вторую до 50, они попросили бы дополнительный залог еще на 50 тысяч, в виде машины, дачи, земельного участка и еще чего-нибудь. Если бы этого не хватило, они посмотрели бы на его доходы и стали думать дальше, начинать ли распродавать имущество или подождать, пока вернет. Скорее всего, часть бы продали, вероятнее всего, более дорогую кванртиру, а оставшееся он бы выплачивал еще несколько лет. Или десятков лет.

[vatokat]

Если бы он взял у банка 250 тысяч, из них выплатил, допустим, 50, то при изменении рыночной цены до 160-ти тысяч, кго попросили бы предоставить дополнительный залог на 40 тысяч или быстренько ликвидировать эту разницу банку.

Я вот одного не пойму. Если человек ежемесячно аккуратно погашает банку по ипотеке, какого х банк при понижении рыночной цены на квартиру банк начинает дергать чела и требовать с него дополнительный залог? Мне эта позиция кажется неверной. И ипотечник и банк являются игроками на рынке, но на бедного ипотечника ложится все бремя при понижении стоимости квартиры. А банк выходит сухим из воды, при любом раскладе, и не несет никакого риска при любой ситуации.

[iegudi]

Вот вот... А предыдущий оратор предлагает продавать существующий залог за бесценок

Ну не совсем так, если я правильно понял предыдущего оратора. Банки будут стараться получить по максимуму и как можно быстрее, но если они смогут продать квартиру быстро, выцепив свои деньги, им может оказаться пофигу интересы заемщика. При этом, конечно, они будут стараться не обрушить рынок, выбросив на него сразу много квартир. Но тут вопрос конкуренции с другими банками и другими собственниками залоговых квартир. Могут и поспешить. Или им нужно заключать межбанковский договор о максимальном количестве торгуемой недвижимости за какой-то период.

Что то подобное заключено между наследниками Пикассо. Он за свою жизнь наплодил десятки тысяц картин, скульптур, эскизов и прочего, а еще кучу наследников. Которым искусство пофигу, а нужны бабки. Когда они все бросились продавать, цена на Пикассо упала, поэтому у них теперь сговор, бабки зарабатывают, но потихоньку, в пределах своих квот.

[Odracl]

Я вот одного не пойму. Если человек ежемесячно аккуратно погашает банку по ипотеке, какого х банк при понижении рыночной цены на квартиру банк начинает дергать чела и требовать с него дополнительный залог? Мне эта позиция кажется неверной. И ипотечник и банк являются игроками на рынке, но на бедного ипотечника ложится все бремя при понижении стоимости квартиры. А банк выходит сухим из воды, при любом раскладе, и не несет никакого риска при любой ситуации.

Ну у банка много других рисков ... им хватит, например риск кидалова .... что далеко ходить вон Медведь говорил что если не достроят ЕП перестану платить банку и все ...

Сообщение отредактировал Odracl: 10.08.2007, 17:21:58

[iegudi]

Если бы он взял у банка 250 тысяч, из них выплатил, допустим, 50, то при изменении рыночной цены до 160-ти тысяч, кго попросили бы предоставить дополнительный залог на 40 тысяч или быстренько ликвидировать эту разницу банку.

Я вот одного не пойму. Если человек ежемесячно аккуратно погашает банку по ипотеке, какого х банк при понижении рыночной цены на квартиру банк начинает дергать чела и требовать с него дополнительный залог? Мне эта позиция кажется неверной. И ипотечник и банк являются игроками на рынке, но на бедного ипотечника ложится все бремя при понижении стоимости квартиры. А банк выходит сухим из воды, при любом раскладе, и не несет никакого риска при любой ситуации.

В принципе, могут и не приставать, если кредитная история хорошая. Я договоров не читал ни одного, но банкир Марченко года три назад сказал, что во всех таких контрактах есть пункт, что в случае уменьшения стоимости залогового имущества банк имеет право потребовать предоставления дополнительного залога. Иметь право - это не обязательно им воспользоваться. Но банк тоже может столкнуться с неприятной ситуацией, когда ему самому нужно возвращать кредит или платить процент по кредитам.


И тогда часть заемщиков пойдет под нож, среди них будут и надежные, с них снять бабки проще, у ненадежных то их не будет. Вот и весь расклад.

[praetorian]

1) Судя по тому как часто вы здесь к месту и не к месту козыряете словами "консолидированая отчетность банков"-надо полагать вы её читаете и понимаете что там написано?
Очень сомневаюсь

Ну да... Конечно... Вся ветка живет по принципу. Есть два мнения. Одно наше. Другое глупое.. Медвежье....

2) Любая вещь стоит ровно столько сколько за неё готов заплатить покупатель. Нет сделки-нет цены.
Разговоры о том как дорога эта вещь продавцу, мало кого интересуют.

Согласен. У покупателя всегда есть выбор. Купить за дорого или не купить вообще.

3) У вас ещё более интересные представления о работе банков.
Так как при реализации залога из суммы вырученной при реализации, закрывается долг заемщика, оплачиваются пени, штрафы, издержки по организации аукциона, а оставшаяся сумма выплачивается заемщику. Вы этого не знали?

Поэтому за сколько уйдет ваша квартира на аукционе банк мало интересует. Главное чтобы этой суммы хватило на то чтобы вы закрыли свои долги перед ними.

Для информации, некоторые банки, в том числе и крупнейшие, вообще не проводят открытых залоговых аукционов

Вы это дену10 объясните

[iegudi]

Ну у банка много других рисков ... им хватит, например риск кидалова .... что далеко ходить вон Медведь говорил что если не достроят ЕП перестану платить банку и все ...

В общем случае этот номер не проходит. Банк продаст на торгах недостроенный дом, а потом предъявит Медведю через суд финансовые претензии на разницу между займом и суммой, вырученной от продажи. И Медведь будет отвечать всем своим имуществом, включая берлогу Он же брал деньги, поэтому должен вернуть деньги, проблемы с ликвидностью того, во что он эти деньги вложил, банк не интересуют.

[iegudi]

Кстати, я думаю, что ЕА достроят. Просто должны, туда уже вложили приличные деньги и проще закончить. Думаю, что сильно съэкономят на инфраструктуре, типа вместо центральной канализации народ будет ямы рвть во дворах, горячую воду получать только из водогрейных аппаратов и дорожки придется асфальтировать самим и клумбы тоже самим разбивать.

Но дома, т.е. то, за что плачены деньги, просто обязаны достроить - а то на претензиях разоришься, государство же должно будет обратить внимание на обиженных дольщиков.

[iegudi]

Сходил на ветку обиженных дольщиков ЕА, похоже, что был неправ, там еще и строить не начали какие-то очереди. Млин, людей жалко.


Кстати, там есть цитата одного из банкиров, которые давали кредиты по ипотеке на ЕА, смысл следующий - вы обязаны платить бабки по кредиту, даже если тут ничего не построят. Т.е. ваши обязательства перед банком не зависят от неисполнения своих обязательств застройщиком.

А вы говорили, платить не буду, если не будут строить... Ага... Как говорится, дело банка - предлагать вам зонтик в солнечную погоду и сдирать с час последнюю рубашку, когда погода испортилась...

[den10]

Вы это дену10 объясните

Да чего уж там . В свое время я это проходил на собственный шкуре - с взысканием залога и его продажей . Так что , знаю не понаслышке - как банк работает с неплатящими заемщиками .

[praetorian]

Вы это дену10 объясните

Да чего уж там . В свое время я это проходил на собственный шкуре - с взысканием залога и его продажей . Так что , знаю не понаслышке - как банк работает с неплатящими заемщиками .

И залог наверное продали за сумму в 20 раз меньшую чем его оценили?

[Broncher]

Возвращаясь к обменному курсу тенге....на валютной бирже что-то странное происходит.
На сегодня объем продаж более полумиллиарда. И это только за один день!

Вроде бы да....сезон отпусков-повышенный спрос на валюту. Плюс ужесточение резервных требований к банкам....всё это должно повлиять на обменный курс и объемы продаж- но не на столько же.

Или же кто-то пытается сыграть по-крупному на этом рынке или же нам нужно ждать скоро неприятных новостей.

рано паникуете. Посмотрите что будет к выборам

[den10]

Вы это дену10 объясните

Да чего уж там . В свое время я это проходил на собственный шкуре - с взысканием залога и его продажей . Так что , знаю не понаслышке - как банк работает с неплатящими заемщиками .

И залог наверное продали за сумму в 20 раз меньшую чем его оценили?

Нет , всего лишь в 2-3 раза ниже ...